mnoho společností vystupoval na peníze inzerovat s námi. Názory jsou naše vlastní, ale kompenzace a
hloubkový výzkum určují, kde a jak se mohou společnosti objevit. Zjistěte více o tom, jak vyděláváme peníze.
reverzní hypotéka je druh úvěru, který umožňuje lidem 62 a starší půjčit proti část vlastního kapitálu svého domova. Na rozdíl od tradiční hypotéky, namísto měsíčních splátek hypotéky věřiteli, dlužník dostává peníze od věřitele.
půjčka nepřijde splatná, dokud se nevystěhují, neprodají dům, nesplní úvěrové závazky nebo nezemřou — v takovém případě dědici převezmou odpovědnost za půjčku.
čtěte dále a dozvíte se více o reverzních hypotékách a o tom, zda jsou pro vás tou správnou volbou.
obsah
- jak funguje reverzní hypotéka?
- typy reverzní hypotéky
- kolik peněz dostanete z reverzní hypotéky?
- je reverzní hypotéka pro vás to pravé?
- jak splácíte reverzní hypotéku?
- kdy splácíte reverzní hypotéku?
- jak se vyhnout reverzní hypoteční podvody
- reverzní hypoteční FAQ
- souhrn peněz průvodce reverzní hypotéky
jak dirk reverzní hypotéku?
nejprve, abyste pochopili, jak funguje reverzní hypotéka, musíte pochopit domácí kapitál. Z hlediska nemovitostí je vlastní kapitál aktuální tržní hodnotou vaší nemovitosti mínus částka všech půjček, které na ní stále dluží.
například, pokud váš domov je oceněn na $ 300,000 a dlužíte $ 100,000 na hypotéku, máte $ 200,000 v domácí kapitálu.
pokud jste již hypotéku splatili (nebo jste ji vůbec neměli), pak se vlastní kapitál rovná celkové tržní hodnotě nemovitosti.
když si vezmete reverzní hypotéku, půjčíte si proti části tohoto vlastního kapitálu. Peníze, které obdržíte, nejsou zdanitelné a můžete je obdržet předem v jedné paušální částce, v měsíčních platbách nebo jako úvěrová linie, v závislosti na vašich potřebách a typu půjčky, kterou si vyberete.
během této doby se můžete rozhodnout provést platby z úvěru a snížit svůj dluh,ale nejste povinni. Musíte však i nadále platit daně z nemovitosti, pojištění a udržovat dům v dobrém stavu. V opačném případě riskujete selhání a nakonec uzavření trhu.
reverzní hypoteční úvěry jsou splatné, jakmile zemřete (v takovém případě se vaši dědicové stanou odpovědnými za půjčku) nebo již nemají domov jako hlavní bydliště, mimo jiné okolnosti.
mějte na paměti, že reverzní hypotéky nejsou určeny výhradně pro rodinné domy — můžete také požádat o jeden, pokud žijete v kondominiu, pokud je to vaše primární bydliště.
typy reverzních hypoték
existují čtyři typy reverzních hypoték: home equity conversion, home equity conversion for purchase, proprietární a jednoúčelová reverzní hypotéka.
podobně jako běžná hypotéka mohou mít tyto půjčky buď pevnou sazbu, nebo nastavitelnou úrokovou sazbu. Reverzní hypotéky však mají tendenci mít vyšší úrokové sazby než tradiční hypotéky.
i když reverzní hypoteční dlužníci nejsou obecně povinni provádět měsíční splátky hypotéky, musí stále platit daně z nemovitosti, pojištění a údržbu na dům jako součást svých úvěrových závazků.
Hypotéka na přeměnu kapitálu na bydlení (HECM)
Hypotéka na přeměnu kapitálu na bydlení je federálně zajištěná půjčka podléhající regulaci Federální správy bydlení (FHA) a amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst (HUD). Jsou k dispozici pouze prostřednictvím věřitelů schválených k vyplácení půjček FHA.
částka, kterou lze půjčit, je založena na odhadní hodnotě nemovitosti a podléhá limitům FHA. Někteří věřitelé HECM vyžadují dvě hodnocení nemovitosti. Věřitel použije pro půjčku nejnižší odhadní hodnotu.
podléhání předpisům FHA má další výhodu-půjčky HECM jsou půjčky bez regresí, což znamená, že nikdy nebudete dlužit víc, než kolik stojí váš dům, i když jeho tržní hodnota klesne.
HECMs nabízí řadu platebních možností:
- jednorázová platba
- držba: měsíční anuita po určitý počet měsíců nebo po dobu, kdy je dům vaším primárním bydlištěm
- úvěrová linie: máte možnost vybrat prostředky, jak je potřebujete, ale nevyužitý zůstatek jistiny v průběhu času roste podle úrokové sazby. Například za předpokladu, že dostanete $ 200,000 úvěrovou linku s úrokovou sazbou 4%, Pokud nepoužijete žádné z těchto peněz, částka jistiny úvěru by se v příštích deseti letech zvýšila na zhruba $300,000. I když to znamená, že dlužíte více peněz než na začátku, máte také přístup k větší úvěrové linii v dlouhodobém horizontu. To znamená, že můžete potenciálně získat větší množství finančních prostředků, než bylo původně požadováno po celou dobu trvání úvěru.
tyto možnosti lze kombinovat podle vašich potřeb.
v 2021, hlavní limit pro tento typ úvěru je $822,375, a neexistují žádné podmínky o tom, jak reverzní hypoteční dlužníci mohou použít peníze. Budete muset navštěvovat poradenskou relaci HUD prostřednictvím poradenské agentury a zaplatit pojistné na hypoteční pojištění (MIP).
i když jsou povinné, pojistné na hypoteční pojištění může mít prospěch jak věřitel, tak dlužník. Například v případě, že dědicové zemřelého dlužníka chtějí prodat dům, musí věřiteli zaplatit pouze 95% odhadní hodnoty domu, i když je zůstatek úvěru vyšší než prodejní cena. Hypoteční pojištění pokryje jakoukoli splatnou částku, která přesahuje 95% odhadní hodnotu.
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) na nákup
HECM na nákup umožňuje dospělým ve věku 62 a více let uzavřít reverzní hypotéku na svůj současný domov a použít výtěžek na nákup nového hlavního bydliště. To se obvykle provádí, když se chcete přestěhovat do nového domova,ale nechcete čekat, až se váš současný domov prodá.
stejně jako běžný HECM je tento typ hypotéky podporován FHA. Také, stejně jako většina reverzní hypotéky, má klauzule bez postihu, což znamená, že nikdy nemůžete dlužit více, než je hodnota vašeho domova, když se půjčka stane splatnou.
stejně jako ostatní reverzní hypoteční úvěry, i tento má flexibilní splácení, a tak dlužníci mohou platit tolik, kolik si každý měsíc vyberou, nebo neprovádějí žádnou platbu — pokud platí daně z nemovitosti a další závazky.
vzhledem k tomu, že nákup HECM zahrnuje nákup nového primárního bydliště, záloha na nový domov podléhá určitým předpisům. Pokud jsou například financovány náklady na uzavření, minimální požadovaná záloha se obvykle pohybuje mezi 29% až 63% kupní ceny.
výše zálohy závisí také na věku kupujícího nebo způsobilého nepůjčujícího manžela, pokud je to relevantní. Zbytek prostředků na nákup pochází z úvěru HECM.
je-li HECM pro nákup výsledky v dostatečně podstatné množství, homebuyer může dokonce mít některé z výnosů zbyly použít pro jiné cíle odchodu do důchodu.
podle Národní asociace reverzních hypotečních věřitelů (NRMLA) je tento typ reverzní hypotéky často upřednostňován lidmi žijícími s pevným příjmem, kteří chtějí zmenšit velikost, přiblížit se rodině nebo jejichž současný domov již nesplňuje jejich potřeby.
proprietární reverzní hypotéka
proprietární reverzní hypotéka je druh úvěru nabízeného soukromými věřiteli reverzní hypotéky. Některé z těchto úvěrů jsou označovány jako reverzní hypotéky jumbo, protože mohou překročit mezní hodnoty stanovené FHA pro půjčky HECM.
jak jsme uvedli výše, v roce 2021 je maximální částka, kterou lze půjčit v rámci půjčky HECM, 822 375 USD. Limit pro reverzní hypotéku jumbo, na druhou stranu, může být až 4 miliony dolarů.
proprietární reverzní hypotéky nejsou pojištěny federální vládou, a tak dlužníci nejsou povinni platit měsíční pojistné nebo finanční poradenství.
protože však nejsou federálně podporovány, mají tyto půjčky tendenci mít vyšší úrokové sazby než půjčka HECM.
dlužníci mohou získat peníze jako paušální částku nebo měsíční anuitu a mohou je použít pro jakýkoli účel.
pokud jste připraveni zahájit proces, podívejte se na náš výběr nejlepších hypotečních věřitelů a jak vybrat ten správný pro vás. Mějte však na paměti, že ne každý věřitel nabízí proprietární reverzní hypotéky. Ve skutečnosti, z našich šesti nejlepších hypotečních věřitelů, pouze jeden — Cech Hypotéka — nabízí tuto možnost.
jednoúčelová reverzní hypotéka
jednoúčelové reverzní hypotéky jsou podporovány vládními agenturami a neziskovými subjekty a jsou určeny pro konkrétní cíl schválený věřitelem, jako je placení daní z nemovitostí nebo nezbytné zlepšení domova.
také známý jako „odložená platba úvěr „nebo“ daň z nemovitosti odklad úvěru, “ tento druh reverzní hypotéky nabízí nižší poplatky a úrokové sazby. Požadavky na způsobilost také bývají méně přísné, takže to může být jeden typ reverzní hypotéky s nízkými příjmy dlužníků a majitelé domů si mohou dovolit.
je však důležité si uvědomit, že výtěžek lze použít pouze k účelu, s nímž váš věřitel souhlasil.
(alternativně, pokud si nechcete půjčit proti vlastnímu kapitálu vašeho domova a potřebujete finanční prostředky na provedení některých změn ve vašem domě, podívejte se na našeho průvodce, Jak získat půjčku na zlepšení domova.)
Začínáme
kolik peněz získáte z reverzní hypotéky?
částka, kterou si budete moci půjčit s reverzní hypotékou, závisí na typu zpětného hypotečního úvěru, který vyberete, věku nejmladšího dlužníka, aktuálních úrokových sazbách a na tom, kolik vlastního kapitálu máte v domácnosti. Stejně jako když si vezmete tradiční hypotéku, reverzní hypotéka má také poplatky za vznik, servisní poplatky a další náklady na uzavření.
pokud zvolíte federálně zajištěnou možnost, budete také povinni platit pojistné na hypoteční pojištění. Tyto výdaje lze vyjmout z výše úvěru, takže je nemusíte platit z kapsy,ale sníží se, kolik peněz obdržíte po uzavření.
kromě toho mají reverzní hypotéky tendenci mít vyšší úrokové sazby než tradiční hypotéky.
je reverzní hypotéka pro vás to pravé?
pokud jste uvažovali o získání reverzní hypotéky na váš domov, ale nejste si jisti, zda je pro vás vhodná, zvažte následující body:
- přístup k velké množství hotovosti nebo stálý zdroj příjmů v důchodu
- flexibilita v tom, jak obdržíte peníze. Možnosti zahrnují paušální částku předem, anuitu, úvěrovou linii nebo kombinaci tří
- vy nebo vaši dědicové nemusíte provádět žádné platby z úvěru, dokud se nevystěhujete, neprodáte dům nebo neodejdete
- HECMs jsou půjčky bez použití prostředků, takže dlužíte pouze to, co jste si půjčili, i když váš dům ztratí hodnotu
- neplatíte daň z příjmu z peněz, které obdržíte z reverzní hypotéky
- máte právo na vrácení peněz. Změňte svůj názor z jakéhokoli důvodu a zrušte reverzní hypotéku do tří pracovních dnů od uzavření úvěru
- , pokud by měl jeden z manželů zemřít, pozůstalý manžel bude moci zůstat v domě, pokud je spoludlužníkem
- pokud máte existující hypotéku, prostředky získané z reverzní hypotéky musí být použity k jejímu splacení
- musíte platit pojistné na hypoteční pojištění a pojištění majitelů domů po celou dobu trvání úvěru na federálně zajištěné půjčky
- pokud byste se měli přestěhovat z domova na více než 12 po sobě jdoucích měsíců a v domě není žádný způsobilý spoludlužník, úvěr by se mohl stát splatným
- Ostatní výdaje spojené s reverzními hypotékami, jako jsou poplatky a náklady na uzavření, sníží množství hotovosti, kterou dostanete
- pokud vy a váš partner, který si půjčujete, zemřete před splacením půjčky, musí vaši dědicové splatit celý zůstatek úvěru nebo 95% odhadní hodnoty domu (podle toho, co je menší), pokud si přejí udržet dům před uzavřením
- zaostávání na dani z nemovitostí nebo pojistných platbách by mohlo způsobit selhání a uzavření trhu
- výnosy z úvěru by mohly ovlivnit způsobilost k příjmu z Medicaid a doplňkového zabezpečení, pokud je vezmete jako paušální částka a ty jsou nevyčerpané po třiceti dnech
mějte na paměti, že v závislosti na druhu reverzní hypotéky, kterou si vyberete, mohou být stanoveny limity, jak můžete peníze použít.
u jednoúčelových reverzních hypoték musí být účel peněz přezkoumán a schválen úvěrovou agenturou.
v případě hypoték HECM musí dům splňovat minimální standardy nemovitostí HUD, aby se kvalifikoval. Kromě toho může být nutné použít některé z výnosů úvěru pro domácí zlepšení, pokud váš domov nesplňuje standardy HUD.
abyste získali nárok na reverzní hypoteční úvěr, musíte (a váš domov) splňovat následující požadavky:
- být alespoň 62 let, vlastnit svůj domov a žít v něm jako své primární bydliště
- domov by měl mít dostatek vlastního kapitálu pro reverzní částku hypotéky, kterou potřebujete
- musíte být schopni platit daně a pojistné pro majitele domů na domě
- musíte udržovat dům v dobrém stavu
- v případě HECM musíte navštěvovat finanční poradenství s poradenskou agenturou schválenou HUD
pokud od Správy sociálního zabezpečení dostáváte dávky Medicaid nebo supplemental security income (SSI), poraďte se s finančním odborníkem Chcete-li zjistit, zda vaše výhody budou ovlivněny tímto druhem úvěru na bydlení.
kromě toho jsou k dispozici další možnosti, pokud nesplňujete věkové požadavky, ale máte zájem o podobný typ půjčky, včetně půjček na bydlení a úvěrových linek na bydlení (HELOCs).
podívejte se na našeho průvodce nejlepšími úvěry na bydlení a prozkoumejte tyto další možnosti.
jak splácíte reverzní hypotéku?
reverzní hypotéka se stane splatnou, jakmile všichni dlužníci zemřeli nebo se trvale přestěhovali z domova, mimo jiné okolnosti.
když dlužník reverzní hypotéky zemře, banka prodiskutuje možnosti splácení úvěru s dědici a informuje je o aktuálním zůstatku hypotéky. Dědici budou mít obvykle 30 dní na to, aby se rozhodli, co s půjčkou a s majetkem dělat.
to jsou některé z možností, které máte k dispozici pro vás nebo vaše dědice, abyste zaplatili reverzní hypotéku:
- Prodejte dům a použijte výtěžek na splacení zůstatku na reverzním hypotečním úvěru
- pokud si dědic přeje ponechat nemovitost, zaplaťte zůstatek úvěru nebo 95% odhadní hodnoty domu, podle toho, co je nižší
- Vezměte si půjčku — buď tradiční hypoteční úvěr, nebo jinou reverzní hypotéku — na nemovitost poté, co dlužník zemřel, aby pokryl zůstatek na hypotéce
pokud se dědicové rozhodnou prodat nemovitost na základě hypotečního úvěru nemovitost nebo splatit úvěr, mají 30 dnů ode dne úmrtí dlužníka splatit úvěr.
věřitel může schválit 90denní prodloužení, pokud dědicové mohou poskytnout dokumentaci, která prokáže, že se snaží prodat nebo splatit půjčku v dobré víře. V některých případech může být dokonce možné prodloužit časovou osu až o jeden rok. Tyto informace se týkají zejména federálně zajištěných půjček, ačkoli věřitelé mohou učinit výjimky pro vlastnické půjčky.
pokud dědicové nezaplatí půjčku ve sjednaném časovém rámci, může věřitel pokračovat v exekuci.
kdy splácíte reverzní hypotéku?
ve většině případů nemusíte splácet reverzní hypoteční úvěr, pokud žijete v domě. Půjčka však bude splatná a splatná v jakékoli z následujících situací:
- smrt. Když zemřete, vaši dědicové se stanou odpovědnými za splacení hypotéky nebo dosažení dohody s finanční institucí.
- prodej nemovitosti. Úvěr je splacen z výnosů z prodeje.
- žijící mimo domov po dobu jednoho roku. Pokud žijete mimo dům déle než 12 po sobě jdoucích měsíců, možná budete muset začít platit půjčku. Pokud je váš manžel spoludlužníkem nebo způsobilým manželem bez půjčky, mohli zůstat v domě bez splácení půjčky.
- neplatí daně z nemovitosti nebo pojištění majitelů domů. Všechny reverzní hypotéky vyžadují, aby dlužník platil daně a pojištění majitelů domů. Pokud tak neučiníte, bude to mít za následek uzavření trhu. Pokud nejste schopni zaplatit, okamžitě vyhledejte reverzního hypotečního poradce.
- neudržování domu. Domov musí být udržován v obyvatelném stavu.
jakmile je úvěr splatný, vy nebo vaši dědicové musíte mluvit se svým věřitelem, abyste určili časové období k vypořádání zůstatku úvěru. Toto časové období se liší v závislosti na situaci, ale v některých případech může být až 30 dní, než věřitel zahájí proces uzavření trhu.
jak se vyhnout reverzním hypotečním podvodům
bohužel, příslib reverzních hypoték byl také použit k podvodům majitelů domů.
vzhledem k tomu, že HECMs jsou federálně podporovány, někteří bezohlední věřitelé se pokusili zacílit na seniory s omezenými penězi s příslibem, že reverzní hypotéka je bezpečný způsob, jak získat přístup k penězům pro odchod do důchodu. V mnoha případech cílené osoby nejsou řekl, že daně z nemovitosti, pojištění a opravy domů musí být i nadále platit za, přimět je, aby výchozí na úvěr a má za následek snadné výplatě pro neetické věřitele.
Mezi další podvody patří přesvědčování dlužníků, že by měli investovat výnosy z úvěru do rizikových investičních programů.
zde jsou některé červené vlajky byste měli být vědomi, pokud jde o reverzní hypoteční úvěry:
varovné příznaky
věřitelé, kteří nevysvětlují drobným písmem nebo se snaží spěchat vás prostřednictvím procesu půjčky
společnosti, které používají agresivní prodejní taktiky-jako strach-mongering a studené volání
věřitelé, kteří tvrdí, že můžete použít reverzní hypotéku na nákup domu bez zálohy-HECMs pro nákup bude stále vyžadovat, abyste zaplatili kolem 50% hodnoty domu z kapsy —
dodavatelé, kteří říkají, že nejlepší způsob, jak zaplatit za nákladné opravy domů, je uzavřít reverzní hypotéku
každý, kdo navrhuje riskantní akcie nebo schémata (jako je převrácení domu) nebo podepsání peněz třetí straně
nejlepší způsob, jak se vyhnout oběti podvodů s reverzními hypotékami, je:
- Promluvte si s nezávislým reverzním hypotečním poradcem schváleným HUD
- Přečtěte si drobný tisk před podpisem jakýchkoli úvěrových dokumentů
- uvědomte si, že máte právo zrušit svůj reverzní hypoteční úvěr do tří pracovních dnů od uzavření z jakéhokoli důvodu. Budete muset zaslat žádost písemně svému věřiteli, který pak bude muset vrátit veškeré náklady na půjčku, které jste již zaplatili
- nereagujte na nevyžádaný marketing nebo volání za studena
pokud jste vy nebo někdo, koho znáte, obětí podvodů s reverzní hypotékou, odešlete tip FBI, podejte online stížnost na HUD-OIG nebo zavolejte na jejich horkou linku na 1-800-347-3735. Stížnost můžete také podat prostřednictvím Úřadu pro finanční ochranu spotřebitele na telefonním čísle 1-855-411-2372.
shrnutí Money Guide na reverzní hypotéky
- reverzní hypotéka může být mocným nástrojem k financování nezbytné domácí zlepšení, platit daně z nemovitosti nebo jiné základní životní náklady.
- reverzní hypotéky lze přistupovat prostřednictvím FHA půjčky věřitelů a soukromých věřitelů a jsou k dispozici pro majitele domů 62 let a starší.
- tyto půjčky mohou být vyplaceny jako paušální částka, jako úvěrová linie nebo jako měsíční anuita.
- majitelé domů by si měli být plně vědomi odpovědnosti, podmínek a možných podvodů při hledání a žádosti o reverzní hypotéku.
- finanční posouzení je důležitým krokem před podáním žádosti, abyste zjistili, zda si budete moci po přijetí tohoto typu půjčky dovolit životní náklady, pojištění a daně.
Chraňte svůj odchod do důchodu
mohlo by se vám líbit
značky
- # peníze 101
- # hypotéka
- # reverzní hypotéka
- # SMM21