co je hypotéka pouze pro úroky?

úrokové hypotéky mohou být strukturovány různými způsoby, ale sdílejí společný předpoklad. Dlužníci nemusí platit jistinu po dobu, obvykle tři až 10 let, snížení jejich měsíční splátky pod náklady srovnatelné jistiny a úroků hypoték.

pokud máte dobrou paměť (ta, která sahá více než deset let), možná si vzpomenete, že hypotéky pouze pro úroky byly součástí nejhoršího debaklu na trhu s bydlením od Velké hospodářské krize. Tento produkt umožnil kupujícím domů přístup k majetku, který by jinak nikdy neposkytli.

všichni víme, jak to skončilo. Když se v roce 2008 zhroutil trh s bydlením a forenzní ekonomové se snažili přesně zjistit, co se pokazilo, velká část viny dopadla na hypotéky pouze na úroky a na věřitele, kteří je tlačili.

co činí tyto půjčky potenciálně nebezpečnými? Nabádají dlužníky, aby kupovali dražší domy, než by mohli pomocí běžného financování. Během bublinových let na počátku roku 2000 byli věřitelé v pořádku. Byla to velká chyba.

jak skončila bezúročná období tisíců hypoték, měsíční splátky majitelů domů stoupaly. Mnozí si nemohli dovolit platit úroky a jistinu, a nespláceli své půjčky. Exekuce prudce vzrostly, banky zkrachovaly a Velká recese ekonomiku téměř potopila.

jakkoli byl tento trakt zničující, půjčky pouze na úroky přetrvávají, ale pod přísnější finanční regulací. Dnes jsou nejčastější na trhu s nemovitostmi high-end, kde se kupující snaží odložit splácení jistiny jako součást větší finanční strategie.

typy úvěrů na bydlení pouze s úroky

dny, kdy věřitelé povzbuzovali zákazníky, aby si vzali půjčky pouze na úroky na nákup domů, které si normálně nemohli dovolit, jsou u konce, ale hypotéky pouze na úroky jsou stále k dispozici, včetně těchto:

hypotéky Jumbo

hypotéky pouze na úroky jsou velké půjčky až do výše 650,000 XNUMX USD a jsou jednou z oblastí, kde půjčky pouze na úroky zůstávají populární. Bohatí kupci, kteří sklízejí velké výnosy na finančních trzích, by se mohli zdráhat přesměrovat peníze na hypoteční jistinu, která nenabízí návratnost, dokud nebude dům prodán. Podle zákona Dodd-Frank, federálního zákona přijatého v roce 2010 na ochranu před opakováním zhroucení trhu s bydlením v roce 2008, musí kupující splňovat určité standardy, aby se kvalifikovali. Půjčky bez jistiny neodpovídají popisu, ale věřitelé jsou ochotni psát úroky-pouze pokud dlužník splňuje vysoké standardy.

30 let úrokové pouze hypotéky

ty se podobají konvenční 30 let hypotéky s upozorněním: dlužníci neplatí jistinu hned na začátku, obvykle prvních 10 let. Vzhledem k tomu, že doba splácení je stejná jako standardní 30letá půjčka, měsíční splátky jistiny v posledních 20 letech by byly vyšší než v případě, že by jistina byla zaplacena od začátku. Věřitelé obecně chtějí větší zálohy a účtovat vyšší úroky z těchto úvěrů, protože jsou považovány za rizikovější než konvenční půjčky.

HELOC pouze pro úroky

úvěrové linky Home equity neboli HELOC jsou obvykle úročeny pouze za prvních 10 let. HELOCs jsou opravdu druhé hypotéky, které fungují jako kreditní karty-dlužníci mohou čerpat peníze, které používají vlastní kapitál ve svých domovech jako zajištění. Například dlužník by mohl vzít HELOC za 100 000 dolarů s 30letou dobou splácení. Během prvních 10 let, dlužník mohl použít tolik úvěrové linky, jak je požadováno, pouze platit úroky z dlužného zůstatku. Po 10 letech je úvěrová linka zmrazena a zůstatek je splacen během zbývajících 20 let.

výhody hypotéky pouze na úroky

hypotéky pouze na úroky mohou být přínosem pro kupující, kteří jsou schopni v budoucnu provádět větší platby výměnou za úspory v blízké budoucnosti.

zde je několik příkladů, kdy by pro vás mohly pracovat:

• rostoucí příjem. Řekněme, že dokončujete lékařskou školu a chcete si koupit dům. Utrácíte téměř vše, co máte na školné a půjčování peněz, které nemáte, takže přidání hypotéky do mixu by bylo nemožné. Ale počítáte s velkou výplatou jako chirurg po dokončení stáže, takže jste velmi přesvědčeni o své finanční budoucnosti. Získání půjčky pouze na úroky by zadrželo vaše náklady na nákup domů, a vyšší měsíční platby za 10 let by neměly být problémem, když vytvoříte balíček v soukromé praxi.
• nárok na větší dům. To byla jedna z problémových strategií během bytové bubliny. Funguje to, pokud máte v budoucnu spoustu peněz, jako dědictví, ale může to být problém, pokud si nemůžete dovolit dům, který chcete s konvenčním financováním. Když skončí období pouze pro úroky, vaše splátky úvěru budou balón a musíte být připraveni provést větší platby nebo refinancovat.
• Rostoucí Ceny Bydlení. To byla další strategie během bubliny bydlení. Na prudce rostoucím trhu s bydlením spekulativní Kupci využívali půjčky pouze na úroky, aby využili nákup nemovitostí, které nemohli financovat konvenční půjčkou. Typicky, strategie zahrnovala prodej, nebo převrácení, nemovitost po několika letech. Fungovalo to pro poměrně málo lidí, ale ti, kteří stále drží své domovy, když bublina praskla, čelili kalamitě.
• investiční strategie. Pokud máte akciové portfolio, které roste na zdravém finančním trhu, možná se zdráháte prodat investice za účelem splácení hypotéky. Nebo možná máte peněžní tok provádět platby, ale raději investovat své peníze do akcií nebo penzijního plánu. V obou případech, půjčka pouze pro úroky může sloužit vašemu účelu.
• Odpočet Daně. Hypoteční úroky zaplacené z úvěrů na bydlení ve výši až 1 milion dolarů jsou odpočitatelné. Pro některé investory je to finanční plus a je žádoucí pouze úroková půjčka. Pokud máte velký příjem a jsou ve vysoké daňové pásmu, hypoteční úrok odpočet může být užitečné při zadržování platby daně z příjmu, a celá vaše hypoteční splátky je daňově uznatelné, nejen její část.
• plaťte kapitál podle svého plánu. Většina půjček pouze na úroky vás neomezuje v provádění dodatečných plateb za účelem snížení jistiny. Můžete to udělat, kdykoli budete chtít, a obecně to sníží vaši měsíční platbu úroků. To může být také užitečné, pokud máte variabilní příjem, což znamená, že můžete platit více, některé měsíce jsou méně jiné.

nevýhody úrokové hypotéky

úrokové půjčky mohou být riskantní, zejména pokud zjistíte, že nejste schopni skočit na vyšší měsíční platbu, když je čas začít platit jistinu. Vzhledem k tomu, že v roce 2013 vstoupily v platnost nové federální pokyny pro ochranu spotřebitele, věřitelé vědí, jaký druh půjček mohou nabídnout a komu.

zde jsou další věci, které byste měli zvážit před provedením hypotéky pouze s úrokem:

• žádný růst vlastního kapitálu. Úrokové hypotéky dnes obecně vyžadují velké zálohy, takže věřitelé mají zajištění proti selhání. Ale za prvních pět až 10 let půjčky, kapitál majitele domu vůbec neroste, pokud se majitel nerozhodne provést další platby. Pokud je vaším cílem splácení hypotéky, půjčky pouze na úroky jsou špatným místem pro začátek.
• hodnoty domů klesají. To byl další problém, který byl objasněn při rozpadu trhu s bydlením v roce 2008. Mnoho kupujících před krachem věřilo, že ceny bytů nikdy neklesnou. Dostali tvrdou lekci. K rychlému růstu cen přispěly pouze úrokové úvěry, ale když bublina praskla a ceny klesly, držitelé hypoték pouze na úroky najednou prováděli velké úrokové platby na domy, ve kterých měli malý vlastní kapitál. Mnozí prostě odešli.
• rizikovější úvěry s vyššími úrokovými sazbami. Věřitelé, kteří stále poskytují půjčky pouze na úroky, chtějí chránit peníze, které půjčují. Vzhledem k tomu, že půjčky pouze na úroky, které se kdysi snadno prodávaly jiným finančním institucím, jsou nyní méně obchodovatelné, věřitelé požadují od dlužníků větší zálohy a účtují více úroků než u konvenčních půjček, které jsou považovány za lepší riziko. Úrokové sazby hypoték odpovídají riziku a čím více rizika pro věřitele, tím vyšší je sazba.
• Variabilní Úrok Se Zvyšuje. Půjčky pouze na úroky často přicházejí s variabilními úrokovými sazbami, což znamená, že sazby se upravují ve vztahu k referenční sazbě fondů. Pokud fondy sazby rostou, tak se výše úroků, které platíte na hypotéku nebo HELOC. Možná budete chtít hledat půjčky, které vám umožní zamknout a odemknout úrokové sazby, což vám umožní větší jistotu, jaké budou budoucí platby.

co budete platit každý měsíc

měsíční platby závisí na vaší úrokové sazbě a na tom, zda se úroková sazba upraví během doby splácení nebo je uzamčena na pevném procentu zůstatku. Je důležité si uvědomit, že během období bezúročného úvěru se váš zůstatek vlastního kapitálu nezmění,což znamená, že nikdy nebudete platit méně, pokud vaše úroková sazba neupraví nižší.

zde je příklad toho, jak to funguje: koupíte $ 350,000 domů a provést $ 150,000 zálohu . Berete 30 let hypoteční úrok pouze úvěr, který nese 7% úrokovou sazbu během prvních 10 let. Během období pouze úroků bude měsíční platba $ 1,166. 67, pokud se vaše úroková sazba neupraví. Poté začnete platit úroky i jistinu a úvěr amortizuje hypotéku na dalších 20 let.

klíčový rozdíl mezi konvenčními fixními a úrokovými úvěry: platby na konvenční půjčku jsou každý měsíc stejné, ale výše úroků, které platíte, postupně klesá a hlavní část se zvyšuje, když je půjčka splacena. Platba půjčky pouze na úroky je založena jak na úrokové sazbě, tak na zůstatku, takže může být variabilní. Pokud se úroková sazba upraví nebo provedete další platby jistiny, může se měsíční platba změnit. A samozřejmě, když skončí období pouze pro úroky, minimální měsíční platba skočí.