od roku 2020 zůstávají majitelé domů v domě v průměru osm let před prodejem. To je dvojnásobek průměrné držby před bytovou krizí v roce 2009. S cenami domů, které v roce 2021 dosáhly historického maxima, majitelé domů dnes vidí větší finanční motivaci zůstat ve stejných domech déle a získat kapitál.

to znamená, že existuje řada důvodů, proč může mít smysl prodávat dříve, než jste původně plánovali. Ale prodávat svůj domov brzy po koupi může znamenat ztrátu peněz, čelí daně z kapitálových výnosů, nebo placení hypotéky předplacení penále. To je jeden z důvodů, proč existuje hovorové „pětileté pravidlo“. Toto pravidlo říká, že byste neměli uvažovat o prodeji, dokud nebudete žít v domě po dobu pěti let-a existují pro to dobré důvody.

život se někdy nečekaně mění, což vás nutí činit obtížná rozhodnutí. V této příručce Budeme diskutovat o některých faktorech, které ovlivňují, jak brzy můžete prodat dům po zakoupení. Dokonce i prodej domu po dvou letech je naprosto praktický, pokud to uděláte správně.

co je to „pětileté pravidlo“?

společné myšlení říká, že prodejci se nezlomí ani na své počáteční investici do domu, pokud nezůstanou pět let. Tato linie myšlení pochází z transakčních nákladů spojených při koupi domu v první řadě, peníze, které mnoho nových majitelů domů do zlepšení jejich domov, a čas potřebný pro domácí tržní hodnota růst.

ale jak se říká, pravidla mají být porušena a konvenční moudrost nezohlednila za posledních několik let jeden z největších boomů bydlení vůbec. Zdá se, že ceny domů budou i nadále růst alespoň do roku 2021, takže možná budete moci svůj domov prodat dříve, aniž byste ztratili peníze.

samozřejmě to není vždy o prodeji vašeho domova, abyste dosáhli zisku. Existuje řada důvodů, proč byste mohli prodat dříve, než se očekávalo.

důvody, proč majitelé domů prodávají dříve, než se očekávalo

zatímco většina lidí, kteří nejsou profesionální domácí ploutve, neplánuje prodat dva roky po zakoupení, existuje spousta důvodů, proč lidé skončí prodejem brzy po nákupu.

• přemístění práce: nová kariérní příležitost je jedna životní změna, která má dopad na to, kde budete chtít žít.
• zdravotní pohotovost: možná budete muset uvolnit kapitál, abyste mohli platit účty za lékařskou péči, nebo se chcete přiblížit rodinnému příslušníkovi, který utrpěl lékařskou pohotovost.
• změny rodiny: Nové dítě, děti odcházející na vysokou školu nebo smrt v rodině vás mohou přimět, abyste přehodnotili, kde chcete být.
• finanční změny: pokud někdo ve vaší domácnosti ztratí práci, zvýší se daně z nemovitosti nebo vzniknou neočekávané náklady, může se vaše hypotéka stát příliš drahou.
• trh prodávajícího: s tím, jak horké jsou dnes trhy po celé zemi, jste možná rychle získali kapitál ve svém domě a chcete dosáhnout zisku, dokud můžete.

jak brzy můžete prodat svůj domov bez ztráty peněz?

i když může být dobrý důvod prodat svůj domov brzy po koupi, přitom přichází s finančními riziky. Když jste dům koupili, zaplatili jste náklady na uzavření, které nemůžete získat zpět, aniž byste získali vlastní kapitál nebo dům ocenil hodnotu. Existují také náklady spojené s prodejem a stěhování náklady, aby zvážila.

než začnete uvažovat o prodeji, přemýšlejte o něčem, co se nazývá bod zlomu.

jaký je bod zlomu?

zlomový bod je, když můžete očekávat, že prodáte svůj domov a získáte zpět všechny peníze, které jste vynaložili na jeho nákup. Na běžném trhu, ceny bydlení mají tendenci růst, a budete také získat vlastní kapitál, jak budete platit hypotéku, čímž kompenzuje náklady na vlastnictví, stejně jako nákup a prodej transakčních nákladů.

zatímco bod zlomu se liší napříč trhy a jako hypoteční sazby kolísají, je důležité vypočítat co nejblíže, pokud musíte prodat brzy po nákupu.

výpočet rentability pro váš domov

můžete prodat kdykoli, ale je chytré počkat alespoň dva roky před prodejem. Tím, že žijete ve svém domě po dobu nejméně dvou let, můžete vyloučit až 250 000 dolarů (nebo 500 000 dolarů, pokud jste ženatí) ze zisku z prodeje z vašich daní, a to díky pravidlu dvouletého vlastnictví a používání. Pokud nemůžete čekat tak dlouho, promluvme si o matematice.

abyste se vyhnuli ztrátě, budete muset provést zálohu, náklady na uzavření a měsíční splátky hypotéky, které jste již provedli. Budete také chtít vrátit daně z nemovitosti a hypoteční pojištění, které jste každý měsíc kryli. Výpočet těchto čísel — která bývají každý měsíc stejná-by měl být jednoduchý.

odtud musíte vypočítat, kolik vlastního kapitálu jste nashromáždili a / nebo kolik zůstatku vaší hypotéky jste již zaplatili. Tato kalkulačka je skvělým zdrojem pro zadávání vašich čísel. (Většina majitelů domů bude trvat nejméně dva roky, než dosáhne bodu zlomu s vlastním kapitálem a platbami — ale trh kolísá-proto počítáte!)

a co je nejdůležitější, musíte určit realistickou cenu pro váš domov. Ceny srovnatelných domů ve vaší oblasti a nechte profesionála provést srovnávací analýzu trhu nebo domácí hodnocení. Víte, za co jste si koupili svůj domov, ale i když je to jen rok, poptávka se ve vaší oblasti mohla změnit, abyste mohli požádat o více — nebo se muset spokojit s méně.

nakonec Vypočítejte náklady spojené s prodejem vašeho domu. Pokud vaše konečná cena prodeje domů zajistí, že získáte zpět svou zálohu, uzavírací náklady, aktuální hypoteční a pojistné platby, sítě dostatek zisku, aby ospravedlnily váš zisk z vlastního kapitálu, a kompenzovat prodejní náklady, můžete svůj domov prodat brzy po nákupu, aniž byste utrpěli ztrátu. (A pamatujte, že pokud prodáte svůj dům po dvou letech, dostanete také pěkný daňový kredit.)

kdy je pro vás výhodné prodávat rychle?

v některých případech je možné dosáhnout zisku, i když prodáváte velmi brzy po nákupu. Některé z běžných případů, ve kterých je výhodné prodat do dvou let po nákupu, jsou:

• v krátké době jste provedli významné renovace, abyste zvýšili hodnotu dalšího prodeje domu.
• domácí hodnoty ve vašem okolí se neočekávaně zvýšily kvůli vývoji oblasti, jako jsou nové komerční oblasti nebo velká společnost pohybující se v okolí.
• máte dobrý obchod zpočátku tím, že koupí váš domov jako uzavření trhu nebo krátký prodej a může prodat za normálních okolností.

další důsledky předčasného prodeje domu

Ano, můžete dům prodat brzy po zakoupení a přitom dosáhnout zisku. Ale i když se hodnota vašeho domova zvýšila, někteří majitelé domů se stále učí tvrdě, že existují nějaké překvapivé ztráty, které byste mohli utrpět.

před uvedením vašeho domu zvažte tyto další potenciální ztráty.

daně z kapitálových výnosů

Chcete-li zopakovat význam dvouletého pravidla vlastnictví a užívání, daně z kapitálových výnosů, které platíte při prodeji domů, jsou 15% zisku. To by mohlo být hodně peněz! Tak dlouho, jak jste žili ve svém domě po dobu nejméně dvou let a je to vaše primární bydliště, budete osvobozeni od placení daní z kapitálových výnosů, pokud prodáváte svůj dům po dvou letech.

existuje několik dalších výjimek z daní z kapitálových výnosů (například pokud se musíte pohybovat kvůli přírodní katastrofě), takže je dobré se před prodejem poradit s daňovým profesionálem.

hypoteční platba předem

někteří věřitelé zahrnují doložky ve svých hypotékách o sankcích za předčasné splacení, pokud prodáte svůj domov dříve, než uplyne určitá doba. Je to vzácné, ale někteří věřitelé vydávají tyto sankce, protože předčasný prodej znamená, že přijdou o úrokové platby, které by jinak obdrželi pro nadcházející roky. Obvykle vám účtují 2-5% zbývajícího zůstatku na vaší půjčce.

ujistěte se, že si před prodejem zkontrolujete hypoteční smlouvu, abyste ověřili, že nebudete platit tyto sankce.

snížené vnímání mezi potenciálními kupci

existuje psychologický prvek pro prodej domu brzy po koupi, ať se vám to líbí nebo ne. I když váš místní trh zaznamenal velký nárůst poptávky, cena vašeho domu může stagnovat, pokud lidé předpokládají, že prodáváte, protože s tím něco není v pořádku.

to je jeden z důvodů, proč je to dobrý nápad najmout realitní agent, spíše než prodávat sami, pokud prodáváte brzy po koupi. Realitní agent může pomoci s marketingem a zmírnit obavy potenciálních kupců tím, že odpoví na všechny otázky, které vyvstanou, a ujistí je, že neprodáváte, protože je problém.

nejste si jisti, kde začít? Podívejte se na Orchard, který má služby, které jsou zvláště užitečné pro lidi, kteří chtějí Seřadit prodej svého starého domu s nákupem nového.