doba mezi zprostředkováním vyhledávání a výměnou smluv je obvykle mezi 1 a 3 týdny.

i když se to může zdát jako docela dlouhá doba, budete rádi, když víte, že jste na domácí rovině!

ve většině případů se věci obvykle pohybují vpřed bez problémů, ale existuje řada faktorů, které mohou věci zpomalit. Ty mohou zahrnovat:

• rozsah a složitost šetření před uzavřením smlouvy;
• výsledky vyhledávání v dopravě;
• čerpání hypotečních financí;
• zpoždění s podpisem nemovitosti;
• jak dobrý je váš zprostředkovatel.

Chcete-li tyto otázky projít individuálně…

předsmluvní dotazy

předsmluvní dotazy jsou vzneseny dopravcem kupujícího. Obvykle se vztahují k titulu, právům a povinnostem nad majetkem a / nebo podkladovou půdou.

mnoho dotazů je založeno na formulářích právní společnosti vyplněných prodávajícím na začátku procesu přepravy.

vznesené společné záležitosti mohou zahrnovat:

• hraniční kontroly a jakékoli předchozí spory;
• sdílené dodávky energií (plyn, elektřina a voda/kanalizace);
• zda existují nějaké limity, jak bude nemovitost využívána. Například, může existovat omezení, pokud dům se bude používat pro rekreační, krátkodobé nebo multi-let (Dům více zaměstnání) účely;
• pozemky omezení / incumbrances;
• sdílený přístup / práva cesty;
• omezení na změnu majetku (prostřednictvím plánování nebo jiných zákonů). Například, pokud je nemovitost uvedena nebo v chráněné oblasti, některé změny nebudou povoleny;
• historické stavební/vývojové práce a příslušná povolení k plánování;
• stavební předpisy a certifikace (elektrické, plynové, zasklení, alarmy, ošetření dřeva);
• cokoli označené v certifikátu energetické náročnosti (EPC);
• jakékoli související náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti (obvykle s nájemními vlastnostmi);
• pokud je nemovitost pronájem, mohou být vyžádány další informace týkající se konkrétních podmínek;
• pokud je transakce složitá nebo zahrnuje „nestandardní“ prvky (například prodej dědictví).

dopravce bude také muset vznést další dotazy na zadní straně výsledků vyhledávání přepravy (viz níže).

dobrý nákup dopravci bude obzvláště důkladné s dotazy, aby se zabránilo „toing a froing“.

při řízení prodeje naší realitní kanceláře vždy žádáme dopravce, aby zahájili dotazy, jakmile budou vráceny formuláře právní společnosti.

to znamená, že jakékoli zbývající dotazy vyplývající z výsledků vyhledávání mohou být vyřízeny neprodleně před přechodem na výměnu smluv.

přepravce kupujícího podá zprávu a vypořádá se s případnými obavami. Při použití hypotečního financování bude věřitel také chtít potvrzení, že neexistuje nic, co by negativně ovlivnilo jeho bezpečnost nad majetkem.

Upozorňujeme, že přepravce kupujícího by neměl klást žádné otázky týkající se fyzického stavu nemovitosti nebo cokoli, co by se normálně objevilo v průzkumu.

pokud kupujete, měli byste si být vědomi termínu caveat emptor („kupující pozor“). To v podstatě znamená, že kupující je odpovědný za kontrolu majetku před spácháním.

problémy s výsledky vyhledávání

Přepravní vyhledávání se provádějí na začátku procesu a dokončení může trvat cokoli mezi 3 a 8 týdny.

hodně bude záviset na vyhledávání místních úřadů (které trvá nejdéle bez ohledu na to, kde se v zemi nacházíte).

jakmile tyto jsou přes, bude čas potřebný pro kupujícího dopravce prozkoumat podrobnosti každého vyhledávání a předat podrobnou zprávu.

tím se zvýrazní případné problémy, kterých by se kupující měl obávat. Příklady zahrnují:

• jakákoli povodňová rizika v blízkosti nemovitosti (a zavedená zmírňující opatření);
• důkaz o úpadku, sesuvech půdy, dolech, historických skládkách a jiných nebezpečných použitích;
• jakékoli místní povinné objednávky nebo oznámení o vymáhání;
• nedávné žádosti o plánování dohodnuté nebo v pohybu;
• jakékoli práce na infrastruktuře, které mají být provedeny místní radou, které by mohly ovlivnit majetek;
• problémy s odvodněním a / nebo dodávkou vody;
• předchozí nebo probíhající spory o hranice.

pokud se takové problémy objeví, dopravce bude muset vést rozhovor s Kupujícím, který přirozeně posune datum výměny vpřed.

důsledky pokračování v prodeji bude třeba plně vysvětlit, aby kupující měl jasnou představu o všech souvisejících rizicích.

kupující může v tomto okamžiku legálně vystoupit z prodeje nebo znovu vyjednat cenu.

pokud je tento návrh navržen, může prodávající také odstoupit. Pokud k tomu dojde, prodávající by měl zkontrolovat přepravní poplatky, aby se ujistil, že neexistují žádné abortní poplatky.

podle našich zkušeností by si však realitní makléř měl být od začátku vědom tohoto druhu situace. Výsledkem je, že většina kupujících si dobře uvědomuje veškerá rizika (která byla obvykle započítána do ceny).

čerpání hypotečních financí

stejně jako průzkum bude muset hypoteční věřitel také vidět vyhledávací zprávu.

také potvrdí dopravci kupujícího, že s dotazy není nic znepokojeno.

stojí za zmínku, že věřitelé přistupují k hodnocení cenové dostupnosti přísněji než kdy jindy a analyzují vaše finance hřebenem s jemnými zuby.

z tohoto důvodu by se kupující měl vždy ujistit, že informace uvedené v aplikaci jsou zcela přesné, aby nedošlo k zastavení výměny.

zprostředkovatel kupujícího se také ujistí,že nabídka hypotéky nevypršela. Pokud ano, bude bohužel zapotřebí několik dní navíc, aby byl nový znovu vydán.

nabídka hypotéky bude obsahovat termín, úrokové sazby, měsíční splátku a další související podmínky.

zprostředkovatel kupujícího vám poradí, jaké důsledky bude mít úvěr na nemovitost, a v případě potřeby se spojí s právním oddělením věřitele.

kupující může chtít zkontrolovat certifikát energetické náročnosti (EPC), jakož i příslušenství a příslušenství dohodnuté v rámci prodeje.

dokud je přepravce kupujícího aktivní, nemělo by dojít k nepřiměřeným zpožděním.

kupujícímu bude následně zaslána hypoteční listina (obvykle spolu se smluvní dokumentací) k podpisu. Kupující předá vkladové prostředky na klientský účet dopravce.

prodávajícímu bude také zaslána smlouva TR1 k podpisu a svědectví.

Všimněte si, že pokud prodáváte nemovitost s hypotékou, váš zprostředkovatel bude muset tuto půjčku vyplatit. To může proces dále zpozdit.

zpoždění s podpisem nemovitosti nad

jakmile jsou všechny papíry, šeky a smlouvy vyrobeny, je na kupujícím i prodávajícím, aby zajistili, že podepíší a vrátí vše včas.

některé z problémů, se kterými jsme se setkali před výměnou smluv, zahrnují:

• zpoždění při podpisu smluv a převodu listiny (TR1) a odeslání zpět. Tyto dokumenty potřebují „mokré“ podpisy (tj. perem) a musí být nezávisle svědkem. Pokud jedna (nebo více) ze stran trvá příliš dlouho, než to zorganizuje, výměna může být zbytečně zpožděna;
• dokumenty zaslané zpět prostřednictvím „šnečí pošty“. Vždy doporučujeme odeslat pomocí Royal Mail 1st class zaznamenané nebo, ještě lépe, speciální doručení;
• pokud kupující používá nadaný vklad (obvykle od rodinných příslušníků), hypoteční společnost požádá o potvrzení a podpis, že peníze nemusí být splaceny. Budou také sledovat zdroj finančních prostředků pro účely boje proti praní špinavých peněz, což dále zpomaluje proces. Zpoždění zde může posunout dopředu datum výměny;
• kupující zpoždění při organizaci pojištění budovy (které hypoteční společnost bude požadovat před výměnou). Ačkoli by to nemělo zpomalit věci, kupující může také chtít uspořádat životní pojištění;
• kupující je pomalý při převodu vkladu nebo hotovostního vstupu do transakce. Je zcela možné převést prostředky nad £10,000 během několika minut v těchto dnech pomocí CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Nicméně, protože je poplatek, někteří kupující se rozhodnou provést několik plateb na bankovní účet klienta conveyancer, který nevyhnutelně zpomaluje věci dolů;
• kupujícího conveyancer zpoždění při vydávání osvědčení o vlastnictví hypotečnímu věřiteli (předpoklad pro uvolnění finančních prostředků). Obsahuje mimo jiné informace o předchozím vlastnictví nemovitosti;
• pokud je v řetězci více stran, pak jedno zpoždění zpomalí vše pro všechny;
• pokud je jedna ze stran pryč nebo se datum výměny blíží státnímu svátku, věci se mohou zpomalit;
• kupující úmyslně zpožďuje podepsání smluv ve snaze potenciálně gazunder prodeje, pokusit se zajistit lepší hypoteční dohodu nebo může mít jednoduše studené nohy. Zde doporučujeme kontaktovat realitní kancelář nebo požádat o vysvětlení od přepravce kupujícího;
• buď zprostředkovatel zpoždění při vybíjení nebo převodu hypotečních / vkladových prostředků.

jak dobrý je zprostředkovatel

mezi vyhledáváním a výměnou, všechny výše uvedené faktory budou ovlivněny efektivitou zprostředkovatele, který řídí váš prodej.

pokud je firma nedostatečně financována nebo přijala velké množství případů, může se čas mezi vyhledáváním a výměnou zdržet.

v takových případech, pokud na vaše e-maily nereagují, vyhledejte reklamační řád společnosti conveyancer. Obvykle existuje starší zaměstnanec, se kterým můžete komunikovat, který bude obvykle schopen vrátit věci zpět na správnou cestu.

Online dopravci mají často zavedené sledovací systémy, abyste přesně viděli, kde se věci nacházejí.

v nejhorším případě se můžete rozhodnout podat stížnost právnímu ombudsmanovi. Ve většině případů to opravdu nemusí přijít.