odpisy jsou jednou z největších výhod vlastnictví nemovitosti k pronájmu spolu s potenciálem opakovaného příjmu a zhodnocení hodnoty nemovitosti v dlouhodobém horizontu.

ale zatímco příjmy a vlastní kapitál může zvýšit daňové zatížení, odpisy náklady pomáhá snížit nebo dokonce eliminovat daně dlužné z příjmu pronájem nemovitostí generuje.

ve skutečnosti je možné, aby investor vlastnil nájemní nemovitost, která je cash-flow pozitivní, zatímco neplatí nic na daních.

Klíčové Takeaways

• odpisy je bezhotovostní náklady pronájem nemovitostí majitelé vzít snížit výši zdanitelného čistého příjmu.
• rezidenční pronájem nemovitostí je odepisován po dobu 27,5 let.
• investoři do nemovitostí mohou znehodnotit hodnotu budovy a určitá zlepšení, ale ne hodnotu pozemku.
• při prodeji nemovitosti k pronájmu jsou všechny přijaté odpisy zachyceny a zdaněny obvyklou sazbou daně investora až do maximální výše 25%.
• investoři často provádějí 1031 odloženou daňovou výměnu, aby odložili placení daně z odpisů a kapitálových zisků.

jak odpisy funguje

rezidenční pronájem nemovitosti vlastněné pro obchodní nebo investiční účely lze odepisovat za 27.5 let, podle publikace IRS 527, rezidenční pronájem nemovitostí.

odpisy jsou založeny na konceptu aktiva, které má „životnost“.“Náklady na odpisy jsou určeny k vyrovnání vlastníka nájemní nemovitosti za běžné opotřebení budovy po určitou dobu. Hodnota půdy je osvobozena od odpisů, protože půda se nikdy nevyčerpá nebo je vyčerpána.

pro výpočet odpisů je hodnota budovy dělena 27,5 roku. Výsledné náklady na odpisy se odečítají od čistého příjmu před zdaněním generovaného majetkem. Příjem zbývající po odečtení odpisových nákladů je předán majiteli, a daně jsou placeny na základě federální skupiny daně z příjmu vlastníka.

většina nájemních nemovitostí se samozřejmě za méně než 30 let úplně nevyčerpá a nestane se nepoužitelnou. Existuje spousta domů, které byly postaveny 50, 75, nebo dokonce 100 před lety, které jsou stále používány jako pronájem nemovitostí dnes. V průběhu let, byly udržovány, aby přilákaly dobré nájemníky a pokračovaly ve vytváření příjmů pro majitele.

odpisy nemovitostí z pronájmu pokračují po dobu držení nemovitosti a při prodeji nemovitosti se obnoví na dalších 27,5 roku pro nového vlastníka. Pokud majitel drží nemovitost déle než 27,5 let, náklady na odpisy vyprší, protože životnost budovy vypršela, alespoň pro účely odpisů nájemního majetku.

metody odpisů nemovitostí z pronájmu

nemovitost musí mít nárok na odpisy dříve, než si investor může nárokovat náklady na odpisy nemovitostí z pronájmu. Existuje několik kritérií, které musí realitní investor splnit, aby odpisoval pronájem nemovitostí:

• Investor musí být vlastníkem nájemní nemovitosti a ne nájemcem.
• nemovitost musí být použita pro obchodní nebo investiční účely, jako je Pronájem domu nájemci.
• Doba použitelnosti nemovitosti musí být stanovena, a proto není hodnota pozemku odpisována.
• pokud nemovitost není držena po dobu nejméně jednoho roku, investor není způsobilý požadovat náklady na odpisy.

existují tři různé způsoby, jak odpisovat rezidenční pronájem nemovitostí. Všechny tři metody odpisů nemovitostí k pronájmu se vztahují k tomu, kdy je nemovitost „uvedena do provozu“, což znamená, že je nemovitost připravena a k dispozici k pronájmu.

1. pronájem nemovitosti uvedené do provozu před rokem 1981 lze odpisovat metodou přímky nebo klesající bilance.
2. nemovitost uvedená do provozu po roce 1980, ale před rokem 1987 používá pro odpisy systém akcelerovaného vymáhání nákladů (ACRS).
3. pronájem nemovitostí uvedených do provozu po roce 1986 obecně používá modifikovaný zrychlený systém obnovy nákladů (MACRS). Podle MACRS však majitelé nájemních nemovitostí mohou pro většinu nemovitostí používat alternativní odpisový systém (reklamy), což je jiný název pro přímou metodu odpisů.

přesný výpočet odpisů nájemních nemovitostí může být samozřejmě komplikovaný. To je důvod, proč mnoho investorů v oblasti nemovitostí platí daňovému profesionálovi nebo se zaregistruje na bezplatný účet u společnosti Stessa, aby přesně sledovalo odpisy nákladů na pronájem nemovitosti.

kromě automatického sledování odpisů nájemních nemovitostí Stessa nová rozvaha nájemních nemovitostí současně aktualizuje každou nemovitost na tržní hodnotu (oproti odpisované hodnotě), aby investorům v oblasti nemovitostí poskytla přesnější představu o vlastním kapitálu.

Jak vypočítat odpisy z pronájmu nemovitostí

nyní se podívejme na zjednodušený příklad, jak vypočítat odpisy nájemního majetku pomocí přímé metody odpisů.

rodinný dům v Austinu v Texasu koupil investor do nemovitostí a byl uveden do provozu jako nájemní nemovitost 1. ledna 2017. Podle Zillowa činila hodnota domu 391 000 dolarů. Během čtyřletého holdingového období dům zhodnotil hodnotu na 521 000 USD. Investor se rozhodne prodat a transakce se uzavře 31. Prosince 2020, právě včas na Nový rok.

1. Určete základ nákladů na pronájem nemovitosti

než může investor vypočítat odpisy nájemních nemovitostí, je třeba určit základ nákladů domu. Základem nákladů je hodnota domu mínus hodnota pozemku, na kterém dům sedí, plus veškeré náklady na uzavření, které musí být odpisovány, včetně:

• průzkum nemovitostí
• pojištění titulu
• poplatky za záznam
• Abstraktní poplatky
• právní poplatky
• daně z převodu

existují další náklady, které musí být odpisovány a které se obvykle nevidí ve většině transakcí s rezidenčními nemovitostmi, jako jsou daně z nemovitostí dlužné prodávajícím, které kupující převzal, provize z nemovitostí prodávajícího dlužná agentovi, nebo náklady na instalaci nástrojů.

budeme předpokládat, že realitní investor vznikly uzavírací náklady ve výši $ 3,000, kdy byla nemovitost poprvé zakoupena, které musí být přidány do základu nákladů a odepsány. Kromě toho, podle krajského hodnotitele a hodnotící zprávy, hodnota šarže byla $ 25,000 když byl dům zakoupen zpět v lednu 2017.

na základě těchto informací může investor vypočítat nákladovou základnu domu:

• kupní cena = $ 391,000
• menší hodnota šarže = <$25,000>
• Plus závěrečné náklady kvalifikované pro odpisy = $ 3,000
• základ nákladů = $369,000

1. Vypočítejte náklady na odpisy nemovitostí z pronájmu

Chcete-li vypočítat roční náklady na odpisy nemovitostí z pronájmu, je nákladová základna nemovitosti vydělena 27,5 lety:

• $369,000 základ nákladů na nemovitost / 27.5 let = $ 13,418 .18 roční náklady na odpisy

takže během čtyřletého období držení byl investor schopen požadovat odpisy ve výši 53,672. 72 USD, aby se snížila částka zdanitelného čistého příjmu.

hypoteticky, pokud by nájemní dům generoval celkový čistý příjem před zdaněním ve výši 60 000 USD za čtyřleté období, investor by zaplatil pouze daně z 6,372.28 USD díky nákladům na odpisy nájemních nemovitostí:

• $60,000 příjmy před zdaněním-53,672. 72 USD odpisy = 6,372 USD.28 zdanitelný příjem

Jak vypočítat odpisy podle měsíce

realitní investor může každý rok požadovat odpisy ve výši 3.636% hodnoty investičního majetku. Nicméně, v reálném světě pronájem nemovitosti není obvykle koupil a prodal na první den v roce a poslední den v roce.

Chcete-li usnadnit výpočet odpisů, IRS poskytuje investorům v oblasti nemovitostí tabulku, která pomůže určit procento odpisů, které se mají nárokovat na základě měsíce, kdy byla pronajatá nemovitost uvedena do provozu:

Měsíc Uveden Do Provozu	Náklady Základ Odpisy Procento
Leden	3.49%
Únor	3.18%
Březen	2.88%
Duben	2.58%
Květen	2.27%
Červen	1.97%
Červenec	1.67%
Srpen	1.36%
Září	1.06%
Října	0.76%
Listopad	0.46%
prosinec	0.15%

například, pokud pronájem nemovitosti s nákladovou základnou $ 100,000 byl poprvé uveden do provozu v červnu, odpisy za rok by byly $1,970:

• $100,000 nákladová základna x 1.970% = $1,970

v každém z následujících let by náklady na odpisy byly $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $ 3,636 .36

pronájem nemovitostí položky s rychlejšími odpisy

kromě odpisů budovy mohou investoři do nemovitostí také odpisovat položky uvedené do provozu v nájemní nemovitosti rychleji než 27,5 let:

5leté odpisy: spotřebiče, koberce, nábytek

7leté odpisy: kancelářský nábytek a vybavení

15leté odpisy: silnice a ploty

Předpokládejme například, že investor utratí 8 000 USD za nové koberce a přestaví dřevěný plotový plot za cenu 15 000 dolarů. Dodatečné náklady na odpisy by byly:

• koberce: $ 8,000 / 5 let = $ 1,600 koberec odpisy za rok.
• plot: $ 15,000 / 15 let = $ 1,000 .

jak zachytit odpisy nájemního majetku

odpisy jsou daňovým přínosem vlastnictví nájemního majetku. Nicméně, když je nemovitost prodána, odpisové náklady jsou“ zachyceny “ IRS a zdaněny jako pravidelný příjem.

pro ilustraci použijme jako příklad našeho realitního investora v Austinu.

během čtyřletého období držení investor požadoval celkové náklady na odpisy ve výši 53,672. 72 USD, aby se snížila částka zdanitelného příjmu. Když je nemovitost prodána, investor je povinen zaplatit daň z $ 53,672. 72 až do maximální sazby 25%, i když je investor ve vyšší federální daňové skupině.

maximální částka dlužné daně z odpisů by byla $ 13,418. 18, přičemž zbývající kapitálový zisk by byl zdaněn 0%, 15% nebo 20% v závislosti na daňové skupině investora.

namísto placení daně z odpisů a kapitálových zisků provádí mnoho investorů do nemovitostí 1031 daň odloženou výměnu. Spíše než platit daně federálním a státním vládám, investoři používají tyto peníze navíc k nákupu další nemovitosti k pronájmu k růstu svého portfolia nemovitostí.

Závěrečné myšlenky na toto téma

odpisy nemovitostí z pronájmu mohou investorům do nemovitostí ušetřit značné množství peněz na daních. Ve skutečnosti, když je nemovitost poprvé zakoupena, odpisy mohou zcela eliminovat jakoukoli daň z příjmu, protože peněžní tok je nižší kvůli opravám a nákladům na nalezení nového nájemce.

při prodeji nemovitosti k pronájmu jsou veškeré náklady na odpisy zachyceny a zdaněny běžnou sazbou daně z příjmu investora až do maximální výše 25%. Chcete-li odložit placení daní z odpisů a kapitálových zisků, mnoho investorů se rozhodne provést výměnu 1031 a použít ušetřené peníze na nákup více nemovitostí místo placení vlády.