neschopnost dovolit kauci a předplacené nájemné může také opustit domácnosti, které obdrží bydlení choice voucheroficiálně známý jako „sekce 8 bydlení Choice Voucher“. Je to největší a nejvyhledávanější program bydlení v Americe. Oddíl 8 HCVs jsou řízeny různými veřejnými bytovými agenturami (nejčastěji označovanými jako bytové úřady), které spadají pod dohled HUD. Účastníci programu obvykle platí 30% nájemného a zbytek je hrazen HCV. nelze použít jejich poukaz k pronájmu jednotky v jejich preferovaném sousedství, nebo dokonce použít poukaz vůbec. Některé jurisdikce nabízejí finanční pomoc, která pomůže pokrýt tyto náklady, jako granty vyplácené přímo pronajímateli nebo jako nízké – nebo bezúročné půjčky, které musí nájemce splatit. V některých případech pomoc také pomáhá pokrýt náklady na spuštění nástroje nebo jiné výdaje spojené s novým domovem. Příjemci mohou mít také nárok na další podpůrné služby a správu případů.

přístup

veřejné agentury a soukromé organizace, které poskytují kauci a / nebo první a poslední měsíční nájemní pomoc, obvykle poskytují pomoc jako grant vyplacený přímo pronajímateli. Pomoc však může být také strukturována jako půjčka s nízkým nebo bezúročným úvěrem pro nájemce, splatná sponzorující organizaci ve splátkách nebo v plné výši po určité době. Státy a místní jurisdikce obvykle financují bezpečnostní vklad a programy pomoci při pronájmu prvního / minulého měsíce s federálními blokovými grantovými programy, jako je komunitní rozvojový blok GrantA federal program zřízený jako součást zákona o bydlení a rozvoji Společenství z roku 1974. Financuje různé aktivity rozvoje komunity pro revitalizaci sousedství, hospodářský rozvoj, dostupné bydlení, a lepší komunitní zařízení a služby., Homefederální program založený Kongresem v roce 1990, který je navržen tak, aby zvyšoval slušné dostupné bydlení pro rodiny s nízkými a velmi nízkými příjmy a jednotlivce. Stát a lokality dostávají domácí fond z HUD každý rok, a utratit je za věci, jako jsou: pomoc při pronájmu, pomoc kupcům domů, nová výstavba, rehabilitace, vylepšení, demolice, přemístění, a administrativní náklady. nebo grantový program Emergency Solutions (pro lidi, kteří zažívají bezdomovectví nebo jsou ohroženi bezdomovectvím). Lze také použít výnosy svěřeneckého fondu na bydlení a další místně generované prostředky.

v některých případech sponzoři programu neposkytují přímou pomoc vůbec, ale místo toho úzce spolupracují s vlastníky nemovitostí na vytvoření cenově dostupných alternativ k zálohovým platbám kauce nebo nájemného za první a poslední měsíc. Například zaměstnanci programu mohou jednat s pronajímateli jménem nájemců, aby umožnili zaplacení kauce v měsíčních splátkách spolu s nájemným, zatímco organizace poskytuje záruku během doby návratnosti (obvykle 6 až 12 měsíců).

pokrytí

pomoc může být strukturována tak, aby pokryla různé náklady spojené se zahájením nového nájmu. Nejčastěji programy pomáhají platit za kauci a / nebo nájemné za první a poslední měsíc. Zatímco domácnosti si mohou dovolit měsíční nájemné, kombinovaný součet těchto plateb může vytvořit bariéru pro potenciální nájemce, kteří mají omezená nahromaděná aktiva.

některé lokality mohou také umožnit nájemcům vybrat si mezi alternativami k tradičním vkladům, jako jsou splátkové plány, nebo mohou povolit alternativy vkladů soukromého sektoru ,jako je pojištění vkladů (viz „Alternativy soukromého sektoru k vkladům cenných papírů“).

Mezi další druhy činností, které mohou být hrazeny, a to buď vedle nebo místo jistoty a plateb nájemného, patří:

• poplatky za pronájem aplikace
• poplatky za nastěhování
• náklady na Nový zámek a klíč
• počáteční náklady nebo vklady za veřejné služby
• náklady na stěhování
• nákup nového nábytku

v některých případech mohou existovat další omezení, jak lze pomoc využít-například příjemci mohou být omezeni v používání finančních prostředků na přesuny do míst mimo území příslušnost udělení, nebo může být nutné použít pomoc ve stanoveném časovém rámci, jakmile byla udělena.

kromě finanční podpory poskytují některé agentury a organizace podpůrné služby a správu případů, aby pomohly domácnostem zůstat v dobrém stavu a vyhnout se budoucím krizím nájemného nebo nestabilitě bydlení. Tyto typy služeb mohou být zvláště výhodné pro rodiny ohrožené bezdomovectvím nebo účastníky programu, kteří dříve zažili chronické bezdomovectví a přecházejí do svého domova.

způsobilost

způsobilost pro tento typ programu je obvykle omezena na osoby s nízkými nebo velmi nízkými příjmy a rodiny, které mohou prokázat, že jsou také schopny udržovat platby nájemného po poskytnutí jednorázové pomoci. Splnění tohoto požadavku může znamenat prokázání, že navrhovaná výše nájemného nepřesahuje stanovenou částku a / nebo podíl příjmů domácnosti (např. 30 až 50 procent, v závislosti na jurisdikci). Domácnosti, které obdrží poukázky na výběr bydlení, budou často schopny tyto limity splnit. Ostatní žadatelé mohou čelit větším obtížím, pokud jejich výzvy nesouvisejí s krátkodobou situací (jako je neočekávaný lékařský účet), která byla od té doby vyřešena.

programy mohou mít také určitá ustanovení o pronájmu, jako je například požadavek na 12měsíční období nebo vyloučení zakázaných podmínek pronájmu spojených s domácími nebo jinými federálními programy. Žadatelé možná budou muset poskytnout kopii nájemní smlouvy nebo nabídky jednotky, která uvádí příslušné podmínky a dlužnou částku předem. Alternativně, lokality mohou zvážit širší právní předpisy, které vyžadují, aby pronajímatelé poskytovali nájemcům možnosti namísto tradičního kauce.

s omezenými prostředky programu se některé programy zaměřují nebo upřednostňují konkrétní populace, včetně žen prchajících před domácím násilím, jednotlivců a rodin, kterým hrozí bezprostřední riziko bezdomovectví nebo opuštění útulků pro bezdomovce nebo přechodného bydlení (často s doporučením od poskytovatele služeb) nebo osob se zdravotním postižením. Jiné programy poskytují bezpečnostní zálohu a jiné formy pomoci v souvislosti s programy mobility bydlení, které pomáhají nájemcům přistupovat k termínu bohatému na zdroje a definovat sousedství, která nabízejí bohaté vybavení, jako je přístup ke kvalitním školám a veřejným knihovnám, ulice a parky, které jsou bez násilí a poskytují bezpečné místo pro hraní, a čerstvé a zdravé jídlo. oblast. Způsobilost programu může být také omezena na domácnosti, které již jsou rezidenty jurisdikce. Výše pomoci, kterou má každá domácnost k dispozici jednorázově, je obvykle omezena a programy mohou také omezit počet případů, kdy může domácnost získat pomoc za určité období (např. jednou za rok, až do výše 3,000 XNUMX USD v pomoci po dobu pěti let atd.).).

alternativy soukromého sektoru k bezpečnostním vkladům

v rozvíjejícím se odvětví společností „insurtech“ došlo k vzniku alternativ soukromého sektoru k tradičním vkladům cenných papírů, přičemž dvě nejoblíbenější jsou „pojištění leasingu“ a ručení dluhopisů. Alternativy soukromého sektoru k bezpečnostním vkladům mohou nájemcům snížit počáteční náklady, ale mnoho z těchto finančních produktů je relativně nových a jejich dopady nejsou dosud dobře pochopeny. Lokality se vyzývají, aby vyhodnotily opodstatněnost každé možnosti na základě jejího pokrytí a úrovně rizika, které nájemci předpokládají.

například rostoucí počet společností začínají působit jako makléři pro ručení dluhopisů, které poskytují záruku vázané strany (tj. nájemce) smluvní závazek vůči jejich pronajímateli výměnou za měsíční nevratné poplatky. Jako kauce, ručení dluhopisy jednoduše pokrýt pronajímatele riziko až do hodnoty dluhopisu. Zatímco tradičně na trh jako „pojištění vkladů,“ ručení dluhopisy se liší od pojistných smluv v řadě důležitých způsobů. Na rozdíl od tradičního pojistného, měsíční poplatky, které nájemci platit neposkytují žádnou ochranu před poškozením majetku nebo nezaplacených nároků na nájemné. Spíše poskytovatel dluhopisů uhradí pronajímateli a poté požaduje, aby nájemci zaplatili plné náklady na pohledávku. Pokud nájemci neuhradí pohledávky, jejich kreditní skóre se může snížit a ostatní pronajímatelé mohou odmítnout nové žádosti o pronájem.

kromě toho, většina ručení dluhopisy nejsou upraveny pronajímatel-nájemce zákony, a lokality hledají alternativy k tradičním kauce by měla zajistit, že stávající nájemce ochrany rozšířit na všechny nové formy pojištění nebo platby. Například v některých státech poskytovatelé ručení dluhopisů umožňují pronajímatelům podat nároky proti nájemcům, které překračují omezení kladená na typické kauce. Dále, pronajímatelé mohou podat nároky na opravy, které jsou zakázány podle místních pravidel, kterými se řídí bezpečnostní vklady, jako je vyloučení typického „opotřebení“.“Někteří poskytovatelé dluhopisů vyžadují, aby nájemci souhlasili s rozhodčí doložkou a vzdali se práva připojit se k jakýmkoli budoucím skupinovým žalobám.

příklady

Washington, DC Emergency Rental Assistance Program (ERAP) je sponzorován Ministerstvem lidských služeb a řízen soukromými neziskovými a filantropickými organizacemi. ERAP poskytuje pomoc s kaucemi a nájemným za první měsíc pro nové nájemce, stejně jako pomoc s placením nedoplatků z pronájmu a soudních poplatků za nájemníky, kteří čelí vystěhování. Způsobilost je omezena na obyvatele District of Columbia, jejichž příjem je nižší než 125 procent měsíční federální úrovně chudoby, a domácnosti mohou obdržet pomoc jednou za dvanáctiměsíční období. Kauce a platby nájemného za první měsíc jsou omezeny na 900 USD za kus, splatné přímo pronajímateli.

New York City HomeFirst akontace Assistance Program poskytuje kvalifikované homebuyers s až $ 40,000 směrem k akontace nebo uzavírací náklady na 1-4 rodinný dům, kondominium, nebo družstvo.

Cincinnati je“ Nájemce Choice “ vyhláška vyžaduje pronajímatelé, kteří vlastní 25 nebo více jednotek poskytnout nájemcům s výběrem alternativ k tradiční kauce, včetně „pronájem bezpečnostní pojištění“ (široká kategorie, která zahrnuje jak tradiční pojištění a ručení poskytovatelů dluhopisů), splátkový plán, nebo snížený předem kauce. Tyto možnosti umožňují všem nájemcům zvážit širší škálu bytů, které byly dříve nedostupné kvůli strmým bezpečnostním vkladům.

vyhláška „nájemce“ v Atlantě se vztahuje na pronajímatele, kteří vlastní 10 nebo více jednotek a kteří v současné době vyžadují od nájemců kauci, která přesahuje 60% měsíčního nájemného jednotky. Podle nového zákona musí tito pronajímatelé nabídnout buď formu „pojištění nájemného“, nebo 3měsíční splátkový plán na částku původního kauce. Zákon Atlanty stanoví, že jakékoli alternativy soukromého sektoru k kauci musí omezit rozsah odpovědnosti nájemce na částku požadovanou kaucí.

související zdroje

• Národní koaliční databáze bydlení s nízkými příjmy městských a státem financovaných programů nájemního bydlení zahrnuje programy pomoci při pronájmu.
• kromě nabídky vlastních programů pojištění hypoték poskytuje americké ministerstvo bydlení a rozvoje měst veřejnosti užitečnou databázi místních programů nákupu domů pro všechny státy a Portoriko.

místní příklady

• konečně domácí pokyny, Housing Trust of Silicon Valley (2017) – tento průvodce je zaměřen na místní partnery, kteří implementují program Finally Home, který poskytuje jednorázovou pomoc s kaucí jednotlivcům a rodinám. Průvodce obsahuje podrobný popis pokynů pro způsobilost, proces podávání žádostí a požadavky na program a povinnosti partnerských agentur.
• Rental Security Deposit Program, City of Virginia Beach – Tato poznámka obsahuje podrobný popis programu pomoci kauce poskytované Virginia Beach Department of Housing and Neighborhood Preservation, včetně způsobilých domácností, programové podmínky, a požadavky na vlastnosti, které mohou být pronajaty.