et boliglån eller pant modifikation er en lettelse plan for husejere, der har svært ved at give deres pant betalinger. Låntagere, der kvalificerer sig til låneændringer, har ofte gået glip af månedlige realkreditbetalinger eller risikerer at gå glip af en betaling.
her er hvad du behøver at vide for at få et realkreditlån ændring og ophold i dit hjem.
Hvad er en pant modifikation?
ændring af dit prioritetslån kan hjælpe dig med at undgå afskærmning ved—enten midlertidigt eller permanent—at justere længden på dit lån, skifte fra en justerbar rente til et fastforrentet prioritetslån, sænke renten eller alt det ovenstående. I modsætning til pant refinansiering, lån ændringer ikke erstatte din eksisterende pant med en ny. I stedet ændrer de det oprindelige lån.
låntagere med Fannie Mae – eller Freddie Mac-ejede realkreditlån kan være berettiget til en fleksibel ændring, som giver långivere mulighed for at reducere renten eller forlænge længden af dit lån (som krymper det månedlige betalingsbeløb, men ændrer ikke det skyldige beløb ).
for husejere, der står over for vanskeligheder på grund af coronaviruspandemien, kan en lånemodifikation hjælpe dig med at reducere dine månedlige betalinger, så de passer til dit nuværende budget. Dem, der allerede er i pant overbærenhed kan anmode om en ændring efter overbærenhed udløber, hvis de stadig har brug for pant bistand.
i henhold til CARES Act har låntagere med føderalt støttede lån ret til op til et års overbærenhed. Selvom de fleste boliglån er berettiget til denne type overbærenhed, er cirka 14,5 millioner boliglån ikke dækket, fordi de er privatejede.
men ikke alle långivere tilbyder lån ændringer, selv de boliglån, der er omfattet af overbærenhed bestemmelser i CARES Act. Så sørg for at kontakte din långiver for at komme med en gennemførlig plan (uanset om det er en overbærenhed, ændring eller noget andet), der forhindrer dig i at misligholde dit lån.
hvem kvalificerer sig til en lånemodifikation?
låntagere, der står over for økonomiske vanskeligheder—af en række årsager—kan kvalificere sig til en låneændring; dog er kvalifikationskravene forskellige for hver långiver.
nogle långivere kræver mindst en forsinket eller savnet pantbetaling eller overhængende risiko for at gå glip af en betaling for at kvalificere sig. Långivere vil også gerne vurdere, hvad der forårsagede vanskelighederne, og om en ændring er en levedygtig vej til overkommelighed.
med andre ord, hvis du mister dit job og ikke længere har nogen indkomst, er en ændring muligvis ikke nok til at få dig tilbage på sporet. Men hvis du begynder at tjene mindre (på grund af jobskifte eller andre faktorer), kan du muligvis stadig foretage regelmæssige betalinger, men kun hvis du kan reducere de månedlige omkostninger.
der er flere grunde til, at folk måske ikke længere har råd til deres nuværende realkreditbetalinger, hvilket kan kvalificere dem til en ændring. Långivere vil sandsynligvis bede om bevis for modgang. Disse grunde omfatter:
- indkomsttab (på grund af et fald i løn eller et familiemedlems død)
- skilsmisse eller separation
- en stigning i boligomkostninger
- naturkatastrofe
- sundhedspandemi
- sygdom eller handicap
hvis du lider af økonomiske vanskeligheder, skal du sørge for at tale med din långiver med det samme. Find ud af, om du er berettiget til et lån modifikation, pr deres regler, og hvis denne løsning giver mening for dig.
Sådan ændres dit boliglån
der er flere måder, hvorpå din realkreditlåner kan ændre dit boliglån, fra at reducere din rente til at gøre dit pant længere for at sænke dine månedlige betalinger.
reducer renten
barbering af din rente kan reducere dine månedlige realkreditbetalinger med hundreder af dollars. En $200.000 pant betaling med en rente på 4% på en 30-årig fastforrentet lån er omkring $955 per måned, sammenlignet med det samme lån med en rente på 3%, som kommer ud til $ 843 per måned.
dette svarer til refinansiering af dit lån, men forskellen er, at du ikke behøver at betale lukkeomkostninger eller gebyrer.
Forlæng udtrykket
forlængelse af længden af dit lån er en anden strategi långivere bruger til at gøre de månedlige betalinger mere overkommelige. For eksempel, hvis du har et pant på $100.000 til en rente på 4% med 15 år tilbage, betaler du $740 pr. Hvis du forlænger dette lån med 10 år, ender du med at betale $528 pr. Husk, du betaler mere renter over lånets levetid, hvis du forlænger det.
skift fra et justerbart realkreditlån til et fastforrentet realkreditlån
skift fra et justerbart realkreditlån (ARM) til et fastforrentet realkreditlån kan muligvis ikke sænke dine eksisterende betalinger, men det kan hjælpe med at beskytte dig mod stigende renter ned ad vejen.
da våben er sat op til at have flydende satser, ændrer de sig med markedet. For eksempel, hvis din rente er 3,5% og den gennemsnitlige sats stiger til 4%, så vil din sats. Dette kan være et dårligt scenario, hvis du er i et stigende miljø. Ved at låse din rente er du garanteret at betale den samme rente i løbet af dit lån, uanset hvad markedet gør.
rull sene gebyrer ind i hovedstolen
hvis du har påløbet forfaldne gebyrer på ting som renter, sene gebyrer eller deponering, vil nogle långivere tilføje det til din hovedstol balance og reamortisere lånet. Det betyder, at det beløb, du skylder, vil blive spredt over tid med den nye saldo. Hvis du forlænger længden af dit lån, kan du ende med at betale mindre i månedlige betalinger, selvom du skylder mere mod din hovedstol.
reducer hovedbalancen
i sjældne tilfælde vil långivere faktisk sænke det beløb, du skylder, også kendt som en hovedændring. Disse var mere almindelige under boligkrisen, da løse udlånsstandarder var fremherskende, og hjemmeværdier tankede, hvilket efterlod mange låntagere under vandet med deres pant.
hvorvidt en långiver beslutter at reducere hovedstolen sandsynligvis afhænger af det nuværende lokale boligmarked, hvor meget du skylder, og hvad deres tab ville være, hvis de gik denne rute versus en afskærmning.
alle eller nogle af ovenstående
nogle låntagere har muligvis brug for en kombination af handlinger for at gøre den månedlige realkreditregning håndterbar. Afhængigt af dit behov, kan en långiver reducere renten og udvide dit lån, så din månedlige pant betaling reduceres på to måder, uden at røre hovedstolen balance.
långiveren vil sandsynligvis gennemgå en cost-benefit-analyse, når han vurderer den type ændring, der giver mening for begge parter.
Hvordan kan jeg ansøge om en Låneændring?
husejere, der står over for økonomiske vanskeligheder, der gør det umuligt at opfylde realkreditkontrakten, skal straks kontakte deres långiver eller servicerer, da de muligvis er berettigede til en låneændring.
typisk vil långivere bede dig om at udfylde en form for tabsbegrænsning. Fordi tvangsauktioner er så dyre for investorer, hjælper en form for tabsbegrænsning dem med at se på alternativer, såsom lånemodifikationer, for at finde ud af, hvad der giver mest økonomisk mening.
vær forberedt på at indsende en trængselserklæring; oplysninger om pant og ejendom; seneste kontoudtog og selvangivelser; resultatopgørelser (for dem, der er selvstændige) og et finansielt regneark, der viser, hvor meget du tjener i forhold til at bruge.
hvis din ansøgning om lånemodifikation nægtes, har du normalt ret til at appellere den. Da reglerne varierer efter långiver, skal du finde ud af, hvornår klagefristen er. Dernæst vil du få præcise oplysninger om, hvorfor dit lån blev nægtet, da dette vil hjælpe dig med at forberede en bedre sag i dine appeller.
der er mange grunde til, at du måske ikke kvalificerer dig, fra ikke at give tilstrækkeligt bevis for modgang til at have en høj gæld-til-indkomst-forhold (DTI). En høj DTI betyder, at du har en masse gæld i forhold til din indkomst, hvilket kan signalere, at du ikke har råd til dit pant, selv med et ændret beløb.
arbejde med en boligrådgiver eller advokat, der har specialiseret sig i pantændringer, kan forbedre dine chancer for at blive godkendt til en lånemodifikation.
Vil Ændring Af Mit Pant Skade Min Kredit?
hvis ændringen er føderalt støttet (dvs. ejes af Freddie Mac, Fannie Mae, VA, FHA eller USDA) og er et resultat af coronavirus, vil det ikke blive rapporteret til kreditbureauerne i henhold til CARES Act.
ellers kan nogle lånændringer rapporteres som afregninger eller domme, hvilket kan resultere i en ding til din kredit. Sørg for at tale med din långiver om, hvis deres politik er at rapportere ændringer. En lånemodifikation er dog ikke så skadelig som en afskærmning.