fra og med 2020 forbliver husejere i et hjem i gennemsnit otte år, før de sælges. Det er det dobbelte af den gennemsnitlige tid, der blev set før boligkrisen i 2009. Med boligpriserne, der rammer et højdepunkt hele tiden i 2021, ser husejere i dag større økonomisk incitament til at blive i de samme hjem i længere tid og få egenkapital.

når det er sagt, er der en række grunde til, at det kan være fornuftigt at sælge hurtigere, end du oprindeligt planlagde. Men at sælge dit hjem kort efter køb kan betyde at miste penge, står over for kapitalgevinstskatter eller betale pant forudbetaling sanktioner. Det er en af grundene til, at den almindelige “femårige regel” eksisterer. Denne regel siger, at du ikke bør overveje at sælge, før du har boet i et hjem i fem år — og der er gode grunde til det.

livet ændrer sig uventet nogle gange og tvinger dig til at træffe vanskelige beslutninger. I denne vejledning vil vi diskutere nogle af de faktorer, der påvirker, hvor hurtigt du kan sælge et hus efter køb. Selv sælge et hus efter to år er helt praktisk, hvis du går om det rigtige.

Hvad er “femårsreglen”?

almindelig tænkning siger, at sælgere ikke vil bryde selv på deres oprindelige boliginvestering, hvis de ikke bliver i fem år. Denne tankegang kommer fra de transaktionsomkostninger, der er involveret i at købe et hjem i første omgang, de penge, som mange nye husejere lægger på at forbedre deres hjem, og den tid det tager for hjemmets markedsværdi at vokse.

men som de siger, er regler beregnet til at blive brudt, og den konventionelle visdom tog ikke højde for de sidste par år at se en af de største boligbomme nogensinde. Det ser ud til, at boligpriserne vil fortsætte med at vokse i det mindste gennem 2021, så du kan muligvis sælge dit hjem hurtigere uden at miste penge.

selvfølgelig handler det ikke altid om at sælge dit hjem for at tjene penge. Der er en række grunde til, at du kan sælge hurtigere end forventet.

årsager husejere sælger hurtigere end forventet

mens de fleste mennesker, der ikke er professionelle hjemmeflippere, ikke planlægger at sælge to år efter køb, er der masser af grunde til, at folk ender med at sælge kort efter køb.

• jobflytning: en ny karrieremulighed er en livsændring, der påvirker, hvor du vil bo.
• sundhed nødsituation: du skal muligvis frigøre egenkapital for at betale medicinske regninger eller ønsker at komme tættere på et familiemedlem, der har lidt en medicinsk nødsituation.
• familieændringer: En ny baby, børn, der rejser til college, eller en død i familien kan få dig til at genoverveje, hvor du vil være.
• finansielle ændringer: hvis nogen i din husstand mister deres job, ejendomsskatter stiger, eller uventede omkostninger opstår, kan dit pant blive for dyrt.
• sælgers marked: med hvor varmt mange markeder rundt om i landet er i dag, kan du have fået egenkapital i dit hjem hurtigt og ønsker at slå en fortjeneste, mens du kan.

hvor hurtigt kan du sælge dit hjem uden at miste penge?

selvom der kan være god grund til at sælge dit hjem kort efter køb, kommer det med økonomiske risici. Når du har købt huset, du har betalt lukning omkostninger, som du ikke kan få dækket uden at få egenkapital eller huset værdsætter i værdi. Der er også omkostninger forbundet med salg og flytning udgifter til at overveje.

før du overvejer at sælge, skal du tænke på noget, der hedder breakeven point.

Hvad er breakeven point?

breakeven-punktet er, når du kan forvente at sælge dit hjem og inddrive alle de penge, du har brugt på at købe det i første omgang. På et normalt marked har boligpriserne en tendens til at stige, og du får også egenkapital, når du betaler dit prioritetslån og derved modregner omkostninger til ejerskab samt køb og salg af transaktionsomkostninger.

mens breakeven-punktet varierer på tværs af markeder, og da realkreditrenterne svinger, er det vigtigt at beregne det så tæt som muligt, hvis du skal sælge kort efter køb.

beregning af breakeven til dit hjem

du kan sælge når som helst, men det er smart at vente mindst to år, før du sælger. Ved at bo i dit hjem i mindst to år kan du udelukke op til $250.000 (eller $500.000, hvis du er gift) af overskuddet ved salget fra dine skatter takket være reglen om to års ejerskab og brug. Hvis du ikke kan vente så længe, lad os tale matematik.

for at undgå at tage et tab skal du foretage din udbetaling, lukningsomkostninger og de månedlige realkreditbetalinger, du allerede har foretaget. Du vil også gerne gøre tilbage ejendomsskatter og pant forsikring du har dækket hver måned. Beregning af disse tal — som har tendens til at være den samme hver måned-bør være enkel.

derfra skal du beregne, hvor meget egenkapital du har optjent, og/eller hvor meget af dit realkredits saldo du allerede har indbetalt. Denne lommeregner er en stor ressource til indtastning af dine numre. (Det vil tage de fleste husejere mindst to år at nå breakeven point med egenkapital og betalinger, men markedet svinger — så det er derfor, du beregner!)

vigtigst er det, at du skal bestemme en realistisk pris for dit hjem. Forskning liste priserne på sammenlignelige boliger i dit område og har en professionel gøre en sammenlignende markedsanalyse eller hjem evaluering udført. Du ved, hvad du købte dit hjem til, men selvom det kun har været et år, kan efterspørgslen have ændret sig i dit område, så du kan bede om mere — eller være nødt til at nøjes med mindre.

endelig beregne omkostningerne forbundet med at sælge dit hus. Hvis din ultimative boligsalgspris sikrer, at du får dækket din udbetaling, lukningsomkostninger, til dato pant-og forsikringsbetalinger, net nok overskud til at retfærdiggøre din egenkapitalgevinst og udligne salgsomkostningerne, kan du sælge dit hjem kort efter køb uden at tage et tab. (Og husk, hvis du sælger dit hus efter to år, får du også en god skattekredit.)

hvornår gavner det dig at sælge hurtigt?

i nogle tilfælde er det muligt at få overskud, selvom du sælger meget hurtigt efter køb. Nogle af de almindelige tilfælde, hvor det gavner dig at sælge inden for to år efter køb er:

• du foretog betydelige renoveringer i en kort periode for at øge hjemmets videresalgsværdi.
• hjemmeværdier i dit kvarter skød uventet op på grund af områdets udvikling, som nye kommercielle områder eller et stort firma, der flytter i nærheden.
• du fik en god aftale i første omgang ved at købe dit hjem som en afskærmning eller short sale og kan sælge det under normale omstændigheder.

andre konsekvenser af at sælge et hjem tidligt

Ja, du kan sælge et hus kort efter at have købt det, mens du stadig tjener penge. Men selvom værdien af dit hjem er steget, lærer nogle husejere stadig den hårde måde, at der er nogle overraskende tab, du kan lide.

før notering dit hus, overveje disse andre potentielle tab.

Kapitalgevinstskatter

for at gentage vigtigheden af den toårige ejerskabs-og brugsregel er de kapitalgevinstskatter, du betaler på et boligsalg, 15% af overskuddet. Det kunne være mange penge! Så længe du har boet i dit hjem i mindst to år, og det er din primære bopæl, vil du være fritaget for at betale kapitalgevinstskatter, hvis du sælger dit hus efter to år.

der er et par andre undtagelser fra kapitalgevinstskatter (for eksempel hvis du skal flytte på grund af en naturkatastrofe), så det er en god ide at konsultere en skattespecialist, inden du sælger.

pant forudbetaling straf

nogle långivere omfatter klausuler i deres realkreditlån til forudbetaling sanktioner, hvis du sælger dit hjem, før en vis mængde tid er gået. Det er sjældent, men nogle långivere udsteder disse sanktioner, fordi et for tidligt salg betyder, at de vil gå glip af rentebetalinger, de ellers ville have modtaget i de kommende år. De opkræver typisk 2-5% af den resterende saldo på dit lån.

sørg for at gennemgå din pant aftale, før du sælger for at kontrollere, at du ikke vil være underlagt betale disse sanktioner.

sænket opfattelse blandt potentielle købere

der er et psykologisk element i at sælge et hus kort efter køb, uanset om du kan lide det eller ej. Selvom dit lokale marked har oplevet en stor stigning i efterspørgslen, kan dit hjems pris stagnere, hvis folk antager, at du sælger, fordi der er noget galt med det.

dette er en af grundene til, at det er en god ide at ansætte en ejendomsmægler i stedet for at sælge selv, hvis du sælger kort efter køb. En ejendomsmægler kan hjælpe med markedsføring og afhjælpe potentielle købers bekymringer ved at besvare alle de spørgsmål, der opstår, og forsikre Dem om, at du ikke sælger, fordi der er et problem.

Ikke sikker på, hvor du skal starte? Tjek Orchard, som har tjenester, der er særligt nyttige for folk, der ønsker at line op salget af deres gamle hjem med køb af deres nye.