tiden mellem formidlingssøgninger og udveksling af kontrakter er typisk mellem 1 og 3 uger.

selvom dette kan virke som ganske lang tid, vil du være glad for at vide, at du er på hjemmet lige!

i de fleste tilfælde går tingene normalt fremad uden problemer, men der er en række faktorer, der kan bremse tingene. Disse kan omfatte:

• omfanget og kompleksiteten af undersøgelserne forud for kontrakten;
• formidling af søgeresultater;
• tegning af realkreditfinansiering;
• forsinkelser med underskrivelse af ejendommen;
• hvor god din transportør er.

for at gennemgå disse spørgsmål individuelt…

forespørgsler før kontrakt

forespørgsler før kontrakt rejses af købers transportør. De vedrører normalt Titel, rettigheder og forpligtelser over ejendommen og/eller underliggende jord.

mange af henvendelserne er baseret på de advokatsamfundsformularer, som sælgeren udfyldte i starten af formidlingsprocessen.

fælles spørgsmål rejst kan omfatte:

• grænsekontrol og eventuelle tidligere tvister;
• delt forsyning (gas, el og vand/dræning);
• om der er nogen grænser for, hvordan ejendommen vil blive brugt. For eksempel kan der være begrænsninger, hvis et hus skal bruges til ferie, kortsigtet eller multi-let (hus med flere besættelser) formål;
• jordrestriktioner / incumbrances;
• delt adgang / rettigheder;
• begrænsninger for ændring af ejendommen (gennem planlægning eller andre love). For eksempel, hvis ejendommen er opført eller i et bevaringsområde, vil visse ændringer ikke være tilladt;
• Historiske bygge – /udviklingsarbejder og relevante planlægningstilladelser;
• bygningsregler og certificeringer (el, gas, ruder, alarmer, træbehandlinger);
• alt markeret i energiattesten (EPC);
• eventuelle tilknyttede omkostninger forbundet med at eje ejendommen (normalt med lejemål) ejendomme);
• hvis ejendommen er lejemål, kan der anmodes om yderligere oplysninger om specifikke vilkår;
• hvis transaktionen er kompleks eller involverer ‘ikke-standardiserede’ elementer (såsom et skiftesalg).

transportøren bliver også nødt til at rejse yderligere forespørgsler på bagsiden af resultaterne af transportsøgninger (se nedenfor).

gode købstransportører vil være særligt grundige med forespørgsler for at undgå enhver ‘toing og froing’.

når vi administrerer vores salg af ejendomsmæglere, beder vi altid transportører om at starte undersøgelserne, når Advokatsamfundets formularer er returneret.

dette betyder, at eventuelle restforespørgsler, der følger af søgeresultaterne, kan behandles straks, inden de går videre til udveksling af kontrakter.

købers transportør vil rapportere tilbage og behandle eventuelle bekymringer. Når du bruger realkreditfinansiering, vil långiveren også have bekræftelse på, at der ikke er noget, der vil påvirke dets sikkerhed over ejendommen negativt.

Bemærk, at købers transportør ikke bør rejse spørgsmål vedrørende ejendommens fysiske tilstand eller noget, der normalt vises i undersøgelsen.

hvis du køber, skal du være opmærksom på udtrykket caveat emptor (‘køber pas på’). Dette betyder i det væsentlige, at køberen er ansvarlig for at kontrollere ejendommen, før han forpligter sig.

Søgeresultatproblemer

Formidlingssøgninger foretages i starten af processen og kan tage alt mellem 3 og 8 uger at gennemføre.

meget afhænger af den lokale Myndighedssøgning (som tager længst uanset hvor du er i landet).

når disse er igennem, vil det være nødvendigt med tid for købers transportør til at undersøge detaljerne i hver søgning og videresende en detaljeret rapport.

dette vil fremhæve eventuelle problemer, som køberen skal være bekymret for. Eksempler inkluderer:

• eventuelle oversvømmelsesrisici i nærheden af ejendommen (og afbødende foranstaltninger, der er indført);
• bevis for nedsynkning, jordskred,miner, historiske lossepladser og anden farlig anvendelse;
• eventuelle lokale obligatoriske indkøbsordrer eller håndhævelsesmeddelelser;
• nylige planlægningsansøgninger aftalt eller i bevægelse;
• ethvert infrastrukturarbejde, der skal udføres af kommunalbestyrelsen, som kan påvirke ejendommen;
• drænings-og/eller vandforsyningsproblemer;
• tidligere eller igangværende grænsetvister.

hvis sådanne problemer opstår, skal transportøren have en samtale med køberen, som naturligvis vil skubbe udvekslingsdatoen fremad.

konsekvenserne af at gå videre med salget skal forklares fuldt ud, så køberen har en klar forståelse af eventuelle involverede risici.

køberen kan lovligt trække sig ud af salget eller genforhandle prisen på dette tidspunkt.

hvis sidstnævnte foreslås, kan sælgeren også trække sig tilbage. Hvis dette sker, skal sælgeren kontrollere transportgebyrerne for at sikre, at der ikke er abortive gebyrer.

men efter vores erfaring burde ejendomsmægleren have været opmærksom på denne slags situation fra starten. Som et resultat bevæger flertallet af købere sig godt opmærksom på eventuelle risici (som normalt er indregnet i prisen).

tegning af realkreditfinansiering

samt undersøgelsen skal realkreditlåneren også se søgningsrapporten.

de vil også bekræfte med købers transportør, at der ikke er noget at bekymre sig om undersøgelserne.

det er værd at bemærke, at långivere tager en strengere end nogensinde tilgang til overkommelige vurderinger og vil analysere din økonomi med en fintandskam.

for at undgå at stoppe udvekslingen skal køberen altid sørge for, at oplysningerne i ansøgningen er helt korrekte.

købers conveyancer vil også sørge for, at pant tilbud ikke er udløbet. Hvis det har så, desværre, et par ekstra dage vil være nødvendig for en ny, der skal genudstedes.

realkredittilbudet vil omfatte løbetid, renter, månedlig betaling og andre tilknyttede betingelser.

købers conveyancer vil rådgive om konsekvenserne af at tage ejendomslånet og kontakte långiverens juridiske afdeling, hvor det er nødvendigt.

køber kan ønske at kontrollere energiattesten (EPC) samt de inventar, der er aftalt som en del af salget.

så længe køberens transportør er proaktiv, bør der ikke være nogen urimelige forsinkelser.

køberen vil derefter blive sendt en pant Gerning (normalt sammen med kontrakten dokumentation) til at underskrive. Køberen videresender indskudsmidlerne til transportørens klientkonto.

sælgeren vil også blive sendt TR1-kontrakten for at underskrive og vidne.

Bemærk, at hvis du sælger en ejendom med et pant, skal din transportør aflade det lån. Dette kan forsinke processen yderligere.

forsinkelser med at underskrive ejendommen Over

når alt papirarbejde, checks og kontrakter er produceret, er det op til både køber og sælger at sikre, at de underskriver og returnerer alt rettidigt.

nogle af de problemer, vi har stødt på inden udveksling af kontrakter, inkluderer:

• forsinkelser i underskrivelsen af kontrakter og overførsel gerning (TR1) og sende tilbage. Disse dokumenter har brug for ‘våde’ underskrifter (dvs.med en pen) og skal være uafhængigt vidne. Hvis en (eller flere) af parterne tager for lang tid at organisere dette, kan udvekslingen blive forsinket unødigt;
• dokumenter, der sendes tilbage via ‘snail mail’. Vi anbefaler altid udstationering ved hjælp af Royal Mail 1st class Recorded eller, endnu bedre, Special delivery;
• hvis køberen bruger et begavet depositum (normalt fra familiemedlemmer), vil realkreditfirmaet anmode om bekræftelse og en underskrift om, at pengene ikke behøver at blive tilbagebetalt. De vil også spore kilden til midlerne til bekæmpelse af hvidvaskning af penge, hvilket yderligere forsinker processen. Forsinkelser her kan skubbe frem udvekslingsdatoen;
• køberen forsinker organiseringen af bygningens forsikring (som realkreditfirmaet vil kræve inden ombytning). Selvom det ikke bør bremse tingene ned, kan køberen også ønsker at organisere livsforsikring;
• køberen er langsom i at overføre depositum eller kontant input til transaktionen. Det er fuldt ud muligt at overføre penge over 10.000 kr.inden for få minutter i disse dage ved hjælp af et CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Da der imidlertid er et gebyr, vælger nogle købere at foretage flere betalinger til transportørens klientbankkonto, hvilket uundgåeligt bremser tingene;
• køberens transportør forsinker udstedelsen af Titelbeviset til realkreditlåneren (en forudsætning for, at midler frigives). Dette indeholder oplysninger om ejendommens tidligere ejerskab blandt andre detaljer;
• hvis der er flere parter i kæden, sænker en forsinkelse alt for alle;
• hvis en af parterne er væk, eller udvekslingsdatoen nærmer sig en helligdag, kan tingene bremse;
• køberen forsinker bevidst underskrivelsen af kontrakterne i et forsøg på potentielt at stirre under salget, forsøge at sikre en bedre panteaftale eller kan simpelthen have kolde fødder. Her vil vi foreslå at kontakte ejendomsmægleren eller anmode om afklaring fra købers conveyancer;
• enten conveyancer forsinkelser i afladning eller overførsel pant / depositum midler.

hvor god transportøren er

mellem søgninger og udveksling vil alle ovenstående faktorer blive påvirket af effektiviteten af transportøren, der administrerer dit salg.

hvis virksomheden er under ressourcer eller har påtaget sig en stor sagsbelastning, kan tiden mellem søgninger og udveksling holdes tilbage.

i sådanne tilfælde, hvis dine e-mails ikke bliver besvaret, opsøge conveyancer klager procedure. Der er normalt et seniormedlem, du kan kommunikere med, som normalt vil være i stand til at få tingene tilbage på sporet.

online transportører har ofte sporingssystemer på plads, så du kan se nøjagtigt, hvor tingene er.

i værste fald kan du vælge at klage til den juridiske Ombudsmand. I de fleste tilfælde behøver det ikke rigtig at komme til det.