afskrivninger er en af de største fordele ved at eje en lejebolig sammen med potentialet for tilbagevendende indkomst og opskrivning i ejendomsværdi på lang sigt.

men mens indkomst og egenkapital kan øge en skattebyrde, hjælper afskrivningsomkostninger med at reducere eller endda eliminere skatter, der skyldes den indkomst, en lejebolig genererer.

faktisk er det muligt for en investor at eje en lejebolig, der er pengestrøm positiv, mens du ikke betaler noget i skat.

nøgle grillbarer

• afskrivninger er en ikke-kontant udgift leje ejendomsejere tager for at reducere mængden af skattepligtig nettoindkomst.
• boligudlejningsejendomme afskrives over en periode på 27,5 år.
• fast ejendom investorer kan afskrive værdien af bygningen og visse forbedringer, men ikke værdien af jorden.
• når en udlejningsejendom sælges, registreres eventuelle afskrivningsomkostninger igen og beskattes til investorens normale skattesats, op til maksimalt 25%.
• investorer foretager ofte en 1031 skat udskudt udveksling for at udsætte betaling af skat på afskrivninger og kapitalgevinster.

Sådan fungerer afskrivninger

boligudlejningsejendomme, der ejes til forretnings-eller investeringsformål, kan afskrives over 27,5 år, ifølge IRS publikation 527, boligudlejningsejendomme.

afskrivninger er baseret på begrebet et aktiv, der har en “brugstid.”Afskrivningsomkostninger er beregnet til at kompensere en udlejningsejendomsejer for normal slitage på bygningen over en periode. Jordværdi er fritaget for afskrivning, fordi jord aldrig slides eller er opbrugt.

for at beregne afskrivninger er bygningens værdi divideret med 27,5 år. Den resulterende afskrivningsomkostning trækkes fra den nettoindkomst før skat, der genereres af ejendommen. Den resterende indkomst efter fradrag af afskrivningsomkostningerne overføres til ejeren, og skatter betales baseret på ejerens føderale indkomstskatteklasse.

selvfølgelig slides de fleste udlejningsejendomme ikke helt og bliver ubrugelige på mindre end 30 år. Der er masser af boliger, der blev bygget for 50, 75 eller endda 100 år siden, der stadig bruges som lejeboliger i dag. I årenes løb er de blevet opretholdt for at tiltrække gode lejere og fortsætte med at generere Indkomst for ejeren.

afskrivning af lejeboliger fortsætter i ejendommens beholdningsperiode og nulstilles til yderligere 27,5 år for en ny ejer, når ejendommen sælges. Hvis en ejer har ejendommen i mere end 27,5 år, løber afskrivningsomkostningerne ud, fordi bygningens brugstid er udløbet, i det mindste med henblik på afskrivning af lejeboliger.

afskrivningsmetoder for lejeboliger

en ejendom skal kvalificere sig til afskrivning, før en investor kan kræve en afskrivningsomkostning for lejeboliger. Der er flere kriterier, som en ejendomsinvestor skal opfylde for at afskrive lejeboliger:

• Investor skal være ejer af lejeboligen og ikke en lejer.
• ejendom skal bruges til forretnings-eller investeringsformål, såsom at leje hjemmet til en lejer.
• ejendommens brugstid skal kunne bestemmes, hvorfor jordværdien ikke afskrives.
• hvis en ejendom ikke holdes i mindst et år, er investoren ikke berettiget til at kræve afskrivningsomkostningerne.

der er tre forskellige måder at afskrive boligudlejningsejendomme på. Alle tre afskrivningsmetoder for lejeboliger henviser til, hvornår ejendommen er “taget i brug”, hvilket betyder, når ejendommen er klar og tilgængelig til leje.

1. udlejningsejendomme, der er taget i brug før 1981, kan afskrives ved hjælp af metoden med lige linje eller faldende balance.
2. ejendom, der tages i brug efter 1980, men før 1987, bruger Accelerated Cost Recovery System (ACRS) til afskrivning.
3. lejeboliger taget i brug efter 1986 bruger generelt det modificerede Accelerated Cost Recovery System (MACRS). Under MACR ‘ er har udlejningsejere dog lov til at bruge det Alternative afskrivningssystem (ADS) for de fleste ejendomme, hvilket er et andet navn for den lige linje afskrivningsmetode.

nøjagtigt beregning af afskrivninger på lejeboliger kan naturligvis være kompliceret. Derfor betaler mange ejendomsinvestorer en skatteprofessionel eller tilmelder sig en gratis konto hos Stessa for nøjagtigt at spore afskrivningsomkostningerne for en lejebolig.

ud over Automatisk sporing af afskrivninger på lejeboliger opdaterer Stessas nye udlejningsbalance samtidig hver ejendom til markedsværdi (versus afskrevet værdi) for at give ejendomsinvestorer en mere nøjagtig ide om egenkapital.

Sådan beregnes afskrivninger på lejeboliger

lad os nu se på et forenklet eksempel på, hvordan man beregner afskrivninger på lejeboliger ved hjælp af den lige linje afskrivningsmetode.

et enfamiliehus i Austin blev købt af en ejendomsinvestor og blev taget i brug som udlejningsejendom den 1.januar 2017. Boligværdien var $ 391.000. I løbet af en fireårig holdingsperiode værdsatte hjemmet i værdi til $521.000. Investoren beslutter at sælge, og transaktionen lukker den 31.December 2020, lige i tide til det nye år.

1. Bestem leje ejendom omkostninger grundlag

før investor kan beregne leje ejendom afskrivninger, omkostningerne grundlag af hjemmet skal bestemmes. Omkostningsgrundlag er værdien af hjemmet minus værdien af den jord, hjemmet sidder på, plus eventuelle lukningsomkostninger, der skal afskrives inklusive:

• ejendomsundersøgelse
• titelforsikring
• Optagelsesgebyrer
• abstrakte gebyrer
• juridiske gebyrer
• overførselsskatter

der er andre omkostninger, der skal afskrives, som normalt ikke ses i de fleste boliger transaktioner, såsom ejendomsskatter, som sælgeren skylder, som køberen antog, sælgers ejendomskommission skyldte en agent, eller omkostningerne ved installation af forsyningsselskaber.

vi antager, at ejendomsinvestoren afholdt lukkekostnader på $3.000, da ejendommen først blev købt, hvilket skal lægges til omkostningsgrundlaget og afskrives. Derudover var værdien af partiet ifølge amtsvurderingen og vurderingsrapporten $25.000, da hjemmet blev købt tilbage i Januar 2017.

baseret på disse oplysninger kan investoren beregne omkostningsgrundlaget for hjemmet:

• købspris = $391,000
• mindre partiværdi = <$25,000>
• plus lukningsomkostninger kvalificeret til afskrivning = $3.000
• omkostningsgrundlag = $369,000

1. Beregn afskrivningsomkostninger for lejeboliger

for at beregne den årlige afskrivningsomkostninger for lejeboliger divideres ejendommens omkostningsgrundlag med 27,5 år:

• $369,000 ejendom omkostninger grundlag / 27.5 år = $13,418.18 årlig afskrivningsomkostning

så i løbet af den fireårige holdingsperiode var investoren i stand til at kræve en afskrivningsomkostning på $53.672, 72 for at reducere mængden af skattepligtig nettoindkomst.

hypotetisk, hvis lejeboligen genererede en samlet nettoindkomst før skat på $60.000 i løbet af fireårsperioden, ville investoren kun betale skat på $6.372, 28 takket være afskrivningsudgiften for lejeboliger:

• $60,000 indkomst før skat- $53,672.72 afskrivningsomkostninger = $ 6,372.28 skattepligtig indkomst

Sådan beregnes afskrivninger efter måned

en ejendomsinvestor kan kræve en afskrivningsomkostning på 3.636% af investeringsejendomsværdien hvert år. Imidlertid, i den virkelige verden, udlejningsejendomme købes og sælges normalt ikke den første dag i året og den sidste dag i året.

for at gøre beregningen af afskrivninger lettere giver IRS ejendomsinvestorer en tabel, der hjælper med at bestemme afskrivningsprocenten, der skal kræves, baseret på den måned, hvor lejeboligen blev taget i brug:

Måned Taget I Brug	Omkostninger Basis Afskrivningsprocent
Januar	3.49%
Februar	3.18%
Marts	2.88%
April	2.58%
Maj	2.27%
Juni	1.97%
Juli	1.67%
August	1.36%
September	1.06%
Oktober	0.76%
November	0.46%
December	0.15%

for eksempel, hvis en lejebolig med et omkostningsgrundlag på $100.000 først blev taget i brug i juni, ville årets afskrivning være $1,970:

• $100,000 omkostningsgrundlag 1.970% = $1,970

i hvert af de følgende år vil afskrivningsomkostningerne være $3,636.36:

• $100,000 3.636% = $3.636.36

Udlejningsejendomsposter med hurtigere afskrivning

ud over at afskrive bygningen kan ejendomsinvestorer også afskrive genstande, der er taget i brug i en udlejningsejendom hurtigere end 27,5 år:

5-års afskrivning: apparater, tæpper, møbler

7-års afskrivning: kontormøbler og udstyr

15-års afskrivning: veje og hegn

lad for eksempel Vi antager, at en investor bruger $8.000 på nye tæpper og genopbygger et træ baggård hegn til en pris af $15.000. Den ekstra afskrivningsudgift ville være:

• tæpper: $8,000 / 5 år = $1,600 tæppe afskrivninger om året.
• hegn: $15,000 / 15 år = $1,000.

sådan generobre leje ejendom afskrivninger

afskrivninger udgift er en skattefordel ved at eje leje ejendom. Men når ejendommen er solgt, afskrivninger taget er “generobret” af IRS og beskattes som almindelig indkomst.

for at illustrere, lad os bruge vores fast ejendom investor i Austin som et eksempel.

i løbet af den fireårige holdingsperiode krævede investoren en samlet afskrivningsomkostning på $53.672, 72 for at reducere størrelsen af den skattepligtige indkomst. Når ejendommen sælges, er investoren forpligtet til at betale skat af $53,672.72 op til en maksimal sats på 25%, selvom investoren er i en højere føderal skatteklasse.

det maksimale skattebeløb, der skyldes afskrivning, vil være $13.418, 18, hvor enhver resterende kapitalgevinst beskattes til 0%, 15% eller 20% afhængigt af investorens skatteklasse.

i stedet for at betale skat på afskrivninger og kapitalgevinster gennemfører mange ejendomsinvestorer en 1031 skat udskudt udveksling. I stedet for at betale skat til de føderale og statslige regeringer, bruger investorer de ekstra kontanter til at købe en anden lejebolig for at udvide deres ejendomsportefølje.

Endelige tanker om dette emne

afskrivning af lejeboliger kan spare ejendomsinvestorer et betydeligt beløb i skat. Faktisk, når en ejendom først købes, kan afskrivningsomkostninger helt eliminere enhver skat på grund af indkomst, fordi pengestrømmen er lavere på grund af reparationer og omkostningerne ved at finde en ny lejer.

når en udlejningsejendom sælges, genindregnes eventuelle afskrivningsomkostninger og beskattes til investorens normale indkomstskattesats, op til maksimalt 25%. For at udskyde at betale skat på afskrivninger og kapitalgevinster vælger mange investorer at gennemføre en 1031-udveksling og bruge de sparede penge til at købe mere fast ejendom i stedet for at betale regeringen.