nogle gange kan du ikke undgå udsættelse: en eller flere af dine lejere skal gå. Helst før snarere end senere. At udskyde en lejer er en af de mere drænende oplevelser, du bliver nødt til at udholde som udlejer. Udsættelser tager tid og penge, men er der andre lovlige måder at få din ejendom tilbage? Ja!
at fortælle lejere til deres ansigter, at de skal forlade, er forståeligt nok angstfremkaldende, men at udstede en skriftlig udsættelsesmeddelelse kan være lige så nervepirrende. Heldigvis er der andre måder at få en lejer til at flytte ud. Deltag i os nedenfor, når vi undersøger dine rettigheder som udlejer og nogle alternative metoder til at få lejere til at flytte ud uden udsættelse.
juridiske vs. ulovlige grunde til at fjerne en lejer
før du går i gang med en rejse for at fjerne dine lejere, grundene til, at du har brug for nøje overvejelse. Desværre har ikke alle udlejer de bedste intentioner, og nogle love beskytter en lejer mod gengældelsesudvisning. Som ejendomsejer kan du føle, at du har ret til at fjerne enhver, når som helst og for noget, men det er ikke tilfældet. Derfor, for at beskytte dig mod enhver tvist eller beskyldning om urimelig praksis, aldrig forfølge nogen udsættelse baseret på følgende.
ulovlige grunde til at udskyde en lejer
- forskelsbehandling på grund af enhver retfærdig Boligbeskyttede klasser
- personlig Vendetta, også kendt som Gengældelsesudsættelse
- lejer tilbageholder leje af legitime grunde
diskriminerende udsættelser
kort sagt, du er nødt til at kan ikke udskyde nogen lejer udelukkende baseret på dine følelser over for fair boliger beskyttede klasser. Dette åbner udlejeren for potentielle klager og en berettiget retssag fra lejeren. Beskyttede klasser vil variere lidt fra stat til stat, så sørg for at undersøge lovene i dit område. Generelt er enkeltpersoner beskyttet mod forskelsbehandling på grund af følgende:
føderalt beskyttede klasser Under Fair Housing Act–
- Race
- farve
- køn
- National oprindelse
- Religion
- familiær Status
- handicap
tilføjede eksempler på beskyttede klasser på statsniveau–
- ægteskabelig Status
- seksuel orientering
- kønsidentitet
- herkomst
- indtægtskilde
personlige Vendettas eller Gengældelsesudsættelser
at udsætte en lejer for at komme tilbage til dem for en tvist eller enhver uenighed for den sags skyld er ulovlig. Forværring er uheldigt, men ikke grund til en udsættelse, der vil holde op i retten. Det kan gøre dig vred, men forsøg aldrig at udskyde en lejer baseret på dem, der klager eller lovligt rapporterer dig til code enforcement eller housing authority.
lejer tilbageholder leje af en legitim grund
en udlejer er forpligtet til at foretage nødvendige reparationer for at opretholde ejendommens standard for beboelighed. Hvis de undlader at gøre det, en lejer kan tilbageholde husleje i depotet, indtil sundheds-eller sikkerhedsproblemet er løst. Dette er dog anderledes end simpel manglende betaling af husleje, hvilket er en eksigibel grund til at udskyde nogen gennem domstolene korrekt.
juridiske grunde til udsættelse og dine rettigheder som udlejer
hvis du ikke kan undgå udsættelse, men vælger en anden rute end at forfølge i retten, er det vigtigt at forstå din udlejers rettigheder. Selvom der er ulovlige grunde til at udskyde, er der også legitime grunde. Som udlejer har du ret til at forfølge fjernelse af en lejer fra ejendommen for et af følgende.
juridiske grunde En udlejer kan forfølge udsættelse
- hvis du sælger din ejendom
- for at gennemføre renoveringer af din ejendom
- lejere bryder eller overtræder vilkårene for deres lejekontrakt
- manglende betaling af leje
- lejere forårsager skade på ejendommen
- en lejer forlader ikke ved lejekontraktens udløb
Sådan får du lejere til at flytte ud uden en retssag
når du har etableret et retsgrundlag for, at dine lejere skal forlade, er det tid til at handle. Udlejere, der ikke ønsker en langvarig og kostbar domstol kamp kan vælge at prøve en anden taktik. Tit, lejere ved, at de har forkert, og kan være ivrige efter at acceptere et alternativ for at undgå, at udsættelse er på deres rekord. Overvej mulighederne nedenfor!
- Tilbyd et incitament: kontanter til nøgler
- Tilbyd Assistance
- korrekt kommunikation
Tilbyd et incitament: kontanter til nøgler
at tilbyde “kontanter til nøgler” kan undgå udsættelse ved at få din lejer til at flytte frivilligt. Selvom dette måske ikke er den mest umiddelbart tiltalende af metoder til håndtering af lejeromsætning, er det et af de mere effektive midler til at gøre det. Når det er sagt, vil det koste dig. Det vil dog sandsynligvis vise sig at være det værd, hvis du har brug for lejere ud af ejendommen så hurtigt som muligt.
det er også så simpelt som det lyder. Gennem denne metode betaler du dine lejere for at forlade din ejendom. Til gengæld giver dette dig mulighed for at undgå den lange udsættelsesproces og endda spare penge i det lange løb. Følg disse trin nedenfor, når du tilbyder “kontanter til nøgler” for at undgå udsættelse:
trin til at tilbyde kontanter til nøgler
- forklar situationen – Fortæl din lejer i enkle vendinger, hvad problemet er, og forklar, at de ikke kan blive på ejendommen længere.
- beskriv konsekvenserne – roligt forklare, at de vil blive udvist med nødvendige retsafgørelser, hvis de forbliver på ejendommen. Derudover vil de blive sagsøgt for skader.
- giv dem en vej ud – fortæl dem, at hvis de forlader sig selv, kan de undgå dyre konsekvenser og endda holde deres kredit. Forklar derefter, at du vil give dem kontanter, som de kan bruge til et depositum på en ny bolig.
- færdiggør – Undersøg ejendommen, Hent nøglerne fra lejerne, når de forlader, og giv dem kontanter. Skift straks låsene, og sørg for, at alle involverede forsyningsselskaber er tilfredse. Hvis det er relevant, skal du returnere lejerens depositum.
på nogle måder kan man bruge metoden “cash for keys” som bestikkelse. Men ved at gøre det kan du undgå stresset ved at involvere retshåndhævelse og vente, da besværlige lejere fortsat undgår at betale husleje eller yderligere skade din ejendom. Jo før de er ude, jo hurtigere kan du begynde at indsamle husleje fra mere pålidelige fremtidige lejere.
Tilbyd Assistance
at være hjælpsom og forståelse, mens dine lejere bliver bedt om at forlade ejendommen, kan betyde forskellen mellem en stenet vej og en jævn overgang. Så hvis du har adgang til billigere priser på flytende lastbiler eller rengøringsmateriel, skal du tilbyde dem til dine lejere. Hvis du har din egen bevægelige lastbil, så de kan bruge den gratis, er en endnu bedre mulighed for forsigtigt at skubbe dine lejere ud af døren.
som udlejer kan du også have forbindelse til andre udlejningsejendomme i området. Fortæl dine lejere, at du kan hjælpe dem med at finde et nyt sted at bo. Du kan endda give dem visitkort og telefonnumre til andre ejendomsadministratorer og udlejere i området, der har sammenlignelige prisklasser. Hvis du nærmer dig dine lejere med denne mere positive, hjælpsomme holdning, vil de føle sig mere komfortable med ideen om at forlade. Derfor kan de endda være mere tilbøjelige til at fremskynde processen.
korrekt kommunikation
nogle gange er den mest direkte måde bedst, og du kan simpelthen bede lejerne om at flytte ud. De fleste mennesker kan lide ideen om at undgå konflikt, især hvis det betyder at holde god kredit. Derfor kan roligt (men fast) forklare situationen føre til positive resultater. Hvis der ikke er nogen måde for lejeren at blive på grund af uacceptabel opførsel fra deres side eller formildende omstændigheder uden for din kontrol (dvs.bygningsrenoveringer, ejerskifte osv.), at give en grundig forklaring er kritisk. Vigtigst er det, at du ønsker, at der ikke skal være nogen tvivl om, hvorfor lejeren skal gå.
hvis situationen er mere fleksibel – for eksempel et spørgsmål om manglende leje eller overtrædelse af lejepolitikker – kan der være en måde at nå et nyt arrangement med lejeren, der ændrer situationen fuldstændigt. Prøv at tale med dem for at forstå deres situation bedre. På den måde, hvis du finder ud af, at de kan betale igen i fremtiden eller løse et problem, kan det være et bedre alternativ at holde dem rundt. Husk, at det til enhver tid er ekstremt vigtigt at give mulighed for åbne kommunikationskanaler mellem dig selv og dine lejere. Fortæl dem alt, hvad de har brug for at vide på forhånd, og mind dem lejlighedsvis om deres ansvar. Dermed forhindrer lejere fra voksende skødesløs i at opretholde deres ende af købet.
undgå disse fejl, når du forsøger at få lejere til at flytte ud
når du finder dig selv desperat efter at fjerne lejere fra dine ejendomme, kan du overveje nogle mere ekstreme foranstaltninger. Nogle udlejere begår den fejl at forsøge at slippe af med deres lejere uden at respektere lejeaftaler. Andre bruger selvhjælpsudsendelsesmetoder, hvor de genindtager besiddelse af en ejendom uden at bruge udsættelsesprocessen. Undgå at bruge en af følgende metoder til at tvinge en lejer til at forlade din lejebolig:
eksempel på ulovlige udsættelser af selvhjælp
- ændring af låse, mens lejeren stadig bor i ejendommen
- fjernelse af lejerens ejendom
- manglende betaling inkluderede forsyningsselskaber som vand, afskæring af dem
- trusler af enhver art
- direkte ordrer til at forlade
udlejer konsekvenser af en “selvhjælp” udsættelse
hvis du bruger nogen af disse metoder ovenfor, kan du nemt finde dig selv i varmt vand. En retssag er det sidste, nogen i erhvervslivet ønsker at beskæftige sig med, og nogen af disse kunne være lovovertrædelser, der kan føre til din lejer retmæssigt sagsøge dig og skade din virksomhed.
hver stat har regler, som alle udlejere skal følge, når de fjerner en lejer fra deres ejendom. Nedenfor sammenligner vi fire forskellige områder for at demonstrere de potentielle konsekvenser udlejere står over for at tage loven i egne hænder.
konsekvenser af udsættelser af selvhjælp
- Maryland-udlejere må ikke ty til udsættelser af selvhjælp. Retten kan bestemme skader, der skal tildeles lejeren.
- Pennsylvania – selvhjælp udsættelser er ikke tilladt. Domstolene kan bestemme skader; imidlertid, de finder det passende.
- en udlejer må ikke deltage i selvhjælpsudsættelser. Domstolene vil tildele både faktiske og straffende skader.
- Virginia-ikke kun er selvhjælpsudsættelser ulovlige; udlejere kan finde sig selv at betale lejeren faktiske skader, retsomkostninger og advokatsalærer. Derudover tillader statuer, at lejeren forbliver i hjemmet.
konklusion
ved at behandle både dine lejere og love med respekt behøver det ikke at være en dræningsproces at anvende alternative strategier for lejeromsætning. Hvis du er ved din vids ende med en lejer, skal du overveje de tip, der er skitseret ovenfor, før du begynder udsættelsesprocessen. Har du prøvet andre metoder for at undgå udsættelse, og din lejer vil stadig ikke flytte ud? Nå, at forfølge en domstolskendt udsættelse kan være den sidste udvej. Hvis du finder dig selv overvældet ved tanken, overveje at ansætte en erfaren team som Bay Property Management Group. Vores meget erfarne personale kan håndtere arkiverings-og udsættelsesprocessen, mens de også arbejder på at tackle vedligeholdelsesproblemer og remarkere din ejendom for at finde en kvalificeret ny lejer. Vi tilbyder Ejendomsadministration i det nordlige Virginia, Baltimore, Philadelphia, der yder 24/7 support til ejendomsadministrationstjenester. For mere information, kontakt os i dag!