købe et hus kan være en udfordring i sig selv, men hvis du har haft til at indgive konkursbegæring, eje et hjem kan synes endnu vanskeligere at opnå. Det er dog stadig muligt, uanset om du har indgivet til kapitel 7 eller kapitel 13 konkurs.
dine største forhindringer for at få et realkreditlån vil være de obligatoriske ventetider, efter at du har erklæret konkurs, og genopbygge din kredit score for at kvalificere sig til et realkreditlån.
Hertil kommer, at have en lavere kredit score fra din konkurs kan forhindre dig i at kvalificere sig til den laveste rente din långiver tilbyder. Du kan i stedet nødt til at gøre en højere månedlig pant betaling eller købe en billigere hjem i forhold til en person med fremragende kredit. Det kan føles som lidt af et slag, når du forsøger at få din økonomi tilbage i form.
stadig er processen med at købe et hjem efter konkurs muligt. Sådan gør du.
kan jeg købe et hus efter konkurs?
Ja, du kan købe et hus efter indgivelse af konkurs. Når alt kommer til alt er konkurs beregnet til at hjælpe dig med at frigøre dig fra visse gæld for at give en ny start.
du kan altid købe et hjem med kontanter efter konkurs. En konkurs bliver dog mere forstyrrende, hvis du har brug for at låne penge, fordi du har en beskadiget kredithistorie, der afspejler dine tidligere tilbagebetalingsproblemer.
ud over selve konkursen viser din kreditrapport en historie med forsinkede betalinger, domme og samlinger i forbindelse med de betalinger, du faldt bagud på. Jo højere din score var til at begynde med, jo mere din konkurs vil have bragt det ned.
den negative effekt af din konkurs mindskes dog over tid på din rekord, og du kan genopbygge din kredit score ved at genoprette en stærk kredit historie.
hvor hurtigt kan jeg købe et hus efter konkurs?
afhængigt af hvilken type pant du kvalificerer dig til, din långiver, hvilken type konkurs du erklærede og årsagen til din konkurs, skal du muligvis vente et til fire år efter arkivering af konkurs. Du bliver også nødt til at vente, indtil din kredit score er kommet sig nok til, at du kan kvalificere dig til et prioritetslån.
lad os først tale om de to mest almindelige typer af forbrugernes konkurs: kapitel 7 og kapitel 13. Vi vil også vise dig, hvor længe du skal vente, før du kan kvalificere sig til visse fælles pant typer.
Kapitel 7
et kapitel 7, eller likvidation konkurs, udleder din gæld. Det forbliver på din kreditrapport i 10 år, men det betyder ikke, at du skal vente 10 år for at kvalificere dig til et pant.
konventionelt pant
for at få et konventionelt pant, der opfylder kravene fra Fannie Mae og Freddie Mac, som mange långivere følger, skal du typisk vente fire år fra konkursafdelingen eller afskedigelsen, før du får et pant, hvis økonomisk dårlig forvaltning forårsagede din konkurs.
- afskedigelse betyder, at du anmodede retten om at lade dig gå i konkurs, og de bestemte, at du ikke kvalificerede dig.
- decharge i et kapitel 7 konkurs opstår normalt omkring fire måneder efter arkivering.
ventetiden går dog ned til to år, hvis du kan dokumentere formildende omstændigheder, der forårsagede din konkurs.
FHA Mortgage
det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD) kræver låntagere til at vente to år fra udledning af et kapitel 7 konkurs, før de kan kvalificere sig til en Federal Housing Administration (FHA) pant. Ventetiden kan være så lidt som et år, hvis du kan dokumentere formildende omstændigheder.
va Mortgage
ligesom HUD kræver Department of Veterans Affairs (VA) låntagere at vente mindst to år fra datoen for kapitel 7 decharge, før de lukker på et VA-boliglån. Hvis der kun er gået et år, men omstændigheder uden for låntagerens kontrol forårsagede konkursen, kan det være muligt at få et va-pant inden det toårige mærke.
hvis det har været mindre end et år, er den eneste omstændighed, hvor det kan være muligt at få et va-pant, hvis konkursen skyldes en selvstændig låntagers forretningsfejl, og låntageren har siden opnået en fast stilling og ikke har andre kreditproblemer.
USDA Mortgage
for et USDA-lån skal långivere nøje undersøge anvendelsen af en person, der har en kapitel 7-konkurs, der blev udskrevet for mindre end tre år siden. Hvis din konkurs var forårsaget af formildende omstændigheder, der er løst, og du har genoprettet god kredit, kan du kvalificere dig hurtigere.
Kapitel 13
et kapitel 13 eller betalingsplan konkurs giver dig tre eller fem år til at foretage overkommelige betalinger til dine kreditorer. Derefter udleder konkursretten din resterende gæld. Et kapitel 13 konkurs forbliver på din kredit rapport i syv år, men du behøver ikke at vente syv år at kvalificere sig til et realkreditlån. Du har normalt brug for konkursdomstolens tilladelse til at få et pant (eller få enhver anden form for lån eller kredit) i løbet af et kapitel 13 konkurs.
konventionelt pant
for at få et konventionelt pant, der opfylder kravene fra Fannie og Freddie, som mange långivere følger, skal du vente to år efter decharge af et kapitel 13 konkurs eller fire år efter en afskedigelse, hvis din konkurs var forårsaget af økonomisk dårlig forvaltning. Hvis du havde formildende omstændigheder, ventetiden er to år fra datoen for konkurs decharge eller to år efter en afskedigelse i stedet for fire år.
FHA Mortgage
HUD kræver, at låntagere venter mindst 12 måneder fra begyndelsen af kapitel 13-konkursudbetalingsperioden, før de kvalificerer sig til et pant. HUD kræver også låntagere at få skriftlig tilladelse fra skifteretten til at få et realkreditlån.
va Mortgage
VA kræver, at låntagere er mindst 12 måneder i en kapitel 13-plan for at kvalificere sig til et pant.
USDA Mortgage
hvis du ansøger om et USDA-lån inden for tre år efter en kapitel 13-konkurs, kan du muligvis ikke kvalificere dig, hvis du ikke har gennemført din tilbagebetalingsplan. Hvis du har en 12-måneders historie med succes at opfylde dine nye forpligtelser i henhold til planen, kan du være berettiget.
flere konkurser
hvis en låntager har indgivet konkurs mere end en gang i de sidste syv år, vokser standard ventetiden til fem år efter decharge eller afskedigelse for et konventionelt lån, der vil blive købt af Fannie eller Freddie. Hvis formildende omstændigheder forårsagede den seneste konkurs, kan ventetiden især gå ned til tre år med Fannie.
men hvis du ansøger om et pant med en anden person, og du hver har en konkurs, tæller det ikke som flere konkurser. Du kan også prøve at få et pant fra en porteføljeudlåner. Disse långivere har frihed til at være mere fleksible i deres tegningsretningslinjer. Men det betyder ikke, at de vil give dig et lån, hvis du er en højrisiko låntager.
formildende omstændigheder
hvert låneprogram gør undtagelser for formildende omstændigheder, men definerer disse omstændigheder forskelligt. Afhængigt af hvad der forårsagede din konkurs, kan du kvalificere dig til en lånetype hurtigere end en anden.
- Fannie Mae. Under Fannie retningslinjer, en formildende omstændighed er en” ikke-tilbagevendende begivenhed “uden for din kontrol, der forårsager” en pludselig, betydelig og langvarig reduktion i indkomst eller en katastrofal stigning i økonomiske forpligtelser.”Omstændigheder som jobtab efterfulgt af udvidet arbejdsløshed på trods af en robust jobsøgning eller indtræden eller betydelig forværring af en skade, handicap eller sygdom vil sandsynligvis falde ind under denne kategori, ligesom en skilsmisse.
- Freddie Mac. Freddie definerer simpelthen formildende omstændigheder som”faktorer, der klart er uden for låntagerens kontrol “—i modsætning til” økonomisk dårlig forvaltning “eller” låntagerens tilsidesættelse af betaling af forpligtelser, når de forfalder.”
- FHA. I henhold til FHA-retningslinjer er en formildende omstændighed en “økonomisk begivenhed”, der reducerede din husstandsindkomst med 20% eller mere i mindst seks måneder.
- VA. Va-retningslinjer beskriver formildende omstændigheder som ting som arbejdsløshed, en langvarig arbejdsstrejke eller medicinske regninger, der ikke er dækket af forsikring. I modsætning til Fannie, va sætter ikke skilsmisse i denne kategori.
- USDA. USDA ønsker at vide, at omstændighederne var uden for din kontrol og usandsynligt at gentage sig. For eksempel tab af job, forsinkelse eller reduktion i ydelser, sygdom eller tvist om betaling af defekte varer eller tjenester. Hvis lånet vil reducere dine huslysomkostninger, kan det også være en grund til at godkende din ansøgning inden tre år er gået.
for enhver form for lån, hvor du hævder, at formildende omstændigheder forårsagede din konkurs, skal du vise dine långiver dokumenter, der sikkerhedskopierer dit krav. Disse dokumenter kan omfatte et afskedigelsesbrev eller fratrædelsesbrev, selvangivelser, medicinske regninger eller et skilsmissedekret.
hvilke typer realkreditlån kan jeg få efter konkurs?
efter konkurs og efter at have opfyldt den krævede ventetid kan du få et konventionelt pant, der følger Fannies eller Freddies retningslinjer. Du kan også få et FHA-pant, som du måske har lettere ved at kvalificere dig til, fordi det har et lavere minimumskrav til kredit score og kortere ventetider efter konkurs. VA-lån og USDA-lån kan også være tilgængelige for dig, hvis du opfylder kravene.
Sådan ansøger du om et pant efter konkurs
ansøgning om et pant efter konkurs er ikke fundamentalt anderledes end at ansøge om et pant uden en konkurshistorie. Det kan bare tage lidt mere indsats og papirarbejde for at overbevise långivere om, at du kan stole på et stort lån.
kredit reparation
dine kreditrapporter og scoringer skal demonstrere for långivere, at du har været i stand til at styre kredit ansvarligt siden din konkurs. Ved at foretage nødvendige månedlige betalinger til tiden, betale resterende gæld og begrænse ny gæld, vil du være i stand til at genopbygge din kredit score og etablere en positiv kredit historie. At få et sikret kreditkort kan hjælpe dig med at genopbygge kredit med minimal risiko.
nogle långivere kan give dig mulighed for at bruge utraditionel kredit, såsom bevis for lejebetalinger til tiden, brugsbetalinger, mobiltelefonbetalinger og forsikringsbetalinger, der ikke automatisk trækkes fra din lønseddel for at kvalificere dig til et pant.
men hvis långiver følger Fannie retningslinjer, skal du være i stand til at kvalificere sig med en traditionel kredit historie og score for at få en konventionel pant efter en konkurs. Til sammenligning, for at få et FHA-pant, kan du vise, at du enten har genoprettet god kredit eller valgt ikke at pådrage dig nye kreditforpligtelser.
hvis du føler, at du har brug for hjælp til din kredit score, kan du overveje at bruge et kreditreparationsfirma. Men du kan også finde ud af, at efter at have lært mere om, hvordan kreditresultater fungerer, kan du selv rette din kredit.
Forklaringsbrev
din kreditrapport fortæller ikke långivere, om problemet, der skubbede dig i konkurs, var en begivenhed uden for din kontrol, dårlig økonomisk forvaltning eller lidt af begge dele. Hvis du ansøger om et pant inden for formildende omstændigheder tidsramme efter en konkurs, långiver kan bede dig om et brev af forklaring. Dit brev skal indeholde følgende oplysninger:
- dato og type konkursindgivelse
- årsag til arkivering
- bevis for årsag til arkivering
- forklaring af ændringen i omstændigheder, der nu gør det muligt for dig at have råd til et pant og tilhørende udgifter til at være boligejer
hvis du kan gøre en stærk sag om, at de begivenheder, der forårsagede din konkurs, var ude af din kontrol og er blevet fuldt løst, kan du muligvis blive godkendt til et pant, især hvis du kan demonstrere økonomisk styrke på andre områder som din kredit score, gæld-til-indkomst (DTI) – forhold og kontante reserver.
hvad du har brug for til forhåndsgodkendelse
med eller uden en konkurshistorie har du brug for god nok kredit for at blive forhåndsgodkendt. Her er hvad det betyder for hver lånetype.
- konventionel Fannie/Freddie mortgage: 620
- FHA-lån: 500 med mindst 10% nede; 580 med mindst 3,5% nede
- VA eller USDA-lån: intet minimum, men du er mere tilbøjelig til at blive godkendt med en score på mindst 640
saml disse dokumenter, før du ansøger, så långivere hurtigt kan træffe en forhåndsgodkendelsesbeslutning om dit lån.
- dit socialsikringskort
- beskæftigelse V-2 formularer fra de sidste to år
- lønstubber fra dine sidste to lønperioder
- dine to seneste opgørelser fra din bank-og investeringskonti
- selvangivelser fra mindst de sidste to år
- Konkursdokumenter
- konkursbrev forklaring og enhver dokumentation af formildende omstændigheder
endelig, hvis du er en uafhængig entreprenør, selvstændig eller en virksomhedsejer, skal du give 1099 formularer og/eller resultatopgørelser i stedet for V – 2 formularer og løn stubs.