Hvad er et rentelån?

rentelån kan struktureres på forskellige måder, men de deler en fælles forudsætning. Låntagere behøver ikke at betale hovedstol for en periode, normalt tre til 10 år, sænke deres månedlige betalinger under omkostningerne ved sammenlignelige hovedstol og renter realkreditlån.

hvis du har en god hukommelse (en, der strækker sig tilbage mere end et årti), kan du huske, at rentelån kun var en del af den værste boligmarkedsdebakel siden den store Depression. Dette produkt tillod boligkøbere adgang til Ejendom, de ellers aldrig kunne have givet.

vi ved alle, hvordan det sluttede. Da boligmarkedet styrtede ned i 2008, og retsmedicinske økonomer forsøgte at lære nøjagtigt, hvad der gik galt, landede meget af skylden på rentelån og de långivere, der skubbede dem.

Hvad gør disse lån potentielt farlige? De opfordrer låntagere til at købe dyrere huse, end de kunne bruge konventionel finansiering. I løbet af bobleårene i begyndelsen af 2000 ‘ erne var långivere fint med det. Det var en stor fejltagelse.

da de rentefrie perioder med tusindvis af realkreditlån sluttede, steg boligejerens månedlige betalinger. Mange havde ikke råd til at betale renter og hovedstol, og de misligholdte deres lån. Tvangsauktioner skyrocketed, banker gik fallit og den store Recession næsten sunket økonomien.

så ødelæggende som denne traktat var, varer kun rentelån, men under strammere finansiel regulering. I dag er de mest almindelige i high-end ejendomsmarkedet, hvor købere søger at forsinke tilbagebetale hovedstol som en del af større finansielle strategi.

typer af rentelån

de dage, hvor långivere opfordrede kunderne til at tage rentelån til at købe huse, som de normalt ikke havde råd til, er forbi, men rentelån er stadig tilgængelige, herunder disse:

Jumbo-realkreditlån

rentelån er store lån på op til $650.000 og er et område, hvor rentelån kun forbliver populære. Velhavende købere, der høster store afkast på de finansielle markeder, kan være tilbageholdende med at omdirigere penge til pantelån, som ikke giver noget afkast, før huset er solgt. I henhold til Dodd-Frank Act, en føderal lov vedtaget i 2010 for at beskytte mod en gentagelse af nedsmeltningen på boligmarkedet i 2008, skal købere opfylde visse standarder for at kvalificere sig. No-principal lån passer ikke beskrivelsen, men långivere er villige til at skrive interesse-kun hvis en låntager opfylder høje standarder.

30 år renter kun realkreditlån

disse ligner konventionelle 30-årige realkreditlån med en advarsel: låntagere betaler ikke hovedstol i starten, normalt i de første 10 år. Da tilbagebetalingsperioden er den samme som et standard 30-årigt lån, ville månedlige afdrag i de sidste 20 år være højere, end de ville, hvis hovedstolen blev betalt fra begyndelsen. Långivere generelt ønsker større ned betalinger og opkræve højere renter for disse lån, da de betragtes risikable end konventionelle lån.

HELOCs, der kun er renter

HELOCs, er typisk kun renter i de første 10 år. HELOCs er virkelig andet realkreditlån, der fungerer som kreditkort-låntagere kan trække penge, der bruger egenkapitalen i deres hjem som sikkerhed. For eksempel kunne en låntager tage en HELOC for $100.000 med en 30-årig tilbagebetalingsperiode. I løbet af de første 10 år kunne låntageren bruge så meget af kreditlinjen som ønsket og kun betale renter på den skyldige saldo. Efter 10 år er kreditlinjen frosset, og saldoen betales i løbet af de resterende 20 år.

fordele ved et rentelån

rentelån kan være en velsignelse for købere, der er i stand til at foretage større betalinger i fremtiden i bytte for besparelser på kort sigt.

her er et par eksempler på, hvornår de kan arbejde for dig:

• stigende indkomst. Sig, at du er færdig med medicinsk skole og vil købe et hus. Du bruger næsten alt hvad du har på undervisning og låne penge, du ikke har, så det ville være umuligt at tilføje en pantebetaling til blandingen. Men du regner med en stor lønseddel som kirurg, når du har gennemført din praktikplads, så du er meget sikker på din økonomiske fremtid. At tage et rentelån ville holde dine boligkøbsomkostninger nede, og at foretage de højere månedlige betalinger i 10 år bør ikke være noget problem, når du laver et bundt i privat praksis.
• Kvalificer dig til et større hus. Dette var en af problemstrategierne under boligboblen. Det fungerer, hvis du har en masse penge i din fremtid, som en arv, men kan være problemer, hvis du ikke havde råd til at huse, du vil have med konventionel finansiering nu. Når renteperioden slutter, vil dine lånebetalinger ballon, og du skal være klar til at foretage større betalinger eller refinansiere.
• Stigende Boligpriser. Dette var en anden strategi under boligboblen. På et skyhøje boligmarked brugte spekulative købere kun rentelån til at udnytte køb af ejendom, som de ikke kunne finansiere med et konventionelt lån. Typisk involverede strategien at sælge eller vende ejendommen efter et par år. Det fungerede for en hel del mennesker, men de, der stadig holder deres hjem, da boblen brast, stod over for ulykke.
• investeringsstrategi. Hvis du har en aktieportefølje, der vokser på et sundt finansielt marked, kan du være tilbageholdende med at sælge investeringer for at foretage pantebetalinger. Eller måske har du pengestrømmen til at foretage betalinger, men vil hellere investere dine penge i aktier eller en pensionsplan. I begge tilfælde kan et rentelån tjene dit formål.
• Skattefradrag. Realkreditrenter betalt på boliglån på så meget som $ 1 million er fradragsberettiget. For nogle investorer er det et finansielt plus og gør et rentelån ønskeligt. Hvis du har en stor indkomst og er i en høj skatteklasse, kan realkreditfradraget være nyttigt til at holde din indkomstskattebetaling nede, og hele din pantebetaling er fradragsberettiget, ikke kun en del af det.
• Betal egenkapital på din tidsplan. De fleste rentelån begrænser dig ikke fra at foretage ekstra betalinger for at sænke din hovedstol. Du kan gøre dette, når du vil, og det vil generelt sænke din månedlige rentebetaling. Dette kan også være nyttigt, hvis du har variabel indkomst, der betyder, at du kan betale mere nogle måneder er mindre andre.

ulemper ved et rentelån

rentelån kan være risikabelt, især hvis du finder ud af, at du ikke er i stand til at hoppe til en højere månedlig betaling, når det er tid til at begynde at betale hovedstol. Da nye føderale retningslinjer for forbrugerbeskyttelse trådte i kraft i 2013, ved långivere, hvilken slags lån de kan tilbyde, og til hvem.

her er andre ting, du bør overveje, før du forfølger et rentelån:

• ingen vækst i egenkapitalen. Renter-kun realkreditlån i dag generelt kræver store ned betalinger, så långivere har sikkerhed mod misligholdelse. Men i de første fem til 10 år af lånet vokser boligejerens egenkapital slet ikke, medmindre ejeren beslutter at foretage ekstra betalinger. Hvis dit mål at betale et pant, er rentelån kun et dårligt sted at starte.
• hjemmeværdier falder. Dette var et andet problem, der blev gjort klart i nedsmeltningen af boligmarkedet i 2008. Mange købere forud for styrtet troede boligpriserne ville aldrig falde. De lærte en hård lektion. Rentelån bidrog til den hurtige stigning i priserne, men da boblen brast og priserne faldt, lavede renteindehavere pludselig store rentebetalinger på huse, hvor de havde ringe egenkapital. Mange gik bare væk.
• mere risikable lån med højere renter. Långivere, der stadig gør rentelån, ønsker at beskytte de penge, de låner. Da kun rentelån, som engang var lette at sælge til andre finansielle institutioner, nu er mindre omsættelige, kræver långivere større nedbetalinger fra låntagere, og de opkræver mere renter end på konventionelle lån, der betragtes som en bedre risiko. Realkreditrenter svarer til risiko, og jo mere risiko for långiveren er, desto højere er satsen.
• Variable Renteforhøjelser. Rentelån kommer ofte med variable renter, hvilket betyder, at satserne justeres i forhold til en benchmark-fondsrente. Hvis midler satser stige, så gør mængden af interesse, du betaler på dit realkreditlån eller HELOC. Du ønsker måske at kigge efter lån, der giver dig mulighed for at låse og låse op for rentesatser, hvilket giver dig større sikkerhed for, hvad fremtidige betalinger vil være.

hvad du betaler hver måned

månedlige betalinger afhænger af din rente, og om renten justeres i løbet af tilbagebetalingsperioden eller er låst til en fast procentdel af saldoen. Det er vigtigt at huske, at i løbet af lånets ikke-renteperiode ændres din egenkapitalbalance ikke, hvilket betyder, at du aldrig betaler mindre hver meget, medmindre din rente justeres lavere.

her er et eksempel på, hvordan det virker: du køber en $350.000 hjem og gøre en $150.000 udbetaling. Du tager et 30-årigt realkreditlån kun lån, der bærer en 7% rente i løbet af de første 10 år. I løbet af renteperioden vil den månedlige betaling være $1,166.67, medmindre din rente justeres. Derefter begynder du at betale både renter og hovedstol, og lånet afskriver pant i de næste 20 år.

en nøgleforskel mellem et konventionelt fast lån og rentelån: betalinger på et konventionelt lån er de samme hver måned, men det rentebeløb, du betaler, falder gradvist, og hoveddelen stiger, når lånet betales ned. En rentebetaling er baseret på både renten og saldoen, så den kan variere. Hvis renten justeres, eller du foretager ekstra hovedstolbetalinger, kan den månedlige betaling ændre sig. Og selvfølgelig, når den eneste renteperiode slutter, vil den mindste månedlige betaling hoppe.