du har scrimped og gemt, og du er endelig klar til at lægge en udbetaling på et hus.
du har fået finansiering alle linet op.
alt er godt, indtil du opdager en chokerende sandhed—du har brug for endnu flere kontanter for at lukke på realkreditlånet på grund af lukningsomkostninger.
hvis du er en første gang homebuyer, du sandsynligvis spekulerer på, hvad fast ejendom lukning omkostninger er for, og om du virkelig har brug for at betale dem. (Desværre ja, det gør du).
i denne artikel forklarer vi, hvilke lukningsomkostninger der traditionelt betales af køberen, og hvilke sælgeren dækker.
vi opdeler også hvert linjepost, du sandsynligvis vil se, og forklarer, hvornår det gælder, samt et par tip til at holde dine lukkeomkostninger så lave som muligt.
Hvad er lukkekostnader?
lukningsomkostninger er en generel betegnelse, der inkluderer alle gebyrer, udgifter, skatter og andre gebyrer, der er forbundet med udarbejdelse og lukning af et realkreditlån.
nogle af disse er reguleret af regeringen, og andre opkræves af långiveren, ejendomsadvokaten eller titelfirmaet.
disse gebyrer varierer afhængigt af typen af lån, placering, alder og størrelse på dit hjem og andre faktorer.
betaling af lukningsomkostninger er en del af lukningsprocessen for fast ejendom.
hvor meget er lukningsomkostninger?
dette er et almindeligt spørgsmål stillet af hjemmesælgere.
lukningsomkostninger udgør typisk omkring 3% – 6% af hjemmets salgspris.
så for et hjem med en købspris på $250.000 kan du planlægge at lukke omkostningerne et sted mellem $7.500 til $15.000.
3% – 6% retningslinjen er fantastisk til et back-of-the-serviet estimat, men det er ikke en garanti for, hvor meget de vil koste.
dit afsluttende oplysningsdokument beskriver nøjagtigt, hvor meget dine lukkekostnader vil være, og har et linjepostgebyr for hver enkelt.
hvem betaler for Lukkeomkostninger?
typisk køber betaler for størstedelen af lukning omkostninger, men det er op til en vis grad af forhandling.
sælgere, der ønsker at losse en ejendom hurtigt eller for at lokke købere på et langsomt marked, melder sig ofte frivilligt til at betale for en del af lukningsomkostningerne.
der er dog en grænse for, hvor meget sælgere kan forsøde en aftale.
realkreditlån udstedt fra Fannie Mae eller Freddie Mac (regeringens realkreditinvesteringsarme) har et loft over, hvor meget sælgere har lov til at betale mod lukningsomkostninger.
dette loft spænder fra 2% – 9% af købsprisen, afhængigt af lån-til-værdi-forholdet for pantet, og om det er en primær bopæl eller ej.
for eksempel er sælgerindrømmelser maksimeret til 2% for investeringsejendomme, men et FHA-lån med 25% nede vil blive begrænset til 9%.
for konventionelle realkreditlån med den traditionelle 20% ned, sælger-betalte lukning omkostninger maks ud på 6%.
så længe du holder dig inden for Freddie Macs/Fannie Maes grænser, kan du arrangere lukningsomkostningerne på enhver måde, der imødekommer begge parters behov og forventninger.
lukningsomkostninger forklaret
lukningsomkostninger er ikke en fast procentdel som skatter; hver køber betaler et andet beløb i lukningsomkostninger.
nogle omkostninger er långiver gebyrer, nogle er offentlige krav, og andre er valgfri.
de forskellige faktorer i købers lukningsomkostninger er placeringen af hjemmet, långiveren og lånetypen.
långiveren vil skitsere hver af disse omkostninger i det afsluttende oplysningsdokument tre dage før lukning.
nedenfor har vi skitseret nogle af de mest almindelige lukningsomkostninger, du kan se på dit oplysningsdokument.
vurderingsgebyr
långiveren ønsker at vide, om ejendommen er værd, hvad du betaler for det, så de bestiller en uafhængig vurdering af dens værdi.
en typisk vurdering koster $300 til $450, men dette kan være væsentligt mere, hvis ejendommen er stor eller kommer med en betydelig mængde jord.
advokatsalærer
dette opkræves af en ejendomsadvokat for at gennemgå dokumenter og kontrakter.
hver part er ansvarlig for deres egne advokatsalærer.
USA kræver ikke, at en advokat er ved lukkebordet, men nogle andre stater gør det.
Lukningsgebyr
dette kaldes også undertiden et afviklingsgebyr eller et spærret gebyr.
det betales til det firma, der håndterer den spærrede konto og alvorlige penge og har ansvaret for lukningen.
dette kan være et spærret selskab, et titelfirma eller en ejendomsmægler, afhængigt af staten.
Kurergebyr
dette er gebyrer, der betales for transport af fysiske dokumenter til lukning.
hvis du lukker digitalt, skal du ikke betale et kurergebyr.
dette gebyr bør være minimal.
Kreditrapporteringsgebyr
banken eller realkreditlåneren trækker en købers kreditrapport som en del af forsikringsprocessen.
dette koster normalt omkring $30-$50.
du skal muligvis betale dette inden du modtager et lånestimat, afhængigt af hvordan din långiver fungerer.
rabatpoint
betaling af rabatpoint på forhånd reducerer det rentebeløb, du betaler i løbet af dit pant.
hvert punkt koster 1% af lånebeløbet og reducerer typisk renten med %0,25.
hvis en køber vælger at betale rabatpoint, forfalder beløbet ved lukning.
spærrede gebyrer
et spærret selskab (eller i nogle tilfælde et titelfirma eller ejendomsadvokat) letter transaktionen af midler mellem køber og sælgere.
det deponerede gebyr betaler for denne service og det tilhørende papirarbejde.
dette er typisk delt mellem køber og sælger, men det er ikke ualmindeligt, at nogen af parterne betaler for det hele.
dette kaldes også et afviklingsgebyr eller et lukningsgebyr.
FHA realkreditforsikring
FHA-lån kræver en unik type realkreditforsikring.
de kræver en forhåndsbetaling på 1,75% af værdien af det lån, der skal betales ved lukning, samt månedlige realkreditforsikringsbetalinger (MIP).
den årlige sum af disse betalinger afhænger af, hvor meget du lægger ned, hvor meget du låner, og hvor længe, men de spænder mellem 0,45% og 1,05% om året.
for eksempel, hvis du købte et $150,00 hus på et 30-årigt realkreditlån med en udbetaling på 5%, ville du skylde 0,80% af lånet hvert år.
det svarer til $1.200 om året eller $100 om måneden.
Hoa overførselsgebyr
hvis en HOA styrer ejendommen, er der et engangsgebyr for overførsel af ejerskabsdata (sikkerhedskoder, databaseinfo osv.) til den nye køber.
hverken banken eller sælgeren har noget at sige i dette gebyr, som det er udstedt af HOA.
sælgeren er generelt ansvarlig for dette gebyr, der løber i gennemsnit $225 til $250.
husejere forsikring
hvis du har et pant på en ejendom, vil banken kræve, at du bærer boligejers forsikring, som skal opfylde bankens standarder for tilstrækkelig dækning.
køber skal betale et års værd af forsikring forhånd ved lukning.
denne pris varierer afhængigt af husets alder, tilstand, størrelse og placering samt dækningsniveauet.
købere kan og bør shoppe rundt og sammenligne priser fra forskellige forsikringsselskaber.
Låneoprindelsesgebyr
långiveren opkræver dette gebyr for at dække omkostningerne ved administration og forsikring af et pant.
da dette gebyr udstedes af långiveren, har køberen noget plads til at forhandle det (selvom det kan resultere i en højere rente).
oprindelsesgebyrer koster typisk 0.5% – 1% af det samlede lånebeløb.
långiverens titelforsikring
långivere kræver typisk, at købere bærer titelforsikring for at beskytte det beløb, de låner ud fra uopdagede panterettigheder, fejl, tvister eller andre problemer med titlen.
selvom de fleste långivere giver en liste over deres foretrukne partnere, kan du shoppe rundt for titelforsikring—og du behøver ikke bare at vælge fra deres liste.
i visse stater (f.eks.
for at lære mere om långivere, tjek vores guide til at finde den bedste pant långiver.
blybaseret Malingsinspektion
hvis sælgeren kender til blybaseret maling på ejendommen, skal de videregive den til potentielle købere.
men hvis det hjem, du køber, blev bygget før 1979, har du sandsynligvis brug for en blybaseret malingsinspektion som en del af den generelle inspektionsproces for at opdage enhver giftig maling, som sælgeren ikke kender til.
dette gebyr vil sætte dig tilbage omkring $317 eller deromkring, og det betales typisk af køberen.
oprindelsesgebyr
långiveren opkræver dette gebyr for omkostningerne ved at oprette et nyt lån til dig, herunder behandling af din ansøgning.
det koster normalt mellem 0,5% og 1% af lånebeløbet.
dette gebyr kan omfatte afsætningsgaranti (finansiel analyse og risikovurdering), eller det kan kun omfatte de administrative omkostninger ved dit lån.
ejers titelforsikring
ligesom din långiver ønsker at beskytte sig mod eventuelle krav eller dragter omkring din ejendoms titel, kan du også have den samme beskyttelse.
hvis du gør det, skal du købe ejerens titelforsikring, da din långivers politik ikke beskytter dig som køber.
i USA er disse satser reguleret af staten.
en politik på $50.000 koster $496, og en politik på $100.000 koster $832.
Skadedyrsinspektionsgebyr
træborende insekter som termitter, træbier eller tømrermyrer kan ødelægge et huss strukturelle integritet, så du skal muligvis få en skadedyrsspecifik infektion, hvis der er tegn på en angreb.
en Skadedyrskontrol koster omkring $100.
privat realkreditforsikring
hvis du lægger mindre end 20% ned på dit lån, kræver långiveren, at du har privat realkreditforsikring (PMI).
ikke at forveksle med husejere forsikring, der beskytter mod katastrofer og skader, pant forsikring beskytter långiver mod køberen misligholder lånet.
dette gebyr er et tilbagevendende månedligt gebyr, selvom det kan fjernes, når der er 20% egenkapital i ejendommen.
den første rate forfalder fra køber ved lukning.
ejendomsskatter
realkreditlån lukker typisk ikke den 1.januar, så køberen og sælgeren vil hver især være ansvarlige for deres del af årets ejendomsskat, afhængigt af hvor meget af året hver person ejede det.
for stater, hvor skatter betales i restance, betaler sælgeren for deres del af dette års skatter, som køberen ender med at indgive.
for stater, hvor skatter betales på forhånd, refunderer køberen sælgeren for deres del af de årlige skatter, der allerede er betalt.
Rentelåsgebyr
en rentelås garanterer køberen, at deres rente ikke stiger, hvis lånet lukkes inden for en bestemt periode, selvom markedsrenterne stiger.
Rate låse er typisk godt for mellem 30-60 dage.
nogle långivere opkræver et gebyr for at låse satsen, mens andre bager omkostningerne ved en lås i den rentesats, de tilbyder, så du kan eller måske ikke se dette gebyr på din afsluttende offentliggørelse.
Real Estate Agent Commission
hvis du lister dit hjem med en ejendomsmægler, skylder du dem en provision for deres tjenester til markedsføring af dit hjem og letter salget.
dette er ofte den største lukningsomkostning for sælgeren, normalt 5% -6% af salgsprisen.
Optagelsesgebyr
regeringen opkræver dette gebyr for at dække de administrative omkostninger ved registrering af ejerskiftet til ejendommen.
omkostningerne varierer fra amt til Amt, men optagelsesgebyret koster normalt omkring $125.
køberen betaler dette gebyr det meste af tiden.
Undersøgelsesgebyr
nogle stater kræver, at du har en nylig undersøgelse for at verificere ejendommens grænser, før du kan købe den.
hvis du har brug for en undersøgelse, skal du planlægge, at den koster omkring $300 – $950—muligvis mere, hvis jorden er stor eller underligt formet.
Titelsøgningsgebyrer
et titelfirma (eller ejendomsadvokat i nogle stater) skal undersøge for at bestemme, at den ejendom, du vil købe, har en “ren” titel.
dette betyder, at det er fri for konkurser, panterettigheder, ubetalte skatter eller andre krav på ejendommen fra andre parter.
dette gebyr vil sætte dig tilbage $200 – $400.
overførselsskat
nogle stater og/eller lokale regeringer opkræver en overførselsafgift, når ejendomme skifter hænder.
(USA opkræver ikke overførselsafgifter.)
du kan også se dette opført som en skøde skat, pant registry skat, eller Stempel Skat.
tegningsgebyr
din långiver opkræver dette gebyr for at dække omkostningerne ved verifikation af din kredit, indkomst, aktiver og beskæftigelse samt risikoanalysen ved beslutningen om at låne til dig.
dette er undertiden klumpet ind med et lånoprindelsesgebyr, eller det kan brydes ud som en separat linjepost.
kreditter mod lukningsomkostninger
ofte vil en sælger tilbyde en køber en kredit ved lukketid for Monetært at kompensere køberen for reparationer, som sælgeren ikke er villig eller ude af stand til at håndtere selv.
dette søder handlen for køberen, fordi de er nødt til at komme med mindre kontanter for at lukke, og dette hjælper sælgeren, fordi de ikke behøver at bekymre sig om at få reparationer udført i tide til lukning.
kreditter kan dække de fleste lukningsomkostninger, men ikke ting som at flytte eller udbetalingen.
Sælgerkreditter kan ikke overstige summen af alle lukkekostnader.
lukningsomkostninger i USA vs. nationalt
de siger, at alt er større i USA, men heldigvis er det ikke tilfældet med lukningsomkostninger.
USA har ingen overførselsafgifter, så de gennemsnitlige lukningsomkostninger var $3.753, 65 i 2020.
til sammenligning var det nationale gennemsnit $6.087 med skatter og $3.270 uden.
da det gennemsnitlige lånebeløb i USA var $213.334 for 2020, udgør lukningsomkostningerne omkring 1,75% af lånebeløbet.
dine lukningsomkostninger kan være højere eller lavere afhængigt af den ejendom, du køber, men dette er en god, hurtig guide til, hvor meget du skal budgettere til lukningsomkostninger.
Sådan reduceres dine købers lukningsomkostninger i USA
du kan føle et stød af klistermærkechok, når du tilføjer de lukningsomkostninger, du sandsynligvis vil betale, men der er noget vrikkerum her.
her er et par måder, hvorpå købere kan holde deres lukningsomkostninger til et minimum.
- forhandle långiver gebyrer. Nogle gebyrer (som amtsoptagelsesgebyrer eller statsregulerede titelforsikringspræmier) er sat i sten, men næsten alt, hvad långiveren opkræver, er til forhandling. Jo større beløb du låner, jo mere gearing skal du forhandle om disse gebyrer. Sæt dig ned med din långiver til at gå over deres gebyrer i den afsluttende offentliggørelse, og bede om en rabat. Det værste, de kan sige, er nej.
- shoppe rundt for tjenester. Bare fordi långiveren giver dig en liste over tre titelfirmaer, betyder det ikke, at du skal vælge en af dem. Faktisk, den afsluttende afsløring har et afsnit til at udpege, hvilke ting du kan shoppe rundt efter. Ring et par steder og sammenligne gebyrer på inspektioner, Titel søgninger, undersøgelser, etc. Du kan spare en hel del penge på denne måde.
- Rul lukkeomkostninger ind i lånet. Hvis din långiver vil rulle lukke omkostninger i lånet, der vil reducere mængden af kontanter du skal skille sig af med på lukkedag. Dette reducerer ikke dine omkostninger i sig selv — teknisk set vil det øge dine lukningsomkostninger, da du betaler renter på dem sammen med resten af dit lån. Men hvis du klemmer din opsparingskonto tør for at komme med en forskudsbetaling, kan dette være en god mulighed.
- bede om sælger kreditter. At vide, hvad man skal kigge efter, når de køber et hus vil hjælpe dig med at identificere eventuelle problemer med huset, der skal fastsættelse men er ikke dealbreakers, bede sælgeren om en kredit i stedet for reparationer. Sælgeren har hænderne fulde med at flytte ud af huset og ønsker ikke at blive generet med at udskifte det revnede toilet eller tilslutte lyskontakten, der ikke fungerer. Købere kan bruge dette til at overbevise sælgere til at dække nogle af de afsluttende omkostninger i stedet for forking ud til reparationer i denne travle tid.
Endelige tanker om lukningsomkostninger for købere & sælgere i Italien
ingen bliver begejstrede for at betale lukningsomkostninger, men forhåbentlig vil forståelse af formålet med hver enkelt gøre det mindre irriterende at betale dem.
mens nogle lukningsomkostninger ikke er til forhandling, er mange långivergebyrer.
du kan potentielt spare hundredvis af dollars bare ved at bede om en rabat, sammenligne leverandører eller undersøge, om hver afgift er nødvendig.
hvis du vil forhandle sælgerkreditter for at reducere dine lukningsomkostninger, er det meget lettere og mindre akavet at gøre det gennem en betroet, Kompetent Ejendomsmægler end at gøre det selv.
at have en erfaren agent på dit homebuying-team kan hjælpe dig med at identificere, hvilke lukningsomkostninger der er nødvendige og forsigtige for dig at betale, og hvilke der er fluff, du kan springe over.
hvis du leder efter en pålidelig ejendomsmægler, der hjælper dig gennem købs-eller salgsprocessen, skal du ikke lede længere end det ældste ejendomsmæglerbureau i Fort værd.
Helen Painter ‘ s agents har repræsenteret købere og sælgere i Fort værd siden 1958.
uanset om du køber eller sælger ejendom, ring os i dag for en gratis konsultation.