som privat udlejer, den forsikrede shorthold lejeaftale er din mulighed for at sikre, at både du og din lejer fuldt ud forstår, hvad der forventes af hver part, og for at sikre, at du begge er dækket på en retfærdig måde, i løbet af en lejekontrakt.

denne vejledning er blevet sammensat af Upad for at fortælle dig alt hvad du behøver at vide om forsikrede shorthold lejeaftaler.

Hvad er en AST?

den forsikrede shorthold lejeaftale – du vil ofte se denne forkortet til AST – er den juridiske kontrakt mellem en privat udlejer og en lejer. Hvis du er en udlejer eller en lejer, der lader igennem, eller fra, en traditionel High street udlejning agent, så vil de blive navngivet på kontrakten og kan specifikt nævnt i visse dele af det også.

en AST indeholder alle vilkår og betingelser for en lejekontrakt. Disse vilkår og betingelser spænder fra de åbenlyse ting, der findes i dem alle, såsom længden af lejemålet, det betalte depositum, og den månedlige leje, til specifikke retningslinjer, der kan omfatte, om kæledyr og rygning er tilladt i ejendommen. Når det kommer til de specifikke retningslinjer i en AST, kan udlejer vælge at medtage så lidt eller så meget som de ønsker, selvom de skal sikre, at alle de inkluderede vilkår er retfærdige og lovlige.

Hvad er der i en AST?

en AST skal indeholde alle følgende detaljer:

• fulde navne på alle parter (kun voksne, hvis en familie flytter ind), der skal bo i ejendommen.
• ejendommens adresse.
• startdato og slutdato (hvis der er en) af lejeaftalen.
• det månedlige lejebeløb (eller ugentligt eller fire ugentligt, for eksempel, hvis ikke månedligt), og hvordan lejeren skal betale lejen. At få lejeren til at oprette en stående ordre er den bedste mulighed for at sikre, at du altid modtager lejen til tiden.
• om lejen skal betales forud eller ved udgangen af måneden.
• liste over regninger relateret til ejendommen, og hvem der er ansvarlig for at betale dem. Dette vil normalt være lejeren, men sørg for, at det er klart i AST, da du ikke ønsker, at dine lejere skal flytte ud og efterlade dig en rådsskat eller brugsregning, som du skal betale og juridisk ikke er i stand til at inddrive.
• noter om hvordan og hvornår lejen vil blive gennemgået. Hvis det er muligt, bør det give detaljer omkring huslejeforhøjelser.
• det indbetalte depositum betales af lejeren, og hvor det er blevet beskyttet.
• årsager til, at en del af eller hele depositumet kan tilbageholdes i slutningen af lejemålet.
• klarhed om udlejer og lejer forpligtelser.
• de omstændigheder, hvorunder lejemålet kan opsiges tidligt. Hvis det er en langsigtet lejemål dette kan være, hvor udlejere omfatter en pause klausul, samt vilkår om leje restancer og utilfredsstillende vedligeholdelse af ejendommen.
• Vilkår og betingelser for udlejning af ejendommen.
• udlejer særlige forhold i forbindelse med rygning, kæledyr eller noget andet.

endelig skal lejeaftalen underskrives og dateres af alle parter. Nogle, men ikke alle, udlejere og udlejere kræver, at bunden af hver side underskrives.

mens, som vi har nævnt ovenfor, klarhed omkring udlejer og lejer forpligtelser bør indgå i en AST, undertiden specifikke klausuler er underforstået, som de er givet ved lov. De mest almindelige underforståede vilkår og betingelser inkluderer:

• udlejer skal udføre ejendomsreparationer rettidigt.
• udlejer skal vedligeholde installationer, der leverer vand, gas, elektricitet, sanitet og opvarmning.
• lejeren skal kunne leve fredeligt i ejendommen uden at blive chikaneret af udlejer.
• lejeren skal tage ordentlig pleje af boligen og rapportere eventuelle nødvendige reparationer så hurtigt som muligt.

det er også nyttigt at have en klausul, der fortæller lejeren at lade udlejeren vide, hvem forsyningsleverandørerne er i slutningen af lejemålet. Dette undgår udlejere, der venter på, at en regning ankommer eller ikke ved, hvem de skal informere om, at ejendommen er ledig.

vi ser nærmere på nogle af de underforståede klausuler, og hvad de betyder her., mens vi også har sammensat en guide til, hvilke klausuler du måske vil eksplicit medtage i din AST.

hvis du er udlejer, og du lader din ejendom med Upad, kan vores ARLA Propertymark-kvalificerede udlejerteam hjælpe med at sammensætte din AST og sikre, at den er korrekt og af god juridisk status.

Hvordan får jeg en AST?

i dag kan du få en AST fra masser af steder, og overraskende er internettet en meget populær kilde. En Hurtig søgning efter sætningen” assured shorthold tenancy agreement template “i Google giver over 29.000 resultater, med AST’ er tilgængelige i en lang række formater, fra en en-personsøger til noget længere, der ligner krig og Fred.

i virkeligheden betyder det ikke noget, om din AST er en side eller 101 sider. Det vigtige er, at det indeholder alt, hvad du har brug for det til. Med det i tankerne bør private udlejere være forsigtige, når de køber AST ‘ s online, især fra hjemmesider, der leverer gratis skabeloner og faktisk ikke er knyttet til eller har nogen ekspertise inden for udlejning af ejendomme eller juridiske industrier.

problemet med de fleste af de gratis AST ‘ er, du kan finde online, er, at de indeholder nogle eller alle følgende:

• forældede eller irrelevante vilkår og betingelser baseret på juridiske krav.
• dårlig formatering, hvilket gør dem umulige at følge og forstå klart.
• Vilkår og betingelser, der ikke kan håndhæves ved lov.

mens det sidste punkt ovenfor kan forekomme inden for AST-skabeloner, der findes online, forekommer det oftere, når private udlejere selv tilføjer deres egne vilkår, der ikke er retfærdige, klare eller juridisk håndhævelige.

mens private udlejere måske tror, at de er kloge ved at inkludere forskellige vilkår og betingelser, kan det ikke være en dyr forretning at have en juridisk eksigibel AST, og det kan betyde, at en udlejer ikke lovligt kan betjene en Afsnit 21 eller Afsnit 8 meddelelse, hvis de ønsker at genvinde besiddelse af ejendommen.

har hver udlejningsejendom brug for en AST?

nr.

mens en AST skal bruges, når en ejendom udlejes enten til en person eller til flere lejere, såsom en familie – huse med flere erhverv kræver en anden type aftale – en AST er ikke altid egnet.

tidspunkter, hvor en AST ikke skal bruges, inkluderer:

• hvis den årlige leje for ejendommen overstiger 100.000 kr. om året
• er der ingen leje på ejendommen
• når ejendommen er et sommerhus
• hvis ejendommen udlejes til et aktieselskab
• når ejendommen ejes af en regeringsafdeling eller kronen
• hvis det er en landbrugslejemål, eller ejendommen har mere end to hektar landbrugsjord inkluderet i let

læs vores blog om forskellige typer lejeaftaler, vores tjek vores guide til valg af den rigtige type lejemål aftale.

har jeg brug for en skriftlig AST?

tro det eller ej, det er faktisk ikke et lovkrav for en skriftlig AST at eksistere. En mundtlig aftale anses for at være bindende!

det er ret indlysende, hvad problemerne kan være, hvis du ikke har en skriftlig AST. Så snart noget er bestridt, hvordan kan begge parter bevise, hvad der var eller ikke var aftalt? Mens lejeren kan give kontoudtog, der viser betaling af depositum og leje – og selv da antager vi, at udlejer ikke har bedt om at blive betalt kontant – hvilket kan give en vis juridisk status og beskyttelse, vil det være svært at bevise et punkt på begge måder.

selvom du ikke lovligt behøver at have en skriftlig AST, skal du stille spørgsmålstegn ved, om ikke at have en virkelig er besværet værd.

sørg for, at du har en skriftlig AST. Hvis du har en tvist, har du i det mindste et grundlag for at begynde at finde en løsning.

vi har taget et nærmere kig på, om du har brug for en skriftlig AST og nogle andre AST myter i dette blogindlæg.

Hvem skal Have en kopi af AST?

ligesom der ikke er noget juridisk behov for at have en skriftlig AST på plads, er der intet fra et juridisk perspektiv, der siger, hvem der heller skal have en kopi af en skriftlig AST.

sund fornuft dikterer dog, at både udlejer og lejer skal have deres egen underskrevne kopi af aftalen.

hvor længe kan en AST vare?

en AST kan vare i enhver varighed, selvom lejere har en lovlig ret til at opholde sig i en ejendom i en minimumsperiode på seks måneder, uanset om AST var i en kortere periode end dette.

ved udgangen af den periode, der er angivet i AST, hvis kontrakten ikke fornyes, bliver den derefter en lovbestemt periodisk sikret lejeaftale. Det betyder, at betingelserne i AST stadig gælder, men lejemålet fortsætter på grundlag af lejeplanen. Da de fleste lejere betaler deres husleje månedligt, betyder det, at disse AST ‘ er bliver månedlige periodiske lejemål.

vi har set på farerne, men også de potentielle fordele ved en periodisk leje i denne blogartikel.

der er også en kontraktlig periodisk leje. Med disse aftaler er der ikke fastsat nogen slutdato for let, og kontrakten og vilkårene forbliver gyldige, indtil en af parterne opsiger. Mens kontraktlige periodiske lejemål kan have deres fordele for både udlejere og lejere afhængigt af deres omstændigheder, normalt foretrækker begge parter sikkerheden ved at have en AST på plads og forny denne hver gang den nærmer sig udløbsdatoen.

uanset status for lejemålet, udlejere forbliver lovligt forpligtet til at udstede en sektion 21 varsel og give to måneders varsel, hvis de ønsker at genvinde besiddelse af ejendommen, medmindre de har grund til at tjene en sektion 8 varsel.

du kan læse vores råd til, hvornår du skal udskyde en lejer her.

nedenstående rutediagram er vist i denne artikel og hjælper dig med at forstå AST ‘ s rolle, når du har brug for at udskyde en lejer.

fornyelse af en AST

i tilfælde af at AST skal fornyes, skal både udlejer og lejer simpelthen underskrive nye kontrakter.

ændring af vilkår og betingelser for en forsikret lejeaftale

vilkårene for en AST kan ændres på baggrund af, at både udlejer og lejer accepterer ændringerne.

ændringer i en AST skal ske skriftligt og kan ske ved enten:

• tilvejebringelse af en fuldt opdateret version af den tidligere underskrevne AST, så begge parter derefter underskriver og daterer igen, selvom kontrakten generelt forbliver effektiv fra startdatoen.
• skrivning af et tillæg til den eksisterende lejeaftale.

hvis udlejere gør sidstnævnte, kan de derefter levere en kontrakt med de nye vilkår og betingelser, når AST skal fornyes.

udlejere kan ikke hæve lejen i den oprindelige faste periode for en AST, medmindre der er indsat en gensidigt aftalt klausul i kontrakten. Hvis kontrakten derefter bliver en periodisk aftale, kan udlejer øge lejen, forudsat at varsel gives svarende til regelmæssigheden af lejebetalingerne. Som nævnt tidligere, udlejere skal angive i AST, hvis lejen vil blive gennemgået inden fornyelse af kontrakten.

hvis der er en mundtlig aftale, er ændringerne også mundtlige, selvom det eneste bevis, du har for en ændring, der finder sted, er, hvis der er et andet lejebeløb, der betales fra lejer til udlejer hver måned.

udlejere skal huske kravet om at være retfærdige og klare, når de foretager ændringer, og bør tage juridisk rådgivning for at sikre, at de nye vilkår og betingelser, der foreslås, kan håndhæves juridisk.

beskyttelse af lejers depositum

udlejere i England er juridisk forpligtet til at sikre, at deres lejers depositum er beskyttet af en af de tre regeringsgodkendte ordninger.

disse er:

• Deposit Protection Service
• MyDeposits
• Lejeindskudsordning

der er separate lejeindskudsordninger for Skotland og Nordirland.

indskud skal beskyttes inden for 30 dage efter, at pengene er modtaget, og lejerne skal have alle detaljer inklusive de foreskrevne oplysninger relateret til ordningen, hvor deres depositum er beskyttet.

manglende beskyttelse af lejers depositum kan føre til, at udlejere bliver stærkt bødet, og betyder også, at en Afsnit 21-meddelelse ikke lovligt kan forkyndes for en lejer.

depositum registrering og beskyttelse er inkluderet i UPay on Success og kan føjes til din uchoose pakke.

vi dækker dette emne mere detaljeret i Vores Definitive Guide til Lejeindskud.

afslutning af en AST

mens en udlejer har ret til at overtage deres ejendom ved afslutningen af lejemålet, skal de følge den korrekte juridiske procedure for at gøre det, hvilket betyder at udstede en Afsnit 21 meddelelse.

udlejere ved lov skal give lejere to måneders varsel for at forlade en ejendom. Udlejere kan ikke bare slå op på den sidste dag i lejemålet og forventer at finde lejere flytter ud! Det er heller ikke acceptabelt for en udlejer at sende et brev om, at de kræver besiddelse af ejendommen på slutdatoen for en lejekontrakt. Et afsnit 21 meddelelse skal forkyndes.

det var tidligere ret almindelig praksis for udlejere at udstede en meddelelse om Afsnit 21 Den første dag i et lejemål og således lade lejere vide på forhånd, at de ikke ville fornyes efter seks måneder, men dette er ikke længere tilladt. Der er dog intet, der forhindrer udlejere i at have en samtale med lejere alligevel og lade dem vide, at de ikke vil forny – endnu bedre, hvis udlejere kan gøre det klart, at de kun leder efter en lejer i seks måneder, når de reklamerer for deres leje.

diskrimination i AST ‘ s

udlejere må ikke diskriminere lejere baseret på køn, handicap, religion, seksualitet eller race, og det er imod Loven for udlejere at:

• tilbyde en ejendom til leje på dårligere vilkår til nogle lejere end andre.
• behandle lejeren forskelligt med hensyn til brugen af specifikke faciliteter på ejendommen, såsom garagen eller haven.
• udskyde eller chikanere lejeren baseret på køn, handicap, religion, seksualitet eller race.
• nægter at foretage rimelige ændringer af vilkår og betingelser i en AST, der gør det muligt for en handicappet at bo i ejendommen.

diskrimination af køn, handicap, seksualitet eller religion er faktisk ikke ulovligt, hvis du er en levende udlejer-dvs. hvis du er en kvindelig udlejer, og du vil føle dig mere komfortabel med at bo sammen med andre kvinder, og annoncere din leje som sådan, du kan ikke sigtes for en lovovertrædelse-men diskriminerende på grund af race er.

forstå AST ‘s

du ved nu alt hvad du behøver at vide om AST’ s!

hvis du har spørgsmål, som vi ikke har besvaret i denne omfattende vejledning, skal du kontakte os på eller ringe til 0333 240 1220.

hvis du har brug for en AST, er disse tilgængelige som en del af vores lejers tilmeldingsservice inden for vores UPay on Success-pakke og kan føjes til en uchoose-pakke.