Sie haben gekürzt und gespart, und Sie sind endlich bereit, eine Anzahlung auf ein Haus zu leisten.

Sie haben alles in einer Reihe.

Alles ist gut, bis Sie eine schockierende Wahrheit entdecken – Sie brauchen NOCH MEHR Geld, um das Hypothekendarlehen aufgrund der Abschlusskosten zu schließen.

Wenn Sie zum ersten Mal Eigenheimkäufer sind, fragen Sie sich wahrscheinlich, wofür die Immobilienabschlusskosten gelten und ob Sie sie wirklich bezahlen müssen. (Leider ja, das tust du).

In diesem Artikel erklären wir, welche Abschlusskosten traditionell vom Käufer getragen werden und welche der Verkäufer übernimmt.

Wir werden auch jede Werbebuchung aufschlüsseln, die Sie wahrscheinlich sehen werden, und erklären, wann sie zutrifft, sowie einige Tipps, um Ihre Abschlusskosten so niedrig wie möglich zu halten.

Was sind Abschlusskosten?

Abschlusskosten ist ein allgemeiner Begriff, der alle Gebühren, Aufwendungen, Steuern und andere Gebühren im Zusammenhang mit der Ausarbeitung und Schließung eines Hypothekendarlehens umfasst.

Einige davon werden von der Regierung reguliert, andere werden vom Kreditgeber, Immobilienanwalt oder der Titelgesellschaft in Rechnung gestellt.

Diese Gebühren variieren je nach Art des Darlehens, Standort, Alter und Größe Ihres Hauses sowie anderen Faktoren.

Die Zahlung der Abschlusskosten ist Teil des Immobilienabschlussprozesses.

Wie hoch sind die Abschlusskosten?

Dies ist eine häufig gestellte Frage von Hausverkäufern.

Die Abschlusskosten machen in der Regel etwa 3% – 6% des Verkaufspreises des Eigenheims aus.

Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 250.000 US-Dollar können Sie also mit Abschlusskosten zwischen 7.500 und 15.000 US-Dollar rechnen.

Die 3% – 6% Richtlinie ist ideal für eine Back-of-the-Serviette Schätzung, aber es ist keine Garantie dafür, wie viel sie kosten werden.

In Ihrem Abschlussdokument wird genau beschrieben, wie hoch Ihre Abschlusskosten sein werden, und für jeden wird eine Werbebuchungsgebühr erhoben.

Wer zahlt die Abschlusskosten?

Normalerweise zahlt der Käufer den Großteil der Abschlusskosten, aber dies ist bis zu einem gewissen Grad verhandelbar.

Verkäufer, die eine Immobilie schnell abladen oder Käufer in einen langsamen Markt locken möchten, zahlen häufig freiwillig einen Teil der Abschlusskosten.

Es gibt jedoch eine Grenze, wie viel Verkäufer einen Deal versüßen können.

Hypotheken von Fannie Mae oder Freddie Mac (die Hypothekeninvestitionsarme der Regierung) haben eine Obergrenze dafür, wie viel Verkäufer für die Abschlusskosten zahlen dürfen.

Diese Obergrenze liegt zwischen 2% und 9% des Kaufpreises, abhängig vom Kredit–Wert-Verhältnis der Hypothek und davon, ob es sich um einen Hauptwohnsitz handelt oder nicht.

Zum Beispiel sind Verkäuferkonzessionen bei 2% für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien maximal, aber ein FHA-Darlehen mit 25% nach unten wäre auf 9% begrenzt.

Für konventionelle Hypotheken mit den traditionellen 20% nach unten, Verkäufer bezahlten Abschlusskosten max bei 6%.

Solange Sie innerhalb der Grenzen von Freddie Mac / Fannie Mae bleiben, können Sie die Abschlusskosten so gestalten, dass sie den Bedürfnissen und Erwartungen beider Parteien entsprechen.

Abschlusskosten erklärt

Abschlusskosten sind kein fester Prozentsatz wie Steuern; Jeder Käufer zahlt einen anderen Betrag in den Abschlusskosten.

Einige Kosten sind Kreditgebergebühren, einige sind staatliche Anforderungen und andere sind optional.

Die unterschiedlichen Faktoren bei den Abschlusskosten des Käufers sind der Standort des Eigenheims, der Kreditgeber und die Darlehensart.

Der Kreditgeber wird jede dieser Kosten drei Tage vor Abschluss im Abschlussdokument darlegen.

Im Folgenden haben wir einige der häufigsten Abschlusskosten beschrieben, die Sie möglicherweise in Ihrem Offenlegungsdokument sehen.

Bewertungsgebühr

Der Kreditgeber möchte wissen, ob die Immobilie das wert ist, was Sie dafür bezahlen.

Eine typische Bewertung kostet $ 300 bis $ 450, aber dies kann wesentlich mehr sein, wenn die Immobilie groß ist oder mit einer erheblichen Menge an Land kommt.

Anwaltskosten

Dies wird von einem Immobilienanwalt zur Überprüfung von Dokumenten und Verträgen erhoben.

Jede Partei ist für ihre eigenen Anwaltskosten verantwortlich.

Texas verlangt nicht, dass ein Anwalt am Schlusstisch ist, aber einige andere Staaten tun es.

Abschlussgebühr

Dies wird manchmal auch als Abwicklungsgebühr oder Treuhandgebühr bezeichnet.

Es wird an das Unternehmen gezahlt, das das Treuhandkonto und das ernsthafte Geld verwaltet und für den Abschluss verantwortlich ist.

Dies kann je nach Bundesstaat eine Treuhandgesellschaft, eine Titelgesellschaft oder ein Immobilienmakler sein.

Kuriergebühr

Dies sind Gebühren für den Transport physischer Dokumente nach Russland.

Wenn Sie digital schließen, sollten Sie keine Kuriergebühr zahlen müssen.

Diese Gebühr sollte minimal sein.

Kreditberichterstattungsgebühr

Die Bank oder der Hypothekengeber zieht im Rahmen des Zeichnungsprozesses die Kreditauskunft eines Käufers ab.

Dies kostet normalerweise etwa $ 30- $ 50.

Möglicherweise müssen Sie dies bezahlen, bevor Sie eine Kreditschätzung erhalten, je nachdem, wie Ihr Kreditgeber arbeitet.

Rabattpunkte

Die Zahlung von Rabattpunkten im Voraus reduziert den Zinsbetrag, den Sie über die Laufzeit Ihrer Hypothek zahlen.

Jeder Punkt kostet 1% des Darlehensbetrags und reduziert den Zinssatz in der Regel um 0,25%.

Wenn ein Käufer Rabattpunkte zahlt, wird der Betrag bei Abschluss fällig.

Treuhandgebühren

Eine Treuhandgesellschaft (oder in einigen Fällen eine Titelgesellschaft oder ein Immobilienanwalt) erleichtert die Transaktion von Geldern zwischen dem Käufer und den Verkäufern.

Die Treuhandgebühr zahlt für diesen Service und den damit verbundenen Papierkram.

Dies wird normalerweise zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt, aber es ist nicht ungewöhnlich, dass beide Parteien für das Ganze bezahlen.

Dies wird auch als Abwicklungsgebühr oder Abschlussgebühr bezeichnet.

FHA-Hypothekenversicherung

FHA-Kredite erfordern eine einzigartige Art von Hypothekenversicherung.

Sie verlangen eine Vorauszahlung von 1,75% des Wertes des Darlehens, das bei Abschluss fällig ist, sowie monatliche Hypothekenversicherungszahlungen (MIP).

Die jährliche Summe dieser Zahlungen hängt davon ab, wie viel Sie ablegen, wie viel Sie ausleihen und wie lange, aber sie liegen zwischen 0,45% und 1,05% pro Jahr.

Zum Beispiel, wenn Sie ein $ 150.00 Haus auf einer 30-jährigen Hypothek mit einer Anzahlung von 5% gekauft haben, würden Sie 0,80% des Darlehens jedes Jahr schulden.

Das entspricht 1.200 USD pro Jahr oder 100 USD pro Monat.

HOA-Überweisungsgebühr

Wenn eine HOA die Immobilie verwaltet, wird eine einmalige Gebühr für die Übertragung der Eigentumsdaten (Sicherheitscodes, Datenbankinformationen usw.) erhoben.) an den neuen Käufer.

Weder die Bank noch der Verkäufer haben ein Mitspracherecht bei dieser Gebühr, da sie von der HOA ausgestellt wird.

Der Verkäufer ist im Allgemeinen für diese Gebühr verantwortlich, die durchschnittlich 225 bis 250 US-Dollar beträgt.

Hausbesitzerversicherung

Wenn Sie eine Hypothek auf eine Immobilie haben, verlangt die Bank von Ihnen eine Hausbesitzerversicherung, die den Standards der Bank für eine angemessene Deckung entsprechen muss.

Der Käufer muss bei Abschluss eine einjährige Versicherung im Voraus bezahlen.

Diese Kosten variieren je nach Alter, Zustand, Größe und Lage des Hauses sowie dem Abdeckungsgrad.

Käufer können und sollten sich umsehen und Preise von verschiedenen Versicherungsunternehmen vergleichen.

Kreditvergabegebühr

Der Kreditgeber erhebt diese Gebühr, um die Kosten für die Verwaltung und das Zeichnen einer Hypothek zu decken.

Da diese Gebühr vom Kreditgeber ausgestellt wird, hat der Käufer etwas Spielraum, um sie auszuhandeln (obwohl dies zu einem höheren Zinssatz führen kann).

Originierungsgebühren kosten in der Regel 0.5% – 1% des gesamten Darlehensbetrags.

Lender’s Title Insurance

Kreditgeber verlangen in der Regel, dass Käufer eine Titelversicherung abschließen, um den Betrag, den sie verleihen, vor unentdeckten Pfandrechten, Fehlern, Streitigkeiten oder anderen Problemen mit dem Titel zu schützen.

Obwohl die meisten Kreditgeber eine Liste ihrer bevorzugten Partner bereitstellen, können Sie sich nach einer Titelversicherung umsehen — und Sie müssen nicht nur aus ihrer Liste auswählen.

In bestimmten Bundesstaaten (wie Texas) werden die Gebühren für die Titelversicherung jedoch von der Regierung festgelegt.

Um mehr über Kreditgeber zu erfahren, lesen Sie unseren Leitfaden zur Suche nach dem besten Hypothekengeber.

Inspektion von Bleifarben

Wenn der Verkäufer von Bleifarben auf der Immobilie weiß, muss er diese potenziellen Käufern offenlegen.

Wenn das Haus, das Sie kaufen, jedoch vor 1979 gebaut wurde, benötigen Sie wahrscheinlich eine bleibasierte Farbinspektion als Teil des allgemeinen Inspektionsprozesses, um giftige Farben zu erkennen, von denen der Verkäufer nichts weiß.

Diese Gebühr wird Sie um $ 317 oder so zurückstellen, und es wird normalerweise vom Käufer bezahlt.

Originierungsgebühr

Der Kreditgeber erhebt diese Gebühr für die Kosten für die Erstellung eines neuen Darlehens für Sie, einschließlich der Bearbeitung Ihres Antrags.

Es kostet normalerweise zwischen 0,5% und 1% des Kreditbetrags.

Diese Gebühr kann das Underwriting (Finanzanalyse und Risikobewertung) oder nur die Verwaltungskosten Ihres Darlehens umfassen.

Eigentumsversicherung des Eigentümers

So wie Ihr Kreditgeber sich vor Ansprüchen oder Klagen rund um den Titel Ihrer Immobilie schützen möchte, möchten Sie möglicherweise auch den gleichen Schutz.

Wenn Sie dies tun, müssen Sie eine Eigentumsversicherung abschließen, da die Police Ihres Kreditgebers Sie als Käufer nicht schützt.

In Texas werden diese Raten vom Staat reguliert.

Eine $ 50.000-Police kostet $ 496 und eine $ 100.000-Police kostet $ 832.

Schädlingsbekämpfungsgebühr

Holzbohrende Insekten wie Termiten, Holzbienen oder Zimmermannsameisen können die strukturelle Integrität eines Hauses zerstören.

Eine Schädlingsbekämpfung kostet etwa $100.

Private Hypothekenversicherung

Wenn Sie weniger als 20% auf Ihr Darlehen setzen, erfordert der Kreditgeber, dass Sie private Hypothekenversicherung (PMI) haben.

Nicht zu verwechseln mit der Hausbesitzerversicherung, die vor Katastrophen und Schäden schützt, schützt die Hypothekenversicherung den Kreditgeber vor dem Ausfall des Käufers.

Diese Gebühr ist eine wiederkehrende monatliche Gebühr, die jedoch entfernt werden kann, sobald 20% Eigenkapital in der Immobilie vorhanden sind.

Die erste Rate ist vom Käufer bei Abschluss fällig.

Grundsteuern

Hypotheken schließen normalerweise nicht am 1. Januar, so dass der Käufer und der Verkäufer jeweils für ihren Teil der Grundsteuern des Jahres verantwortlich sind, je nachdem, wie viel des Jahres jede Person besaß es.

Für Staaten, in denen Steuern im Rückstand gezahlt werden, zahlt der Verkäufer den Teil der diesjährigen Steuern, den der Käufer am Ende einreicht.

Für Staaten, in denen Steuern im Voraus gezahlt werden, erstattet der Käufer dem Verkäufer den Teil der bereits gezahlten jährlichen Steuern.

Zinssperrgebühr

Eine Zinssperre garantiert dem Käufer, dass sein Zinssatz nicht steigt, wenn das Darlehen innerhalb eines festgelegten Zeitraums geschlossen wird, selbst wenn die Marktzinsen steigen.

Ratensperren sind in der Regel zwischen 30 und 60 Tagen gültig.

Einige Kreditgeber erheben eine Gebühr, um den Zinssatz zu sperren, während andere die Kosten für eine Sperre in den Zinssatz, den sie anbieten, backen, so dass Sie diese Gebühr möglicherweise bei Ihrer Abschlusserklärung sehen oder nicht.

Immobilienmaklerprovision

Wenn Sie Ihr Haus bei einem Immobilienmakler auflisten, schulden Sie ihm eine Provision für die Vermarktung Ihres Hauses und die Erleichterung des Verkaufs.

Dies sind oft die größten Abschlusskosten für den Verkäufer, normalerweise 5% -6% des Verkaufspreises.

Aufnahmegebühr

Die Regierung erhebt diese Gebühr, um die Verwaltungskosten für die Aufzeichnung des Eigentümerwechsels der Immobilie zu decken.

Die Kosten variieren von Landkreis zu Landkreis, aber die Aufnahmegebühr kostet normalerweise etwa 125 US-Dollar.

Der Käufer zahlt diese Gebühr die meiste Zeit.

Umfrage Gebühr

Einige Staaten verlangen, dass Sie eine aktuelle Umfrage haben, um die Grenzen der Immobilie zu überprüfen, bevor Sie es kaufen können.

Wenn Sie eine Umfrage durchführen lassen müssen, planen Sie, dass sie etwa 300 bis 950 US–Dollar kostet — möglicherweise mehr, wenn das Land groß oder seltsam geformt ist.

Gebühren für die Titelsuche

Eine Titelgesellschaft (oder ein Immobilienanwalt in einigen Bundesstaaten) muss Nachforschungen anstellen, um festzustellen, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, einen „sauberen“ Titel hat.

Dies bedeutet, dass es frei von Insolvenzen, Pfandrechten, unbezahlten Steuern oder anderen Ansprüchen anderer Parteien auf das Eigentum ist.

Diese Gebühr wird Sie zurück $200 – $400.

Grunderwerbsteuer

Einige Staaten und / oder lokale Regierungen erheben eine Grunderwerbsteuer, wenn Immobilien den Besitzer wechseln.

(Texas erhebt keine Transfersteuern.)

Möglicherweise wird dies auch als Urkundensteuer, Hypothekensteuer oder Stempelsteuer aufgeführt.

Zeichnungsgebühr

Ihr Kreditgeber erhebt diese Gebühr, um die Kosten für die Überprüfung Ihres Kredits, Einkommens, Vermögens und Ihrer Beschäftigung sowie die Risikoanalyse bei der Entscheidung, ob Sie Ihnen Kredite gewähren, zu decken.

Dies wird manchmal mit einer Kreditvergabegebühr in einen Topf geworfen, oder es kann als separate Werbebuchung ausgebrochen werden.

Gutschriften für Abschlusskosten

Oft bietet ein Verkäufer einem Käufer zum Abschluss einen Kredit an, um den Käufer für Reparaturen, die der Verkäufer nicht selbst durchführen kann, finanziell zu entschädigen.

Dies versüßt den Deal für den Käufer, weil sie mit weniger Bargeld zu schließen, und dies hilft dem Verkäufer, weil sie sich nicht um Reparaturen rechtzeitig für den Abschluss kümmern müssen.

Kredite können die meisten Abschlusskosten decken, aber nicht Dinge wie Umzug oder die Anzahlung.

Verkäufergutschriften können die Summe aller Abschlusskosten nicht überschreiten.

Abschlusskosten in Texas vs. National

Sie sagen, dass in Texas alles größer ist, aber zum Glück gilt das nicht für die Abschlusskosten.

Texas hat keine Transfersteuern, daher betrugen die durchschnittlichen Abschlusskosten im Jahr 2020 3.753,65 USD.

Zum Vergleich, der nationale Durchschnitt war $6,087 mit Steuern und $3,270 ohne.

Da der durchschnittliche Kreditbetrag in Texas für 2020 213.334 USD betrug, machen die Abschlusskosten etwa 1,75% des Kreditbetrags aus.

Ihre Abschlusskosten können höher oder niedriger sein, abhängig von der Immobilie, die Sie kaufen, aber dies ist eine gute, schnelle Anleitung, wie viel Sie für die Abschlusskosten budgetieren müssen.

So reduzieren Sie die Abschlusskosten für Käufer in Texas

Wenn Sie die Abschlusskosten addieren, die Sie wahrscheinlich zahlen werden, spüren Sie möglicherweise einen Aufkleberschock, aber hier gibt es etwas Spielraum.

Hier sind einige Möglichkeiten, wie Käufer ihre Abschlusskosten auf ein Minimum beschränken können.

1. Verhandeln Kreditgeber Gebühren. Einige Gebühren (wie County-Aufnahmegebühren oder staatlich regulierte Titelversicherungsprämien) sind in Stein gemeißelt, aber fast alles, was der Kreditgeber berechnet, steht zur Verhandlung. Je größer der Betrag, den Sie ausleihen, desto mehr Hebelwirkung haben Sie, um diese Gebühren zu verhandeln. Setzen Sie sich mit Ihrem Kreditgeber zusammen, um ihre Gebühren in der Abschlusserklärung zu besprechen, und bitten Sie um einen Rabatt. Das Schlimmste, was sie sagen können, ist nein.
2. Suchen Sie nach Dienstleistungen. Nur weil der Kreditgeber Ihnen eine Liste von drei Titelfirmen gibt, bedeutet das nicht, dass Sie eine von ihnen wählen müssen. In der Tat hat die Closing Disclosure einen Abschnitt, um zu bestimmen, welche Dinge Sie einkaufen können. Rufen Sie ein paar Orte an und vergleichen Sie die Gebühren für Inspektionen, Titelsuchen, Umfragen usw. Sie könnten auf diese Weise ziemlich viel Geld sparen.
3. Rollen Sie die Abschlusskosten in das Darlehen ein. Wenn Ihr Kreditgeber die Abschlusskosten in das Darlehen einbezieht, verringert sich dadurch der Geldbetrag, von dem Sie sich am Stichtag trennen müssen. Dies reduziert Ihre Kosten nicht per se — technisch gesehen werden Ihre Abschlusskosten erhöht, da Sie zusammen mit dem Rest Ihres Darlehens Zinsen dafür zahlen. Aber wenn Sie Ihr Sparkonto trocken drücken, um eine Anzahlung zu leisten, kann dies eine lohnende Option sein.
4. Fragen Sie nach Verkäufergutschriften. Wenn Sie wissen, worauf Sie beim Kauf eines Hauses achten müssen, können Sie Probleme mit dem Haus identifizieren, die behoben werden müssen, aber keine Dealbreaker sind. Der Verkäufer hat alle Hände voll zu tun, das Haus zu verlassen, und möchte sich nicht darum kümmern, die kaputte Toilette auszutauschen oder den Lichtschalter neu zu verkabeln, der nicht funktioniert. Käufer können dies nutzen, um Verkäufer davon zu überzeugen, einen Teil der Abschlusskosten zu decken, anstatt in dieser geschäftigen Zeit Reparaturen durchzuführen.

Abschließende Gedanken zu den Abschlusskosten für Käufer & Verkäufer in Texas

Niemand freut sich darauf, die Abschlusskosten zu bezahlen, aber hoffentlich wird das Verständnis des Zwecks eines jeden die Zahlung weniger lästig machen.

Während einige Abschlusskosten nicht zur Verhandlung stehen, sind viele kreditgebende Gebühren.

Sie können möglicherweise Hunderte von Dollar sparen, indem Sie einfach nach einem Rabatt fragen, Anbieter vergleichen oder untersuchen, ob jede Gebühr erforderlich ist.

Wenn Sie Verkäufergutschriften aushandeln möchten, um Ihre Abschlusskosten zu senken, ist dies über einen vertrauenswürdigen, kompetenten Immobilienmakler viel einfacher und weniger umständlich als selbst.

Wenn Sie einen erfahrenen Agenten in Ihrem Hauskaufteam haben, können Sie feststellen, welche Abschlusskosten für Sie notwendig und umsichtig sind und welche Flusen Sie überspringen können.

Wenn Sie nach einem zuverlässigen Immobilienmakler suchen, der Sie durch den Kauf- oder Verkaufsprozess führt, suchen Sie nicht weiter als die älteste Immobilienagentur in Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.

Die Agenten von Helen Painter vertreten seit 1958 Käufer und Verkäufer in Fort Worth.

Egal, ob Sie Immobilien kaufen oder verkaufen, rufen Sie uns noch heute für eine kostenlose Beratung an.