Was ist ein Interesse-nur Hypothek?

Zinshypotheken können auf verschiedene Arten strukturiert werden, aber sie haben eine gemeinsame Prämisse. Kreditnehmer müssen für einen Zeitraum von in der Regel drei bis 10 Jahren kein Kapital zahlen und ihre monatlichen Zahlungen unter die Kosten vergleichbarer Kapital- und Zinshypotheken senken.

Wenn Sie ein gutes Gedächtnis haben (eines, das mehr als ein Jahrzehnt zurückreicht), erinnern Sie sich vielleicht daran, dass Zinshypotheken Teil des schlimmsten Wohnungsmarktdebakels seit der Weltwirtschaftskrise waren. Dieses Produkt ermöglichte Hauskäufern den Zugang zu Immobilien, die sie sich sonst nie hätten leisten können.

Wir alle wissen, wie das endete. Als der Immobilienmarkt 2008 zusammenbrach und forensische Ökonomen versuchten, genau zu erfahren, was schief gelaufen war, landete ein Großteil der Schuld auf zinsgünstigen Hypotheken und den Kreditgebern, die sie drängten.

Was macht diese Kredite potenziell gefährlich? Sie ermutigen Kreditnehmer, teurere Häuser zu kaufen, als sie es mit herkömmlichen Finanzierungen könnten. In den Blasenjahren der frühen 2000er Jahre waren die Kreditgeber damit einverstanden. Es war ein großer Fehler.

Als die zinsfreien Zeiten von Tausenden von Hypotheken endeten, stiegen die monatlichen Zahlungen der Hausbesitzer. Viele konnten es sich nicht leisten, Zinsen und Kapital zu zahlen, und sie fielen mit ihren Krediten in Verzug. Die Zwangsvollstreckungen schossen in die Höhe, die Banken gingen pleite und die Große Rezession hätte die Wirtschaft fast versenkt.

So verheerend dieser Traktat auch war, zinsgünstige Kredite bestehen fort, aber unter strengerer Finanzregulierung. Heute sind sie am häufigsten auf dem High-End-Immobilienmarkt, wo Käufer versuchen, die Rückzahlung von Kapital als Teil einer größeren Finanzstrategie zu verzögern.

Arten von zinsgünstigen Wohnungsbaudarlehen

Die Zeiten, in denen Kreditgeber Kunden ermutigten, zinsgünstige Kredite aufzunehmen, um Häuser zu kaufen, die sie sich normalerweise nicht leisten konnten, sind vorbei, aber zinsgünstige Hypotheken sind immer noch verfügbar, einschließlich dieser:

Jumbo-Hypotheken

Zinsgünstige Jumbo-Hypotheken sind große Kredite von bis zu 650.000 US-Dollar und sind ein Bereich, in dem zinsgünstige Kredite nach wie vor beliebt sind. Wohlhabende Käufer, die auf den Finanzmärkten hohe Renditen erzielen, zögern möglicherweise, Geld in den Hypothekarkredit umzuleiten, der keine Rendite bietet, bis das Haus verkauft ist. Unter dem Dodd-Frank Act, einem Bundesgesetz, das 2010 verabschiedet wurde, um vor einer Wiederholung der Kernschmelze des Immobilienmarktes von 2008 zu schützen, müssen Käufer bestimmte Standards erfüllen, um sich zu qualifizieren. Nein-Hauptdarlehen passen nicht zur Beschreibung, aber Kreditgeber sind bereit, Zinsen zu schreiben – nur wenn ein Kreditnehmer hohe Standards erfüllt.

30-jährige Zinshypotheken

Diese ähneln herkömmlichen 30-jährigen Hypotheken mit einer Einschränkung: Kreditnehmer zahlen nicht Kapital zu Beginn, in der Regel für die ersten 10 Jahre. Da die Rückzahlungsfrist der eines Standarddarlehens mit 30 Jahren entspricht, wären die monatlichen Tilgungszahlungen in den letzten 20 Jahren höher als bei einer Tilgung von Anfang an. Kreditgeber wollen in der Regel größere Anzahlungen und verlangen höhere Zinsen für diese Kredite, da sie als riskanter als herkömmliche Kredite gelten.

Nur Zinsen HELOCs

Home Equity Kreditlinien oder HELOCs sind in der Regel nur Zinsen für die ersten 10 Jahre. HELOCs sind wirklich zweite Hypotheken, die wie Kreditkarten funktionieren – Kreditnehmer können Geld ziehen, das das Eigenkapital in ihren Häusern als Sicherheit verwendet. Zum Beispiel könnte ein Kreditnehmer einen HELOC für $ 100.000 mit einer 30-jährigen Rückzahlungsfrist nehmen. In den ersten 10 Jahren konnte der Kreditnehmer so viel von der Kreditlinie wie gewünscht nutzen und nur Zinsen auf den fälligen Restbetrag zahlen. Nach 10 Jahren wird die Kreditlinie eingefroren und der Restbetrag in den verbleibenden 20 Jahren ausgezahlt.

Vorteile einer Zinshypothek

Zinshypotheken können ein Segen für Käufer sein, die in der Lage sind, in Zukunft größere Zahlungen im Austausch für kurzfristige Einsparungen zu leisten.

Hier sind einige Beispiele, wann sie für Sie funktionieren könnten:

• Steigendes Einkommen. Angenommen, Sie beenden die medizinische Fakultät und möchten ein Haus kaufen. Sie geben fast alles aus, was Sie für Studiengebühren haben, und leihen sich Geld, das Sie nicht haben, sodass es unmöglich wäre, eine Hypothekenzahlung in den Mix aufzunehmen. Aber Sie zählen auf einen großen Gehaltsscheck als Chirurg, nachdem Sie Ihr Praktikum abgeschlossen haben, so dass Sie sehr zuversichtlich über Ihre finanzielle Zukunft sind. Ein zinsloses Darlehen würde Ihre Hauskaufkosten senken, und die höheren monatlichen Zahlungen in 10 Jahren sollten kein Problem sein, wenn Sie ein Bündel in der privaten Praxis machen.
• Qualifizieren Sie sich für ein größeres Haus. Dies war eine der Problemstrategien während der Immobilienblase. Es funktioniert, wenn Sie eine Menge Geld in Ihrer Zukunft haben, wie eine Erbschaft, aber es kann schwierig sein, wenn Sie es sich nicht leisten können, mit konventioneller Finanzierung zu Hause zu bleiben. Wenn die Zinsperiode endet, werden Ihre Kreditzahlungen Ballon und Sie müssen bereit sein, größere Zahlungen zu leisten oder zu refinanzieren.
• Steigende Immobilienpreise. Dies war eine weitere Strategie während der Immobilienblase. In einem rasant wachsenden Immobilienmarkt nutzten spekulative Käufer zinsgünstige Kredite, um Immobilien zu kaufen, die sie mit einem herkömmlichen Darlehen nicht finanzieren konnten. In der Regel bestand die Strategie darin, die Immobilie nach einigen Jahren zu verkaufen oder umzudrehen. Es funktionierte für einige Leute, aber diejenigen, die immer noch ihre Häuser hielten, als die Blase platzte, standen vor dem Unglück.
• Anlagestrategie. Wenn Sie ein Aktienportfolio haben, das in einem gesunden Finanzmarkt wächst, zögern Sie möglicherweise, Investitionen zu verkaufen, um Hypothekenzahlungen zu leisten. Oder vielleicht haben Sie den Cashflow, um Zahlungen zu leisten, würden aber lieber Ihr Geld in Aktien oder einen Pensionsplan investieren. In beiden Fällen kann ein zinsloses Darlehen Ihrem Zweck dienen.
• Steuerabzug. Hypothekenzinsen für Wohnungsbaudarlehen in Höhe von bis zu 1 Million US-Dollar sind abzugsfähig. Für einige Investoren ist das ein finanzielles Plus und macht ein zinsloses Darlehen wünschenswert. Wenn Sie ein großes Einkommen haben und in einer hohen Steuerklasse sind, kann der Hypothekenzinsabzug nützlich sein, um Ihre Einkommensteuerzahlung zu halten, und Ihre gesamte Hypothekenzahlung ist steuerlich absetzbar, nicht nur ein Teil davon.
• Zahlen Sie Eigenkapital nach Ihrem Zeitplan. Die meisten zinsgünstigen Darlehen beschränken Sie nicht daran, zusätzliche Zahlungen zu leisten, um Ihr Kapital zu senken. Sie können dies tun, wann immer Sie möchten, und es wird in der Regel Ihre monatliche Zinszahlung senken. Dies kann auch nützlich sein, wenn Sie ein variables Einkommen haben, das bedeutet, dass Sie mehr zahlen können, einige Monate sind weniger andere.

Nachteile einer Zinshypothek

Zinsdarlehen können riskant sein, insbesondere wenn Sie feststellen, dass Sie nicht in der Lage sind, zu einer höheren monatlichen Zahlung zu springen, wenn es Zeit ist, mit der Zahlung von Kapital zu beginnen. Seit Inkrafttreten der neuen Verbraucherschutzrichtlinien des Bundes im Jahr 2013 wissen Kreditgeber, welche Art von Darlehen sie wem anbieten können.

Hier sind andere Dinge, die Sie beachten sollten, bevor Sie eine Zinshypothek verfolgen:

• Kein Eigenkapitalwachstum. Zinshypotheken erfordern heute in der Regel große Anzahlungen, so dass Kreditgeber Sicherheiten gegen Ausfall haben. In den ersten fünf bis 10 Jahren des Darlehens wächst das Eigenkapital des Eigenheimbesitzers jedoch nicht, es sei denn, der Eigentümer beschließt, zusätzliche Zahlungen zu leisten. Wenn Sie eine Hypothek abbezahlen wollen, sind zinsgünstige Kredite ein schlechter Anfang.
• Home-Werte fallen. Dies war ein weiteres Problem, das in der Kernschmelze des Immobilienmarktes 2008 deutlich wurde. Viele Käufer vor dem Absturz glaubten, die Immobilienpreise würden niemals fallen. Sie haben eine harte Lektion gelernt. Zinskredite trugen zum raschen Anstieg der Preise bei, aber als die Blase platzte und die Preise fielen, leisteten die Hypothekeninhaber plötzlich große Zinszahlungen für Häuser, in denen sie wenig Eigenkapital hatten. Viele gingen einfach weg.
• Riskantere Kredite mit höheren Zinssätzen. Kreditgeber, die immer noch zinsgünstige Kredite vergeben, wollen das Geld, das sie verleihen, schützen. Da zinsgünstige Kredite, die früher leicht an andere Finanzinstitute zu verkaufen waren, heute weniger marktfähig sind, verlangen Kreditgeber von Kreditnehmern größere Anzahlungen und verlangen mehr Zinsen als bei herkömmlichen Krediten, die als besseres Risiko gelten. Hypothekenzinsen entsprechen dem Risiko, und je mehr Risiko für den Kreditgeber besteht, desto höher ist der Zinssatz.
• Variable Zinserhöhungen. Zinsgünstige Darlehen haben oft variable Zinssätze, was bedeutet, dass sich die Zinssätze in Bezug auf einen Referenzzinssatz anpassen. Wenn die Zinsen steigen, steigt auch die Höhe der Zinsen, die Sie für Ihre Hypothek oder HELOC zahlen. Vielleicht möchten Sie nach Krediten suchen, mit denen Sie Zinssätze sperren und entsperren können, um mehr Sicherheit über zukünftige Zahlungen zu erhalten.

Was Sie jeden Monat zahlen

Monatliche Zahlungen hängen von Ihrem Zinssatz ab und davon, ob sich der Zinssatz während der Rückzahlungsfrist anpasst oder zu einem festen Prozentsatz des Guthabens gesperrt ist. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass sich Ihr Eigenkapital während der zinsfreien Zeit des Darlehens nicht ändert, was bedeutet, dass Sie niemals weniger oder so viel zahlen werden, es sei denn, Ihr Zinssatz passt sich niedriger an.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie es funktioniert: Sie kaufen ein Haus im Wert von 350.000 US-Dollar und leisten eine Anzahlung im Wert von 150.000 US-Dollar. Sie nehmen eine 30-jährige Hypothek nur Zinsen Darlehen, das einen Zinssatz von 7% in den ersten 10 Jahren trägt. Während des Zinszeitraums beträgt die monatliche Zahlung 1.166,67 USD, es sei denn, Ihr Zinssatz passt sich an. Danach beginnen Sie, sowohl Zinsen als auch Kapital zu zahlen, und das Darlehen amortisiert die Hypothek für die nächsten 20 Jahre.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen einem herkömmlichen festen und zinsgünstigen Darlehen: Zahlungen auf einem herkömmlichen Darlehen ist die gleiche jeden Monat, aber die Höhe der Zinsen, die Sie zahlen, fällt allmählich und der Hauptanteil steigt, wie das Darlehen ausgezahlt wird. Eine zinsgebundene Darlehenszahlung basiert sowohl auf dem Zinssatz als auch auf dem Saldo und kann daher variabel sein. Wenn sich der Zinssatz anpasst oder Sie zusätzliche Kapitalzahlungen leisten, kann sich die monatliche Zahlung ändern. Und wenn die Zinsperiode endet, springt natürlich die monatliche Mindestzahlung.