Als privater Vermieter ist der versicherte Shorthold-Mietvertrag Ihre Gelegenheit, um sicherzustellen, dass sowohl Sie als auch Ihr Mieter vollständig verstehen, was von jeder Partei erwartet wird, und um sicherzustellen, dass Sie beide während eines Mietverhältnisses fair versichert sind.

Dieser Leitfaden wurde von Upad zusammengestellt, um Ihnen alles zu erzählen, was Sie über gesicherte Shorthold-Mietverträge wissen müssen.

Was ist ein AST?

Der assured Shorthold Mietvertrag – oft abgekürzt mit AST – ist der rechtsgültige Vertrag zwischen einem privaten Vermieter und einem Mieter. Wenn Sie ein Vermieter oder Mieter sind, der einen traditionellen Vermieter durchlässt, dann werden sie auf dem Vertrag genannt und können auch in bestimmten Abschnitten ausdrücklich erwähnt werden.

Ein AST enthält alle Bedingungen eines Mietverhältnisses. Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen reichen von den offensichtlichen Dingen, die in allen von ihnen enthalten sind, wie die Dauer des Mietverhältnisses, die gezahlte Kaution und die monatliche Miete, bis hin zu spezifischen Richtlinien, die beinhalten können, ob Haustiere und Rauchen in der Unterkunft erlaubt sind. Wenn es um die spezifischen Richtlinien in einem AST geht, kann der Vermieter wählen, so wenig oder so viel aufzunehmen, wie er möchte, obwohl er sicherstellen muss, dass alle enthaltenen Bedingungen fair und legal sind.

Was ist in einem AST?

Ein AST sollte alle folgenden Details enthalten:

• Vollständige Namen aller Parteien (nur Erwachsene, wenn eine Familie einzieht), die in der Unterkunft wohnen werden.
• Die Adresse der Immobilie.
• Startdatum und Enddatum (falls vorhanden) des Mietvertrags.
• Der monatliche Mietbetrag (oder wöchentlich oder vierwöchentlich, wenn nicht monatlich) und wie der Mieter die Miete bezahlen soll. Den Mieter dazu zu bringen, einen Dauerauftrag einzurichten, ist die beste Option, um sicherzustellen, dass Sie die Miete immer pünktlich erhalten.
• Ob die Miete im Voraus oder am Ende des Monats bezahlt werden soll.
• Liste der Rechnungen im Zusammenhang mit der Immobilie und wer für deren Zahlung verantwortlich ist. Dies wird in der Regel der Mieter sein, aber stellen Sie sicher, dass es in der AST klar ist, da Sie nicht möchten, dass Ihre Mieter ausziehen und Ihnen eine Gemeindesteuer oder Stromrechnung hinterlassen, die Sie bezahlen müssen und die Sie rechtlich nicht zurückfordern können.
• Hinweise, wie und wann die Miete überprüft wird. Wenn möglich, sollte es Einzelheiten zu Mieterhöhungen geben.
• Der vom Mieter gezahlte Kautionsbetrag und wo er geschützt wurde.
• Gründe, warum ein Teil oder die gesamte Kaution am Ende des Mietverhältnisses einbehalten werden kann.
• Klarheit über Vermieter- und Mieterpflichten.
• Die Umstände, unter denen das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann. Wenn es sich um ein langfristiges Mietverhältnis handelt, kann dies der Fall sein, wenn Vermieter eine Pausenklausel sowie Bedingungen für Mietrückstände und unbefriedigende Instandhaltung der Immobilie enthalten.
• Bedingungen für die Untervermietung der Immobilie.
• Vermieter spezifische Bedingungen in Bezug auf Rauchen, Haustiere oder irgendetwas anderes.

Schließlich sollte der Mietvertrag von allen Parteien unterzeichnet und datiert werden. Einige, aber nicht alle Vermieter und Makler verlangen, dass der Boden jeder Seite unterschrieben wird.

Während, wie oben erwähnt, Klarheit über Vermieter- und Mieterverpflichtungen in einem AST enthalten sein sollte, sind manchmal spezifische Klauseln impliziert, wie sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Die häufigsten impliziten Bedingungen umfassen:

• Der Vermieter muss Immobilienreparaturen rechtzeitig durchführen.
• Der Vermieter muss Anlagen unterhalten, die Wasser, Gas, Strom, Abwasser und Heizung liefern.
• Der Mieter muss in der Lage sein, friedlich in der Immobilie zu leben, ohne vom Vermieter belästigt zu werden.
• Der Mieter muss die Unterkunft ordnungsgemäß pflegen und erforderliche Reparaturen so schnell wie möglich melden.

Es ist auch nützlich, eine Klausel zu haben, die dem Mieter mitteilt, dass er den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses darüber informieren soll, wer die Versorgungsunternehmen sind. Dies vermeidet Vermieter warten auf eine Rechnung zu kommen oder nicht zu wissen, wer zu informieren, dass die Immobilie frei ist.

Wir schauen uns einige der impliziten Klauseln genauer an und was sie hier bedeuten., während wir auch einen Führer zusammengestellt haben, auf welchen Klauseln Sie explizit in Ihrem AST einschließen möchten konnten.

Wenn Sie ein Vermieter sind und Ihre Immobilie mit Upad vermieten, kann Ihnen unser ARLA Propertymark-qualifiziertes Vermieterteam bei der Zusammenstellung Ihrer AST behilflich sein und sicherstellen, dass sie korrekt und rechtlich einwandfrei ist.

Wie bekomme ich eine AST?

Heute können Sie einen AST von vielen Orten erhalten, und es überrascht nicht, dass das Internet eine sehr beliebte Quelle ist. Eine schnelle Suche nach dem Begriff „versicherte Shorthold-Mietvertragsvorlage“ in Google liefert über 29.000 Ergebnisse, wobei AST in einer Vielzahl von Formaten verfügbar ist, von einem One-Pager bis zu etwas Längerem, das Krieg und Frieden ähnelt.

In Wirklichkeit spielt es keine Rolle, ob Ihr AST eine Seite oder 101 Seiten umfasst. Das Wichtigste ist, dass es alles enthält, was Sie brauchen. In diesem Sinne sollten private Vermieter bei der Online-Beschaffung von AST vorsichtig sein, insbesondere von Websites, die kostenlose Vorlagen bereitstellen und nicht mit der Vermietung von Immobilien oder der Rechtsbranche verknüpft sind oder über Fachwissen verfügen.

Das Problem bei den meisten kostenlosen ASTS, die Sie online finden können, ist, dass sie einige oder alle der folgenden enthalten:

• Veraltete oder irrelevante Geschäftsbedingungen aufgrund gesetzlicher Anforderungen.
• Schlechte Formatierung, die es unmöglich macht, ihnen zu folgen und sie klar zu verstehen.
• Geschäftsbedingungen, die gesetzlich nicht durchsetzbar sind.

Während der letzte Punkt oben in online gefundenen AST-Vorlagen vorkommen kann, tritt er häufiger auf, wenn private Vermieter selbst ihre eigenen Bedingungen hinzufügen, die nicht fair, klar oder rechtlich durchsetzbar sind.

Während private Vermieter denken, dass sie klug sind, indem sie verschiedene Bedingungen einschließen, kann es ein teures Geschäft sein, keine rechtlich durchsetzbare AST zu haben, und kann bedeuten, dass ein Vermieter eine Section 21 oder Section 8 nicht legal bedienen kann, wenn er die Immobilie wieder in Besitz nehmen möchte.

Benötigt jedes Mietobjekt eine AST?

Nein.

Während eine AST verwendet werden sollte, wenn eine Immobilie entweder an eine Einzelperson oder an mehrere Mieter wie eine Familie vermietet wird – Häuser mit Mehrfachbelegung erfordern eine andere Art von Vereinbarung – ist eine AST nicht immer geeignet.

Zeiten, in denen ein AST nicht verwendet werden sollte, umfassen:

• Wenn die Jahresmiete für die Immobilie £ 100.000 pro Jahr übersteigt
• Auf der Immobilie ist keine Miete zu zahlen
• Wenn es sich bei der Immobilie um ein Ferienhaus handelt
• Wenn die Immobilie an eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung vermietet ist
• Wenn sich die Immobilie im Besitz einer Regierungsbehörde oder der Krone befindet
• Wenn es sich um ein landwirtschaftliches Mietverhältnis handelt oder die Immobilie über mehr als zwei Hektar landwirtschaftliches Land verfügt, das im Mietvertrag enthalten ist

Lesen Sie unseren Blog über verschiedene Arten von Mietverträgen Lesen Sie unseren Leitfaden zur Auswahl der richtigen Mietart Vereinbarung.

Brauche ich eine schriftliche AST?

Ob Sie es glauben oder nicht, es ist eigentlich keine gesetzliche Voraussetzung für ein schriftliches AST. Eine mündliche Vereinbarung gilt als verbindlich!

Es ist ziemlich offensichtlich, was die Probleme sein könnten, wenn Sie keinen schriftlichen AST haben. Sobald etwas umstritten ist, wie kann eine Partei beweisen, was vereinbart wurde oder nicht? Während der Mieter Kontoauszüge vorlegen kann, aus denen die Zahlung einer Kaution und einer Miete hervorgeht – und selbst dann gehen wir davon aus, dass der Vermieter nicht darum gebeten hat, in bar bezahlt zu werden –, was einen gewissen rechtlichen Status und Schutz bieten kann, wird es schwierig sein, einen Punkt zu beweisen.

Obwohl Sie rechtlich keinen schriftlichen AST benötigen, müssen Sie sich fragen, ob es sich wirklich lohnt, keinen zu haben.

Stellen Sie sicher, dass Sie einen schriftlichen AST haben. Wenn Sie einen Streit haben, haben Sie zumindest eine Grundlage, um eine Lösung zu finden.

Wir haben uns in diesem Blogbeitrag genauer angesehen, ob Sie einen schriftlichen AST und einige andere AST-Mythen benötigen.

Wer sollte eine Kopie des AST haben?

So wie es keine rechtliche Notwendigkeit gibt, eine schriftliche AST zu haben, gibt es aus rechtlicher Sicht auch nichts, was besagt, wer eine Kopie einer schriftlichen AST haben sollte.

Der gesunde Menschenverstand schreibt jedoch vor, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine eigene unterzeichnete Kopie der Vereinbarung haben sollten.

Wie lange kann ein AST dauern?

Eine AST kann beliebig lange dauern, obwohl Mieter das Recht haben, mindestens sechs Monate in einer Immobilie zu bleiben, unabhängig davon, ob die AST kürzer war.

Am Ende des im AST angegebenen Zeitraums wird der Vertrag, wenn er nicht verlängert wird, zu einem gesetzlichen periodisch gesicherten Shorthold-Mietvertrag. Dies bedeutet, dass die Bedingungen des AST weiterhin gelten, das Mietverhältnis jedoch auf der Grundlage des Mietplans fortgesetzt wird. Da die meisten Mieter ihre Miete monatlich zahlen, bedeutet dies, dass diese AST zu monatlichen Mietverhältnissen werden.

In diesem Blogartikel haben wir uns die Gefahren, aber auch die potenziellen Vorteile eines periodischen Mietverhältnisses angesehen.

Es gibt auch ein vertragliches periodisches Mietverhältnis. Mit diesen Vereinbarungen wird kein Enddatum für die Vermietung festgelegt, und der Vertrag und die Bedingungen bleiben gültig, bis eine der Parteien endet. Während vertragliche periodische Mietverhältnisse je nach ihren Umständen sowohl für Vermieter als auch für Mieter ihre Vorteile haben können, bevorzugen in der Regel beide Parteien die Sicherheit, einen AST zu haben und diesen jedes Mal zu erneuern, wenn er sich seinem Ablaufdatum nähert.

Unabhängig vom Status des Mietverhältnisses bleiben die Vermieter gesetzlich verpflichtet, eine Mitteilung nach Abschnitt 21 auszustellen und zwei Monate im Voraus zu kündigen, wenn sie die Immobilie wieder in Besitz nehmen möchten, es sei denn, sie haben Gründe, eine Mitteilung nach Abschnitt 8 zuzustellen.

Sie können unseren Rat lesen, wenn Sie einen Mieter vertreiben müssen hier.

Das folgende Flussdiagramm wird in diesem Artikel vorgestellt und hilft Ihnen, die Rolle des AST zu verstehen, wenn Sie einen Mieter vertreiben müssen.

Erneuerung einer AST

Für den Fall, dass die AST erneuert werden soll, müssen Vermieter und Mieter lediglich neue Verträge unterzeichnen.

Änderung der Bedingungen eines versicherten Shorthold-Mietvertrags

Die Bedingungen eines AST können auf der Grundlage geändert werden, dass sowohl Vermieter als auch Mieter den Änderungen zustimmen.

Änderungen an einem AST sollten schriftlich erfolgen und können entweder:

• Bereitstellung einer vollständig aktualisierten Version des zuvor unterzeichneten AST, die beide Parteien dann erneut unterzeichnen und datieren können, obwohl der Vertrag im Allgemeinen ab dem Startdatum wirksam bleibt.
• Schreiben eines Nachtrags zum bestehenden Mietvertrag.

Wenn Vermieter letzteres tun, können sie dann einen Vertrag mit den neuen Bedingungen vorlegen, wenn die AST verlängert werden soll.

Vermieter können die Miete während der anfänglichen festen Laufzeit eines AST nicht erhöhen, es sei denn, es wurde eine einvernehmlich vereinbarte Klausel in den Vertrag aufgenommen. Wenn der Vertrag dann zu einer periodischen Vereinbarung wird, kann der Vermieter die Miete erhöhen, sofern die Kündigung in Höhe der Regelmäßigkeit der Mietzahlungen erfolgt. Wie bereits erwähnt, sollten Vermieter im AST angeben, ob die Miete vor der Vertragsverlängerung überprüft wird.

Wenn es eine mündliche Vereinbarung gibt, sind die Änderungen auch mündlich, obwohl der einzige Beweis, den Sie für eine Änderung haben, darin besteht, dass jeden Monat ein anderer Mietbetrag vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird.

Vermieter sollten sich an die Anforderung erinnern, bei Änderungen fair und klar zu sein, und sollten Rechtsberatung in Anspruch nehmen, um sicherzustellen, dass die vorgeschlagenen neuen Bedingungen rechtlich durchsetzbar sind.

Schutz der Kaution des Mieters

Vermieter in England und Wales sind gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass die Kaution ihres Mieters durch eines der drei von der Regierung genehmigten Systeme geschützt ist.

Dies sind:

• Einlagensicherungsdienst
• MyDeposits
• Mietkautionssystem

Für Schottland und Nordirland gibt es separate Mietkautionssysteme.

Einlagen müssen innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Geldes geschützt werden, und die Mieter müssen alle Einzelheiten einschließlich der vorgeschriebenen Informationen in Bezug auf das System, in dem ihre Einzahlung geschützt wurde, erhalten.

Das Versäumnis, die Kaution des Mieters zu schützen, kann dazu führen, dass Vermieter mit einer hohen Geldstrafe belegt werden, und bedeutet auch, dass eine Mitteilung nach Abschnitt 21 einem Mieter nicht legal zugestellt werden kann.

Die Registrierung und der Schutz von Einzahlungen sind in UPay On Success enthalten und können Ihrem UChoose-Paket hinzugefügt werden.

Wir behandeln dieses Thema ausführlicher in unserem Definitive Guide to Tenancy Deposits.

Beenden einer AST

Während ein Vermieter das Recht hat, sein Eigentum am Ende des Mietverhältnisses wieder in Besitz zu nehmen, muss er dazu das richtige rechtliche Verfahren befolgen, dh eine Mitteilung nach Abschnitt 21 ausstellen.

Vermieter müssen den Mietern gesetzlich zwei Monate im Voraus mitteilen, um eine Immobilie zu räumen. Vermieter können nicht einfach am letzten Tag des Mietverhältnisses auftauchen und erwarten, dass die Mieter ausziehen! Es ist auch nicht akzeptabel, dass ein Vermieter einen Brief sendet, in dem er angibt, dass er am Ende eines Mietverhältnisses den Besitz der Immobilie benötigt. Ein Abschnitt 21 Mitteilung muss zugestellt werden.

Früher war es üblich, dass Vermieter am ersten Tag eines Mietverhältnisses eine Mitteilung nach Abschnitt 21 herausgaben, um die Mieter im Voraus darüber zu informieren, dass sie nach sechs Monaten nicht mehr verlängern würden, dies ist jedoch nicht mehr zulässig. Nichts hindert Vermieter jedoch daran, ohnehin mit Mietern ins Gespräch zu kommen und sie wissen zu lassen, dass sie nicht verlängern werden – noch besser, wenn Vermieter deutlich machen können, dass sie nur sechs Monate lang einen Mieter suchen, wenn sie für ihre Miete werben.

Diskriminierung in AST

Vermieter dürfen Mieter nicht aufgrund von Geschlecht, Behinderung, Religion, Sexualität oder Rasse diskriminieren, und es verstößt gegen das Gesetz, dass Vermieter:

• Bieten Sie einigen Mietern eine Immobilie zu schlechteren Konditionen an als anderen.
• Behandeln Sie den Mieter in Bezug auf die Nutzung bestimmter Einrichtungen der Immobilie, wie der Garage oder des Gartens, unterschiedlich.
• Den Mieter aufgrund von Geschlecht, Behinderung, Religion, Sexualität oder Rasse vertreiben oder belästigen.
• Sich weigern, angemessene Änderungen an den Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einem AST vorzunehmen, die es einer behinderten Person ermöglichen würden, in der Unterkunft zu wohnen.

Diskriminierung gegen Geschlecht, Behinderung, Sexualität oder Religion ist eigentlich nicht illegal, wenn Sie ein Live-in Vermieter sind – dh. wenn Sie eine Vermieterin sind und sich wohler fühlen, wenn Sie mit anderen Frauen zusammenleben und Ihre Miete als solche bewerben, können Sie nicht wegen einer Straftat angeklagt werden – aber Diskriminierung aufgrund der Rasse ist.

AST verstehen

Sie wissen jetzt alles, was Sie über AST wissen müssen!

Wenn Sie Fragen haben, die wir in diesem umfassenden Handbuch nicht beantwortet haben, kontaktieren Sie uns unter oder rufen Sie 0333 240 1220 an.

Wenn Sie eine AST benötigen, sind diese als Teil unseres Mieteranmeldeservices in unserem UPay On Success-Paket verfügbar und können zu einem UChoose-Paket hinzugefügt werden.