Die Abschreibung ist einer der größten Vorteile des Besitzes eines Mietobjekts, zusammen mit dem Potenzial für wiederkehrende Erträge und eine langfristige Wertsteigerung des Immobilienwerts.

Aber während Einkommen und Eigenkapital eine Steuerbelastung erhöhen können, hilft der Abschreibungsaufwand, die Steuern auf das Einkommen, das ein Mietobjekt generiert, zu senken oder sogar zu eliminieren.

Tatsächlich ist es für einen Investor möglich, ein Mietobjekt zu besitzen, das Cashflow-positiv ist, während er keine Steuern zahlt.

Key Takeaways

• Die Abschreibung ist eine nicht zahlungswirksame Ausgabe Mieteigentümer nehmen die Höhe des zu versteuernden Nettoeinkommens zu reduzieren.
• Wohnimmobilien werden über einen Zeitraum von 27,5 Jahren abgeschrieben.
• Immobilieninvestoren können den Wert des Gebäudes und bestimmte Verbesserungen abschreiben, nicht jedoch den Wert des Grundstücks.
• Wenn ein Mietobjekt verkauft wird, werden alle aufgenommenen Abschreibungskosten zurückerstattet und zum normalen Steuersatz des Anlegers besteuert, bis zu einem Maximum von 25%.
• Anleger führen häufig einen 1031 Tax Deferred Exchange durch, um die Zahlung von Steuern auf Abschreibungen und Kapitalgewinne zu verschieben.

Wie die Abschreibung funktioniert

Wohnimmobilien für Geschäfts- oder Investitionszwecke können laut IRS-Publikation 527, Residential Rental Property, über 27,5 Jahre abgeschrieben werden.

Die Abschreibung basiert auf dem Konzept eines Vermögenswerts mit einer „Nutzungsdauer“.“ Der Abschreibungsaufwand soll einen Mieteigentümer für den normalen Verschleiß des Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum entschädigen. Der Grundstückswert ist von der Abschreibung befreit, da sich das Land niemals abnutzt oder verbraucht.

Zur Berechnung der Abschreibung wird der Wert des Gebäudes durch 27,5 Jahre geteilt. Der daraus resultierende Abschreibungsaufwand wird vom Nettoergebnis vor Steuern der Immobilie abgezogen. Das nach Abzug des Abschreibungsaufwands verbleibende Einkommen wird an den Eigentümer weitergegeben, und die Steuern werden auf der Grundlage der Bundeseinkommensteuerklasse des Eigentümers gezahlt.

Natürlich verschleißen die meisten Mietobjekte nicht vollständig und werden in weniger als 30 Jahren unbrauchbar. Es gibt viele Häuser, die vor 50, 75 oder sogar 100 Jahren gebaut wurden und heute noch als Mietobjekte genutzt werden. Im Laufe der Jahre wurden sie beibehalten, um gute Mieter anzuziehen und weiterhin Einkommen für den Eigentümer zu generieren.

Die Abschreibung von Mietobjekten setzt sich während der Haltedauer der Immobilie fort und wird für einen neuen Eigentümer auf weitere 27,5 Jahre zurückgesetzt, wenn die Immobilie verkauft wird. Wenn ein Eigentümer die Immobilie länger als 27,5 Jahre hält, läuft der Abschreibungsaufwand ab, weil die Nutzungsdauer des Gebäudes zumindest für die Zwecke der Abschreibung von Mietobjekten abgelaufen ist.

Abschreibungsmethoden für Mietobjekte

Eine Immobilie muss sich für eine Abschreibung qualifizieren, bevor ein Investor einen Abschreibungsaufwand für Mietobjekte geltend machen kann. Es gibt mehrere Kriterien, die ein Immobilieninvestor erfüllen muss, um Mietobjekte abzuschreiben:

• Investor muss der Eigentümer des Mietobjekts und kein Mieter sein.
• Immobilien müssen für Geschäfts- oder Investitionszwecke genutzt werden, z. B. zur Vermietung des Hauses an einen Mieter.
• Die Nutzungsdauer der Immobilie muss ermittelt werden können, weshalb der Grundstückswert nicht abgeschrieben wird.
• Wenn eine Immobilie mindestens ein Jahr lang nicht gehalten wird, hat der Anleger keinen Anspruch auf den Abschreibungsaufwand.

Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, Wohnimmobilien abzuschreiben. Alle drei Abschreibungsmethoden für Mietobjekte beziehen sich darauf, wann die Immobilie „in Betrieb genommen“ wird, dh wann die Immobilie zur Miete bereit und verfügbar ist.

1. Mietobjekte, die vor 1981 in Betrieb genommen wurden, können nach der Straight Line- oder Declining Balance-Methode abgeschrieben werden.
2. Immobilien, die nach 1980, aber vor 1987 in Betrieb genommen wurden, verwenden das Accelerated Cost Recovery System (ACRS) für die Abschreibung.
3. Mietobjekte, die nach 1986 in Betrieb genommen wurden, verwenden in der Regel das modifizierte beschleunigte Kostendeckungssystem (MACRS). Unter MACRS dürfen Mieteigentümer jedoch für die meisten Immobilien das alternative Abschreibungssystem (ADS) verwenden, das ein anderer Name für die geradlinige Abschreibungsmethode ist.

Die genaue Berechnung der Abschreibung von Mietobjekten kann offensichtlich kompliziert sein. Aus diesem Grund zahlen viele Immobilieninvestoren einen Steuerberater oder eröffnen ein kostenloses Konto bei Stessa, um den Abschreibungsaufwand eines Mietobjekts genau zu verfolgen.

Zusätzlich zur automatischen Verfolgung der Abschreibung von Mietobjekten aktualisiert die neue Mietobjektbilanz von Stessa gleichzeitig jede Immobilie auf den Marktwert (gegenüber dem abgeschriebenen Wert), um Immobilieninvestoren eine genauere Vorstellung vom Eigenkapital von Immobilien zu geben.

Berechnung der Abschreibung von Mietobjekten

Schauen wir uns nun ein vereinfachtes Beispiel an, wie die Abschreibung von Mietobjekten mit der geraden Abschreibungsmethode berechnet wird.

Ein Einfamilienhaus in Austin, Texas, wurde von einem Immobilieninvestor gekauft und am 1. Januar 2017 als Mietobjekt in Betrieb genommen. Laut Zillow betrug der Wert des Eigenheims 391.000 US-Dollar. Während einer vierjährigen Haltedauer stieg der Wert des Hauses auf 521.000 US-Dollar. Der Investor entscheidet sich für den Verkauf und die Transaktion wird pünktlich zum neuen Jahr am 31.Dezember 2020 abgeschlossen.

1. Ermittlung der Mietkostenbasis

Bevor der Investor die Abschreibung von Mietobjekten berechnen kann, muss die Kostenbasis des Eigenheims ermittelt werden. Die Kostenbasis ist der Wert des Hauses abzüglich des Wertes des Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet, zuzüglich aller Abschlusskosten, die abgeschrieben werden müssen, einschließlich:

• Property survey
• Title insurance
• Recording fees
• Abstract fees
• Legal fees
• Transfer taxes

Es gibt andere Kosten, die abgeschrieben werden müssen, die normalerweise nicht in den meisten Wohnimmobilien gesehen werden transaktionen, wie vom Verkäufer geschuldete Grundsteuern, die der Käufer übernommen hat, die Immobilienprovision des Verkäufers an einen Agenten oder die Kosten für die Installation von Versorgungsunternehmen.

Wir gehen davon aus, dass dem Immobilieninvestor beim ersten Kauf der Immobilie Abschlusskosten in Höhe von 3.000 USD entstanden sind, die zur Kostenbasis addiert und abgeschrieben werden müssen. Laut dem County Assessor and Appraisal Report betrug der Wert des Grundstücks 25.000 US-Dollar, als das Haus im Januar 2017 gekauft wurde.

Basierend auf diesen Informationen kann der Investor die Kostenbasis des Hauses berechnen:

• Kaufpreis = $ 391,000
• Weniger Loswert = <$25,000>
• Zuzüglich abschreibungsfähiger Abschlusskosten = 3.000 USD
• Kostenbasis = $369,000

1. Abschreibungsaufwand für Mietobjekte berechnen

Zur Berechnung des jährlichen Abschreibungsaufwands für Mietobjekte wird die Kostenbasis der Immobilie durch 27,5 Jahre geteilt:

• $369,000 immobilienkostenbasis / 27,5 Jahre = $ 13.418.18 jährlicher Abschreibungsaufwand

Während der vierjährigen Haltedauer konnte der Anleger einen Abschreibungsaufwand von 53.672,72 USD geltend machen, um den zu versteuernden Nettogewinn zu verringern.

Hypothetisch würde der Anleger, wenn das Mietobjekt über den Zeitraum von vier Jahren einen Nettogewinn vor Steuern von 60.000 USD erwirtschaftete, dank der Abschreibungskosten für Mietobjekte nur Steuern auf 6.372,28 USD zahlen:

• $60,000 ergebnis vor Steuern – $ 53,672.72 Abschreibungsaufwand = $ 6,372.28 zu versteuerndes Einkommen

Berechnung der monatlichen Abschreibung

Ein Immobilieninvestor kann jedes Jahr einen Abschreibungsaufwand von 3,636% des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienwerts geltend machen. In der realen Welt wird Mietobjekt jedoch normalerweise nicht am ersten Tag des Jahres und am letzten Tag des Jahres gekauft und verkauft.

Um die Berechnung der Abschreibung zu erleichtern, stellt der IRS Immobilieninvestoren eine Tabelle zur Verfügung, mit der Sie den Abschreibungsprozentsatz ermitteln können, der auf dem Monat basiert, in dem das Mietobjekt in Betrieb genommen wurde:

Monat in Betrieb genommen	Kostenbasis Abschreibung Prozentsatz
Januar	3.49%
Februar	3.18%
März	2.88%
Dezember	2.58%
Mai	2.27%
Juni	1.97%
Juli	1.67%
Dezember	1.36%
Dezember	1.06%
Oktober	0.76%
Dezember	0.46%
Dezember	0.15%

Zum Beispiel, wenn ein Mietobjekt mit einer Kostenbasis von $ 100.000 zum ersten Mal im Juni in Betrieb genommen wurde, wäre die Abschreibung für das Jahr $1,970:

• $100,000 kostenbasis x 1.970% = $1,970

In jedem der folgenden Jahre würde der Abschreibungsaufwand betragen $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $3,636.36

Mietobjekte mit schnellerer Abschreibung

Neben der Abschreibung des Gebäudes können Immobilieninvestoren auch Objekte abschreiben, die in einem Mietobjekt schneller als 27,5 Jahre in Betrieb genommen wurden:

5-Jahres-Abschreibung: Geräte, Teppichboden, Möbel

7-Jahres-Abschreibung: Büromöbel und -geräte

15-Jahres-Abschreibung: Straßen und Zäune

Lassen Sie beispielsweise angenommen, ein Investor gibt 8.000 US-Dollar für neue Teppiche aus und baut einen hölzernen Gartenzaun zu einem Preis von 15.000 US-Dollar wieder auf. Der zusätzliche Abschreibungsaufwand wäre:

• Teppichboden: 8.000 USD / 5 Jahre = 1.600 USD Teppichabschreibung pro Jahr.
• Zaun: $15,000 / 15 Jahre = $1,000.

Wie man Mietobjektabschreibung zurückerobert

Abschreibungsaufwand ist ein Steuervorteil des Besitzes von Mietobjekten. Wenn die Immobilie jedoch verkauft wird, wird der Abschreibungsaufwand vom IRS „zurückerobert“ und als reguläres Einkommen besteuert.

Zur Veranschaulichung verwenden wir unseren Immobilieninvestor in Austin als Beispiel.

Während der vierjährigen Haltedauer beanspruchte der Anleger einen Abschreibungsaufwand von insgesamt 53.672,72 USD, um die Höhe des zu versteuernden Einkommens zu verringern. Wenn die Immobilie verkauft wird, muss der Anleger Steuern in Höhe von 53.672,72 USD bis zu einem Höchstsatz von 25% zahlen, selbst wenn sich der Anleger in einer höheren Steuerklasse des Bundes befindet.

Der maximale Steuerbetrag, der aus der Abschreibungsrückgewinnung geschuldet wird, beträgt 13.418,18 USD, wobei der verbleibende Kapitalgewinn je nach Steuerklasse des Anlegers mit 0%, 15% oder 20% besteuert wird.

Anstatt Steuern auf Abschreibungen und Kapitalgewinne zu zahlen, führen viele Immobilieninvestoren einen 1031 Tax Deferred Exchange durch. Anstatt Steuern an die Bundes- und Landesregierungen zu zahlen, verwenden Investoren dieses zusätzliche Geld, um ein anderes Mietobjekt zu kaufen, um ihr Immobilienportfolio zu erweitern.

Abschließende Gedanken zu diesem Thema

Die Abschreibung von Mietobjekten kann Immobilieninvestoren eine erhebliche Menge an Steuern sparen. In der Tat, wenn eine Immobilie zum ersten Mal gekauft wird, können Abschreibungskosten jede Steuer auf das Einkommen vollständig eliminieren, da der Cashflow aufgrund von Reparaturen und den Kosten für die Suche nach einem neuen Mieter niedriger ist.

Wenn ein Mietobjekt verkauft wird, werden alle Abschreibungsaufwendungen zurückerstattet und mit dem normalen Einkommensteuersatz des Anlegers besteuert, bis zu einem Maximum von 25%. Um die Zahlung von Steuern auf Abschreibungen und Kapitalgewinne zu verschieben, entscheiden sich viele Anleger für einen 1031-Austausch und verwenden das eingesparte Geld, um mehr Immobilien zu kaufen, anstatt die Regierung zu bezahlen.