Die Zeit zwischen Vermittlungssuche und Vertragsaustausch beträgt typischerweise zwischen 1 und 3 Wochen.

Obwohl dies eine ziemlich lange Zeit zu sein scheint, werden Sie froh sein zu wissen, dass Sie auf der Zielgeraden sind!

In den meisten Fällen geht es normalerweise reibungslos voran, aber es gibt eine Reihe von Faktoren, die die Dinge verlangsamen können. Diese können umfassen:

• Umfang und Komplexität der vorvertraglichen Anfragen;
• Conveyancing Suchergebnisse;
• Drawing down mortgage finance;
• Verzögerungen bei der Unterzeichnung der Immobilie über;
• Wie gut Ihr Conveyancer ist.

Um diese Fragen einzeln durchzugehen…

Vorvertragliche Anfragen

Vorvertragliche Anfragen werden vom Beförderer des Käufers gestellt. Sie beziehen sich normalerweise auf den Titel, die Rechte und Pflichten über das Eigentum und / oder das zugrunde liegende Land.

Viele der Anfragen basieren auf den Formularen der Law Society, die der Verkäufer zu Beginn des Beförderungsprozesses ausgefüllt hat.

Gemeinsame Themen können sein:

• Grenzkontrollen und frühere Streitigkeiten;
• Gemeinsame Stromversorgung (Gas, Strom und Wasser / Entwässerung);
• Ob die Nutzung der Immobilie eingeschränkt ist. Zum Beispiel kann es Einschränkungen geben, wenn ein Haus für Urlaubs-, Kurzzeit- oder Mehrfachvermietungszwecke (Haus mit Mehrfachbelegung) genutzt werden soll;
• Landbeschränkungen / -belastungen;
• Gemeinsamer Zugang / Wegerechte;
• Einschränkungen bei der Änderung der Immobilie (durch Planung oder andere Gesetze). Wenn die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz steht oder sich in einem Naturschutzgebiet befindet, sind bestimmte Änderungen nicht zulässig.
• Historische Bau- / Entwicklungsarbeiten und relevante Baugenehmigungen;
• Bauvorschriften und Zertifizierungen (Elektro, Gas, Verglasung, Alarme, Holzbehandlungen);
• Alles, was im Energieausweis (EPC) gekennzeichnet ist;
• Alle mit dem Besitz der Immobilie verbundenen Kosten (in der Regel bei Mietobjekten) ;
• Wenn es sich bei der Immobilie um Pacht handelt, können weitere Informationen zu bestimmten Bedingungen angefordert werden;
• Wenn die Transaktion komplex ist oder nicht standardisierte Elemente enthält (z. B. einen Nachlassverkauf).

Der Beförderer muss auch weitere Anfragen auf der Rückseite der Ergebnisse der Beförderungssuche stellen (siehe unten).

Gute Einkaufsförderer werden besonders gründlich mit den Anfragen umgehen, um ein Hin und Her zu vermeiden.

Bei der Verwaltung unserer Immobilienmaklerverkäufe bitten wir die Beförderer immer, die Anfragen zu starten, sobald die Formulare der Law Society zurückgegeben wurden.

Dies bedeutet, dass alle weiteren Anfragen, die sich aus den Suchergebnissen ergeben, zeitnah bearbeitet werden können, bevor mit dem Austausch von Verträgen begonnen wird.

Der Transportunternehmer des Käufers wird sich bei Bedenken melden. Wenn Sie Hypothekenfinanzierung verwenden, wünscht die kreditgebende Stelle auch Bestätigung, dass es nichts gibt, das negativ seine Sicherheit über dem Eigentum beeinflußt.

Beachten Sie, dass der Förderer des Käufers keine Fragen bezüglich des physischen Zustands der Immobilie oder irgendetwas, das normalerweise in der Umfrage erscheinen würde, aufwerfen sollte.

Wenn Sie kaufen, sollten Sie sich des Begriffs caveat emptor (‚Käufer aufgepasst‘) bewusst sein. Dies bedeutet im Wesentlichen, dass der Käufer für die Überprüfung der Immobilie vor der Verpflichtung verantwortlich ist.

Suchergebnisprobleme

Conveyancing-Suchen werden zu Beginn des Prozesses durchgeführt und können zwischen 3 und 8 Wochen dauern.

Vieles hängt von der lokalen Behördensuche ab (die am längsten dauert, unabhängig davon, wo Sie sich im Land befinden).

Sobald diese abgeschlossen sind, benötigt der Transportunternehmer des Käufers Zeit, um die Details jeder Suche zu untersuchen und einen detaillierten Bericht weiterzuleiten.

Dadurch werden alle potenziellen Probleme hervorgehoben, über die der Käufer besorgt sein sollte. Beispiele hierfür sind:

• Alle Hochwasserrisiken in der Nähe des Grundstücks (und getroffene Abhilfemaßnahmen);
• Hinweise auf Setzungen, Erdrutsche, Minen, historische Deponien und andere gefährliche Verwendungen;
• Alle lokalen Zwangsbestellungen oder Vollstreckungsbescheide;
• Kürzlich vereinbarte oder laufende Bauanträge;
• Alle Infrastrukturarbeiten des Gemeinderats, die das Grundstück betreffen könnten;
• Entwässerungs- und / oder Wasserversorgungsprobleme;
• Frühere oder laufende Grenzstreitigkeiten.

Wenn solche Probleme auftreten, muss der Förderer ein Gespräch mit dem Käufer führen, das das Umtauschdatum natürlich vorantreibt.

Die Auswirkungen des Verkaufs müssen vollständig erläutert werden, damit der Käufer ein klares Verständnis der damit verbundenen Risiken hat.

Der Käufer kann sich zu diesem Zeitpunkt legal aus dem Verkauf zurückziehen oder den Preis neu verhandeln.

Wenn letzteres vorgeschlagen wird, kann der Verkäufer ebenfalls zurücktreten. In diesem Fall sollte der Verkäufer die Übertragungsgebühren überprüfen, um sicherzustellen, dass keine Abbruchgebühren anfallen.

Unserer Erfahrung nach hätte der Makler diese Situation jedoch von Anfang an kennen müssen. Infolgedessen ist sich die Mehrheit der Käufer der Risiken bewusst (die normalerweise im Preis berücksichtigt wurden).

Drawing Down Mortgage Finance

Neben der Umfrage muss der Hypothekarkreditgeber auch den Suchbericht einsehen.

Sie werden auch mit dem Förderer des Käufers bestätigen, dass die Anfragen keine Bedenken haben.

Es ist erwähnenswert, dass die Kreditgeber bei der Bewertung der Erschwinglichkeit strenger als je zuvor vorgehen und Ihre Finanzen mit einem feinen Kamm analysieren.

Aus diesem Grund sollte der Käufer, um einen Abwürgen des Austauschs zu vermeiden, immer sicherstellen, dass die in der Anwendung bereitgestellten Informationen vollständig korrekt sind.

Der Förderer des Käufers stellt auch sicher, dass das Hypothekenangebot nicht abgelaufen ist. Wenn dies der Fall ist, werden leider einige zusätzliche Tage benötigt, damit ein neuer neu aufgelegt werden kann.

Das Hypothekenangebot enthält die Laufzeit, die Zinssätze, die monatliche Zahlung und andere damit verbundene Bedingungen.

Der Förderer des Käufers wird über die Auswirkungen des Immobiliendarlehens beraten und sich bei Bedarf mit der Rechtsabteilung des Kreditgebers in Verbindung setzen.

Der Käufer möchte möglicherweise den Energieausweis (EPC) sowie die im Rahmen des Verkaufs vereinbarten Einrichtungsgegenstände überprüfen.

Solange der Förderer des Käufers proaktiv ist, sollte es keine unangemessenen Verzögerungen geben.

Der Käufer erhält dann eine Hypothekenurkunde (in der Regel zusammen mit der Vertragsdokumentation) zur Unterzeichnung. Der Käufer leitet die Einzahlungen auf das Kundenkonto des Förderers weiter.

Der Verkäufer erhält auch den TR1-Vertrag zur Unterzeichnung und zum Zeugnis.

Beachten Sie, dass, wenn Sie eine Immobilie mit einer Hypothek verkaufen, Ihr Förderer dieses Darlehen entladen muss. Dies kann den Prozess weiter verzögern.

Verzögerungen bei der Unterzeichnung der Immobilie über

Sobald alle Unterlagen, Schecks und Verträge erstellt sind, müssen Käufer und Verkäufer sicherstellen, dass sie alles rechtzeitig unterschreiben und zurückgeben.

Einige der Probleme, auf die wir vor dem Austausch von Verträgen gestoßen sind, umfassen:

• Verzögerungen bei der Unterzeichnung von Verträgen und Übertragungsurkunde (TR1) und Rücksendung. Diese Dokumente benötigen ’nasse‘ Unterschriften (d. H. mit einem Stift) und müssen unabhängig bezeugt werden. Wenn eine (oder mehrere) Parteien zu lange brauchen, um dies zu organisieren, kann sich der Austausch unnötig verzögern;
• Dokumente werden per Post zurückgeschickt. Wir empfehlen immer die Buchung mit Royal Mail 1st class Recorded oder, noch besser, Special delivery;
• Wenn der Käufer eine begabte Kaution verwendet (normalerweise von Familienmitgliedern), fordert das Hypothekenunternehmen eine Bestätigung und eine Unterschrift an, dass das Geld nicht zurückgezahlt werden muss. Sie werden auch die Quelle der Gelder für Zwecke der Geldwäschebekämpfung verfolgen, was den Prozess weiter verzögert. Verzögerungen hier können das Umtauschdatum vorantreiben;
• Der Käufer verzögert sich bei der Organisation der Gebäudeversicherung (die das Hypothekenunternehmen vor dem Umtausch benötigt). Obwohl es die Dinge nicht verlangsamen sollte, kann der Käufer auch eine Lebensversicherung organisieren wollen;
• Der Käufer ist langsam bei der Übertragung der Anzahlung oder Bareinlage in die Transaktion. Es ist durchaus möglich, Geld über £ 10.000 innerhalb weniger Minuten mit einem CHAPS (Clearing House Automated Payment System) zu überweisen. Da jedoch eine Gebühr anfällt, entscheiden sich einige Käufer dafür, mehrere Zahlungen auf das Kundenkonto des Förderers zu leisten, was die Dinge unweigerlich verlangsamt;
• Der Förderer des Käufers verzögert die Ausstellung der Eigentumsbescheinigung an den Hypothekengeber (eine Voraussetzung für die Freigabe von Geldern). Dies enthält unter anderem Informationen zum vorherigen Eigentum der Immobilie;
• Wenn es mehrere Parteien in der Kette gibt, verlangsamt eine Verzögerung alles für alle;
• Wenn eine der Parteien abwesend ist oder sich das Umtauschdatum einem Feiertag nähert, können sich die Dinge verlangsamen;
• Der Käufer verzögert absichtlich die Unterzeichnung der Verträge, um möglicherweise den Verkauf zu untergraben, ein besseres Hypothekendeal zu sichern oder einfach kalte Füße zu haben. Hier würden wir vorschlagen, den Immobilienmakler zu kontaktieren oder eine Klärung vom Förderer des Käufers anzufordern;
• Entweder Förderer Verzögerungen bei der Entladung oder Übertragung von Hypotheken- / Einzahlungsgeldern.

Wie gut der Förderer ist

Zwischen der Suche und dem Austausch werden alle oben genannten Faktoren von der Effizienz des Förderers beeinflusst, der Ihren Verkauf verwaltet.

Wenn die Firma unterversorgt ist oder eine große Fallzahl angenommen hat, kann die Zeit zwischen den Recherchen und dem Austausch zurückgehalten werden.

Wenn Ihre E-Mails in solchen Fällen nicht beantwortet werden, wenden Sie sich an das Beschwerdeverfahren des Übermittlers. Es gibt normalerweise einen leitenden Mitarbeiter, mit dem Sie kommunizieren können, der normalerweise in der Lage ist, die Dinge wieder auf Kurs zu bringen.

Online-Förderer verfügen häufig über Tracking-Systeme, mit denen Sie genau sehen können, wo sich die Dinge befinden.

Im schlimmsten Fall können Sie sich an den Ombudsmann wenden. In den meisten Fällen muss es nicht wirklich dazu kommen.