Manchmal können Sie Räumung nicht vermeiden: Einer oder mehrere Ihrer Mieter müssen gehen. Vorzugsweise eher früher als später. Die Räumung eines Mieters ist eine der anstrengenderen Erfahrungen, die Sie als Vermieter ertragen müssen. Räumungen kosten Zeit und Geld, aber gibt es andere legale Möglichkeiten, Ihr Eigentum zurückzubekommen? Ja!
Den Mietern ins Gesicht zu sagen, dass sie gehen müssen, ist verständlicherweise angstauslösend, aber die Erteilung eines schriftlichen Räumungsbescheids kann genauso nervenaufreibend sein. Glücklicherweise gibt es andere Möglichkeiten, einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Begleiten Sie uns unten, während wir Ihre Rechte als Vermieter und einige alternative Methoden untersuchen, um Mieter dazu zu bringen, ohne Räumung auszuziehen.
Rechtliche vs. illegale Gründe, einen Mieter zu entfernen
Bevor Sie sich auf eine Reise begeben, um Ihre Mieter zu entfernen, müssen die Gründe sorgfältig abgewogen werden. Leider hat nicht jeder Vermieter die besten Absichten, und einige Gesetze schützen einen Mieter vor Vergeltungsmaßnahmen. Als Eigentümer haben Sie möglicherweise das Recht, jeden jederzeit und für alles zu entfernen, aber das ist nicht der Fall. Um sich vor Streitigkeiten oder Vorwürfen unlauterer Praktiken zu schützen, sollten Sie daher niemals eine Räumung aufgrund der folgenden Gründe anstreben.
Illegale Gründe, einen Mieter zu vertreiben
- Diskriminierung aufgrund von Fair Housing Protected classes
- Persönliche Vendetta, auch bekannt als Vergeltungsräumung
- Mieter, der die Miete aus legitimen Gründen einbehält
Diskriminierende Räumungen
Einfach ausgedrückt, Sie sie können keinen Mieter allein aufgrund Ihrer Gefühle gegenüber Fair Housing Protected Classes vertreiben. Dies öffnet den Vermieter für mögliche Beschwerden und eine berechtigte Klage des Mieters. Geschützte Klassen variieren leicht von Staat zu Staat, also achten Sie darauf, die Gesetze in Ihrer Nähe zu erforschen. Im Allgemeinen sind Einzelpersonen vor Diskriminierung geschützt, die auf folgenden Gründen beruht:
Bundesrechtlich geschützte Klassen nach dem Fair Housing Act –
- Rasse
- Farbe
- Geschlecht
- Nationale Herkunft
- Religion
- Familienstand
- Behinderung
Beispiele für geschützte Klassen auf staatlicher Ebene hinzugefügt –
- Familienstand
- Sexuelle Orientierung
- Geschlechtsidentität
- Abstammung
- Einkommensquelle
Persönliche Vendettas oder Vergeltungsräumungen
Einen Mieter zu vertreiben, um ihn wegen eines Streits oder einer Meinungsverschiedenheit zurückzubekommen, ist illegal. Die Verschärfung ist bedauerlich, aber kein Grund für eine Räumung, die vor Gericht Bestand haben wird. Es kann Sie wütend machen, aber versuchen Sie niemals, einen Mieter zu vertreiben, weil er sich beschwert oder Sie legal bei der Code-Durchsetzung oder der Wohnungsbehörde gemeldet hat.
Mieter, der die Miete aus einem legitimen Grund einbehält
Ein Vermieter ist verpflichtet, notwendige Reparaturen durchzuführen, um den Bewohnbarkeitsstandard der Immobilie aufrechtzuerhalten. Wenn sie dies nicht tun, kann ein Mieter die Miete treuhänderisch einbehalten, bis das Gesundheits- oder Sicherheitsproblem gelöst ist. Dies unterscheidet sich jedoch von der einfachen Nichtzahlung der Miete, die ein durchsetzbarer Grund ist, jemanden ordnungsgemäß durch die Gerichte zu vertreiben.
Rechtliche Gründe für die Räumung und Ihre Rechte als Vermieter
Wenn Sie die Räumung nicht vermeiden können, sondern einen anderen Weg als die gerichtliche Verfolgung wählen, ist es wichtig, die Rechte Ihres Vermieters zu verstehen. Es gibt zwar illegale Gründe für die Räumung, aber auch legitime. Als Vermieter haben Sie das Recht, einen Mieter aus einem der folgenden Gründe von der Immobilie zu entfernen.
Rechtliche Gründe, warum ein Vermieter die Räumung verfolgen kann
- Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen
- Um Renovierungen an Ihrer Immobilie abzuschließen
- Mieter brechen oder verletzen die Bedingungen ihres Mietvertrags
- Nichtzahlung der Miete
- Mieter verursachen Schäden an der Immobilie
- Ein Mieter verlässt nicht nach Ablauf des Mietvertrags
So bringen Sie Mieter dazu, ohne gerichtliche Räumung auszuziehen
Sobald Sie eine rechtliche Grundlage für die Räumung Ihrer Mieter geschaffen haben, ist es an der Zeit, Maßnahmen zu ergreifen. Vermieter, die keinen langwierigen und kostspieligen Gerichtsstreit wünschen, können eine andere Taktik ausprobieren. Mieter wissen oft, dass sie im Unrecht sind, und sind möglicherweise bestrebt, eine Alternative zu akzeptieren, um eine Räumung zu vermeiden. Betrachten Sie die folgenden Optionen!
- Bieten Sie einen Anreiz: Bargeld für Schlüssel
- Bieten Sie Hilfe an
- Richtige Kommunikation
Bieten Sie einen Anreiz: Bargeld für Schlüssel
Wenn Sie „Bargeld für Schlüssel“ anbieten, können Sie eine Räumung vermeiden, indem Sie Ihren Mieter dazu bringen, freiwillig auszuziehen. Dies ist zwar nicht die am unmittelbarsten ansprechende Methode zur Handhabung des Mieterumsatzes, Es ist jedoch eines der effektiveren Mittel, dies zu tun. Das heißt, es wird dich kosten. Es wird sich jedoch wahrscheinlich lohnen, wenn Sie die Mieter so schnell wie möglich aus der Immobilie benötigen.
Außerdem ist es so einfach wie es klingt. Mit dieser Methode bezahlen Sie Ihre Mieter, um Ihre Immobilie zu verlassen. Auf diese Weise können Sie den langwierigen Räumungsprozess vermeiden und auf lange Sicht sogar Geld sparen. Befolgen Sie diese Schritte, wenn Sie „Bargeld für Schlüssel“ anbieten, um eine Räumung zu vermeiden:
Schritte, um Bargeld für Schlüssel anzubieten
- Erklären Sie die Situation – Sagen Sie Ihrem Mieter in einfachen Worten, was das Problem ist, und erklären Sie, dass er nicht länger auf dem Grundstück bleiben kann.
- Beschreiben Sie die Konsequenzen – Erklären Sie ruhig, dass sie mit den erforderlichen Gerichtsbeschlüssen vertrieben werden, wenn sie auf dem Grundstück bleiben. Darüber hinaus werden sie auf Schadensersatz verklagt.
- Bieten Sie ihnen einen Ausweg – Sagen Sie ihnen, dass sie, wenn sie aus eigenem Antrieb gehen, kostspielige Konsequenzen vermeiden und sogar ihren Kredit behalten können. Erklären Sie dann, dass Sie ihnen Bargeld geben, das sie für eine Einzahlung in einem neuen Wohnsitz verwenden können.
- Finalisieren – Inspizieren Sie die Immobilie, holen Sie die Schlüssel von den Mietern ab und übergeben Sie ihnen das Bargeld. Wechseln Sie sofort die Schlösser und stellen Sie sicher, dass alle beteiligten Versorgungsunternehmen zufrieden sind. Falls zutreffend, geben Sie die Kaution des Mieters zurück.
In gewisser Weise kann die Verwendung der Methode „Bargeld für Schlüssel“ als Bestechung angesehen werden. Auf diese Weise können Sie jedoch den Stress vermeiden, Strafverfolgungsbehörden einzubeziehen und zu warten, da lästige Mieter weiterhin vermeiden, Miete zu zahlen oder Ihr Eigentum weiter zu beschädigen. Je früher sie draußen sind, desto schneller können Sie anfangen, Miete von zuverlässigeren zukünftigen Mietern zu sammeln.
Hilfe anbieten
Hilfreich und verständnisvoll zu sein, während Ihre Mieter angewiesen werden, die Immobilie zu verlassen, kann den Unterschied zwischen einem steinigen Weg und einem reibungslosen Übergang bedeuten. Wenn Sie also Zugang zu günstigeren Preisen für Umzugswagen oder Reinigungsmittel haben, bieten Sie diese Ihren Mietern an. Wenn Sie Ihren eigenen Umzugswagen haben, ist die kostenlose Nutzung eine noch bessere Option, um Ihre Mieter sanft aus der Tür zu stoßen.
Als Vermieter haben Sie möglicherweise auch Verbindungen zu anderen Mietobjekten in der Umgebung. Sagen Sie Ihren Mietern, dass Sie ihnen helfen können, einen neuen Wohnort zu finden. Möglicherweise möchten Sie ihnen sogar Visitenkarten und Telefonnummern für andere Hausverwalter und Vermieter in der Region mit vergleichbaren Preisklassen zur Verfügung stellen. Wenn Sie sich Ihren Mietern mit dieser positiveren, hilfreicheren Einstellung nähern, werden sie sich mit der Idee, zu gehen, wohler fühlen. Folglich können sie sogar eher geeignet sein, den Prozess zu beschleunigen.
Richtige Kommunikation
Manchmal ist der direkteste Weg am besten, und Sie können die Mieter einfach bitten, auszuziehen. Die meisten Leute mögen die Idee, Konflikte zu vermeiden, besonders wenn es bedeutet, gute Kredite zu behalten. Deshalb kann eine ruhige (aber feste) Erklärung der Situation zu positiven Ergebnissen führen. Wenn der Mieter aufgrund inakzeptablen Verhaltens oder mildernder Umstände, die außerhalb Ihrer Kontrolle liegen (z. B. Gebäudesanierungen, Eigentümerwechsel usw.), keine Möglichkeit hat, zu bleiben.), eine gründliche Erklärung ist entscheidend. Am wichtigsten ist, dass Sie keine Frage haben, warum der Mieter gehen muss.
Wenn die Situation flexibler ist – sagen wir, eine Frage der fehlenden Miete oder Verletzung der Mietbedingungen – kann es eine Möglichkeit geben, eine neue Vereinbarung mit dem Mieter zu treffen, die die Situation vollständig ändert. Versuchen Sie, mit ihnen zu sprechen, um ihre Situation besser zu verstehen. Auf diese Weise, wenn Sie feststellen, dass sie in Zukunft wieder bezahlen oder ein Problem lösen können, könnte es möglicherweise eine bessere Alternative sein, sie zu vertreiben. Denken Sie daran, dass es äußerst wichtig ist, jederzeit offene Kommunikationskanäle zwischen Ihnen und Ihren Mietern zu ermöglichen. Sagen Sie ihnen alles, was sie im Voraus wissen müssen, und erinnern Sie sie gelegentlich an ihre Verantwortung. Dies verhindert, dass Mieter unvorsichtig werden, wenn sie ihr Ende der Abmachung einhalten.
Vermeiden Sie diese Fehler, wenn Sie versuchen, Mieter zum Auszug zu bewegen
Wenn Sie verzweifelt versuchen, Mieter aus Ihren Immobilien zu entfernen, können Sie einige extremere Maßnahmen in Betracht ziehen. Einige Vermieter machen den Fehler, zu versuchen, sich von ihren Mietern zu befreien, ohne Mietverträge zu respektieren. Andere verwenden Selbsthilfe-Räumungsmethoden, bei denen sie eine Immobilie wieder in Besitz nehmen, ohne den Räumungsprozess zu verwenden. Vermeiden Sie eine der folgenden Methoden, um einen Mieter zum Verlassen Ihres Mietobjekts zu zwingen:
Beispiel für illegale Selbsthilfe-Räumungen
- Ändern der Schlösser, während der Mieter noch auf dem Grundstück lebt
- Entfernen des Eigentums des Mieters
- Nichtbezahlung der enthaltenen Nebenkosten wie Wasser, Abschneiden
- Drohungen jeglicher Art
- Direkte Anweisungen zum Verlassen
Die Folgen einer „Selbsthilfe“ -Räumung
Wenn Sie eine dieser oben genannten Methoden anwenden, können Sie sich leicht in heißem Wasser befinden. Eine Klage ist das letzte, womit sich jeder im Geschäft befassen sollte, und jede dieser Straftaten könnte dazu führen, dass Ihr Mieter Sie zu Recht verklagt und Ihr Unternehmen schädigt.
Jeder Staat hat Regeln, die alle Vermieter befolgen müssen, wenn sie einen Mieter von ihrem Eigentum entfernen. Im Folgenden vergleichen wir vier verschiedene Bereiche, um die möglichen Konsequenzen zu demonstrieren, mit denen Vermieter konfrontiert sind, wenn sie das Gesetz selbst in die Hand nehmen.
Folgen von Selbsthilfe-Räumungen
- Maryland – Vermieter dürfen nicht auf Selbsthilfe-Räumungen zurückgreifen. Das Gericht kann den dem Mieter zuzusprechenden Schaden bestimmen.
- Pennsylvania – Selbsthilfe Räumungen sind nicht erlaubt. Die Gerichte können über Schadensersatz entscheiden; sie sehen es jedoch als richtig an.
- Washington DC – Ein Vermieter darf keine Selbsthilfe-Räumungen durchführen. Die Gerichte werden sowohl tatsächlichen als auch Strafschadensersatz zusprechen.
- Virginia – Selbsthilfe-Räumungen sind nicht nur illegal; vermieter können dem Mieter tatsächliche Schäden, Gerichtskosten und Anwaltskosten zahlen. Darüber hinaus ermöglichen Statuen dem Mieter, im Haus zu bleiben.
Fazit
Wenn Sie sowohl Ihre Mieter als auch Ihre Gesetze mit Respekt behandeln, muss die Anwendung alternativer Strategien für die Mieterfluktuation kein Entwässerungsprozess sein. Wenn Sie mit einem Mieter am Ende Ihres Witzes sind, beachten Sie die oben beschriebenen Tipps, bevor Sie mit dem Räumungsprozess beginnen. Haben Sie andere Methoden ausprobiert, um eine Räumung zu vermeiden, und Ihr Mieter wird immer noch nicht ausziehen? Nun, eine gerichtlich angeordnete Räumung kann der letzte Ausweg sein. Wenn Sie sich bei dem Gedanken überwältigt fühlen, sollten Sie ein erfahrenes Team wie die Bay Property Management Group einstellen. Unsere erfahrenen Mitarbeiter können den Anmelde- und Räumungsprozess abwickeln und gleichzeitig Wartungsbedenken angehen und Ihre Immobilie neu vermarkten, um einen qualifizierten neuen Mieter zu finden. Wir bieten Property Management in Northern Virginia, Washington DC, Baltimore, Philadelphia, bietet 24/7 Unterstützung für Property Management Services. Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns noch heute!