Ab 2020 bleiben Hausbesitzer vor dem Verkauf durchschnittlich acht Jahre in einem Haus. Das ist doppelt so viel wie vor der Immobilienkrise 2009. Da die Immobilienpreise im Jahr 2021 ein Allzeithoch erreichen, sehen Hausbesitzer heute einen größeren finanziellen Anreiz, länger in denselben Häusern zu bleiben und Eigenkapital zu gewinnen.

Es gibt jedoch eine Reihe von Gründen, warum es sinnvoll sein kann, früher zu verkaufen, als Sie ursprünglich geplant hatten. Der Verkauf Ihres Hauses kurz nach dem Kauf kann jedoch bedeuten, Geld zu verlieren, Kapitalertragssteuern zu zahlen oder Hypothekenvorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen. Das ist ein Grund, warum es die umgangssprachliche „Fünfjahresregel“ gibt. Diese Regel besagt, dass Sie erst dann verkaufen sollten, wenn Sie fünf Jahre in einem Haus gelebt haben — und dafür gibt es gute Gründe.

Das Leben ändert sich manchmal unerwartet und zwingt Sie, schwierige Entscheidungen zu treffen. In diesem Leitfaden besprechen wir einige der Faktoren, die sich darauf auswirken, wie schnell Sie ein Haus nach dem Kauf verkaufen können. Sogar ein Haus nach zwei Jahren zu verkaufen, ist vollkommen praktisch, wenn Sie es richtig machen.

Was ist die „Fünfjahresregel“?

Common thinking sagt, dass Verkäufer ihre anfängliche Hausinvestition nicht ausgleichen werden, wenn sie nicht fünf Jahre bleiben. Diese Denkweise ergibt sich aus den Transaktionskosten, die mit dem Kauf eines Eigenheims verbunden sind, dem Geld, das viele neue Hausbesitzer in die Verbesserung ihres Eigenheims stecken, und der Zeit, die der Marktwert des Eigenheims benötigt, um zu wachsen.

Aber, wie sie sagen, Regeln sollen gebrochen werden, und die konventionelle Weisheit hat nicht dafür gesorgt, dass in den letzten Jahren einer der größten Immobilienbooms aller Zeiten stattgefunden hat. Es scheint, dass die Immobilienpreise zumindest bis 2021 weiter steigen werden, sodass Sie Ihr Haus möglicherweise früher verkaufen können, ohne Geld zu verlieren.

Natürlich geht es nicht immer darum, Ihr Haus zu verkaufen, um Gewinn zu erzielen. Es gibt eine Reihe von Gründen, warum Sie früher als erwartet verkaufen könnten.

Gründe Hausbesitzer verkaufen früher als erwartet

Während die meisten Menschen, die keine professionellen Heimflossen sind, nicht planen, zwei Jahre nach dem Kauf zu verkaufen, gibt es viele Gründe, warum Menschen bald nach dem Kauf verkaufen.

• Jobverlagerung: Eine neue Karrieremöglichkeit ist eine Lebensveränderung, die sich darauf auswirkt, wo Sie leben möchten.
• Gesundheitsnotfall: Möglicherweise müssen Sie Eigenkapital freigeben, um Arztrechnungen zu bezahlen, oder möchten näher an ein Familienmitglied heranrücken, das einen medizinischen Notfall erlitten hat.
• Änderungen in der Familie: Ein neues Baby, Kinder, die aufs College gehen, oder ein Tod in der Familie können Sie dazu bringen, zu überdenken, wo Sie sein möchten.
• Finanzielle Veränderungen: Wenn jemand in Ihrem Haushalt seinen Arbeitsplatz verliert, die Grundsteuern steigen oder unerwartete Kosten entstehen, kann Ihre Hypothek zu teuer werden.
• Verkäufermarkt: Mit wie heiß viele Märkte im ganzen Land heute sind, haben Sie vielleicht schnell Eigenkapital in Ihrem Haus gewonnen und möchten einen Gewinn machen, solange Sie können.

Wie schnell können Sie Ihr Haus verkaufen, ohne Geld zu verlieren?

Es mag zwar gute Gründe geben, Ihr Haus bald nach dem Kauf zu verkaufen, dies birgt jedoch finanzielle Risiken. Wenn Sie das Haus gekauft haben, haben Sie die Abschlusskosten bezahlt, die Sie nicht wieder hereinholen können, ohne Eigenkapital zu gewinnen oder das Haus an Wert zu gewinnen. Es sind auch Kosten im Zusammenhang mit Verkaufs- und Umzugskosten zu berücksichtigen.

Bevor Sie über den Verkauf nachdenken, denken Sie an den sogenannten Break-Even-Punkt.

Was ist die Gewinnschwelle?

Der Break-Even-Punkt ist, wenn Sie erwarten können, Ihr Haus zu verkaufen und das ganze Geld, das Sie für den Kauf ausgegeben haben, wieder hereinzuholen. In einem normalen Markt steigen die Immobilienpreise tendenziell, und Sie gewinnen auch Eigenkapital, wenn Sie Ihre Hypothek bezahlen, wodurch die Eigentumskosten sowie die Transaktionskosten für Kauf und Verkauf ausgeglichen werden.

Während der Break-Even-Punkt zwischen den Märkten variiert und die Hypothekenzinsen schwanken, ist es wichtig, ihn so genau wie möglich zu berechnen, wenn Sie bald nach dem Kauf verkaufen müssen.

Berechnung der Gewinnschwelle für Ihr Zuhause

Sie können jederzeit verkaufen, aber es ist klug, mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf zu warten. Wenn Sie mindestens zwei Jahre in Ihrem Haus leben, können Sie dank der zweijährigen Eigentums- und Nutzungsregel bis zu 250.000 USD (oder 500.000 USD, wenn Sie verheiratet sind) des Verkaufsgewinns von Ihren Steuern ausschließen. Wenn du nicht so lange warten kannst, lass uns über Mathematik reden.

Um einen Verlust zu vermeiden, müssen Sie Ihre Anzahlung, die Abschlusskosten und die monatlichen Hypothekenzahlungen, die Sie bereits geleistet haben, zurückzahlen. Sie möchten auch die Grundsteuern und die Hypothekenversicherung, die Sie jeden Monat abgedeckt haben, zurückzahlen. Die Berechnung dieser Zahlen – die in der Regel jeden Monat gleich sind — sollte einfach sein.

Von dort aus müssen Sie berechnen, wie viel Eigenkapital Sie angesammelt haben und / oder wie viel des Guthabens Ihrer Hypothek Sie bereits zurückgezahlt haben. Dieser Rechner ist eine großartige Ressource für die Eingabe Ihrer Zahlen. (Es wird die meisten Hausbesitzer mindestens zwei Jahre dauern, Break-Even-Punkt mit Eigenkapital und Zahlungen zu erreichen, aber der Markt schwankt — so ist das, warum Sie berechnen!)

Am wichtigsten ist, dass Sie einen realistischen Preis für Ihr Zuhause bestimmen. Recherchieren Sie die Listenpreise vergleichbarer Häuser in Ihrer Nähe und lassen Sie von einem Fachmann eine vergleichende Marktanalyse oder Hausbewertung durchführen. Sie wissen, wofür Sie Ihr Haus gekauft haben, aber selbst wenn es nur ein Jahr her ist, hat sich die Nachfrage in Ihrer Region möglicherweise geändert, sodass Sie mehr verlangen können — oder sich mit weniger zufrieden geben müssen.

Berechnen Sie abschließend die mit dem Verkauf Ihres Hauses verbundenen Kosten. Wenn Ihr ultimativer Hausverkaufspreis sicherstellt, dass Sie Ihre Anzahlung, die Abschlusskosten, die aktuellen Hypotheken- und Versicherungszahlungen wieder hereinholen, genügend Gewinn erzielen, um Ihren Eigenkapitalgewinn zu rechtfertigen, und die Verkaufskosten ausgleichen, können Sie Ihr Haus bald nach dem Kauf verkaufen, ohne einen Verlust zu erleiden. (Und denken Sie daran, wenn Sie Ihr Haus nach zwei Jahren verkaufen, erhalten Sie auch eine schöne Steuergutschrift.)

Wann kommt es Ihnen zugute, schnell zu verkaufen?

In einigen Fällen ist es möglich, einen Gewinn zu erzielen, selbst wenn Sie sehr bald nach dem Kauf verkaufen. Einige der häufigsten Fälle, in denen es Ihnen zugute kommt, innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf zu verkaufen, sind:

• Sie haben in kurzer Zeit erhebliche Renovierungsarbeiten durchgeführt, um den Wiederverkaufswert des Hauses zu erhöhen.
• Die Wohnwerte in Ihrer Nachbarschaft stiegen unerwartet aufgrund von Gebietsentwicklungen, wie neue Gewerbegebiete oder ein großes Unternehmen, das in der Nähe einzieht.
• Sie haben zunächst ein gutes Geschäft gemacht, indem Sie Ihr Haus als Zwangsvollstreckung oder Leerverkauf gekauft haben und es unter normalen Umständen verkaufen können.

Andere Folgen des frühen Verkaufs eines Hauses

Ja, Sie können ein Haus bald nach dem Kauf verkaufen und trotzdem Gewinn machen. Aber selbst wenn der Wert Ihres Hauses gestiegen ist, lernen einige Hausbesitzer immer noch auf die harte Tour, dass es einige überraschende Verluste gibt, die Sie erleiden könnten.

Bevor Sie Ihr Haus auflisten, sollten Sie diese anderen potenziellen Verluste berücksichtigen.

Kapitalertragssteuern

Um die Bedeutung der zweijährigen Eigentums- und Nutzungsregel zu bekräftigen, betragen die Kapitalertragssteuern, die Sie für einen Hausverkauf zahlen, 15% des Gewinns. Das könnte eine Menge Geld sein! Solange Sie mindestens zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt haben und es Ihr Hauptwohnsitz ist, sind Sie von der Zahlung von Kapitalertragsteuern befreit, wenn Sie Ihr Haus nach zwei Jahren verkaufen.

Es gibt einige andere Ausnahmen von der Kapitalertragsteuer (z. B. wenn Sie aufgrund einer Naturkatastrophe umziehen müssen), daher ist es eine gute Idee, vor dem Verkauf einen Steuerberater zu konsultieren.

Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung

Einige Kreditgeber enthalten Klauseln in ihren Hypotheken für Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn Sie Ihr Haus vor Ablauf einer bestimmten Zeit verkaufen. Es ist selten, aber einige Kreditgeber geben diese Strafen aus, weil ein vorzeitiger Verkauf bedeutet, dass sie Zinszahlungen verpassen, die sie sonst für die kommenden Jahre erhalten hätten. Sie berechnen Ihnen in der Regel 2-5% des Restbetrags Ihres Darlehens.

Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren Hypothekenvertrag vor dem Verkauf überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie diese Strafen nicht zahlen müssen.

Geringere Wahrnehmung unter potenziellen Käufern

Es gibt ein psychologisches Element, ein Haus kurz nach dem Kauf zu verkaufen, ob es Ihnen gefällt oder nicht. Selbst wenn auf Ihrem lokalen Markt die Nachfrage stark gestiegen ist, kann der Preis Ihres Eigenheims stagnieren, wenn die Leute davon ausgehen, dass Sie verkaufen, weil etwas nicht stimmt.

Dies ist ein Grund, warum es eine gute Idee ist, einen Immobilienmakler zu beauftragen, anstatt selbst zu verkaufen, wenn Sie bald nach dem Kauf verkaufen. Ein Immobilienmakler kann bei der Vermarktung helfen und die Bedenken potenzieller Käufer lindern, indem er alle auftretenden Fragen beantwortet und ihnen versichert, dass Sie nicht verkaufen, weil es ein Problem gibt.

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