you’ ve scrimped and saved, and you ’ re finally ready to put a down payment on a house.
sinulla on rahoitus valmiina.
kaikki on hyvin, kunnes selviää järkyttävä totuus—asuntolainan sulkemiseen tarvitaan vielä lisää rahaa sulkemiskulujen vuoksi.
jos olet ensiasunnon ostaja, mietit varmaan, mistä kiinteistöjen sulkemiskulut johtuvat ja pitääkö ne oikeasti maksaa. (Valitettavasti kyllä.)
tässä artikkelissa kerrotaan, mitkä sulkemiskulut ostaja perinteisesti maksaa ja mitkä myyjä kattaa.
erittelemme myös jokaisen rivin, jonka todennäköisesti näet, ja selitämme, milloin se pätee, sekä muutamia vinkkejä, joilla voit pitää sulkemiskulut mahdollisimman pieninä.
Mitä ovat sulkemiskustannukset?
Sulkemiskulut on yleinen termi, joka sisältää kaikki kiinnelainan laatimiseen ja sulkemiseen liittyvät palkkiot, kulut, verot ja muut kulut.
osa näistä on valtioneuvoston säätämiä ja osa lainanantajan, kiinteistöjuristin tai omistusyhtiön laskuttamia.
nämä maksut vaihtelevat lainatyypin, asunnon sijainnin, iän ja koon sekä muiden tekijöiden perusteella.
sulkemiskustannusten maksaminen on osa kiinteistöjen sulkemisprosessia.
kuinka paljon ovat sulkemiskustannukset?
tämä on yleinen kysymys, jota kotimyyjät kysyvät.
sulkemiskustannukset muodostavat tyypillisesti noin 3-6% kodin myyntihinnasta.
joten asunnosta, jonka kauppahinta on 250 000 dollaria, voi suunnitella sulkemiskulujen olevan jossain 7 500-15 000 dollarin välillä.
3-6 prosentin ohjenuora sopii mainiosti takaperoiseen arvioon, mutta se ei ole tae siitä, kuinka paljon ne maksavat.
päätösasiakirjassasi kerrotaan tarkasti, kuinka paljon sulkemiskulusi ovat, ja siinä on rivikohtainen maksu jokaisesta.
kuka maksaa Sulkemiskulut?
tyypillisesti ostaja maksaa valtaosan sulkemiskuluista, mutta tästä on neuvoteltava jonkin verran.
myyjät, jotka haluavat purkaa kiinteistön nopeasti tai houkutella ostajia hitailla markkinoilla, tarjoutuvat usein vapaaehtoisesti maksamaan osan sulkemiskuluista.
on kuitenkin rajansa sille, kuinka paljon myyjät voivat makeuttaa sopimusta.
Fannie Maen tai Freddie Macin (the government ’ s mortgage investment arms) myöntämissä asuntolainoissa on yläraja sille, kuinka paljon myyjät saavat maksaa sulkemiskuluista.
tämä yläraja vaihtelee 2-9 prosentin välillä kauppahinnasta riippuen asuntolainan lainasuhteesta ja siitä, onko kyseessä ensisijainen asunto vai ei.
esimerkiksi sijoituskiinteistöjen myyjäedut ovat enintään 2 prosenttia, mutta FHA: n 25 prosentin lainan enimmäismäärä olisi 9 prosenttia.
tavanomaisissa asuntolainoissa, joissa perinteinen 20 prosentin lasku, myyjän maksamat sulkemiskulut enintään 6 prosenttia.
niin kauan kuin pysyt Freddie Macin/Fannie Maen rajoissa, voit järjestää sulkemiskustannukset millä tahansa tavalla, joka vastaa molempien osapuolten tarpeita ja odotuksia.
selitetyt sulkemiskustannukset
sulkemiskustannukset eivät ole kiinteä prosenttiosuus, kuten verot; jokainen ostaja maksaa eri summan sulkemiskustannuksissa.
osa kustannuksista on lainanantajan palkkioita, osa valtion vaatimuksia ja osa vapaaehtoisia.
ostajan sulkemiskuluissa vaihtelevia tekijöitä ovat asunnon sijainti, lainanantaja ja lainatyyppi.
lainanantaja esittää kunkin näistä kustannuksista tilinpäätösasiakirjassaan kolme päivää ennen tilinpäätöksen tekemistä.
Alla olemme hahmotelleet joitakin yleisimpiä sulkemiskustannuksia, jotka saatat nähdä ilmoitusasiakirjassasi.
Arviointipalkkio
lainanantaja haluaa tietää, onko kiinteistö sen arvoinen, mitä siitä maksat, joten he tilaavat riippumattoman arvion sen arvosta.
tyypillinen arvio maksaa 300-450 dollaria, mutta tämä voi olla huomattavasti enemmän, jos omaisuus on suuri tai mukana on huomattava määrä maata.
asianajopalkkiot
tätä perii kiinteistöasianajaja asiakirjojen ja sopimusten tarkistamisesta.
kukin osapuoli vastaa omista asianajajapalkkioistaan.
Texas ei vaadi asianajajaa päätöspöytään,mutta joissakin muissa osavaltioissa on.
Loppupalkkio
tätä kutsutaan joskus myös selvityspalkkioksi tai sulkupalkkioksi.
se maksetaan sille yritykselle, joka hoitaa sulkutiliä ja vakuusrahaa ja vastaa sulkemisesta.
kyseessä voi valtiosta riippuen olla sulkuyhtiö, omistusyhtiö tai kiinteistönvälittäjä.
Kuriirimaksu
nämä ovat maksuja, jotka maksetaan fyysisten asiakirjojen kuljettamisesta sulkemiseen.
jos suljet digitaalisesti, sinun ei tarvitse maksaa kuriirimaksua.
tämän maksun pitäisi olla minimaalinen.
Luottoraportointipalkkio
pankki tai asuntolainoittaja vetää ostajan luottoraportin osana vakuutusteknistä prosessia.
tämä maksaa yleensä noin 30-50 dollaria.
voit joutua maksamaan tämän ennen laina-arvion saamista riippuen siitä, miten lainanantajasi toimii.
alennuspisteet
Alennuspisteiden maksaminen etukäteen vähentää asuntolainan elinaikana maksettavaa korkoa.
jokainen piste maksaa 1% lainasummasta ja tyypillisesti laskee korkoa % 0,25.
jos ostaja päättää maksaa alennuspisteitä, summa erääntyy sulkemisen yhteydessä.
Sulkupalkkiot
sulkuyhtiö (tai joissain tapauksissa nimikeyhtiö tai kiinteistöasiamies) helpottaa varojen kauppaa ostajan ja myyjien välillä.
sulkupalkkiolla maksetaan kyseinen palvelu ja siihen liittyvät paperityöt.
tämä jaetaan tyypillisesti ostajan ja myyjän kesken, mutta ei ole tavatonta, että jompikumpi osapuoli maksaa koko jutun.
tätä kutsutaan myös selvityspalkkioksi tai loppupalkkioksi.
FHA Mortgage Insurance
FHA-lainat vaativat omanlaisensa kiinnitysvakuutuksen.
ne edellyttävät ennakkomaksua, jonka suuruus on 1,75 prosenttia päättymisajankohtana erääntyvän lainan arvosta, sekä kuukausittaisia kiinnelainavakuutusmaksuja (MIP).
näiden maksujen vuotuinen kokonaismäärä riippuu siitä, kuinka paljon olet laskenut, kuinka paljon lainaat ja kuinka kauan, mutta ne vaihtelevat 0,45 – 1,05 prosentin välillä vuodessa.
esimerkiksi, jos osti 150,00 dollarin talon 30 vuoden asuntolainalla 5 prosentin käsirahalla, oli velkaa 0,80 prosenttia lainasta joka vuosi.
se tarkoittaa 1 200 dollaria vuodessa eli 100 dollaria kuukaudessa.
HOA: n siirtomaksu
jos HOA hallitsee kiinteistöä, omistustietojen (turvakoodit, tietokantatiedot jne.) uudelle ostajalle.
pankilla tai myyjällä ei ole sananvaltaa tähän palkkioon, koska se on HOA: n myöntämä.
myyjä on yleensä vastuussa tästä maksusta, joka on keskimäärin 225-250 dollaria.
asunnonomistajien vakuutus
jos sinulla on kiinnitys kiinteistöön, pankki vaatii sinua ottamaan asunnonomistajan vakuutuksen, jonka on täytettävä pankin vaatimukset riittävästä vakuutusturvasta.
ostajan on maksettava vuoden vakuutusmaksu etukäteen sulkemisen yhteydessä.
kustannukset vaihtelevat talon iän, kunnon, koon ja sijainnin sekä kattavuuden mukaan.
ostajat voivat ja heidän tulee tehdä ostoksia ja vertailla eri vakuutusyhtiöiden hintoja.
lainan Myöntämispalkkio
lainanantaja perii tämän maksun kattaakseen asuntolainan hallinnointi-ja vakuutuskulut.
koska tämä maksu on lainanantajan myöntämä, ostajalla on jonkin verran liikkumavaraa siitä neuvottelemiseen (vaikka se voi johtaa korkeampaan korkoon).
Lähtöpalkkiot maksavat tyypillisesti 0.5% – 1% koko lainasummasta.
lainanantajan Arvonimivakuutus
lainanantajat vaativat tyypillisesti ostajilta arvonimivakuutusta suojellakseen lainaamaansa määrää mahdollisilta paljastumattomilta panttauksilta, virheiltä, riidoilta tai muilta arvonimeen liittyviltä ongelmilta.
vaikka useimmat lainanantajat tarjoavat listan suosikkikumppaneistaan, voit shoppailla tittelivakuutuksia-eikä sinun tarvitse vain valita heidän listaltaan.
kuitenkin tietyissä osavaltioissa (kuten Texasissa) hallitus määrää nimikevakuutusmaksut.
jos haluat lisätietoja lainanantajista, tutustu oppaaseemme parhaan asuntolainanantajan löytämiseksi.
lyijypohjaisten maalien tarkastus
jos myyjä tietää kiinteistössä olevasta lyijypohjaisesta maalista, hänen on ilmoitettava se mahdollisille ostajille.
kuitenkin, jos ostamasi koti on rakennettu ennen vuotta 1979, tarvitset todennäköisesti lyijypohjaisen maalitarkastuksen osana yleistä tarkastusprosessia mahdollisen myrkyllisen maalin havaitsemiseksi, josta myyjä ei tiedä.
tämä maksu maksaa noin 317 dollaria, ja sen maksaa tyypillisesti ostaja.
aloitusmaksu
lainanantaja veloittaa tämän maksun uuden lainan myöntämisestä aiheutuvista kuluista, mukaan lukien hakemuksesi käsittely.
se maksaa yleensä 0,5-1% lainasummasta.
tämä maksu voi sisältää vakuutuslainan (rahoitusanalyysi ja riskinarviointi) tai se voi sisältää vain lainan hallinnolliset kustannukset.
omistajan omistusvakuutus
aivan kuten lainanantaja haluaa suojautua omaisuutesi omistusoikeuteen liittyviltä vaateilta tai kanteilta, sinäkin saatat haluta saman suojan.
jos teet niin, sinun on hankittava omistajan omistusvakuutus, sillä lainanantajan vakuutus ei suojaa sinua ostajana.
Texasissa näitä hintoja säätelee osavaltio.
50 000 dollarin politiikka maksaa 496 dollaria ja 100 000 dollarin politiikka 832 dollaria.
Tuholaistarkastusmaksu
Puunporaajat, kuten termiitit, puumehiläiset tai puuseppämuurahaiset, voivat tehdä hallaa talon rakenteelliselle eheydelle, joten tuholaiskohtainen tartunta voi olla tarpeen, jos on todisteita tartunnasta.
tuholaistarkastus maksaa noin 100 dollaria.
yksityinen Asuntoluottovakuutus
jos lainaa lyhennetään alle 20 prosenttia, lainanantaja vaatii, että sinulla on yksityinen asuntoluottovakuutus (ysv).
ei pidä sekoittaa asunnonomistajien vakuutukseen, joka suojaa katastrofeilta ja vahingoilta, asuntoluottovakuutus suojaa lainanantajaa ostajan maksuhäiriöltä.
tämä maksu on toistuva kuukausimaksu, mutta se voidaan poistaa, kun kiinteistössä on 20% omaa pääomaa.
ensimmäinen erä erääntyy ostajalta sulkemisen yhteydessä.
kiinteistöverot
asuntolainat eivät tyypillisesti sulkeudu tammikuun 1.päivänä, joten ostaja ja myyjä vastaavat kumpikin osuudestaan vuoden kiinteistöveroista riippuen siitä, kuinka suuren osan vuodesta kukin omisti.
niissä valtioissa, joissa verot maksetaan rästissä, Myyjä maksaa osuutensa tämän vuoden veroista, jotka ostaja päätyy kirjaamaan.
niissä valtioissa, joissa verot maksetaan etukäteen, ostaja palauttaa myyjälle heidän osuutensa jo maksetuista vuosittaisista veroista.
Korkosulkupalkkio
korkosulku takaa ostajalle, että korkotaso ei nouse, jos laina sulkeutuu määräajassa, vaikka markkinakorot nousisivatkin.
Nopeuslukot kestävät tyypillisesti 30-60 vuorokautta.
Jotkut lainanantajat veloittavat maksun koron lukitsemisesta, kun taas toiset leipovat lukon hinnan tarjoamaansa korkoon, joten saatat nähdä tämän maksun päätöstiedotteessasi.
Kiinteistönvälittäjäkomissio
jos luetteloit asuntosi kiinteistönvälittäjän kanssa, olet heille velkaa välityspalkkion heidän palveluksistaan kodin markkinoinnissa ja myynnin helpottamisessa.
tämä on usein suurin myyjälle aiheutuva päätöskustannus, yleensä 5-6% myyntihinnasta.
Kirjauspalkkio
hallitus perii maksun kiinteistön omistajanvaihdoksen kirjaamisesta aiheutuvien hallintokulujen kattamiseksi.
kustannukset vaihtelevat piirikunnittain, mutta äänityspalkkio maksaa yleensä noin 125 dollaria.
ostaja maksaa tämän maksun suurimman osan ajasta.
Katsastusmaksu
joissakin osavaltioissa edellytetään, että kiinteistön rajat tarkistetaan tuoreeltaan ennen kuin sen voi ostaa.
jos sinun täytyy teettää tutkimus, suunnittele sen maksavan noin 300-950 dollaria—mahdollisesti enemmän, jos maa on suuri tai oudon muotoinen.
omistusoikeuden Hakupalkkiot
omistusyhtiön (tai kiinteistöasianajajan joissakin osavaltioissa) on tehtävä tutkimusta sen selvittämiseksi, onko ostettavalla kiinteistöllä ”puhdas” omistusoikeus.
tämä tarkoittaa, että se on vapaa konkursseista, panttioikeuksista, maksamattomista veroista tai muista omaisuuteen kohdistuvista vaatimuksista.
tämä maksu maksaa 200-400 dollaria.
varainsiirtovero
jotkut osavaltiot ja/tai kunnat perivät varainsiirtoveroa, kun kiinteistöt vaihtavat omistajaa.
(Texas ei peri varainsiirtoveroa.)
tämän voi nähdä myös asiakirjaverona, asuntolainarekisteriverona tai leimaverona.
vakuutusmaksu
lainanantaja veloittaa tämän maksun, joka kattaa luoton, tulojen, varojen ja työpaikan tarkistamisesta aiheutuvat kulut sekä riskianalyysin, kun päätetään lainan myöntämisestä.
tämä on joskus niputettu mukaan lainan alkuunpanomaksulla, tai se voidaan eritellä erillisenä rivieränä.
krediittejä Sulkemiskuluihin
usein myyjä tarjoaa ostajalle luottoa sulkemishetkellä, jotta myyjä voi rahallisesti korvata ostajalle korjaukset, joita myyjä ei halua tai kykene hoitamaan itse.
tämä helpottaa kauppaa ostajalle, koska heidän on keksittävä vähemmän rahaa sulkemiseen, ja tämä auttaa myyjää, koska heidän ei tarvitse huolehtia korjausten tekemisestä ajoissa sulkemista varten.
hyvityksillä voidaan kattaa useimmat sulkemiskulut, mutta ei muutto-tai käsirahan kaltaisia asioita.
Myyjähyvitykset eivät saa ylittää kaikkien sulkemiskulujen kokonaismäärää.
sulkemiskustannukset Texasissa vs. kansallisesti
sanotaan, että Texasissa kaikki on suurempaa, mutta onneksi se ei pidä paikkaansa sulkemiskustannuksissa.
Texasissa ei ole varainsiirtoveroja, joten keskimääräiset sulkemiskulut olivat 3 753,65 Dollaria vuonna 2020.
vertailun vuoksi kansallinen keskiarvo oli 6 087 dollaria veroineen ja 3 270 dollaria ilman.
koska keskimääräinen lainamäärä Texasissa oli 213 334 Dollaria vuonna 2020, sulkemiskulut ovat noin 1,75% lainasummasta.
sulkemiskulusi voivat olla korkeammat tai pienemmät riippuen ostamastasi kiinteistöstä, mutta tämä on hyvä pikaopas siitä, kuinka paljon sulkemiskuluihin kannattaa budjetoida.
miten vähentää ostajan sulkemiskustannuksia Texasissa
saatat tuntea tarraiskun, kun lasket yhteen sulkemiskustannukset, jotka todennäköisesti maksat, mutta tässä on hieman liikkumavaraa.
tässä muutamia tapoja, joilla ostajat voivat pitää sulkemiskulunsa minimissä.
- neuvotella lainanantajan palkkioista. Jotkut palkkiot (kuten county tallennus palkkiot tai valtion säänneltyjen otsikko vakuutusmaksut) on asetettu kiveen, mutta juuri mitään lainanantajan maksut on jopa neuvoteltavaksi. Mitä suurempi summa lainaa, sitä enemmän vipuvartta on neuvotella näistä palkkioista. Istu alas lainanantajan mennä yli palkkiot loppulausunnossa, ja pyytää alennusta. Pahinta, mitä he voivat sanoa, on ei.
- shoppaile ympäriinsä palveluita. Vain koska lainanantaja antaa sinulle listan kolme otsikko yritykset ei tarkoita sinun täytyy valita yksi niistä. Itse asiassa, loppulausunnossa on osio nimetä, mitä asioita voit tehdä ostoksia. Soita muutamiin paikkoihin ja vertaile maksuja tarkastuksista, nimihauista, kyselyistä jne. Tällä tavalla voisi säästää melkoisesti rahaa.
- siirrä sulkemiskulut lainaan. Jos lainanantaja roll sulkeminen kustannukset lainan, joka vähentää määrää käteistä sinun täytyy osa sulkemispäivänä. Tämä ei vähennä kustannuksia sinänsä-teknisesti, se lisää sulkemiskustannuksia, koska voit maksaa korkoa niistä yhdessä muun lainan. Mutta jos olet puristamalla Oman säästötilin kuiva keksiä käsiraha, tämä voi olla kannattava vaihtoehto.
- Kysy myyjähyvityksiä. Tietäen mitä etsiä ostaessaan talon auttaa tunnistamaan ongelmia talon kanssa, jotka tarvitsevat korjausta, mutta eivät ole dealbreakers, pyydä myyjältä luottoa sijasta korjauksia. Myyjällä on kädet täynnä töitä talosta pois muuttamisen kanssa, eikä hän halua vaivautua haljenneen vessan vaihtamiseen tai toimimattoman valokatkaisijan uudelleenjohdattamiseen. Ostajat voivat käyttää tätä vakuuttaakseen myyjät auttamaan kattamaan osan sulkemiskustannuksista sen sijaan, että he haarukoisivat korjaustöitä tänä kiireisenä aikana.
lopullisia ajatuksia sulkemiskustannuksista ostajille & myyjille Texasissa
kukaan ei innostu maksamaan sulkemiskuluja, mutta toivottavasti jokaisen tarkoituksen ymmärtäminen tekee niiden maksamisesta vähemmän kiusallista.
vaikka joistakin sulkemiskuluista ei neuvotella, monet lainanantajien palkkiot ovat.
voit mahdollisesti säästää satoja dollareita vain pyytämällä alennusta, vertaamalla myyjiä tai tutkimalla, onko jokainen maksu tarpeen.
jos haluat neuvotella myyjähyvityksistä vähentääksesi sulkemiskulujasi, sen tekeminen luotettavan, pätevän kiinteistönvälittäjän kautta on paljon helpompaa ja vähemmän hankalaa kuin itse.
kokenut agentti kotiinkauppajoukkueessasi voi auttaa sinua tunnistamaan, mitkä sulkemiskustannukset ovat välttämättömiä ja järkeviä, jotta voit maksaa, ja mitkä niistä voit ohittaa.
jos etsit luotettavaa kiinteistönvälittäjää opastamaan sinua osto-tai myyntiprosessissa, älä etsi kauempaa kuin Fort Worthin vanhin kiinteistönvälittäjä: Helen Painter Group Realtors.
Helen Painterin agentit ovat edustaneet ostajia ja myyjiä Fort Worthissa vuodesta 1958.
olitpa ostamassa tai myymässä kiinteistöä, soita meille tänään ilmaiseen konsultaatioon.