siirtohakujen ja sopimusten vaihdon välinen aika on tyypillisesti 1-3 viikkoa.

vaikka tämä voi tuntua aika pitkältä ajalta, niin olet varmasti tyytyväinen, että olet loppusuoralla!

useimmissa tapauksissa asiat etenevät yleensä ilman kiinnityksiä, mutta on useita tekijöitä, jotka voivat hidastaa asioita. Näitä voivat olla:

• sopimusta edeltävien tutkimusten laajuus ja monimutkaisuus;
• Conveyancing search results;
• Drawing down mortgage finance;
• Delays with signing the property over;
• How good your conveyancer is.

käydä nämä asiat yksitellen läpi …

Esisopimuskyselyt

esisopimuskyselyt nostaa ostajan conveyancer. Ne liittyvät yleensä kiinteistöön ja/tai sen perustana olevaan maa-alueeseen liittyviin omistusoikeuksiin, oikeuksiin ja velvollisuuksiin.

monet tiedustelut perustuvat Lakimieslomakkeisiin, jotka myyjä on täyttänyt luovutusprosessin alussa.

yleisiä esille otettuja asioita voivat olla:

• rajatarkastukset ja mahdolliset aiemmat kiistat;
• Yhteiskäyttötoimitukset (kaasu, sähkö ja vesi/viemäröinti);
• onko kiinteistön käytölle rajoituksia. Rajoituksia voi olla esimerkiksi silloin, jos taloa aiotaan käyttää Loma -, lyhytaikais-tai monikäyttötarkoituksiin;
• Maarajoitukset / incumbrances;
• jaettu kulkuoikeus / kulkuoikeus;
• kiinteistön muuttamista (kaavoituksen tai muun lainsäädännön avulla) koskevat rajoitukset. Esimerkiksi, jos kiinteistö on luettelossa tai suojelualueella, tiettyjä muutoksia ei sallita;
• Historialliset rakennus – /kehitystyöt ja niihin liittyvät suunnitteluluvat;
• rakennusmääräykset ja-sertifikaatit (Sähkö -, Kaasu -, lasi -, hälytys -, puutavaran käsittely);
• kaikki Energiatehokkuustodistuksessa (EPC) mainittu;
• kaikki kiinteistön omistamiseen liittyvät kustannukset (yleensä vuokralla) kiinteistöt);
• jos kiinteistö on vuokrattu, tarkempia tietoja erityisehdoista voidaan pyytää;
• jos liiketoimi on monimutkainen tai siihen liittyy ”epätyypillisiä” elementtejä (kuten testamenttimyynti).

kuljettimen on myös nostettava lisäkyselyjä kuljetushakujen tulosten kääntöpuolelle (KS.alla).

Hyvät ostajakuljettajat ovat erityisen huolellisia tiedusteluissa, jotta vältyttäisiin ”tossuttelulta”.

kiinteistönvälitysmyyntiä hoitaessamme pyydämme aina välittäjiä aloittamaan tiedustelut, kun Lakimieslomakkeet on palautettu.

tämä tarkoittaa sitä, että kaikki hakutuloksista johtuvat jäljellä olevat tiedustelut voidaan käsitellä nopeasti ennen kuin siirrytään sopimusten vaihtoon.

ostajan conveyancer raportoi ja käsittelee mahdolliset huolet. Kun käytät asuntolainarahoitusta, lainanantaja haluaa myös vahvistuksen siitä, että ei ole mitään, joka vaikuttaa kielteisesti sen turvallisuuteen kiinteistössä.

huomaa, että ostajan kuljettimen ei pitäisi herättää kysymyksiä kiinteistön fyysisestä kunnosta tai mistään, mikä normaalisti näkyisi kyselyssä.

jos olet ostamassa, sinun tulee olla tietoinen termistä caveat emptor (’ostajan varottava’). Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että ostaja on vastuussa kiinteistön tarkistamisesta ennen sitoumusta.

Hakutulosseikat

Luovutushaut suoritetaan prosessin alussa, ja niiden suorittaminen voi kestää 3-8 viikkoa.

paljon riippuu Kuntahausta (joka kestää pisimpään riippumatta siitä, missä päin maata olet).

kun nämä ovat ohi, tarvitaan aikaa ostajan kuljettajalle jokaisen haun yksityiskohtien tutkimiseen ja yksityiskohtaisen raportin toimittamiseen.

tämä nostaa esiin mahdolliset asiat, joista ostajan pitäisi olla huolissaan. Esimerkiksi siksi, että:

• mahdolliset tulvariskit kiinteistön läheisyydessä (ja käyttöön otetut lieventävät toimenpiteet);
• todisteet vajoamisesta, maanvyörymistä, kaivoksista, historiallisista kaatopaikoista ja muusta vaarallisesta käytöstä;
• paikalliset pakolliset ostomääräykset tai täytäntöönpanoilmoitukset;
• äskettäin hyväksytyt tai vireillä olevat suunnitteluhakemukset;
• kaikki kunnanvaltuuston toteuttamat infrastruktuurityöt, jotka voivat vaikuttaa kiinteistöön;
• viemäröinti-ja/tai vesihuoltoasiat;
• aiemmat tai käynnissä olevat rajakiistat.

jos tällaisia ongelmia ilmenee, välittäjän on keskusteltava ostajan kanssa, mikä luonnollisesti siirtää vaihtopäivää eteenpäin.

kaupan toteutumisen vaikutukset on selvitettävä perusteellisesti, jotta ostajalla on selkeä käsitys mahdollisista riskeistä.

ostaja voi tässä vaiheessa laillisesti vetää kaupan pois tai neuvotella hinnan uusiksi.

jos jälkimmäistä ehdotetaan, myyjä voi myös peruuttaa. Jos näin tapahtuu, myyjän on tarkistettava kuljetusmaksut varmistaakseen, ettei keskeytysmaksuja ole.

kokemuksemme mukaan kiinteistönvälittäjän olisi kuitenkin pitänyt olla tietoinen tällaisesta tilanteesta alusta alkaen. Tämän seurauksena suurin osa ostajista etenee hyvin tietoisina mahdollisista riskeistä (jotka on yleensä otettu huomioon hintaan).

Asuntolainarahoituksen nosto

kyselyn lisäksi asuntolainanantajan on nähtävä myös hakuraportti.

he vahvistavat myös ostajan kuljettajalle, ettei tiedusteluissa ole mitään huolestuttavaa.

kannattaa huomioida, että lainanantajat suhtautuvat edullisuusarvioihin tiukemmin kuin koskaan ja analysoivat talouttasi tarkalla kammalla.

tästä syystä, jotta vaihto ei viivästyisi, ostajan tulee aina varmistaa, että sovelluksessa annetut tiedot ovat täysin paikkansapitäviä.

ostajan conveyancer varmistaa myös, ettei asuntolainatarjous ole vanhentunut. Jos se sitten on, niin valitettavasti tarvitaan muutama lisäpäivä, että uusi julkaistaan uudelleen.

asuntolainatarjous sisältää laina-ajan, korot, kuukausimaksun ja muut siihen liittyvät ehdot.

ostajan conveyancer neuvoo kiinteistölainan ottamisen seurauksista ja ottaa tarvittaessa yhteyttä lainanantajan lakiosastoon.

ostaja voi haluta tarkistaa Energiatehokkuustodistuksen (EPC) sekä kaupan yhteydessä sovitut varusteet.

niin kauan kuin ostajan conveyancer on ennakoiva, ei pitäisi olla kohtuuttomia viivästyksiä.

tämän jälkeen ostajalle lähetetään Kiinnitysasiakirja (yleensä yhdessä sopimusasiakirjojen kanssa) allekirjoitettavaksi. Ostaja välittää talletusvarat conveyancerin asiakastilille.

myyjälle lähetetään myös TR1-sopimus allekirjoitettavaksi ja todistettavaksi.

huomaa, että jos myyt kiinteistöä asuntolainalla, välittäjäsi on maksettava kyseinen laina. Tämä voi viivästyttää prosessia entisestään.

kiinteistön allekirjoittamisen viivästyminen

kun kaikki paperityöt, tarkastukset ja sopimukset on tehty, on sekä ostajan että myyjän vastuulla varmistaa, että he allekirjoittavat ja palauttavat kaiken ajallaan.

joitakin asioita, joihin olemme törmänneet ennen sopimusten vaihtoa, ovat:

• sopimusten ja siirtokirjan (TR1) allekirjoittamisen ja palauttamisen viivästyminen. Nämä asiakirjat tarvitsevat ”märät” allekirjoitukset (eli kynällä), ja ne on todistettava itsenäisesti. Jos yhdeltä (tai useammalta) osapuolelta kuluu liian pitkä aika tämän järjestämiseen, vaihto voi viivästyä tarpeettomasti;
• ”etanapostin” kautta palautettavat asiakirjat. Suosittelemme aina lähettämistä käyttämällä Royal Mail 1st class Recorded tai, mikä vielä parempaa, Special delivery;
• jos ostaja käyttää lahjakasta talletusta (yleensä perheenjäseniltä), kiinnitysyhtiö pyytää vahvistuksen ja allekirjoituksen siitä, että rahaa ei tarvitse maksaa takaisin. Ne jäljittävät myös rahanpesun torjuntaan tarkoitettujen varojen lähteen, mikä viivästyttää prosessia entisestään. Viivästykset voivat tässä aikaistaa vaihtopäivää;
• ostaja viivyttää rakennuksen vakuutusten järjestämistä (jonka kiinnitysyhtiö vaatii ennen vaihtoa). Vaikka sen ei pitäisi hidastaa asioita, ostaja voi myös haluta järjestää henkivakuutuksen;
• ostaja on hidas siirtämään talletuksen tai rahansiirron kauppaan. On täysin mahdollista siirtää varoja yli £10,000 muutamassa minuutissa näinä päivinä käyttäen CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Kuitenkin, koska on maksu, jotkut ostajat haluavat tehdä useita maksuja conveyancerin asiakkaan pankkitilille, joka väistämättä hidastaa asioita;
• ostajan conveyancer viivästyttää omistusoikeuden todistuksen myöntämistä kiinnelainanantajalle (ennakkoedellytys varojen vapautumiselle). Tämä sisältää muun muassa tietoja kiinteistön aiemmasta omistuksesta;
• jos ketjussa on useita osapuolia, niin yksi viive hidastaa kaiken aikaa;
• jos jompikumpi osapuoli on poissa tai vaihtopäivä lähestyy yleistä vapaapäivää, tilanne voi hidastua;
• ostaja viivyttää sopimusten allekirjoittamista tahallaan yrittäessään mahdollisesti tuijottaa myyntiä, yrittää varmistaa paremman asuntolainasopimuksen tai voi yksinkertaisesti jänistää. Tässä ehdotamme, että otamme yhteyttä kiinteistönvälittäjään tai pyydämme selvitystä ostajan kuljettajalta;
• joko kuljettajaa viivästyttää tai siirtää kiinnitys / talletusvaroja.

kuinka hyvä Conveyancer on

hakujen ja vaihdon välillä, kaikkiin edellä mainittuihin tekijöihin vaikuttaa myyntiäsi hallinnoivan conveyancerin tehokkuus.

jos yrityksellä on aliresursoidut resurssit tai se on ottanut suuren asiamäärän, hakujen ja vaihdon välinen aika voi viivästyä.

tällaisissa tapauksissa, jos sähköpostiisi ei saada vastausta, hakeudu conveyancerin valitusmenettelyyn. Siellä on yleensä vanhempi henkilöstön jäsen, jonka kanssa voit kommunikoida, joka yleensä voi saada asiat takaisin raiteilleen.

Nettikuljettajilla on usein käytössä seurantajärjestelmä, josta näkee tarkasti, missä mennään.

pahimmassa tapauksessa voit tehdä kantelun oikeusasiamiehelle. Useimmissa tapauksissa, se ei oikeastaan tarvitse tulla, että.