poistot ovat yksi suurimmista hyödyistä vuokrakiinteistöjen omistamisessa, sekä mahdollisuus toistuviin tuloihin ja kiinteistön arvon vahvistumiseen pitkällä aikavälillä.

mutta vaikka tulot ja oma pääoma voivat lisätä verorasitusta, poistot auttavat vähentämään tai jopa poistamaan veroja vuokrakiinteistön tuottamasta tulosta.

itse asiassa sijoittajan on mahdollista omistaa vuokra-asunto, joka on kassavirtapositiivinen maksamatta mitään veroja.

Key Takeaways

• poistot ovat ei-käteiskuluja, joita kiinteistönomistajat ottavat vähentääkseen verotettavan nettotulon määrää.
• asuinkiinteistöstä tehdään poistot 27,5 vuoden ajalta.
• kiinteistösijoittajat voivat alentaa rakennuksen arvoa ja tiettyjä parannuksia, mutta eivät maan arvoa.
• kun vuokrakiinteistö myydään, mahdolliset poistokulut otetaan takaisin ja niitä verotetaan sijoittajan tavanomaisen verokannan mukaan, enintään 25 prosenttia.
• sijoittajat tekevät usein 1031: n verovähennyksen siirtääkseen poistojen pääomapohjan ja myyntivoittojen verojen maksamista.

miten poistot

liike-tai sijoitustarkoituksiin omistetut asuinkiinteistöt voidaan poistaa 27,5 vuoden aikana, IRS: n julkaisu 527, Residential Rental Property kertoo.

poistot perustuvat omaisuuserän käsitteeseen, jolla on ” taloudellinen vaikutusaika.”Poistokulut on tarkoitettu korvaamaan vuokrakiinteistön omistajalle rakennuksen normaali kuluminen tietyn ajan kuluessa. Maan arvo on vapautettu poistoista, koska maa ei koskaan kulu tai kulu loppuun.

poistojen laskemiseksi rakennuksen arvo jaetaan 27,5 vuodella. Tästä aiheutuva poistokulu vähennetään kiinteistön tuottamasta nettotulosta ennen veroja. Tulot jäljellä vähennyksen jälkeen poistot kulu siirretään omistajalle, ja verot maksetaan perustuu omistajan liittovaltion tuloveroluokka.

Toki suurin osa vuokrakiinteistöstä ei kulu kokonaan ja muuttuu käyttökelvottomaksi alle 30 vuodessa. On paljon taloja, jotka on rakennettu 50, 75 tai jopa 100 vuotta sitten, jotka ovat edelleen vuokrakäytössä tänään. Vuosien varrella niitä on ylläpidetty hyvien vuokralaisten houkuttelemiseksi ja tulojen tuottamiseksi omistajalle.

Vuokrakiinteistön poistot jatkuvat kiinteistön hallussapitoaikana ja palautuvat uudelle omistajalle vielä 27,5 vuodeksi, kun kiinteistö myydään. Jos kiinteistö on omistajan hallussa yli 27,5 vuotta, poistokulut loppuvat rakennuksen käyttöiän umpeuduttua ainakin vuokrakiinteistön poistoja varten.

Vuokrakiinteistön poistomenetelmät

kiinteistön on oltava poistokelpoinen ennen kuin sijoittaja voi vaatia vuokrakiinteistön poistokulua. On olemassa useita kriteereitä kiinteistösijoittajan on täytettävä, jotta poistot vuokra omaisuutta:

• sijoittajan on oltava vuokrakiinteistön omistaja eikä vuokralainen.
• kiinteistöä on käytettävä liike-tai sijoitustarkoituksiin, kuten asunnon vuokraamiseen vuokralaiselle.
• kiinteistön taloudellinen vaikutusaika on pystyttävä määrittämään, minkä vuoksi maan arvoa ei poisteta.
• jos kiinteistöä ei ole hallussa vähintään vuoden ajan, sijoittaja ei ole oikeutettu lunastamaan poistokuluja.

asuntojen vuokrakiinteistöjen poistoon on kolme eri tapaa. Kaikki kolme vuokrakiinteistön poistotapaa viittaavat siihen, kun kiinteistö on ”otettu käyttöön” eli kun kiinteistö on valmis ja vuokrattavissa.

1. ennen vuotta 1981 käyttöön otetusta Vuokrakiinteistöstä voidaan tehdä poistot straight line-tai reducing balance-menetelmällä.
2. Kiinteistöt, jotka on otettu käyttöön vuoden 1980 jälkeen mutta ennen vuotta 1987, käyttävät poistoissa ACR-järjestelmää (Acrs).
3. vuoden 1986 jälkeen käyttöön otetuissa Vuokrakiinteistöissä käytetään yleensä muunneltua nopeutettua kustannusten palautusjärjestelmää (MACRS). MACRS: n mukaan vuokrakiinteistöjen omistajat saavat kuitenkin käyttää vaihtoehtoista poistojärjestelmää (ADS) useimmissa kiinteistöissä, mikä on toinen nimi straight line-poistomenetelmälle.

vuokrakiinteistöjen poistojen tarkka laskeminen voi luonnollisesti olla hankalaa. Siksi monet kiinteistösijoittajat maksavat vero ammattilainen tai rekisteröityä ilmaisen tilin Stessa tarkasti seurata poistot kustannukset vuokra omaisuutta.

sen lisäksi, että Stessan Uusi vuokrakiinteistöjen tase seuraa automaattisesti vuokrakiinteistöjen poistoja, se päivittää samanaikaisesti jokaisen kiinteistön markkina-arvoon (vs. poistot), jotta kiinteistösijoittajat saisivat tarkemman käsityksen kiinteistön omasta pääomasta.

miten Vuokrakiinteistön poistot lasketaan

nyt tarkastellaan yksinkertaistettua esimerkkiä siitä, miten vuokrakiinteistön poistot lasketaan straight line-poistomenetelmällä.

kiinteistösijoittaja osti Texasin Austinissa sijaitsevan omakotitalon, joka otettiin käyttöön vuokrakiinteistönä 1. tammikuuta 2017. Zillowin mukaan kodin arvo oli 391 000 dollaria. Neljän vuoden hallussapidon aikana talon arvo nousi 521 000 dollariin. Sijoittaja päättää myydä ja kauppa sulkeutuu 31. joulukuuta 2020, juuri sopivasti uudelle vuodelle.

1. määritetään Vuokrakiinteistön kustannusperuste

ennen kuin sijoittaja voi laskea vuokrakiinteistön poistot, on määritettävä asunnon kustannusperuste. Kustannusperuste on kodin arvo miinus sen maan arvo, jolla koti istuu, plus mahdolliset sulkemiskustannukset, jotka on poistettava, mukaan lukien:

• Kiinteistökatsastus
• omistusvakuutus
• Kirjauspalkkiot
• abstraktit palkkiot
• oikeuskulut
• varainsiirtoverot

on muita poistoja vaativia kuluja, joita ei yleensä nähdä useimmissa asuinkiinteistöissä liiketoimet, kuten myyjän kiinteistöverot, jotka ostaja otti vastuulleen, myyjän kiinteistöpalkkio, joka oli velkaa asiamiehelle, tai yleishyödyllisten palvelujen asennuskustannukset.

oletamme, että kiinteistösijoittajalle aiheutui kiinteistön ostohetkellä 3 000 dollarin sulkemiskulut, jotka on lisättävä kustannusperusteeseen ja poistettava. Lisäksi piirikunnan arvioijan ja arviointiraportin mukaan tontin arvo oli 25 000 dollaria, kun koti ostettiin takaisin tammikuussa 2017.

näiden tietojen perusteella sijoittaja voi laskea asunnon kustannusperusteen:

• ostohinta = 391 000 $
• erän arvo pienempi = <$25,000>
• Plus poistoihin oikeuttavat sulkemiskulut = 3,000 $
• kustannusperuste = $369,000

1. laske Vuokrakiinteistön Poistokulut

vuotuisten vuokrakiinteistön poistokulujen laskemiseksi kiinteistön kustannusperuste jaetaan 27,5 vuodella:

• $369,000 kiinteistön kustannusperuste / 27,5 vuotta = 13 418 dollaria.18 vuotuiset poistot

joten sijoittaja pystyi neljän vuoden hallussapitojakson aikana vaatimaan 53 672,72 dollarin poistokulua verotettavan nettotulon määrän pienentämiseksi.

hypoteettisesti, jos vuokra-asunnosta kertyisi neljän vuoden aikana yhteensä 60 000 dollarin nettotulo ennen veroja, sijoittaja maksaisi veroja vain 6 372,28 dollarin verran vuokrakiinteistön poistokulujen ansiosta:

• $60,000 tulot ennen veroja – $53,672. 72 poistot kulu = $6,372.28 verotettava tulo

Miten lasketaan poistot kuukausittain

kiinteistösijoittaja voi vaatia vuosittain poistokulua, joka on 3,636% sijoituskiinteistöjen arvosta. Reaalimaailmassa vuokrakiinteistöä ei kuitenkaan yleensä osteta ja myydä vuoden ensimmäisenä päivänä ja vuoden viimeisenä päivänä.

poistojen laskemisen helpottamiseksi verovirasto toimittaa kiinteistösijoittajille taulukon, jonka avulla voidaan määrittää vaadittava poistoprosentti vuokrakiinteistön käyttöönottokuukauden perusteella:

Palvelukseen Otettu Kuukausi	Kustannusperusteinen Poistoprosentti
Tammikuu	3.49%
Helmikuuta	3.18%
Maaliskuu	2.88%
Huhtikuu	2.58%
Toukokuu	2.27%
Kesäkuu	1.97%
Heinäkuu	1.67%
Elokuuta	1.36%
Syyskuu	1.06%
Lokakuuta	0.76%
Marraskuu	0.46%
Joulukuu	0.15%

esimerkiksi jos vuokrakiinteistö, jonka kustannusperuste on 100 000 dollaria, otettiin käyttöön ensimmäisen kerran kesäkuussa, vuoden poistot olisivat $1,970:

• $100,000 kustannusperuste x 1.970% = $1,970

jokaisena seuraavana vuonna poistokulut olisivat $3,636.36:

• $100,000 x 3,636% = 3,636 dollaria.36

vuokrakiinteistöt, joiden poistot ovat nopeampia

rakennuksen poistojen lisäksi kiinteistösijoittajat voivat tehdä poistoja myös vuokrakiinteistössä käyttöön otetuista kohteista nopeammin kuin 27,5 vuotta:

5 vuoden poistot: Kodinkoneet, matot, huonekalut

7 vuoden poistot: toimistokalusteet ja-laitteet

15 vuoden poistot: tiet ja aidat

esimerkiksi let oletetaan, että sijoittaja käyttää 8 000 dollaria uusiin mattoihin ja rakentaa puisen takapihan aidan uudelleen 15 000 dollarin hintaan. Ylimääräiset poistot kustannukset olisivat:

• Kokolattiamatto: 8 000 dollaria / 5 vuotta = 1 600 dollaria matonpoistoa vuodessa.
• aita: 15 000 dollaria / 15 vuotta = 1 000 dollaria.

miten saada takaisin Vuokrakiinteistön poistot

Poistokulut on verohyöty vuokrakiinteistön omistamisesta. Kun kiinteistö kuitenkin myydään, verottaja ”perii takaisin” otetut poistokulut ja verottaa ne säännöllisinä tuloina.

esimerkkinä käytetään kiinteistösijoittajaamme Austinissa.

sijoittaja vaati neljän vuoden hallussapitojakson aikana yhteensä 53 672,72 dollarin poistokuluja verotettavan tulon määrän pienentämiseksi. Kun omaisuus myydään, sijoittaja on velvollinen maksamaan veroa $53,672. 72 enintään 25%, vaikka sijoittaja on korkeampi liittovaltion veroluokka.

poistojen pääomapohjan veron enimmäismäärä olisi 13 418,18 dollaria, ja jäljelle jäävää myyntivoittoa verotetaan 0, 15 tai 20 prosenttia sijoittajan veroluokasta riippuen.

sen sijaan, että monet kiinteistösijoittajat maksaisivat veroa poistoista ja myyntivoitoista, he tekevät 1031 veron laskennallisen vaihdon. Sen sijaan, että sijoittajat maksaisivat veroja liittovaltion ja osavaltioiden hallituksille, he käyttävät tätä ylimääräistä rahaa toisen vuokrakiinteistön ostamiseen kasvattaakseen kiinteistösalkkuaan.

lopulliset ajatukset aiheesta

vuokrakiinteistöjen poistot voivat säästää kiinteistösijoittajilta huomattavan määrän rahaa veroissa. Itse asiassa, kun kiinteistö on ensin ostettu, poistot kulu voi kokonaan poistaa kaikki verot, jotka johtuvat tuloista, koska kassavirta on pienempi, koska korjaukset ja kustannukset löytää uusi vuokralainen.

kun vuokrakiinteistö myydään, mahdolliset poistot otetaan takaisin ja verotetaan sijoittajan tavanomaisen tuloveroprosentin mukaan, enintään 25 prosenttia. Viivästyttää verojen maksamista poistojen pääomapohjan ja myyntivoittojen, monet sijoittajat haluavat suorittaa 1031 vaihto ja käyttää säästyneet rahat ostaa enemmän kiinteistöjä sen sijaan, että maksaa valtiolle.