Escrow voi olla hyvin monimutkainen prosessi, jos et ole koskaan ostanut kotiin ennen, mutta on tärkeää tietää, että se on suunniteltu tarjoamaan suojaa sekä ostajille ja myyjille, koska kauppa on käynnissä. Tämän prosessin aikana tietty määrä rahaa asetetaan kolmannen osapuolen käsiin, jotta talon sulkeminen on sujuva siirtyminen kaikille.
suurimmassa osassa Etelä-Kaliforniaa, mukaan lukien Ventura ja Los Angelesin piirikunta, ostaja ja myyjä ovat yhtä lailla vastuussa sulkupalkkioista, joiden jako on vakio 50/50. Tietyissä tilanteissa tarkka jako voi riippua siitä, missä asut ja kyky kiinteistönvälittäjä neuvotella suotuisa käsitellä sinulle, olitpa ostaja tai myyjä. Sulkutilien käyttö varmistaa, että raha ei vaihda omistajaa asianomaisten osapuolten välillä, ennen kuin kaikki transaktiossa on asianmukaisesti ratkaistu.
mikä on Escrow?
vaikka escrow voi olla monimutkainen ja erittäin yksityiskohtainen prosessi, se on itse asiassa melko yksinkertainen prosessi, kun tiedät enemmän prosessista ja miksi se on tarpeen. Sekä ostaja että myyjä ovat mukana omaisuudensäilytyksessä, sillä kummankin osapuolen on maksettava tietty määrä rahaa, tyypillisesti 1-2 prosenttia asunnon hinnasta, kolmannelle osapuolelle keinona päästä kodin myynnin lopulliseen loppuunmyyntiin. Rahaa, että laitat escrow kutsutaan tosissaan rahaa.
kolmas osapuoli, joka saa nämä rahat, voi olla kuka tahansa lakimieheltä tai lopettavan yrityksen henkilö, jonka kanssa työskentelet. Yleensä sulkutakuu voi olla hyödyksi sekä ostajalle että myyjälle sen tarjoaman vakuuden määrän vuoksi kaupan aikana. Sijoittamalla rahaa sulkutilille päätösjakson aikana tehdään sen varmistamiseksi, että kaikki etenee sujuvasti. Esimerkiksi, jos ostaja perääntyy viime hetkellä, myyjä saa ostajan osuuden escrow.
kun rahaa on pakkolunastuksessa, kumpikaan osapuoli ei voi koskea siihen, mikä säästää kalliilta virheeltä. Jos annat myyjälle suoraan rahaa ennen kuin olet tehnyt lopullisen myyntisopimuksen ja myyjä perääntyy kaupasta, menetät kaiken, mitä annoit myyjälle, minkä vuoksi sulkutakuu katsotaan välttämättömäksi reilun kaupan varmistamiseksi. Sulkemisprosessi on suunniteltu tekemään viimeinen silaus asunnon myyntiin, mutta on monia tapoja, joilla kauppa ei ehkä tule yhteen, että sinun täytyy olla valmis, joka on mitä escrow on siellä auttaa sinua.
edetessäsi sulkemisprosessin läpi, kolmas osapuoli tai sulkuvirkailija, joka on pantu vastaamaan sulkuun laittamistasi rahoista, päivitetään asiakirjoilla, joissa kerrotaan yksityiskohtaisesti jokainen vaihe, jonka olet käynyt läpi kodin sulkemisen aikana. Osa näistä vaiheista voi sisältää korjauksia tai kotitarkastuksen. Kun sekä ostaja että myyjä ovat täyttäneet kaikki ehdot ja kauppa on saatu täysin päätökseen, sulkuun laitetut rahat siirtyvät myyjälle ja ostaja saa täyden omistusoikeuden kyseiseen asuntoon.
miten Escrow toimii
kun olet myymässä tai ostamassa asuntoa, on ehdottomasti suositeltavaa, että olet tietoinen kaikesta, mitä sulkuprosessi sisältää. Sulkuprosessi on usein pitkä, joka alkaa, kun myyjä hyväksyy tarjouksen, jonka olet tehnyt heidän kotiinsa. Vaikka saatat luulla, että tämä tarjouksesi hyväksyminen osoittaa, että koti on sinun, kodin ”sulkeminen” vaatii vielä useita toimia, ennen kuin lopulta saat avaimet uuteen taloosi.
kun ostosopimus on virallisesti allekirjoitettu, kiinteistönvälittäjäsi kerää sinulta sekkirahat, jotka sijoitetaan sulkutilille, joka on kolmannen osapuolen hallussa prosessin loppuun saattamiseen asti. Tämä kolmas osapuoli on puolueeton ja se on tarkoitus määritellä sopimuksessa, jonka olet allekirjoittanut kodista.
kolmas osapuoli, jonka olet valinnut sulkutilisi hoitajaksi, kerää aluksi varoja molemmilta osapuolilta, mutta saa edelleen kaikki asiakirjat, jotka välittyvät ostajan ja myyjän välillä talon sulkemisen aikana.näihin asiakirjoihin voi sisältyä esimerkiksi allekirjoitettu kauppakirja sekä asiakirjat, joissa kerrotaan sinulle annettu laina.
kun molempien osapuolten rahat on pantu sulkuun, asuntolainan antanut lainanantaja tekee kyseisestä asunnosta arvion, jonka kustannukset tulevat tyypillisesti suoraan ostajalta. Jos asunnon arviointi osoittaa, että kiinteistön arvo on alhaisempi kuin siitä maksamasi hinta, asuntolainaa tarjonnut pankki ei todennäköisesti suostu tarjoamaan sinulle rahoitusta, ellei myyjä pienennä sovittua hintaa asunnosta tai jos korvaat erotuksen käteisenä. Jos sinulla ei ole rahaa, voit yrittää saada toisen arvion, koska se voi tulla suurempi arvo.
kun pankki on hyväksynyt kiinnityksen, pankki laatii rahoitussopimusta koskevat asiakirjat, joissa on yksityiskohtaiset tiedot kiinnityskuluistasi, lainan määrästä ja lainaan liittyvästä korosta. On mahdollista neuvotella parempia ehtoja tämän rahoitussopimuksen, vaikka sinun pitäisi tehdä se vain avustuksella kiinteistönvälittäjä.
kun sulkemisprosessin rahoitusasiat on käsitelty, on aika teettää asunnolle tarkastus mahdollisten vahinkojen varalta, jotka haluat myyjän hoitavan. Myyjä ja heidän edustajansa todennäköisesti antaa sinulle luettelon joistakin kodin ongelmista, mutta tämä luettelo ei ole tyypillisesti tyhjentävä, minkä vuoksi on suositeltavaa, että saat kotitarkastuksen vain muutamalla sadalla dollarilla. Jos on muita asioita, jotka vaativat korjauksia, sinun pitäisi yrittää saada myyjä joko alentaa hintaa asunnon voit tehdä tarvittavat korjaukset itse tai pyytää heitä hoitamaan nämä korjaukset itse ennen osto menee läpi. Jos myyjä ei hyväksy kumpaakaan näistä vaihtoehdoista, sinulla on mahdollisuus peruuttaa ostosopimus.
kun asunto on tarkastettu, on hankittava asunnonomistajan vakuutus, omistusilmoitus ja omistusvakuutus, joista jokaisen laki vaatii ennen kuin voi ostaa talon. Jos vakuutus suunnitelmia etsit, varmista, että olet ostoksia noin saadakseen parhaan hinnan. Jos kaikki muut vaiheet on suoritettu ilman, että kumpikaan osapuoli peruuttaa pois käsitellä, saat mitä kutsutaan HUD-1 lomake, joka on viimeistelty selvitys yksityiskohtaisesti lainan ja sulkemiskulut sinun täytyy maksaa. Sinun olisi pitänyt saada ”hyvässä uskossa” arvio lainanantajan lainan aikaisemmin sulkemisprosessissa, jota olisi verrattava HUD-1-lomakkeeseen sen varmistamiseksi, että ne ovat hyvin samanlaisia, koska et halua maksaa mitään kustannuksia, joita sinun ei tarvitse.
on nyt aika sulkea sulkusopimus, mikä valitettavasti vaatii sinua allekirjoittamaan suuren määrän paperityötä (vaikka Nicki & Karen Southern California Luxury Real Estate-yrityksemme ammattilaiset voivat auttaa sinua tässä). Kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoittaneet kaiken, sulkutileistä vastaava kolmas osapuoli laatii talon kauppakirjan ja lähettää sen kauppakirjaan sen kunnan alueella, jossa talo sijaitsee. Tämän jälkeen ostaja maksaa sulkemiskulut ja käsirahan sulkupäällikölle, joka saa tällä hetkellä myös lainarahat. Kaikki nämä varat siirretään sitten escrow manager myyjälle ja saat avaimet uuden talon!
Paljonko Ovat Sulkupalkkiot?
talon sulkemiseen liittyvät sulkemismaksut ovat mittavia ja niitä voi olla vaikea selvittää, jos ei ole aiemmin ostanut asuntoa. Vaikka se voi riippua siitä, missä asut Kaliforniassa, escrow maksut ovat tyypillisesti jaettu 50/50 välillä sekä ostajan ja myyjän. Yleensä maksut ovat 1-2 prosenttia asunnon hinnasta, mutta myyjä joutuu tyypillisesti maksamaan joitakin lisämaksuja omistajan tittelistä sekä piirikunnan varainsiirtoverosta, joista jälkimmäinen vastaa 1,10 dollaria jokaista tuhatta kauppahintaa kohden Kalifornian piirikunnassa. Kun yrität selvittää, kuka maksaa mitä, kun se tulee escrow, kannattaa tutustua tähän oppaaseen, joka tarjoaa sinulle tietoa siitä, kuinka paljon ostaja ja myyjä maksavat escrow kussakin piirikunnassa koko Kaliforniassa. Esimerkiksi, jos koti on Los Angelesin piirikunnassa, jako on 50/50 ostajan ja myyjän välillä, kun taas myyjän on maksettava koko sulkumaksu Sacramenton piirikunnassa.
kun on kyse sulkupalkkioista, jotka sinun on maksettava, ne ovat erilaisia jokaiselle sulkupalkkioyhtiölle, vaikka ne tyypillisesti vaihtelevat 1,75 dollarista 2,75 dollariin jokaista tuhatta kauppahintaa kohti. Yhdessä nämä maksut, sinun täytyy myös maksaa perusmaksu noin $200 – $400 riippuen escrow yritys käytät. Kuinka paljon sinun täytyy laittaa sulkutilille, myyjän täytyy laittaa sama summa.
kun kaikki asiakirjat on allekirjoitettu, ostajan sulkutililleen asettama raha menee myyjälle ja irtoaa asunnon hinnasta. Yleensä sulkemismaksu, joka sinun täytyy maksaa, on vain yksi monista sulkemiskustannuksista ja maksuista, jotka sinun täytyy maksaa sulkemisen yhteydessä. Nämä kustannukset sisältävät kaiken asunnonomistajan vakuutuksista ja siirtofakseista kuriirimaksuun ja lähdemaksuun. Maksaminen escrow maksuja tarkoittaa, että olet viime vaiheessa ostaa tai myydä kotiin.
Katso Nicki & Karen Southern California Luxury Real Estate featured homes!
kun olet aloittamassa kodin osto-tai myyntiprosessia, ota yhteyttä Nicki & Kareniin tänään, jos sinulla on kysyttävää sulkuprosessista!