useimmat ihmiset tuntevat yleensä termin ”talonvaltaajien oikeudet”, joka periaatteessa sallii henkilön, jolla on ollut hallussaan maapalsta pitkään, hakea siihen laillista omistusoikeutta. Kun otetaan huomioon, että tämä on mahdollisesti tuottoisa yritys tällaiselle henkilölle, ei ole yllättävää, että siihen liittyvä laki on monimutkainen ja yksityiskohtainen.

”talonvaltaajien oikeuksien” juridinen termi on haitallinen hallussapito, ja vuoden 2002 Land Registration Act-laissa on kaksi erillistä järjestelmää, jotka käsittelevät tällaisia vaateita.

ensimmäinen järjestelmä

jotta voitaisiin tehdä hakemus rekisteröimättömän maan epäsuotuisasta hallussapidosta tai jos maa oli rekisteröity 13 päivänä lokakuuta 2003 ja sen hallussapito oli ollut epäsuotuisaa asianmukaisena vanhentumisaikana kyseiseen päivämäärään mennessä, on osoitettava, että:

1. Talonvaltaajalla on tontin tosiasiallinen hallussapito

kysymys siitä, onko talonvaltaajalla maan fyysinen hallinta, on tosiasia ja jokainen tapaus käsitellään sen omilla ansioilla. Yleisesti ottaen todisteet siitä, että maanvaltaaja on käyttänyt maata miehittäjänä, ovat kuitenkin vakuuttavia. Siinä missä maa oli aiemmin avointa tilaa, aitaaminen on vahva todiste tosiasiallisesta hallussapidosta, mutta ei ole vakuuttava.

tuoreessa jutussa vuonna 2019 oikeus meni vielä pidemmälle, kun se päätti, että teko päällystyslaattojen laskemisesta maahan riitti osoittamaan maa-alueen fyysisen hallussapidon, joka antoi henkilölle kyvyn tulla rekisteröidyksi lailliseksi omistajaksi.

2. Talonvaltaajalla on tarpeellinen aikomus omistaa maa

talonvaltaajan on osoitettava, että hän aikoi sulkea koko maailman maan ulkopuolelle ja omistaa sen omanaan. Useimmiten, jos tosiasiallinen omistus on vahvistettu, myös aikomus omistaa maa on pääteltävä samasta todistusaineistosta, mutta ei aina.

3. Talonvaltaajan omistus on ilman omistajan suostumusta

hallussapidosta ei voi koskaan olla haittaa, jos todellinen paperinomistaja on suostunut valtaukseen esimerkiksi vuokrasopimuksella tai lisenssillä.

kunkin edellä mainitun tekijän on osoitettava olleen olemassa yhtäjaksoisesti vähintään 12 vuoden ajan. Määräaikaa pidennetään tietyissä olosuhteissa, esimerkiksi silloin, kun maa on valtion ministeriön omistuksessa tai on sijoittanut sen kruunulle nimellä bona vacantia.

toinen järjestelmä

vuoden 2002 Land Registration Act-laissa otettiin käyttöön uusi järjestelmä, joka koskee vain rekisteröityjä maa-alueita eikä enää salli maanvaltaajan hankkia maata pelkästään omistusajan perusteella. Rekisteröity maanomistaja pystyy todennäköisemmin estämään epäedullista hallussapitoa koskevan hakemuksen menestymisen tässä järjestelmässä.

kaikkien edellä esitettyjen kolmen vaatimuksen on perustuttava väitteeseen toisen järjestelmän mukaisesta haitallisesta hallussapidosta, ja ne on osoitettava yhtäjaksoisesti vähintään 10 vuoden ajan.

jos nämä edellytykset täyttyvät, hakemus voidaan jättää maarekisteriin. Tällöin prosessi kuitenkin eroaa, sillä maarekisteri ilmoittaa hakemuksesta kyseisen maan rekisteröidylle haltijalle (ja muille asianomaisille). Ilmoituksessa on 65 työpäivää aikaa vastineeseen ja todellinen omistaja voi vastustaa hakemusta tai antaa vastailmoituksen.

hakemusta voidaan vastustaa sillä perusteella, että talonvaltaajalla ei ole oikeutta vedota tapaukseen liittyviin seikkoihin, sillä he esimerkiksi miehittivät todellisen omistajan suostumuksella. Jos kirjaaja katsoo, ettei vastaväite ole aiheeton, hän ilmoittaa asiasta talonvaltaajalle ja antaa osapuolten päästä keskenään sopimukseen. Jos sopimukseen ei päästä, asia siirretään tuomioistuimeen.

jos todellinen omistaja antaa vastailmoituksen, hakemus hylätään automaattisesti, ellei talonvaltaaja ole alkuperäisessä hakemuksessaan ilmoittanut, että se haluaa vedota johonkin vuoden 2002 LRA: n luettelon 6 kohdan 5 mukaisista kolmesta ehdosta (KS.jäljempänä).

vaikka vastailmoitus annettaisiin tiedoksi, hakemus voi silti onnistua, jos jokin kolmesta edellytyksestä täyttyy:

1. Estoppelin oman pääoman vuoksi olisi kohtuutonta, että rekisteröity haltija pyrkisi karkottamaan talonvaltaajan, ja olosuhteet ovat sellaiset, että talonvaltaaja olisi rekisteröitävä omistajaksi. Esimerkkinä tästä voi olla tilanne, jossa talonvaltaaja on rakentanut maalle siinä väärässä uskossa, että he ovat sen omistajia ja omistaja on tietoisesti myöntynyt heidän virheeseensä.

2. Talonvaltaaja on jostain muusta syystä oikeutettu rekisteröitymään haltijaksi. Esimerkiksi silloin, kun talonvaltaajalla on oikeus maahan kuolleen omistajan tahdon tai testamentin nojalla.

3. Talonvaltaaja on pitänyt hallussaan viereistä maata vähintään 10 vuotta siinä virheellisessä mutta järkevässä käsityksessä, että hän on sen omistaja, tämän viereisen maan rajan tarkkaa rajaa ei ole määritetty vuoden 2002 LRA: n 60§: n mukaisesti ja kiinteistö, jota hakemus koskee, rekisteröitiin yli vuosi ennen hakemuksen jättöpäivää. Yleisin esimerkki on se, kun jakomuurit tai aidat pystytettiin väärään paikkaan.

jos talonvaltaajan hakemus hylätään, mutta se pysyy epäsuotuisassa omistuksessa vielä 2 vuotta hylkäyspäivästä, sillä on oikeus hakea sitä uudelleen ja tulla rekisteröidyksi haltijaksi (poikkeustapauksia lukuun ottamatta).

prosessi ja oikeudelliset vaatimukset vaihtelevat täysin kunkin yksittäisen tapauksen olosuhteiden mukaan. Siksi on tärkeää, että pyydät oikeudellista neuvontaa varmistaaksesi, että noudatetaan oikeaa menettelyä, jotta voidaan maksimoida mahdollisuudet haitallisen hallussapitohakemuksen onnistumiseen.

lisätietoja antaa Kiinteistöosastomme Lauren Purdey. Voit myös lähettää kyselysi sähköpostilla osoitteeseen [email protected] tai [email protected], soita numeroon 01276 686222 tai vieraile https://www.herrington-carmichael.com/.

tämä vastaa julkaisuajankohdan lakia ja on kirjoitettu yleisohjeeksi. Se ei sisällä lopullista oikeudellista lausuntoa, jota olisi tarvittaessa pyydettävä tietyn asian osalta.