L’amortissement est l’un des plus grands avantages de la possession d’un bien locatif, ainsi que le potentiel de revenu récurrent et d’appréciation de la valeur du bien à long terme.

Mais alors que les revenus et les capitaux propres peuvent augmenter le fardeau fiscal, les charges d’amortissement contribuent à réduire, voire à éliminer, les impôts dus sur les revenus générés par un bien locatif.

En fait, il est possible pour un investisseur de posséder un bien locatif dont le cash-flow est positif tout en ne payant rien en impôts.

Principaux points à retenir

• L’amortissement est une dépense non monétaire que les propriétaires d’immeubles locatifs prennent pour réduire le montant du revenu net imposable.
• Les biens locatifs résidentiels sont amortis sur une période de 27,5 ans.
• Les investisseurs immobiliers peuvent déprécier la valeur du bâtiment et certaines améliorations, mais pas la valeur du terrain.
• Lorsqu’un bien locatif est vendu, toute dépense d’amortissement prise est récupérée et imposée au taux d’imposition normal de l’investisseur, jusqu’à un maximum de 25 %.
• Les investisseurs effectuent souvent un échange d’impôt différé 1031 pour reporter le paiement de l’impôt sur la récupération de l’amortissement et les gains en capital.

Comment fonctionne l’amortissement

Les biens locatifs résidentiels détenus à des fins commerciales ou d’investissement peuvent être amortis sur 27,5 ans, selon la publication 527 de l’IRS, Propriété locative résidentielle.

L’amortissement est basé sur le concept d’un actif ayant une « durée de vie utile. »La dépense d’amortissement vise à indemniser un propriétaire locatif pour l’usure normale de l’immeuble sur une période de temps. La valeur foncière est exemptée de dépréciation, car la terre ne s’use jamais ou n’est jamais épuisée.

Pour calculer l’amortissement, la valeur du bâtiment est divisée par 27,5 ans. La charge d’amortissement qui en résulte est déduite du revenu net avant impôt généré par le bien. Le revenu restant après déduction de la charge d’amortissement est transféré au propriétaire et les impôts sont payés sur la base de la tranche d’imposition fédérale du propriétaire.

Bien sûr, la plupart des biens locatifs ne s’usent pas complètement et deviennent inutilisables en moins de 30 ans. Il y a beaucoup de maisons qui ont été construites il y a 50, 75 ou même 100 ans qui sont encore utilisées comme propriétés locatives aujourd’hui. Au fil des ans, ils ont été entretenus pour attirer de bons locataires et continuer à générer des revenus pour le propriétaire.

L’amortissement des biens locatifs se poursuit pendant la période de détention du bien et revient à 27,5 ans supplémentaires pour un nouveau propriétaire lors de la vente du bien. Si un propriétaire détient le bien depuis plus de 27,5 ans, les frais d’amortissement s’épuisent parce que la durée de vie utile du bâtiment a expiré, du moins aux fins de l’amortissement des biens locatifs.

Méthodes d’amortissement des biens locatifs

Un bien doit être admissible à l’amortissement avant qu’un investisseur puisse réclamer une charge d’amortissement des biens locatifs. Il existe plusieurs critères auxquels un investisseur immobilier doit répondre pour amortir un bien locatif:

• L’investisseur doit être le propriétaire du bien locatif et non un locataire.
• La propriété doit être utilisée à des fins commerciales ou d’investissement, comme la location de la maison à un locataire.
• La durée de vie utile de la propriété doit pouvoir être déterminée, c’est pourquoi la valeur du terrain n’est pas dépréciée.
• Si un bien n’est pas détenu pendant au moins un an, l’investisseur n’est pas admissible à réclamer les frais d’amortissement.

Il existe trois façons différentes d’amortir les biens locatifs résidentiels. Les trois méthodes d’amortissement des biens locatifs se réfèrent au moment où la propriété est « mise en service », c’est-à-dire au moment où la propriété est prête et disponible à la location.

1. Les biens locatifs mis en service avant 1981 peuvent être amortis selon la méthode de la ligne droite ou du solde dégressif.
2. Les biens mis en service après 1980 mais avant 1987 utilisent le Système de recouvrement accéléré des coûts (SRAC) pour l’amortissement.
3. Les biens locatifs mis en service après 1986 utilisent généralement le Système de recouvrement accéléré des coûts (SRAC) modifié. Cependant, sous MACRS, les propriétaires de biens locatifs sont autorisés à utiliser le Système d’amortissement alternatif (ADS) pour la plupart des biens, qui est un autre nom pour la méthode d’amortissement en ligne droite.

Calculer avec précision l’amortissement d’un bien locatif peut évidemment être compliqué. C’est pourquoi de nombreux investisseurs immobiliers paient un fiscaliste ou créent un compte gratuit auprès de Stessa pour suivre avec précision les frais d’amortissement d’un bien locatif.

En plus de suivre automatiquement l’amortissement des biens locatifs, le nouveau bilan locatif de Stessa met simultanément à jour chaque bien à sa valeur marchande (par rapport à sa valeur dépréciée) pour donner aux investisseurs immobiliers une idée plus précise de l’équité immobilière.

Comment calculer l’amortissement d’un bien locatif

Jetons maintenant un coup d’œil à un exemple simplifié de calcul de l’amortissement d’un bien locatif en utilisant la méthode de l’amortissement en ligne droite.

Une maison unifamiliale à Austin, au Texas, a été achetée par un investisseur immobilier et a été mise en service comme bien locatif le 1er janvier 2017. Selon Zillow, la valeur de la maison était de 391 000 $. Au cours d’une période de détention de quatre ans, la valeur de la maison s’est appréciée à 521 000 $. L’investisseur décide de vendre et la transaction se termine le 31 décembre 2020, juste à temps pour la nouvelle année.

1. Déterminer la base de coût des biens locatifs

Avant que l’investisseur puisse calculer l’amortissement des biens locatifs, la base de coût de la maison doit être déterminée. La base de coût est la valeur de la maison moins la valeur du terrain sur lequel se trouve la maison, plus les frais de clôture qui doivent être amortis, notamment:

• Arpentage immobilier
• Assurance titres
• Frais d’enregistrement
• Frais de résumé
• Frais juridiques
• Droits de mutation

Il y a d’autres coûts à amortir qui ne sont normalement pas vus dans la plupart des biens immobiliers résidentiels les transactions, telles que les taxes foncières dues par le vendeur que l’acheteur a assumées, la commission immobilière du vendeur due à un agent ou le coût d’installation des services publics.

Nous supposerons que l’investisseur immobilier a engagé des frais de clôture de 3 000 $ lors de l’achat de la propriété, qui doivent être ajoutés au coût de base et amortis. De plus, selon le rapport d’évaluation et d’évaluation du comté, la valeur du lot était de 25 000 when lors de l’achat de la maison en janvier 2017.

Sur la base de ces informations, l’investisseur peut calculer la base de coût de la maison:

• Prix d’achat = 391 000 $
• Moins la valeur du lot = <$25,000>
• Plus les frais de clôture admissibles à l’amortissement = 3 000 $
• Base des coûts = $369,000

1. Calculer la charge d’amortissement des biens locatifs

Pour calculer la charge d’amortissement annuelle des biens locatifs, la base de coût du bien est divisée par 27,5 ans:

• $369,000 base du coût de la propriété / 27,5 ans = 13 418 $.18 charges d’amortissement annuelles

Ainsi, au cours de la période de détention de quatre ans, l’investisseur a pu réclamer une charge d’amortissement de 53 672,72 to pour réduire le montant du revenu net imposable.

Hypothétiquement, si la maison locative générait un revenu net avant impôt total de 60 000 $ sur la période de quatre ans, l’investisseur ne paierait des impôts que sur 6 372,28 thanks grâce à la charge d’amortissement de la propriété locative:

• $60,000 bénéfice avant impôt – 53 672,72 expense charge d’amortissement = 6 3726.28 revenu imposable

Comment calculer l’amortissement par mois

Un investisseur immobilier peut réclamer une charge d’amortissement de 3,636% de la valeur de l’immeuble de placement chaque année. Cependant, dans le monde réel, les biens locatifs ne sont normalement pas achetés et vendus le premier jour de l’année et le dernier jour de l’année.

Pour faciliter le calcul de l’amortissement, l’IRS fournit aux investisseurs immobiliers un tableau pour déterminer le pourcentage d’amortissement à réclamer en fonction du mois où le bien locatif a été mis en service:

Mois Mis En Service	Pourcentage d’Amortissement de Base des Coûts
Janvier	3.49%
Février	3.18%
Mars	2.88%
Avril	2.58%
Mai	2.27%
Juin	1.97%
Juillet	1.67%
Août	1.36%
Septembre	1.06%
Octobre	0.76%
Novembre	0.46%
Décembre	0.15%

Par exemple, si un immeuble locatif dont le coût de base est de 100 000 $ était mis en service pour la première fois en juin, l’amortissement pour l’année serait $1,970:

• $100,000 base de coûts x 1.970% = $1,970

Pour chacune des années suivantes, la charge d’amortissement serait $3,636.36:

• $100,000 x 3,636 % = 3 636 $.36

Biens locatifs à amortissement plus rapide

En plus de déprécier le bâtiment, les investisseurs immobiliers peuvent également amortir les éléments mis en service dans un bien locatif plus rapidement que 27,5 ans:

Amortissement de 5 ans: Appareils électroménagers, moquette, mobilier

Amortissement de 7 ans: Mobilier et équipement de bureau

Amortissement de 15 ans: Routes et clôtures

Par exemple, laissez supposons qu’un investisseur dépense 8 000 $ en nouvelle moquette et reconstruit une clôture en bois pour un coût de 15 000 $. La charge d’amortissement supplémentaire serait:

• Tapis : 8 000 $ / 5 ans = amortissement de tapis de 1 600 carpet par année.
• Clôture: 15 000 $ / 15 ans = 1 000 $.

Comment récupérer l’amortissement des biens locatifs

Les frais d’amortissement sont un avantage fiscal de la possession d’un bien locatif. Cependant, lorsque le bien est vendu, la dépense d’amortissement prise est « récupérée » par l’IRS et imposée comme revenu régulier.

Pour illustrer, prenons notre investisseur immobilier à Austin comme exemple.

Au cours de la période de détention de quatre ans, l’investisseur a réclamé une charge d’amortissement totale de 53 672,72 $ pour réduire le montant du revenu imposable. Lorsque la propriété est vendue, l’investisseur est tenu de payer une taxe sur le 53 672,72 up jusqu’à un taux maximal de 25%, même si l’investisseur se trouve dans une tranche d’imposition fédérale plus élevée.

Le montant maximal d’impôt dû à la récupération de l’amortissement serait de 13 418,18 $, tout gain en capital restant étant imposé à 0 %, 15 % ou 20 % selon la tranche d’imposition de l’investisseur.

Au lieu de payer l’impôt sur la récupération d’amortissement et les gains en capital, de nombreux investisseurs immobiliers effectuent un échange d’impôt différé 1031. Plutôt que de payer des impôts aux gouvernements fédéral et des États, les investisseurs utilisent cet argent supplémentaire pour acheter un autre bien locatif afin de développer leur portefeuille immobilier.

Réflexions finales sur ce sujet

L’amortissement des biens locatifs peut faire économiser aux investisseurs immobiliers une somme importante en impôts. En fait, lorsqu’une propriété est achetée pour la première fois, les frais d’amortissement peuvent éliminer complètement tout impôt dû sur le revenu car les flux de trésorerie sont plus faibles en raison des réparations et des coûts de recherche d’un nouveau locataire.

Lorsqu’un bien locatif est vendu, toute dépense d’amortissement est récupérée et imposée au taux normal d’imposition sur le revenu de l’investisseur, jusqu’à un maximum de 25 %. Pour différer le paiement des impôts sur la récupération de l’amortissement et les gains en capital, de nombreux investisseurs choisissent de procéder à un échange 1031 et utilisent l’argent économisé pour acheter plus de biens immobiliers au lieu de payer le gouvernement.