En 2020, les propriétaires restent dans une maison pendant en moyenne huit ans avant de la vendre. C’est le double de la durée moyenne d’occupation observée avant la crise du logement de 2009. Alors que les prix des maisons ont atteint un sommet historique en 2021, les propriétaires voient aujourd’hui une plus grande incitation financière à rester plus longtemps dans les mêmes maisons et à gagner en équité.

Cela dit, il y a un certain nombre de raisons pour lesquelles il peut être judicieux de vendre plus tôt que prévu. Mais vendre votre maison peu de temps après l’achat peut signifier perdre de l’argent, faire face à des impôts sur les gains en capital ou payer des pénalités de remboursement anticipé du prêt hypothécaire. C’est l’une des raisons pour lesquelles la « règle des cinq ans » familière existe. Cette règle dit que vous ne devriez pas envisager de vendre avant d’avoir vécu dans une maison pendant cinq ans — et il y a de bonnes raisons à cela.

La vie change parfois de façon inattendue, vous obligeant à prendre des décisions difficiles. Dans ce guide, nous discuterons de certains des facteurs qui influent sur le délai de vente d’une maison après l’achat. Même vendre une maison après deux ans est parfaitement pratique si vous y allez correctement.

Qu’est-ce que la « règle des cinq ans  » ?

La pensée commune dit que les vendeurs ne rentabiliseront pas leur investissement immobilier initial s’ils ne restent pas cinq ans. Cette ligne de pensée provient des coûts de transaction liés à l’achat d’une maison en premier lieu, de l’argent que de nombreux nouveaux propriétaires investissent dans l’amélioration de leur maison et du temps nécessaire pour que la valeur marchande de la maison augmente.

Mais, comme on dit, les règles sont censées être enfreintes, et la sagesse conventionnelle n’a pas tenu compte de l’un des plus grands boom immobilier de ces dernières années. Il semble que les prix des maisons continueront de croître au moins jusqu’en 2021, de sorte que vous pourrez peut-être vendre votre maison plus tôt sans perdre d’argent.

Bien sûr, il ne s’agit pas toujours de vendre votre maison pour faire des profits. Il y a un certain nombre de raisons pour lesquelles vous pourriez vendre plus tôt que prévu.

Raisons Pour lesquelles les propriétaires vendent plus tôt que prévu

Alors que la plupart des gens qui ne sont pas des palmes professionnelles ne prévoient pas de vendre deux ans après l’achat, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les gens finissent par vendre peu de temps après l’achat.

• Réinstallation d’emploi: Une nouvelle opportunité de carrière est un changement de vie qui a un impact sur l’endroit où vous voudrez vivre.
• Urgence sanitaire: Vous devrez peut-être libérer des fonds propres pour payer vos factures médicales ou vous rapprocher d’un membre de votre famille qui a subi une urgence médicale.
• Changements de famille: Un nouveau bébé, des enfants qui partent à l’université ou un décès dans la famille peuvent vous faire reconsidérer où vous voulez être.
• Changements financiers : Si un membre de votre ménage perd son emploi, que les impôts fonciers augmentent ou que des coûts imprévus surviennent, votre prêt hypothécaire peut devenir trop cher.
• Marché du vendeur: Avec la chaleur de nombreux marchés à travers le pays aujourd’hui, vous avez peut-être gagné des capitaux propres dans votre maison rapidement et souhaitez réaliser des bénéfices tant que vous le pouvez.

Combien de temps pouvez-vous vendre votre maison sans perdre d’argent?

Bien qu’il puisse y avoir de bonnes raisons de vendre votre maison peu de temps après l’achat, cela comporte des risques financiers. Lorsque vous avez acheté la maison, vous avez payé des frais de clôture que vous ne pouvez pas récupérer sans avoir gagné des capitaux propres ou la maison en valeur. Il y a aussi des coûts associés aux frais de vente et de déménagement à considérer.

Avant d’envisager de vendre, pensez à quelque chose appelé le seuil de rentabilité.

Quel est le seuil de rentabilité?

Le seuil de rentabilité est le moment où vous pouvez vous attendre à vendre votre maison et à récupérer tout l’argent que vous avez dépensé pour l’acheter en premier lieu. Dans un marché normal, les prix des logements ont tendance à augmenter, et vous gagnerez également des capitaux propres au fur et à mesure que vous payez votre prêt hypothécaire, compensant ainsi les coûts de propriété ainsi que les coûts de transaction d’achat et de vente.

Bien que le seuil de rentabilité varie d’un marché à l’autre et que les taux hypothécaires fluctuent, il est important de le calculer aussi étroitement que possible si vous devez vendre peu de temps après l’achat.

Calcul du seuil de rentabilité pour votre maison

Vous pouvez vendre à tout moment, mais il est judicieux d’attendre au moins deux ans avant de vendre. En vivant dans votre maison pendant au moins deux ans, vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ (ou 500 000 if si vous êtes marié) des bénéfices de la vente de vos impôts, grâce à la Règle de propriété et d’utilisation de deux ans. Si vous ne pouvez pas attendre aussi longtemps, parlons mathématiques.

Pour éviter de subir une perte, vous devrez rembourser votre mise de fonds, les frais de clôture et les paiements hypothécaires mensuels que vous avez déjà effectués. Vous voudrez également rembourser les taxes foncières et l’assurance hypothécaire que vous couvriez chaque mois. Le calcul de ces chiffres — qui ont tendance à être les mêmes tous les mois — devrait être simple.

À partir de là, vous devez calculer le montant des capitaux propres que vous avez accumulés et / ou le montant du solde de votre prêt hypothécaire que vous avez déjà remboursé. Cette calculatrice est une excellente ressource pour entrer vos numéros. (Il faudra à la plupart des propriétaires au moins deux ans pour atteindre le seuil de rentabilité avec les capitaux propres et les paiements, mais le marché fluctue — c’est pourquoi vous calculez!)

Plus important encore, vous devez déterminer un prix réaliste pour votre maison. Recherchez les prix des maisons comparables dans votre région et demandez à un professionnel de faire une analyse comparative du marché ou une évaluation de la maison. Vous savez pour quoi vous avez acheté votre maison, mais, même si cela ne fait qu’un an, la demande a peut—être changé dans votre région, de sorte que vous pourriez en demander plus – ou devoir vous contenter de moins.

Enfin, calculez les coûts associés à la vente de votre maison. Si le prix de vente ultime de votre maison vous assure de récupérer votre mise de fonds, vos frais de clôture, vos paiements hypothécaires et d’assurance à ce jour, de dégager suffisamment de bénéfices pour justifier votre gain en capitaux propres et de compenser les coûts de vente, vous pouvez vendre votre maison peu de temps après l’achat sans subir de perte. (Et rappelez-vous, si vous vendez votre maison après deux ans, vous obtiendrez également un bon crédit d’impôt.)

Quand cela vous profite-t-il de vendre rapidement?

Dans certains cas, il est possible de réaliser un profit même si vous vendez très peu de temps après l’achat. Certains des cas courants dans lesquels il vous est avantageux de vendre dans les deux ans suivant l’achat sont:

• Vous avez fait des rénovations importantes en peu de temps pour augmenter la valeur de revente de la maison.
• La valeur des maisons dans votre quartier a augmenté de façon inattendue en raison de l’évolution de la région, comme de nouvelles zones commerciales ou une grande entreprise s’installant à proximité.
• Vous avez obtenu une bonne affaire au départ en achetant votre maison comme forclusion ou vente à découvert et pouvez la vendre dans des circonstances normales.

Autres conséquences de la vente précoce d’une maison

Oui, vous pouvez vendre une maison peu de temps après l’avoir achetée tout en réalisant des bénéfices. Mais même si la valeur de votre maison a augmenté, certains propriétaires apprennent encore à la dure qu’il y a des pertes surprenantes que vous pourriez subir.

Avant d’inscrire votre maison, tenez compte de ces autres pertes potentielles.

Impôts sur les gains en capital

Pour réitérer l’importance de la Règle de propriété et d’utilisation de deux ans, les impôts sur les gains en capital que vous payez lors d’une vente immobilière sont de 15% des bénéfices. Ça pourrait être beaucoup d’argent! Tant que vous habitez votre maison depuis au moins deux ans et qu’il s’agit de votre résidence principale, vous serez exonéré de l’impôt sur les gains en capital si vous vendez votre maison après deux ans.

Il existe quelques autres exceptions à l’impôt sur les gains en capital (par exemple, si vous devez déménager en raison d’une catastrophe naturelle), il est donc judicieux de consulter un fiscaliste avant de vendre.

Pénalité de remboursement anticipé de l’hypothèque

Certains prêteurs incluent des clauses dans leurs prêts hypothécaires pour des pénalités de remboursement anticipé si vous vendez votre maison avant un certain laps de temps. C’est rare, mais certains prêteurs émettent ces pénalités parce qu’une vente prématurée signifie qu’ils manqueront les paiements d’intérêts qu’ils auraient autrement reçus pendant des années à venir. Ils vous facturent généralement 2 à 5% du solde restant de votre prêt.

Assurez-vous d’examiner votre contrat de prêt hypothécaire avant de vendre pour vérifier que vous ne serez pas assujetti à ces pénalités.

Perception réduite chez les acheteurs potentiels

Il y a un élément psychologique à vendre une maison peu de temps après l’achat, que cela vous plaise ou non. Même si votre marché local a connu une forte augmentation de la demande, le prix de votre maison peut stagner si les gens supposent que vous vendez parce que quelque chose ne va pas.

C’est l’une des raisons pour lesquelles il est judicieux d’embaucher un agent immobilier plutôt que de vendre par vous-même si vous vendez peu de temps après l’achat. Un agent immobilier peut aider au marketing et atténuer les préoccupations des acheteurs potentiels en répondant à toutes les questions qui se posent et en leur assurant que vous ne vendez pas parce qu’il y a un problème.

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