Les fiducies de revenu immobilier, ou FPI en abrégé, sont des sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers productifs de revenus. Ils bénéficient de considérations fiscales spéciales et ont tendance à avoir un rendement de distribution plus élevé que les sociétés.

Les actifs immobiliers peuvent aller des centres commerciaux aux immeubles d’habitation, en passant par les immeubles de bureaux ou un mélange des différents actifs. En raison de la structure des FPI et du code fiscal, l’imposition des FPI pour les investisseurs au Canada diffère des dividendes et justifie une bonne compréhension par les investisseurs individuels. Voir ci-dessous la ventilation canadienne par sous-industries.

Bien que les FPI soient censées être des entreprises fiscalement efficientes, leurs distributions ne sont pas fiscalement efficientes au même titre que les dividendes des sociétés.

Distributions de FPI

Avant de nous pencher sur l’incidence fiscale de la détention d’un FPI dans un compte non enregistré, vous devez comprendre la différence entre les dividendes et les distributions.

Si vous regardez les informations fournies sur le site Web d’un FPI tel que RioCan, vous pouvez voir qu’elles mentionnent une distribution et non un dividende. Cela signifie simplement que la distribution de la société aux investisseurs n’est pas considérée comme un dividende déterminé du point de vue fiscal.

En fait, les dividendes sont déclarés sur un formulaire T5 tandis que les distributions sont déclarées sur un formulaire T3 (voir ci-dessous). Il est possible de recevoir des dividendes d’une FPI et si c’est le cas, il sera inclus comme l’une des sources de revenu et sera également déclaré sur le T3 avec les informations de majoration nécessaires.

RioCan décrit clairement les ratios des sources de revenus suivantes sur son site. Comme vous pouvez le voir, il peut y avoir jusqu’à 6 sources différentes ci-dessous.

Dans un compte libre d’impôt, comme un CELI, un REER/FERR ou un REEE, détenir un placement de FPI n’est pas une préoccupation puisque vous n’avez pas à payer d’impôt, mais dans un compte non enregistré, cela a une implication et des considérations.

Non seulement parce que vous déclarez la distribution comme revenu sur vos impôts, mais parce qu’il peut également y avoir un retour de capital (ROC) et cela a un impact sur votre comptabilité. Il est à noter que le ROC des FPI est le paiement le plus avantageux sur le plan fiscal, car la distribution est convertie en un gain en capital potentiel qui sera versé plus tard au moment de la disposition.

ROC, cependant, rend votre comptabilité beaucoup plus difficile. Il est préférable de conserver votre compte CELI ou REER.

Lorsque vous choisissez la meilleure FPI canadienne, si vous prévoyez la détenir dans un compte non enregistré, vous devez comparer le revenu net de la FPI que vous avez en tête avec une bonne action à rendement élevé telle que Bell Canada. L’impact fiscal peut rendre les deux investissements identiques au final.

Différence Entre les dividendes & Distribution

Imposition des FPI (au Canada)

Traitement de l’impôt sur le revenu sur les comptes de placement L’impôt sur le revenu sur les FPI est en fait assez simple à comprendre, cependant, le suivi des détails année après année est le défi.

La réduction du prix de base rajusté (PBR) est ce qui crée un défi de suivi. Dans l’exemple de RioCan ci-dessus, vous pouvez voir un ratio de rendement du capital assez important (ROC – un autre nom pour le PBR ajusté) et cela modifie le coût de votre investissement.

Vous devez ajuster le coût de vos avoirs chaque fois que vous recevez le T3. Vous devez donc faire preuve de diligence dans votre suivi, car vous devrez déclarer les gains en capital ultérieurement. Il est même possible que le coût de l’action se termine à 0 $ si vous détenez le FPI assez longtemps.

Il est important de noter qu’aucune des considérations fiscales ci-dessous ne s’applique lorsque vous détenez des placements de FPI dans un compte à l’abri de l’impôt. Vous devrez peut-être aussi considérer que le retrait d’un REER est considéré comme un revenu et que votre taux marginal d’imposition s’appliquera.

Ventilation de l’impôt sur les FPI

Autres revenus : Ce montant représente les revenus que vous tirez du FPI dans le cadre de ses activités d’exploitation. Considérez ces revenus comme les revenus locatifs des exploitations. Ce revenu est imposé à votre taux marginal d’imposition, tout comme les intérêts seraient imposés.

Gains en capital : Les gains en capital déclarés sont imposés à la moitié de votre taux marginal d’imposition. On dit aussi que vous êtes imposé sur 50% des gains en capital à votre taux marginal d’imposition.

Revenu étranger non tiré d’une entreprise: Lorsqu’une FPI détient des biens américains ou étrangers, le revenu étranger est déclaré comme un revenu étranger non tiré d’une entreprise et est imposé à votre taux d’imposition marginal. Il représente généralement les revenus locatifs des avoirs étrangers.

Retour de capital : Ce montant correspond à la société qui vous rembourse votre argent. Il n’y a pas d’impôt immédiat à payer car cela réduit simplement le coût de l’action. Cela nécessite un bon système de suivi des stocks. Le ROC est appelé réduction du prix de base rajusté (ou PBR). Par exemple, si vous avez payé une action de FPI 10 $ et que le FPI a un ROC de 0,50 per par action, votre nouveau coût est de 9 $.50 par action. Comme vous pouvez le voir dans la distribution RioCan ci-dessus, le rapport ROC d’une distribution peut être significatif.

C’est la raison pour laquelle je ne détiens pas de FPI dans un compte non enregistré. Le suivi est beaucoup de travail même si je suis bien préparé pour suivre mon portefeuille d’investissement. Cependant, il peut être plus efficace du point de vue fiscal puisque les gains en capital sont l’un des traitements fiscaux les plus favorables. Vous devez simplement décider de faire l’effort de suivre toutes les transactions de DRIP et ROC lorsqu’elles vous sont fournies.

Portefeuille & Suivi des dividendes

Dividende & Résumé de l’impôt sur les distributions

	Non enregistré	CELI	REER	REEE	Exemples
Dividendes canadiens	Taux d’imposition des dividendes canadiens préférentiels	Pas d’impôts	Pas d’Impôts	Pas d’Impôts	TSE: RY
Les distributions canadiennes (FPI, Fiducies de revenu)	Des impôts normaux sur le revenu et les gains en capital peuvent s’appliquer.	Pas de Taxes	Pas de Taxes	Pas de Taxes	TSE: REI.ONU
Dividendes américains	15% retenus – Un crédit pour impôt étranger peut être demandé. Le taux d’imposition s’applique.	15% Retenu – Pas de Crédit d’impôt Étranger	Pas d’Impôt	15% Retenu – Pas de Crédit d’impôt Étranger	NYSE: JNJ
Distributions américaines (MLP)	39,6 % Retenues – Un Crédit pour impôt étranger peut être demandé. Le taux d’imposition s’applique.	39,6% Retenu – Pas de Crédit pour impôt étranger	39.6% Retenu – Pas de Crédit d’impôt Étranger	39,6% Retenu – Pas de Crédit d’impôt Étranger	NYSE: MMP