Vous avez économisé et économisé, et vous êtes enfin prêt à mettre un acompte sur une maison.

Vous avez du financement en ligne.

Tout va bien jusqu’à ce que vous découvriez une vérité choquante — vous avez besoin d’ENCORE PLUS d’argent pour clôturer le prêt hypothécaire en raison des frais de clôture.

Si vous êtes un acheteur pour la première fois, vous vous demandez probablement à quoi servent les frais de clôture immobilière et si vous devez vraiment les payer. (Malheureusement oui, vous le faites).

Dans cet article, nous expliquerons quels frais de clôture sont traditionnellement payés par l’acheteur et lesquels le vendeur couvre.

Nous allons également décomposer chaque élément de ligne que vous êtes susceptible de voir et expliquer quand il s’applique, ainsi que quelques conseils pour maintenir vos coûts de clôture aussi bas que possible.

Que Sont Les Frais de Clôture?

Les frais de clôture sont un terme général qui comprend tous les frais, dépenses, taxes et autres frais associés à la rédaction et à la clôture d’un prêt hypothécaire.

Certains d’entre eux sont réglementés par le gouvernement, et d’autres sont facturés par le prêteur, l’avocat immobilier ou la société de titres.

Ces frais varient en fonction du type de prêt, de l’emplacement, de l’âge et de la taille de votre maison et d’autres facteurs.

Le paiement des frais de clôture fait partie du processus de clôture de l’immobilier.

Combien Coûtent Les Frais de Clôture?

Il s’agit d’une question fréquemment posée par les vendeurs de maisons.

Les frais de clôture représentent généralement environ 3 % à 6% du prix de vente de la maison.

Ainsi, pour une maison dont le prix d’achat est de 250 000 $, vous pouvez prévoir que les coûts de fermeture se situeront entre 7 500 $ et 15 000 $.

La ligne directrice de 3– à 6% est idéale pour une estimation du dos de la serviette, mais ce n’est pas une garantie du coût.

Votre document d’information de clôture indiquera exactement le montant de vos frais de clôture et comportera des frais de ligne pour chacun d’eux.

Qui Paie les Frais de Clôture?

Généralement, l’acheteur paie la majorité des frais de clôture, mais cela nécessite un certain degré de négociation.

Les vendeurs qui veulent décharger rapidement une propriété ou attirer des acheteurs dans un marché lent se portent souvent volontaires pour payer une partie des frais de clôture.

Cependant, il existe une limite à la quantité de vendeurs pouvant adoucir une transaction.

Les prêts hypothécaires émis par Fannie Mae ou Freddie Mac (les bras de placement hypothécaire du gouvernement) ont un plafond sur le montant que les vendeurs sont autorisés à payer pour les frais de clôture.

Ce plafond varie de 2 % à 9 – du prix d’achat, selon le ratio prêt/valeur de l’hypothèque et qu’il s’agisse ou non d’une résidence principale.

Par exemple, les concessions du vendeur sont plafonnées à 2% pour les immeubles de placement, mais un prêt FHA avec une baisse de 25% serait plafonné à 9%.

Pour les prêts hypothécaires conventionnels avec la baisse traditionnelle de 20%, les frais de clôture payés par le vendeur atteignent un maximum de 6%.

Tant que vous restez dans les limites de Freddie Mac / Fannie Mae, vous pouvez organiser les frais de clôture de la manière qui répond aux besoins et aux attentes des deux parties.

Frais de clôture Expliqués

Les frais de clôture ne sont pas un pourcentage fixe comme les taxes; chaque acheteur paiera un montant différent en frais de clôture.

Certains coûts sont des frais du prêteur, certains sont des exigences gouvernementales et d’autres sont facultatifs.

Les facteurs variables dans les coûts de clôture de l’acheteur sont l’emplacement de la maison, le prêteur et le type de prêt.

Le prêteur décrira chacun de ces coûts dans le document d’information de clôture trois jours avant la clôture.

Ci-dessous, nous avons décrit certains des frais de clôture les plus courants que vous pourriez voir sur votre document d’information.

Frais d’évaluation

Le prêteur veut savoir si la propriété vaut ce que vous payez pour elle, il ordonnera donc une évaluation indépendante de sa valeur.

Une évaluation typique coûte de 300 $ à 450 $, mais cela peut être beaucoup plus si la propriété est grande ou s’il s’agit d’un terrain important.

Honoraires d’avocat

Ceci est facturé par un avocat immobilier pour examiner les documents et les contrats.

Chaque partie est responsable de ses propres honoraires d’avocat.

Le Texas n’exige pas qu’un avocat soit à la table de clôture, mais certains autres États le font.

Frais de clôture

Ceci est aussi parfois appelé frais de règlement ou frais d’entiercement.

Il est versé à la société qui gère le compte séquestre et l’argent gagné et est en charge de la clôture.

Il peut s’agir d’une société d’entiercement, d’une société de titres ou d’un agent immobilier, selon l’État.

Frais de messagerie

Il s’agit des frais payés pour le transport de documents physiques jusqu’à la clôture.

Si vous fermez numériquement, vous ne devriez pas avoir à payer de frais de messagerie.

Ces frais devraient être minimes.

Frais de rapport de crédit

La banque ou le prêteur hypothécaire tirera le rapport de crédit de l’acheteur dans le cadre du processus de souscription.

Cela coûte généralement entre 30 et 50 $.

Vous devrez peut-être payer cela avant de recevoir une estimation de prêt, selon le fonctionnement de votre prêteur.

Points de réduction

Le fait de payer des points de réduction à l’avance réduira le montant des intérêts que vous payez pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

Chaque point coûte 1% du montant du prêt et réduit généralement le taux d’intérêt de 0,25%.

Si un acheteur choisit de payer des points de réduction, le montant sera dû à la clôture.

Frais d’entiercement

Une société d’entiercement (ou dans certains cas une société de titres ou un avocat immobilier) facilite la transaction de fonds entre l’acheteur et les vendeurs.

Les frais d’entiercement paient pour ce service et les documents associés.

Ceci est généralement partagé entre l’acheteur et le vendeur, mais il n’est pas rare que l’une ou l’autre des parties paie le tout.

Il s’agit également de frais de règlement ou de clôture.

Assurance hypothécaire FHA

Les prêts FHA nécessitent un type unique d’assurance hypothécaire.

Ils exigent un paiement initial de 1,75% de la valeur du prêt dû à la clôture, ainsi que des paiements mensuels d’assurance hypothécaire (MIP).

Le total annuel de ces paiements dépend du montant que vous déposez, du montant que vous empruntez et de la durée, mais ils varient entre 0,45% et 1,05% par an.

Par exemple, si vous avez acheté une maison de 150,00 on sur une hypothèque de 30 ans avec un acompte de 5%, vous devez 0,80% du prêt chaque année.

Cela se traduit par 1 200 $ par année, ou 100 $ par mois.

Frais de transfert HOA

Si un HOA régit le bien, il existe des frais uniques pour le transfert des données de propriété (codes de sécurité, informations sur la base de données, etc.) au nouvel acheteur.

Ni la banque ni le vendeur n’ont leur mot à dire sur ces frais, car ils sont émis par la HOA.

Le vendeur est généralement responsable de ces frais, qui varient en moyenne de 225 $ à 250 $.

Assurance habitation

Si vous avez une hypothèque sur une propriété, la banque vous demandera de souscrire une assurance propriétaire, qui doit répondre aux normes de la banque pour une couverture adéquate.

L’acheteur doit payer un an d’assurance à l’avance à la clôture.

Ce coût variera en fonction de l’âge, de l’état, de la taille et de l’emplacement de la maison, ainsi que du niveau de couverture.

Les acheteurs peuvent et doivent magasiner et comparer les tarifs de différentes compagnies d’assurance.

Frais d’établissement du prêt

Le prêteur facture ces frais pour couvrir les frais d’administration et de souscription d’une hypothèque.

Parce que ces frais sont émis par le prêteur, l’acheteur a une certaine marge de négociation (bien que cela puisse entraîner un taux d’intérêt plus élevé).

Les frais de création coûtent généralement 0.5– – 1% du montant total du prêt.

Assurance titre du prêteur

Les prêteurs exigent généralement que les acheteurs portent une assurance titre pour protéger le montant qu’ils prêtent de tout privilège, erreur, litige ou autre problème non découvert avec le titre.

Bien que la plupart des prêteurs fournissent une liste de leurs partenaires préférés, vous pouvez acheter une assurance titres — et vous n’avez pas seulement à choisir dans leur liste.

Cependant, dans certains États (comme le Texas), les frais d’assurance titres sont fixés par le gouvernement.

Pour en savoir plus sur les prêteurs, consultez notre guide sur la recherche du meilleur prêteur hypothécaire.

Inspection de peinture à base de plomb

Si le vendeur est au courant d’une peinture à base de plomb sur la propriété, il doit la divulguer aux acheteurs potentiels.

Cependant, si la maison que vous achetez a été construite avant 1979, vous aurez probablement besoin d’une inspection de peinture à base de plomb dans le cadre du processus d’inspection générale pour détecter toute peinture toxique que le vendeur ne connaît pas.

Ces frais vous coûteront environ 317 $, et ils sont généralement payés par l’acheteur.

Frais de création

Le prêteur facture ces frais pour le coût de création d’un nouveau prêt pour vous, y compris le traitement de votre demande.

Il coûte généralement entre 0,5% et 1% du montant du prêt.

Ces frais peuvent inclure la souscription (analyse financière et évaluation des risques) ou ne peuvent inclure que les frais administratifs de votre prêt.

Assurance Titre du propriétaire

Tout comme votre prêteur veut se protéger de toute réclamation ou poursuite entourant le titre de votre propriété, vous pouvez également vouloir la même protection.

Si vous le faites, vous devrez souscrire une assurance titre du propriétaire, car la police de votre prêteur ne vous protégera pas en tant qu’acheteur.

Au Texas, ces tarifs sont réglementés par l’État.

Une police de 50 000 $ coûte 496 $ et une police de 100 000 costs coûte 832 $.

Frais d’inspection des ravageurs

Les insectes foreurs comme les termites, les abeilles du bois ou les fourmis charpentières peuvent nuire à l’intégrité structurelle d’une maison, de sorte que vous devrez peut-être contracter une infection spécifique à un ravageur s’il existe des preuves d’une infestation.

Une inspection antiparasitaire coûte environ 100 $.

Assurance hypothécaire privée

Si vous mettez moins de 20% sur votre prêt, le prêteur exige que vous ayez une assurance hypothécaire privée (PMI).

À ne pas confondre avec l’assurance habitation qui protège contre les catastrophes et les dommages, l’assurance hypothécaire protège le prêteur contre la défaillance de l’acheteur sur le prêt.

Ces frais sont des frais mensuels récurrents, bien qu’ils puissent être supprimés une fois qu’il y a 20% de capitaux propres dans la propriété.

Le premier versement est dû par l’acheteur à la clôture.

Impôts fonciers

Les prêts hypothécaires ne sont généralement pas fermés le 1er janvier, de sorte que l’acheteur et le vendeur seront chacun responsables de leur part des impôts fonciers de l’année, en fonction de la quantité de l’année que chaque personne en était propriétaire.

Pour les États où les taxes sont payées en arriérés, le vendeur paiera leur part des taxes de cette année que l’acheteur finira par déposer.

Pour les États où les taxes sont payées à l’avance, l’acheteur remboursera au vendeur sa part des taxes annuelles déjà payées.

Frais de verrouillage de taux

Un verrouillage de taux garantit à l’acheteur que son taux d’intérêt n’augmentera pas si le prêt se ferme dans un délai déterminé, même si les taux du marché augmentent.

Les verrous de taux sont généralement bons entre 30 et 60 jours.

Certains prêteurs facturent des frais pour verrouiller le taux, tandis que d’autres intègrent le coût d’un verrouillage au taux d’intérêt qu’ils offrent, de sorte que vous pouvez ou non voir ces frais sur votre divulgation de clôture.

Commission d’agent immobilier

Si vous inscrivez votre maison auprès d’un agent immobilier, vous leur devrez une commission pour leurs services de commercialisation de votre maison et de facilitation de la vente.

C’est souvent le plus gros coût de clôture pour le vendeur, généralement 5% à 6% du prix de vente.

Frais d’enregistrement

Le gouvernement facture ces frais pour couvrir les frais administratifs liés à l’enregistrement du changement de propriétaire du bien.

Le coût varie d’un comté à l’autre, mais les frais d’enregistrement coûtent généralement environ 125 $.

L’acheteur paie ces frais la plupart du temps.

Frais d’enquête

Certains États exigent que vous ayez une enquête récente pour vérifier les limites de la propriété avant de pouvoir l’acheter.

Si vous devez faire faire un levé, prévoyez qu’il coûte environ 300 $ à 950 $ — peut-être plus si le terrain est grand ou de forme étrange.

Frais de recherche de titres

Une société de titres (ou un avocat immobilier dans certains États) doit faire des recherches pour déterminer que la propriété que vous souhaitez acheter a un titre « propre ».

Cela signifie qu’il est libre de toute faillite, privilège, taxe impayée ou autre réclamation sur les biens par d’autres parties.

Ces frais vous rapporteront entre 200 $ et 400 $.

Taxe de transfert

Certains États et / ou gouvernements locaux facturent une taxe de transfert lorsque des propriétés changent de mains.

(Le Texas ne facture pas de taxes de transfert.)

Vous pouvez également voir cela comme une taxe sur les actes, une taxe sur le registre des hypothèques ou une taxe sur les timbres.

Frais de souscription

Votre prêteur facture ces frais pour couvrir les coûts de vérification de votre crédit, de vos revenus, de vos actifs et de votre emploi, ainsi que l’analyse des risques pour décider de vous prêter ou non.

Cela est parfois associé à des frais d’origine de prêt, ou il peut être réparti comme un poste distinct.

Crédits Pour Frais de clôture

Souvent, un vendeur offrira à l’acheteur un crédit au moment de la clôture pour l’indemniser financièrement pour les réparations que le vendeur ne veut pas ou ne peut pas gérer lui-même.

Cela adoucit l’affaire pour l’acheteur car il doit trouver moins d’argent pour conclure, ce qui aide le vendeur car il n’a pas à se soucier de faire les réparations à temps pour la clôture.

Les crédits peuvent couvrir la plupart des coûts de clôture, mais pas des choses comme le déménagement ou l’acompte.

Les crédits vendeur ne peuvent pas dépasser le total de tous les frais de clôture.

Coûts de clôture au Texas par rapport à l’échelle nationale

Ils disent que tout est plus gros au Texas, mais heureusement, ce n’est pas le cas des coûts de clôture.

Le Texas n’a pas de taxes de transfert, les coûts de clôture moyens étaient donc de 3 753,65 $ en 2020.

À titre de comparaison, la moyenne nationale était de 6 087 with avec les impôts et de 3 270 without sans.

Étant donné que le montant moyen du prêt au Texas était de 213 334 $ pour 2020, les coûts de clôture représentent environ 1,75% du montant du prêt.

Vos coûts de clôture peuvent être plus élevés ou moins élevés selon la propriété que vous achetez, mais c’est un bon guide rapide pour savoir combien de budget pour les coûts de clôture.

Comment Réduire Vos Coûts de Clôture de l’Acheteur au Texas

Vous pourriez ressentir un choc lorsque vous additionnez les coûts de clôture que vous êtes susceptible de payer, mais il y a une certaine marge de manœuvre ici.

Voici quelques façons pour les acheteurs de réduire au minimum leurs coûts de clôture.

1. Négociez les frais du prêteur. Certains frais (comme les frais d’enregistrement du comté ou les primes d’assurance de titres réglementées par l’État) sont gravés dans la pierre, mais à peu près tout ce que le prêteur facture est en négociation. Plus le montant que vous empruntez est élevé, plus vous avez d’effet de levier pour négocier ces frais. Asseyez-vous avec votre prêteur pour revoir leurs frais dans la divulgation de clôture et demandez un rabais. Le pire qu’ils puissent dire est non.
2. Magasinez pour des services. Ce n’est pas parce que le prêteur vous donne une liste de trois sociétés de titres que vous devez en choisir une. En fait, la divulgation de clôture comporte une section pour désigner les choses pour lesquelles vous pouvez magasiner. Appelez quelques endroits et comparez les frais sur les inspections, les recherches de titres, les enquêtes, etc. Vous pourriez économiser un peu d’argent de cette façon.
3. Ajouter les frais de clôture au prêt. Si votre prêteur ajoute les frais de clôture au prêt, cela réduira le montant d’argent dont vous devez vous séparer le jour de la clôture. Cela ne réduit pas vos coûts en soi — techniquement, cela augmentera vos coûts de clôture car vous paierez des intérêts sur eux avec le reste de votre prêt. Mais si vous pressez votre compte d’épargne pour trouver un acompte, cela peut être une option intéressante.
4. Demandez des crédits au vendeur. Savoir ce qu’il faut rechercher lors de l’achat d’une maison vous aidera à identifier les problèmes avec la maison qui doivent être réparés mais qui ne sont pas des briseurs de marché, demandez au vendeur un crédit au lieu de réparations. Le vendeur a les mains pleines avec le déménagement de la maison et ne veut pas être dérangé par le remplacement des toilettes fissurées ou le recâblage de l’interrupteur d’éclairage qui ne fonctionnera pas. Les acheteurs peuvent l’utiliser pour convaincre les vendeurs de les aider à couvrir une partie des coûts de clôture au lieu de faire des réparations pendant cette période chargée.

Réflexions finales sur les Coûts de clôture pour les Acheteurs & Vendeurs au Texas

Personne n’est excité à l’idée de payer les coûts de clôture, mais j’espère que comprendre le but de chacun rendra leur paiement moins pénible.

Bien que certains frais de clôture ne soient pas négociables, de nombreux frais de prêteur le sont.

Vous pouvez potentiellement économiser des centaines de dollars simplement en demandant un rabais, en comparant les fournisseurs ou en vérifiant si chaque frais est nécessaire.

Si vous souhaitez négocier des crédits de vendeur pour réduire vos coûts de clôture, le faire par l’intermédiaire d’un agent immobilier de confiance et compétent est beaucoup plus facile et moins gênant que de le faire vous-même.

Avoir un agent chevronné dans votre équipe d’achat de maison peut vous aider à identifier les coûts de clôture nécessaires et prudents à payer, et ceux qui sont des peluches que vous pouvez ignorer.

Si vous êtes à la recherche d’un agent immobilier fiable pour vous guider tout au long du processus d’achat ou de vente, ne cherchez pas plus loin que la plus ancienne agence immobilière de Fort Worth, au Texas: Helen Painter Group Realtors.

Les agents d’Helen Painter représentent les acheteurs et les vendeurs à Fort Worth depuis 1958.

Que vous achetiez ou vendiez une propriété, appelez-nous dès aujourd’hui pour une consultation gratuite.