Qu’est-ce qu’une Hypothèque à intérêt seulement?

Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être structurés de différentes manières, mais ils partagent une prémisse commune. Les emprunteurs n’ont pas à payer de capital pendant une période, généralement de trois à 10 ans, ce qui réduit leurs paiements mensuels en dessous du coût de prêts hypothécaires comparables à capital et à intérêt.

Si vous avez une bonne mémoire (qui remonte à plus d’une décennie), vous vous souvenez peut-être que les prêts hypothécaires à intérêt seulement faisaient partie de la pire débâcle du marché immobilier depuis la Grande Dépression. Ce produit a permis aux acheteurs d’accéder à des biens qu’ils n’auraient jamais pu autrement offrir.

Nous savons tous comment cela s’est terminé. Lorsque le marché du logement s’est effondré en 2008 et que les économistes médico-légaux ont essayé de savoir exactement ce qui n’allait pas, une grande partie du blâme a été portée sur les prêts hypothécaires à intérêt seulement et les prêteurs qui les ont poussés.

Qu’est-ce qui rend ces prêts potentiellement dangereux? Ils encouragent les emprunteurs à acheter des maisons plus chères qu’ils ne le pourraient en utilisant un financement conventionnel. Pendant les années de bulle du début des années 2000, les prêteurs étaient d’accord avec cela. C’était une grosse erreur.

À la fin des périodes sans intérêt de milliers d’hypothèques, les paiements mensuels des propriétaires ont grimpé en flèche. Beaucoup n’avaient pas les moyens de payer les intérêts et le capital, et ils ont fait défaut sur leurs prêts. Les saisies ont explosé, les banques ont fait faillite et la Grande Récession a failli couler l’économie.

Aussi dévastateur que cela ait été, les prêts à intérêt seulement perdurent, mais dans le cadre d’une réglementation financière plus stricte. Aujourd’hui, ils sont plus courants sur le marché immobilier haut de gamme, où les acheteurs cherchent à retarder le remboursement du capital dans le cadre d’une stratégie financière plus large.

Types de prêts immobiliers à intérêt seulement

L’époque où les prêteurs encourageaient les clients à prendre des prêts à intérêt seulement pour acheter des maisons qu’ils ne pouvaient normalement pas se permettre est révolue, mais des prêts hypothécaires à intérêt seulement sont toujours disponibles, y compris ceux-ci:

Hypothèques Jumbo

Les hypothèques jumbo à intérêt seulement sont des prêts importants pouvant atteindre 650 000 $ et constituent un domaine où les prêts à intérêt seulement restent populaires. Les acheteurs fortunés qui récoltent des rendements importants sur les marchés financiers pourraient être réticents à détourner de l’argent vers le capital hypothécaire, qui n’offre aucun rendement tant que la maison n’est pas vendue. En vertu de la loi Dodd-Frank, une loi fédérale adoptée en 2010 pour se protéger contre la répétition de l’effondrement du marché du logement de 2008, les acheteurs doivent respecter certaines normes pour être admissibles. Les prêts sans capital ne correspondent pas à la description, mais les prêteurs sont prêts à souscrire des intérêts – uniquement si un emprunteur répond à des normes élevées.

Prêts hypothécaires à intérêt de 30 ans seulement

Ceux-ci ressemblent à des prêts hypothécaires conventionnels de 30 ans avec une mise en garde: les emprunteurs ne paient pas de capital au départ, généralement pendant les 10 premières années. Étant donné que la période de remboursement est la même qu’un prêt standard de 30 ans, les paiements mensuels de principal au cours des 20 dernières années seraient plus élevés que si le principal était payé depuis le début. Les prêteurs veulent généralement des acomptes plus importants et facturent des intérêts plus élevés pour ces prêts, car ils sont considérés comme plus risqués que les prêts conventionnels.

Les lignes de crédit sur la valeur nette d’une maison, ou les lignes de crédit sur la valeur nette d’une maison, ne comportent généralement que des taux d’intérêt pour les 10 premières années. Les HELOC sont vraiment des prêts hypothécaires secondaires qui fonctionnent comme des cartes de crédit – les emprunteurs peuvent tirer de l’argent qui utilise les capitaux propres de leur maison comme garantie. Par exemple, un emprunteur pourrait prendre un HELOC pour 100 000 $ avec une période de remboursement de 30 ans. Au cours des 10 premières années, l’emprunteur pouvait utiliser autant de la ligne de crédit que souhaité, ne payant que des intérêts sur le solde dû. Après 10 ans, la ligne de crédit est gelée et le solde est remboursé pendant les 20 années restantes.

Avantages d’une hypothèque avec intérêt

Les hypothèques avec intérêt peuvent être une aubaine pour les acheteurs capables de faire des paiements plus importants à l’avenir en échange d’économies à court terme.

Voici quelques exemples de moments où ils pourraient travailler pour vous:

• Augmentation des Revenus. Dites que vous terminez vos études de médecine et que vous souhaitez acheter une maison. Vous dépensez presque tout ce que vous avez en frais de scolarité et en empruntant de l’argent que vous n’avez pas, il serait donc impossible d’ajouter un paiement hypothécaire au mélange. Mais vous comptez sur un gros salaire en tant que chirurgien une fois votre stage terminé, vous êtes donc très confiant quant à votre avenir financier. Prendre un prêt à intérêt seulement freinerait vos coûts d’achat de la maison, et faire les paiements mensuels les plus élevés en 10 ans ne devrait pas poser de problème lorsque vous faites un forfait en pratique privée.
• Qualifiez-vous pour une maison plus grande. C’était l’une des stratégies problématiques pendant la bulle immobilière. Cela fonctionne si vous avez beaucoup d’argent dans votre avenir, comme un héritage, mais peut poser problème si vous ne pouviez pas vous permettre de loger ce que vous voulez avec un financement conventionnel maintenant. Lorsque la période d’intérêt seulement se termine, les paiements de votre prêt seront gonflés et vous devez être prêt à effectuer des paiements plus importants ou à refinancer.
• Hausse des Prix des logements. C’était une autre stratégie pendant la bulle immobilière. Dans un marché immobilier en plein essor, les acheteurs spéculatifs ont utilisé des prêts à intérêt uniquement pour tirer parti de l’achat de biens qu’ils ne pouvaient pas financer avec un prêt conventionnel. En règle générale, la stratégie consistait à vendre ou à retourner la propriété après quelques années. Cela a fonctionné pour pas mal de gens, mais ceux qui tenaient encore leurs maisons lorsque la bulle a éclaté ont fait face à la calamité.
• Stratégie d’investissement. Si votre portefeuille d’actions est en pleine croissance sur un marché financier en santé, vous pourriez hésiter à vendre des placements pour effectuer des paiements hypothécaires. Ou peut-être que vous avez les liquidités nécessaires pour effectuer des paiements, mais que vous préférez investir votre argent dans des actions ou un régime de retraite. Dans les deux cas, un prêt à intérêt peut servir votre objectif.
• Déduction fiscale. Les intérêts hypothécaires payés sur les prêts immobiliers pouvant atteindre 1 million de dollars sont déductibles. Pour certains investisseurs, c’est un avantage financier et rend un prêt à intérêt seulement souhaitable. Si vous avez un revenu important et que vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, la déduction des intérêts hypothécaires peut être utile pour retenir votre paiement d’impôt sur le revenu, et la totalité de votre paiement hypothécaire est déductible d’impôt, pas seulement une partie de celui-ci.
• Équité salariale sur Votre horaire. La plupart des prêts à intérêt ne vous empêchent pas d’effectuer des paiements supplémentaires pour réduire votre capital. Vous pouvez le faire quand vous le souhaitez, et cela réduira généralement votre paiement d’intérêts mensuel. Cela peut également être utile si vous avez un revenu variable qui signifie que vous pouvez payer plus certains mois sont moins d’autres.

Inconvénients d’une hypothèque à intérêt seulement

Les prêts à intérêt peuvent être risqués, surtout si vous constatez que vous n’êtes pas en mesure de passer à un paiement mensuel plus élevé lorsqu’il est temps de commencer à payer le capital. Depuis que les nouvelles lignes directrices fédérales sur la protection des consommateurs sont entrées en vigueur en 2013, les prêteurs savent quel type de prêts ils peuvent offrir et à qui.

Voici d’autres éléments à prendre en compte avant de contracter une hypothèque à intérêt seulement:

• Pas de Croissance des Actions. Aujourd’hui, les prêts hypothécaires à intérêt seulement nécessitent généralement des acomptes importants, de sorte que les prêteurs ont une garantie contre le défaut de paiement. Mais pour les cinq à 10 premières années du prêt, les capitaux propres du propriétaire n’augmentent pas du tout, à moins que le propriétaire ne décide d’effectuer des paiements supplémentaires. Si votre objectif est de rembourser une hypothèque, les prêts à intérêt uniquement sont un mauvais point de départ.
• Les valeurs des maisons sont en baisse. Il s’agissait d’un autre problème mis en évidence lors de la crise du marché du logement de 2008. De nombreux acheteurs avant l’accident croyaient que les prix des logements ne baisseraient jamais. Ils ont appris une dure leçon. Les prêts à intérêt seulement ont contribué à la hausse rapide des prix, mais lorsque la bulle a éclaté et que les prix ont chuté, les détenteurs de prêts hypothécaires à intérêt seulement ont soudainement effectué de gros paiements d’intérêts sur des maisons dans lesquelles ils avaient peu de capitaux propres. Beaucoup sont juste partis.
• Prêts plus risqués avec des Taux d’intérêt plus élevés. Les prêteurs qui accordent encore des prêts à intérêt seulement veulent protéger l’argent qu’ils prêtent. Étant donné que les prêts à intérêt seulement, qui étaient autrefois faciles à vendre à d’autres institutions financières, sont maintenant moins négociables, les prêteurs exigent des emprunteurs des acomptes plus importants et ils facturent plus d’intérêts que sur les prêts conventionnels, qui sont considérés comme un meilleur risque. Les taux d’intérêt hypothécaires correspondent au risque, et plus le risque pour le prêteur est élevé, plus le taux est élevé.
• Augmentation des intérêts variables. Les prêts à intérêt uniquement sont souvent assortis de taux d’intérêt variables, ce qui signifie que les taux s’ajustent par rapport à un taux de référence des fonds. Si les taux des fonds augmentent, il en va de même du montant des intérêts que vous payez sur votre prêt hypothécaire ou votre hypothèque. Vous voudrez peut-être rechercher des prêts qui vous permettent de verrouiller et de débloquer les taux d’intérêt, ce qui vous permettra de savoir avec plus de certitude quels seront les paiements futurs.

Ce que vous paierez chaque mois

Les paiements mensuels dépendent de votre taux d’intérêt et du fait que le taux d’intérêt s’ajuste pendant la période de remboursement ou qu’il est bloqué à un pourcentage fixe du solde. Il est important de se rappeler que pendant la période sans intérêt du prêt, votre solde de capitaux propres ne changera pas, ce qui signifie que vous ne paierez jamais moins cher à moins que votre taux d’intérêt ne s’ajuste à la baisse.

Voici un exemple de fonctionnement : vous achetez une maison de 350 000 $ et effectuez un acompte de 150 000 down. Vous contractez un prêt à intérêt hypothécaire de 30 ans avec un taux d’intérêt de 7 % au cours des 10 premières années. Pendant la période d’intérêt seulement, le paiement mensuel sera de 1 166,67 $, à moins que votre taux d’intérêt ne s’ajuste. Après cela, vous commencez à payer les intérêts et le capital et le prêt amortit l’hypothèque pour les 20 prochaines années.

Une différence clé entre un prêt à taux fixe conventionnel et un prêt à taux d’intérêt uniquement: Les paiements sur un prêt conventionnel sont les mêmes tous les mois, mais le montant des intérêts que vous payez diminue progressivement et la partie principale augmente à mesure que le prêt est remboursé. Un paiement de prêt à intérêt uniquement est basé à la fois sur le taux d’intérêt et le solde, il peut donc être variable. Si le taux d’intérêt s’ajuste ou si vous effectuez des paiements de capital supplémentaires, le paiement mensuel peut changer. Et, bien sûr, à la fin de la période d’intérêt uniquement, le paiement mensuel minimum augmentera.