Contrairement à ce que beaucoup de gens croient, les locataires peuvent être expulsés à tout moment de l’année, même s’ils ont des enfants, tant que le propriétaire a une raison légale valable pour l’expulsion. Cependant, la plupart des locataires qui paient leur loyer à temps et respectent leurs autres obligations ont un droit continu de vivre dans les locaux loués sans ingérence du propriétaire. Si un locataire vit dans un logement subventionné, il existe des règles spéciales qui s’appliquent, ce qui fait que le locataire du logement subventionné a moins de droits que la plupart des autres locataires.

Si un propriétaire tente d’expulser un locataire et que le locataire conteste l’expulsion, le propriétaire devra prouver qu’il existe un motif juridique valable pour l’expulsion afin que le locataire soit tenu de quitter les lieux. Les locataires peuvent être expulsés soit en raison de leur comportement, soit si le propriétaire a besoin de l’unité pour leur usage.

Expulser un locataire en raison de son comportement

En vertu de la Loi sur la location à usage d’habitation, un locateur peut expulser un locataire, même si le bail n’est pas terminé, si le locataire, l’invité du locataire ou une autre personne qui habite le logement locatif, fait quelque chose qu’il ne devrait pas faire ou ne fait pas quelque chose qu’il devrait faire. Des exemples de ceci incluent:

• non-paiement du loyer,
• paiement continu du loyer en retard,
• dérangeant considérablement les autres dans le bâtiment,
• endommageant la propriété,
• commettant un acte illégal sur la propriété, et
• surpeuplement.

De plus, les locataires sont normalement responsables de leurs invités et de leurs enfants et peuvent être expulsés pour les actions de leurs invités ou de leurs enfants.

Un locataire ne peut être expulsé pour avoir un colocataire. Mais, un locataire peut être expulsé si le colocataire cause un problème au propriétaire ou à d’autres locataires.

Rien dans la Loi sur la location à usage d’habitation n’empêche un locataire d’être expulsé pendant la saison hivernale.

Motifs d’expulsion  » Sans faute  »

Dans d’autres circonstances, le propriétaire peut expulser un locataire pour d’autres raisons, appelées expulsions  » sans faute « . Il existe deux types de demandes d’expulsion « sans faute » que le propriétaire peut faire à la CLI:

1.  » Applications  » Usage personnel »

Un locateur peut expulser un locataire en vertu de ce qu’on appelle une réclamation pour « usage personnel » ou « usage personnel par le locateur ». C’est là que le propriétaire exige l’unité pour:

• leur propre utilisation,
• l’utilisation d’un membre de la famille immédiate,
• ou l’utilisation d’une personne qui fournira des services de soins au propriétaire ou à un membre de la famille immédiate du propriétaire, si la personne qui recevra les services de soins habite dans le même immeuble ou complexe.

Les locataires qui vivent dans un petit immeuble, une maison louée ou une partie d’une maison appartenant à un particulier et non à une société de gestion risquent d’être expulsés si le propriétaire ou la famille du propriétaire souhaite emménager. Les locataires sans bail peuvent être expulsés si le propriétaire leur donne un préavis de 60 jours que le propriétaire ou sa famille a besoin des lieux.

Lorsque le locataire a un bail, cependant, un propriétaire qui peut vouloir reprendre les lieux pour son propre usage ne peut le faire avant l’expiration du bail ou si le bail donne au locataire une option de renouvellement, à moins que la Commission des propriétaires et locataires n’ait émis un avis d’expulsion.

Le 18 mai 2017, la Loi de 2017 sur l’équité en matière de location a été adoptée, apportant un certain nombre de modifications à la Loi sur la location à usage d’habitation. La nouvelle Loi a resserré les dispositions en vertu desquelles un locateur peut expulser un locataire parce que le locateur, un membre de sa famille ou un fournisseur de soins souhaite que le logement soit utilisé pour son propre usage. Les propriétaires doivent prouver qu’ils ou un membre de leur famille ont l’intention d’emménager dans le logement pour leur propre usage et qu’ils ont besoin de possession aux fins d’occupation résidentielle pendant au moins un an. La preuve de « l’usage propre du propriétaire  » pourrait inclure:

• Avis de résiliation de la location remis au propriétaire actuel du membre de la famille
• Réservation auprès d’une entreprise de déménagement
• Avis de changement d’adresse remis à Postes Canada

La loi stipule également que les propriétaires devront indemniser le locataire pour un mois de loyer ou offrir un autre logement locatif acceptable. Si le locataire estime que l’avis d’annulation est invalide, le locateur doit déposer une demande auprès de la Commission des locateurs et locataires pour l’appliquer.

D’autres modifications à la RTA ont été ajoutées pour empêcher les expulsions « illégales ». Si un locateur veut expulser un locataire pour utiliser lui-même un logement, il doit en informer la Commission des locateurs et locataires s’il l’a déjà fait et la Commission en tiendra compte lorsqu’elle déterminera si le locateur donne un avis de bonne foi.

1. Applications de rénovation

Le deuxième type d’expulsion sans faute qu’un propriétaire peut demander est parfois appelé « rénovations ». Il s’agit d’expulser un locataire pour effectuer des rénovations, des réparations ou des conversions nécessitant un permis de construire et nécessitant que l’unité soit vide pendant les travaux. Les propriétaires doivent également offrir une compensation sous la forme d’un mois de loyer aux locataires expulsés en raison de rénovations ou de réparations.

Ordonnance d’expulsion de la Commission des propriétaires et locataires

Si un locataire refuse de déménager après avoir reçu un Avis d’expulsion du locateur, le locateur peut demander à la Commission des propriétaires et locataires de mettre fin à la location en déposant une demande. La Commission tiendra une audience pour décider si la location doit prendre fin. Le locateur et le locataire peuvent assister à l’audience et expliquer leur position à un membre du Conseil.

Si elle est accordée, une ordonnance d’expulsion de la Commission précisera quand le locataire doit être hors de l’unité. Si le locataire ne déménage pas, le propriétaire peut déposer l’ordonnance auprès du Bureau d’exécution du tribunal. Seul un shérif peut faire appliquer un ordre d’expulsion et forcer les locataires à quitter leur domicile. Si un locateur enferme un locataire hors de l’unité locative sans la présence du shérif, le locataire peut contacter la police pour l’aider à réintégrer l’unité.

Pour plus d’informations sur les expulsions, visitez le site Web de la Commission des propriétaires et locataires ou consultez leur brochure Comment un propriétaire peut-il mettre fin à une location?

Changements pendant la COVID-19

Il y a un certain nombre de changements temporaires aux processus de location résidentielle, y compris les expulsions, en raison de la pandémie de coronavirus. Visite Ontario.ca pour plus d’informations.

Pour obtenir de l’aide

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Pour obtenir des conseils juridiques et de l’aide dans le cadre de demandes de location résidentielle et d’expulsion, contactez nos experts propriétaires et locataires préférés:

Caryma Sa’d, Avocate & Notaire
Nicola (Nick) Giannantonio Services juridiques