La plupart des gens connaissent généralement le terme « droits des squatteurs » qui, en principe, permet à une personne qui a été en possession d’un terrain pendant une longue période de temps de demander à en acquérir un titre légal. Étant donné qu’il s’agit d’une entreprise potentiellement lucrative pour une telle personne, il n’est pas surprenant que la loi qui l’entoure soit complexe et détaillée.

Le terme juridique pour « droits des squatteurs » est la possession adverse et il existe deux régimes distincts en vertu de la Loi de 2002 sur l’enregistrement foncier qui traitent de ces revendications.

Le premier régime

Afin de présenter une demande de possession défavorable d’un bien-fonds non enregistré ou lorsque le bien-fonds était enregistré au 13 octobre 2003 et qu’il y avait eu possession défavorable pendant le délai de prescription approprié à cette date, il faut démontrer que:

1. Le squatteur a la possession factuelle de la terre

La question de savoir si un squatteur a le contrôle physique de la terre est une question de fait et chaque cas sera examiné sur le fond. D’une manière générale, cependant, les preuves montrant que le squatteur a utilisé le terrain en tant que propriétaire occupant auraient pu s’en occuper seront convaincantes. Là où la terre était auparavant un espace ouvert, l’escrime est une preuve solide de possession factuelle, mais n’est pas concluante.

Dans une affaire récente en 2019, le tribunal est allé encore plus loin en décidant que le fait de poser des dalles au sol suffisait à démontrer la possession physique du terrain qui donnait à la personne la possibilité d’être enregistrée en tant que propriétaire légal.

2. Le squatter a l’intention nécessaire de posséder la terre

Le squatter doit montrer qu’il avait l’intention d’exclure le monde en général de la terre et de la posséder comme la leur. Le plus souvent, si la possession factuelle a été établie, l’intention de posséder le terrain sera également déduite des mêmes preuves, mais pas toujours.

3. La possession du squatteur se fait sans le consentement du propriétaire

La possession ne peut jamais être défavorable si le véritable propriétaire du papier a consenti à l’occupation, par exemple en vertu d’un bail ou d’une licence.

Chacun des facteurs ci-dessus doit être démontré avoir existé de façon continue pendant une période d’au moins 12 ans. Le délai est prorogé dans certaines circonstances, par exemple lorsque le bien-fonds appartient à un ministère ou a été acquis de bonne foi par la Couronne.

Le deuxième régime

La Loi sur l’enregistrement foncier de 2002 a introduit un nouveau régime qui ne s’applique qu’aux terres enregistrées et ne permet plus à un squatteur d’acquérir des terres en vertu d’une seule période de possession. Un propriétaire enregistré d’un bien-fonds sera plus susceptible d’empêcher qu’une demande de possession défavorable ne réussisse en vertu de ce régime.

Les trois exigences détaillées ci-dessus sont requises pour établir une demande de possession défavorable en vertu du deuxième régime et doivent être démontrées pendant une période continue d’au moins 10 ans.

À condition que ces conditions soient remplies, une demande peut être soumise au Registre foncier. Cependant, c’est là que le processus diffère, car le registre foncier notifiera la demande au propriétaire enregistré du terrain en question (et à toute autre partie intéressée applicable). L’avis prévoit 65 jours ouvrables pour une réponse et donne au véritable propriétaire la possibilité de s’opposer à la demande ou de signifier un contre-avis.

La demande peut être contestée au motif que le squatteur n’a pas le droit de s’appliquer sur les faits de l’affaire, par exemple, qu’il occupait avec le consentement du véritable propriétaire. Si le greffier estime que l’objection n’est pas sans fondement, il en informera le squatteur et permettra aux parties de parvenir à un accord entre elles. Si un tel accord ne peut être conclu, l’affaire est transférée au tribunal.

Si le véritable propriétaire signifie un contre-avis, à moins que le squatteur n’ait déclaré dans sa demande initiale qu’il souhaitait se prévaloir de l’une des trois conditions énoncées au paragraphe 5 de l’annexe 6 de la LRT de 2002 (voir ci-dessous), la demande sera automatiquement rejetée.

Même si un contre-avis est signifié, la demande peut toujours aboutir si l’une des trois conditions est remplie, à savoir :

1. Il serait inadmissible, en raison d’une équité par préclusion, que le propriétaire inscrit cherche à déposséder le squatteur et les circonstances sont telles que le squatteur devrait être enregistré en tant que propriétaire. Un exemple de ceci peut être lorsque le squatteur a construit sur le terrain en croyant à tort qu’il en était le propriétaire et que le propriétaire a sciemment acquiescé à son erreur.

2. Le squatteur a pour une autre raison le droit d’être enregistré en tant que propriétaire. Par exemple, lorsque le squatteur a droit à la terre en vertu du testament ou de l’intestat du propriétaire décédé.

3. Le squatteur est en possession défavorable d’un terrain adjacent au leur depuis au moins 10 ans en croyant à tort, mais raisonnablement, qu’il en est le propriétaire, la ligne exacte de la frontière avec ce terrain adjacent n’a pas été déterminée en vertu de l’article 60 de la LRT de 2002 et la succession à laquelle se rapporte la demande a été enregistrée plus d’un an avant la date de la demande. L’exemple le plus courant est celui où des murs de séparation ou des clôtures ont été érigés au mauvais endroit.

Si la demande du squatteur a été rejetée mais qu’il reste en possession adverse pendant 2 ans supplémentaires à compter de la date du rejet, il aura le droit de présenter une nouvelle demande et d’être enregistré en tant que propriétaire (sauf circonstances exceptionnelles).

Le processus et les exigences légales varient entièrement en fonction des circonstances de chaque cas individuel. Il est donc essentiel que vous recherchiez un avis juridique pour vous assurer que la procédure correcte est suivie afin de maximiser les chances de succès d’une demande de possession défavorable.

Pour toute information complémentaire, veuillez contacter Lauren Purdey dans notre département Immobilier. Vous pouvez également envoyer votre requête par e-mail à [email protected] ou [email protected] , appelez le 01276 686222 ou visitez le https://www.herrington-carmichael.com/.

Ceci reflète la loi à la date de publication et est rédigé comme un guide général. Il ne contient pas d’avis juridique définitif, qui devrait être sollicité selon qu’il convient en ce qui concerne une question particulière.