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Comment dirk une hypothèque inversée?

Tout d’abord, pour comprendre le fonctionnement d’une hypothèque inversée, vous devez comprendre l’équité immobilière. En termes immobiliers, les capitaux propres sont la valeur marchande actuelle de votre propriété moins le montant de tous les prêts qui y sont encore dus.

Par exemple, si votre maison est évaluée à 300 000 $ et que vous devez 100 000 mortgage sur un prêt hypothécaire, vous avez 200 000 equity en valeur nette de la maison.

Si vous avez déjà remboursé votre prêt hypothécaire (ou si vous n’en aviez pas en premier lieu), la valeur nette est égale à la valeur marchande totale de la propriété.

Lorsque vous souscrivez une hypothèque inversée, vous empruntez une partie de ces capitaux propres. L’argent que vous recevez n’est pas imposable et vous pouvez le recevoir d’avance en une seule somme forfaitaire, en paiements mensuels ou sous forme de marge de crédit, selon vos besoins et le type de prêt que vous choisissez.

Pendant ce temps, vous pouvez choisir d’effectuer des paiements sur le prêt et de réduire votre dette, mais vous n’y êtes pas obligé. Vous devez cependant continuer à payer les taxes foncières, les assurances et garder la maison en bon état. Sinon, vous risquez le défaut et éventuellement la forclusion.

Les prêts hypothécaires inversés deviennent exigibles à votre décès (auquel cas, vos héritiers deviennent responsables du prêt) ou n’ont plus la maison comme résidence principale, entre autres circonstances.

Gardez à l’esprit que les hypothèques inversées ne sont pas exclusivement destinées aux maisons unifamiliales – vous pouvez également en demander une si vous habitez dans un condominium, à condition qu’il s’agisse de votre résidence principale.

Types d’hypothèques inversées

Il existe quatre types d’hypothèques inversées: conversion de la valeur nette de la maison, conversion de la valeur nette de la maison à l’achat, prêt hypothécaire inversé exclusif et à usage unique.

Tout comme une hypothèque ordinaire, ces prêts peuvent avoir un taux fixe ou un taux d’intérêt réglable. Cependant, les prêts hypothécaires inversés ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels.

Même si les emprunteurs hypothécaires inversés ne sont généralement pas tenus de faire des paiements hypothécaires mensuels, ils doivent tout de même payer des impôts fonciers, des assurances et l’entretien de la maison dans le cadre de leurs obligations de prêt.

Home Equity Conversion Mortgage (HECM)

Une hypothèque de conversion d’équité résidentielle est un prêt garanti par le gouvernement fédéral soumis à la réglementation de la Federal Housing Administration (FHA) et du Département américain du Logement et du Développement urbain (HUD). Ils ne sont disponibles que par l’intermédiaire de prêteurs approuvés pour débourser des prêts FHA.

Le montant qui peut être emprunté est basé sur la valeur estimative de la propriété et sous réserve des limites de la FHA. Certains prêteurs HECM exigent deux évaluations de la propriété. Le prêteur utilisera la valeur estimative la plus basse pour le prêt.

Être soumis à la réglementation de la FHA présente un autre avantage: les prêts HECM sont des prêts sans recours, ce qui signifie que vous ne devrez jamais plus que ce que vaut votre maison, même si sa valeur marchande diminue.

Les HECM offrent un certain nombre d’options de paiement:

• Un paiement forfaitaire unique
• Durée : une rente mensuelle pour un nombre déterminé de mois ou aussi longtemps que la maison est votre résidence principale
• Une marge de crédit: Vous avez la possibilité de retirer des fonds selon vos besoins, mais le solde du capital inutilisé augmente au fil du temps en fonction du taux d’intérêt. Par exemple, en supposant que vous obteniez une marge de crédit de 200 000 $ avec un taux d’intérêt de 4 %, si vous n’utilisez aucun de cet argent, le montant du prêt principal atteindrait environ 300 000 over au cours des dix prochaines années. Bien que cela signifie que vous devez plus d’argent qu’au début, vous avez également accès à une marge de crédit plus importante à long terme. Cela signifie que vous pouvez potentiellement recevoir un montant de fonds plus élevé que celui initialement demandé pendant la durée du prêt.

Ces options peuvent être combinées pour répondre à vos besoins.

En 2021, la limite principale pour ce type de prêt est de 822 375 $, et il n’y a aucune condition sur la façon dont les emprunteurs hypothécaires inversés peuvent utiliser l’argent. Vous devrez assister à une séance de conseil HUD par l’intermédiaire d’une agence de conseil et payer une prime d’assurance hypothécaire (MIP).

Même si elles sont obligatoires, les primes d’assurance hypothécaire peuvent bénéficier à la fois au prêteur et à l’emprunteur. Par exemple, dans le cas où les héritiers d’un emprunteur décédé souhaitent vendre la maison, ils n’ont qu’à payer au prêteur jusqu’à 95% de la valeur estimative de la maison, même si le solde du prêt est supérieur au prix de vente. L’assurance hypothécaire couvrira tout montant dû qui dépasse la valeur d’évaluation de 95%.

Prêt hypothécaire de conversion de la valeur nette de la maison (MCE) à l’achat

Un MCE à l’achat permet aux adultes âgés de 62 ans et plus de contracter une hypothèque inversée sur leur maison actuelle et d’utiliser le produit pour acheter une nouvelle résidence principale. Cela se fait généralement lorsque vous souhaitez emménager dans une nouvelle maison, mais que vous ne voulez pas attendre que votre maison actuelle soit vendue pour le faire.

Tout comme un HECM ordinaire, ce type d’hypothèque est adossé à la FHA. De plus, comme la plupart des prêts hypothécaires inversés, il comporte une clause de non-recours, ce qui signifie que vous ne pouvez jamais devoir plus que la valeur de votre maison lorsque le prêt devient exigible.

Comme les autres prêts hypothécaires inversés, celui—ci dispose également d’un remboursement flexible, et les emprunteurs peuvent donc payer autant qu’ils le souhaitent chaque mois, ou ne pas effectuer de paiement du tout – tant qu’ils paient leurs impôts fonciers et autres obligations.

Comme un HECM à l’achat implique l’achat d’une nouvelle résidence principale, l’acompte sur la nouvelle maison est soumis à certaines réglementations. Par exemple, si les frais de clôture sont financés, l’acompte minimum requis est généralement compris entre 29% et 63% du prix d’achat.

Le montant de la mise de fonds dépend également de l’âge de l’acheteur ou du conjoint non emprunteur admissible, le cas échéant. Le reste des fonds d’achat provient du prêt HECM.

Si le montant de l’achat de l’EECM est suffisamment important, l’acheteur peut même avoir une partie du produit restant à utiliser pour d’autres objectifs de retraite.

Selon la National Reverse Mortgage Lenders’ Association (NRMLA), ce type d’hypothèque inversée est souvent préféré par les personnes vivant avec un revenu fixe qui cherchent à réduire leurs effectifs, à se rapprocher de leur famille ou dont le logement actuel ne répond plus à leurs besoins.

Hypothèque inversée exclusive

Une hypothèque inversée exclusive est une sorte de prêt offert par des prêteurs hypothécaires inversés privés. Certains de ces prêts sont appelés hypothèques inversées jumbo, car ils peuvent dépasser les limites de valeur fixées par la FHA pour les prêts HECM.

Comme nous l’avons dit plus haut, en 2021, le montant maximal pouvant être emprunté dans le cadre d’un prêt HECM est de 822 375 $. La limite pour une hypothèque inversée jumbo, en revanche, peut atteindre 4 millions de dollars.

Les prêts hypothécaires inversés exclusifs ne sont pas assurés par le gouvernement fédéral, et les emprunteurs ne sont donc pas tenus de payer une prime d’assurance mensuelle ou de suivre des conseils financiers.

Cependant, parce qu’ils ne sont pas garantis par le gouvernement fédéral, ces prêts ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus élevés qu’un prêt HECM.

Les emprunteurs peuvent obtenir l’argent sous forme de somme forfaitaire ou de rente mensuelle et peuvent l’utiliser à n’importe quelle fin.

Si vous êtes prêt à commencer le processus, consultez notre sélection des meilleurs prêteurs hypothécaires et comment choisir celui qui vous convient. Gardez cependant à l’esprit que tous les prêteurs n’offrent pas de prêts hypothécaires inversés exclusifs. En fait, parmi nos six meilleurs prêteurs hypothécaires, un seul — Guild Mortgage — offre cette option.

Hypothèque inversée à usage unique

Les hypothèques inversées à usage unique sont soutenues par des organismes gouvernementaux et des entités à but non lucratif et sont destinées à un objectif spécifique approuvé par le prêteur, comme payer des impôts fonciers ou apporter les améliorations nécessaires à la maison.

Aussi appelé  » prêt à paiement différé » ou  » prêt de report d’impôt foncier », ce type d’hypothèque inversée offre des frais et des taux d’intérêt plus bas. Les exigences d’admissibilité ont également tendance à être moins strictes, de sorte que cela pourrait être un type d’hypothèque inversée que les emprunteurs à faible revenu et les propriétaires peuvent se permettre.

Cependant, il est important de noter que le produit ne peut être utilisé qu’aux fins convenues par votre prêteur.

(Sinon, si vous ne voulez pas emprunter sur la valeur nette de votre maison et que vous avez besoin de fonds pour apporter des modifications à votre maison, consultez notre guide sur la façon d’obtenir un prêt pour la rénovation domiciliaire.)

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Combien d’argent tirez-vous d’une hypothèque inversée?

Le montant que vous pourrez emprunter avec une hypothèque inversée dépend du type de prêt hypothécaire inversé que vous choisissez, de l’âge du plus jeune emprunteur, des taux d’intérêt actuels et de la valeur nette de la maison. Tout comme lorsque vous souscrivez une hypothèque traditionnelle, une hypothèque inversée comporte également des frais d’origine, des frais de service et d’autres frais de clôture.

Si vous choisissez une option garantie par le gouvernement fédéral, vous devrez également payer des primes d’assurance hypothécaire. Ces dépenses peuvent être prélevées sur le montant du prêt, vous n’avez donc pas à les payer de votre poche, mais elles réduiront le montant que vous recevez après la clôture.

De plus, les prêts hypothécaires inversés ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus élevés que les prêts hypothécaires traditionnels.

Une hypothèque inversée vous convient-elle?

Si vous avez envisagé d’obtenir une hypothèque inversée sur votre maison, mais que vous ne savez pas si elle vous convient, tenez compte des points suivants:

Gardez à l’esprit que, selon le type d’hypothèque inversée que vous choisissez, il peut y avoir des limites sur la façon dont vous pouvez utiliser l’argent.

Pour les prêts hypothécaires inversés à usage unique, l’objectif de l’argent doit être examiné et approuvé par l’organisme de prêt.

Dans le cas des hypothèques HECM, la maison doit se conformer aux normes minimales de propriété de HUD pour être admissible. De plus, vous devrez peut-être utiliser une partie du produit du prêt pour des améliorations domiciliaires si votre maison ne répond pas aux normes HUD.

Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, vous (et votre maison) devez répondre aux exigences suivantes:

• Être âgé d’au moins 62 ans, être propriétaire de votre maison et y habiter comme résidence principale
• La maison doit avoir suffisamment de capitaux propres pour le montant de l’hypothèque inversée dont vous avez besoin
• Vous devez être en mesure de payer des impôts et des primes d’assurance habitation sur la maison
• Vous devez garder la maison en bon état
• Dans le cas d’une HECM, vous devez vous devez assister à un conseil financier auprès d’une agence de conseil agréée par le HUD

Si vous recevez des prestations Medicaid ou Supplemental Security Income (SSI) de l’Administration de la Sécurité sociale, consultez un expert financier pour déterminer si vos prestations seront affectées par ce type de prêt immobilier.

De plus, il existe d’autres options si vous ne répondez pas aux exigences d’âge, mais que vous êtes intéressé par un type de prêt similaire, y compris les prêts sur capitaux propres et les marges de crédit sur capitaux propres (LLO).

Consultez notre guide des meilleurs prêts immobiliers pour explorer ces autres options.

Comment rembourser une hypothèque inversée?

Une hypothèque inversée devient due une fois que tous les emprunteurs sont décédés ou ont déménagé de façon permanente de la maison, entre autres circonstances.

Lorsque l’emprunteur d’une hypothèque inversée décède, la banque discutera des options de paiement du prêt avec les héritiers et les informera du solde hypothécaire actuel. Les héritiers auront généralement 30 jours pour décider quoi faire du prêt et du bien.

Voici quelques-unes des options qui s’offrent à vous ou à vos héritiers pour payer une hypothèque inversée:

• Vendez la maison et utilisez le produit pour rembourser le solde du prêt hypothécaire inversé
• Si l’héritier souhaite conserver la propriété, payez le solde du prêt ou 95% de la valeur estimative de la maison, selon le moins élevé des deux
• Contractez un prêt — soit un prêt hypothécaire traditionnel, soit une autre hypothèque inversée — sur la propriété après le décès de l’emprunteur pour couvrir le solde de l’hypothèque

Si les héritiers décident de vendre le bien ou de rembourser le prêt, ils ont 30 jours à compter de la date du décès de l’emprunteur pour rembourser le prêt.

Le prêteur peut approuver une prolongation de 90 jours si les héritiers peuvent fournir des documents prouvant qu’ils tentent de vendre ou de rembourser le prêt de bonne foi. Dans certains cas, il peut même être possible de prolonger le calendrier jusqu’à un an. Cette information s’applique principalement aux prêts garantis par le gouvernement fédéral, bien que les prêteurs puissent faire des exceptions pour les prêts exclusifs.

Si les héritiers ne remboursent pas le prêt dans le délai convenu, le prêteur peut procéder à la forclusion.

Quand remboursez-vous une hypothèque inversée?

Dans la plupart des cas, vous n’avez pas à rembourser le prêt hypothécaire inversé tant que vous habitez dans la maison. Cependant, le prêt deviendra exigible dans l’une des situations suivantes:

• La mort. Lorsque vous décédez, vos héritiers deviennent responsables du remboursement de l’hypothèque ou de la conclusion d’une entente avec l’institution financière.
• Vente de la propriété. Le prêt est remboursé avec le produit de la vente.
• Vivre à l’extérieur de la maison pendant une année consécutive. Si vous habitez loin de la maison pendant plus de 12 mois consécutifs, vous devrez peut-être commencer à payer le prêt. Si votre conjoint est un co-emprunteur ou un conjoint non emprunteur admissible, il pourrait rester à la maison sans rembourser le prêt.
• Ne pas payer d’impôts fonciers ou d’assurance habitation. Toutes les hypothèques inversées exigent que l’emprunteur paie des impôts et une assurance habitation. Le défaut de le faire entraînera la forclusion. Si vous n’êtes pas en mesure de payer, consultez immédiatement un conseiller hypothécaire inversé.
• Ne pas entretenir la maison. La maison doit être maintenue dans un état habitable.

Une fois le prêt échu, vous ou vos héritiers devez parler avec votre prêteur pour déterminer un délai pour régler le solde du prêt. Cette période varie en fonction de la situation, mais il peut s’écouler aussi peu que 30 jours dans certains cas avant que le prêteur ne commence le processus de forclusion.

Comment éviter les escroqueries hypothécaires inversées

Malheureusement, la promesse d’hypothèques inversées a également été utilisée pour arnaquer les propriétaires.

Parce que les MEC sont soutenus par le gouvernement fédéral, certains prêteurs peu scrupuleux ont tenté de cibler les personnes âgées à court d’argent en promettant qu’une hypothèque inversée est un moyen sûr d’accéder à de l’argent pour la retraite. Dans de nombreux cas, les personnes ciblées ne sont pas informées que les impôts fonciers, les assurances et les réparations domiciliaires doivent continuer à être payés, ce qui les oblige à faire défaut sur le prêt et entraîne un salaire facile pour le prêteur contraire à l’éthique.

D’autres escroqueries consistent à convaincre les emprunteurs qu’ils devraient investir le produit du prêt dans des systèmes d’investissement risqués.

Voici quelques drapeaux rouges dont vous devriez être conscient en matière de prêts hypothécaires inversés:

Signes avant—coureurs

Prêteurs qui n’expliquent pas les petits caractères ou qui tentent de vous précipiter dans le processus de prêt

Entreprises qui utilisent des tactiques de vente agressives – comme la peur et les appels à froid

Prêteurs qui prétendent que vous pouvez utiliser une hypothèque inversée pour acheter une maison sans mise de fonds — HECMs pour l’achat vous obligera toujours à payer environ 50% de la valeur de la maison de la poche.

Les entrepreneurs qui disent que la meilleure façon de payer pour des réparations domiciliaires coûteuses est de contracter une hypothèque inversée

Toute personne qui suggère des actions ou des stratagèmes risqués (comme le retournement de maison) ou la signature de l’argent à un tiers

La meilleure façon d’éviter d’être victime d’une escroquerie à l’hypothèque inversée est:

• Adressez-vous à un conseiller indépendant en prêts hypothécaires inversés approuvé par HUD
• Lisez les petits caractères avant de signer tout document de prêt
• Sachez que vous avez le droit d’annuler votre prêt hypothécaire inversé dans les trois jours ouvrables suivant la clôture pour quelque raison que ce soit. Vous devrez envoyer une demande par écrit à votre prêteur, qui devra ensuite rembourser toutes les dépenses de prêt que vous avez déjà payées
• Ne répondez pas au marketing non sollicité ou aux appels à froid

Si vous ou quelqu’un que vous connaissez est victime d’une arnaque hypothécaire inversée, soumettez un pourboire au FBI, déposez une plainte en ligne auprès du HUD-OIG ou appelez leur hotline au 1-800-347-3735. Vous pouvez également déposer une plainte auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs en composant le 1-855-411-2372.

Résumé du Guide de l’Argent sur les hypothèques inversées

• Une hypothèque inversée peut être un outil puissant pour financer les améliorations domiciliaires nécessaires, payer des impôts fonciers ou d’autres frais de subsistance essentiels.
• Les prêts hypothécaires inversés sont accessibles par l’intermédiaire des prêteurs de prêt FHA et des prêteurs privés et sont disponibles pour les propriétaires de 62 ans et plus.
• Ces prêts peuvent être versés sous forme de paiement forfaitaire, de marge de crédit ou de rente mensuelle.
• Les propriétaires doivent être pleinement conscients des responsabilités, des conditions et des escroqueries possibles lorsqu’ils recherchent et demandent une hypothèque inversée.
• Une évaluation financière est une étape importante avant de faire une demande pour voir si vous serez en mesure de payer les frais de subsistance, les assurances et les taxes après avoir contracté ce type de prêt.

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