az értékcsökkenés az egyik legnagyobb előnye a bérleti ingatlan birtoklásának, valamint az ismétlődő jövedelem és az ingatlanérték felértékelődésének lehetősége hosszú távon.

de míg a jövedelem és a saját tőke növelheti az adóterheket, az értékcsökkenési ráfordítás segít csökkenteni vagy akár megszüntetni a bérleti ingatlan által generált jövedelem után fizetendő adókat.

valójában lehetséges, hogy egy befektető olyan bérleti ingatlant birtokoljon, amely cash-flow pozitív, miközben nem fizet adót.

Key Takeaways

• értékcsökkenés egy nem pénzbeli ráfordítás bérlakás tulajdonosok, hogy csökkentse az adóköteles nettó jövedelem.
• a lakóingatlan értékcsökkenése 27,5 év alatt történik.
• az ingatlanbefektetők leértékelhetik az épület értékét és bizonyos fejlesztéseket, de a föld értékét nem.
• amikor egy bérlakást értékesítenek, az értékcsökkenési ráfordítást visszaigénylik és a befektető szokásos adókulcsával, legfeljebb 25% – kal adóznak.
• a befektetők gyakran végeznek 1031 adó halasztott csere elhalasztani fizet adót értékcsökkenés visszaszerzés és tőkenyereség.

hogyan működik az értékcsökkenés

az üzleti vagy befektetési célú lakóingatlan 27,5 év alatt amortizálható, az IRS 527.számú kiadványa szerint.

az értékcsökkenés a “hasznos élettartamú” eszköz fogalmán alapul.”Az értékcsökkenési költség célja, hogy kompenzálja a bérleti ingatlan tulajdonosát az épület normál kopásáért egy ideig. A föld értéke mentesül az értékcsökkenés alól, mert a föld soha nem kopik el vagy használják fel.

az értékcsökkenés kiszámításához az épület értékét 27,5 évvel osztják el. Az ebből eredő értékcsökkenési ráfordítást levonják az ingatlan által generált adózás előtti nettó jövedelemből. Az értékcsökkenési leírás levonása után fennmaradó jövedelem átkerül a tulajdonoshoz, és az adókat a tulajdonos szövetségi jövedelemadó-besorolása alapján fizetik ki.

természetesen a legtöbb bérelhető ingatlan nem teljesen elhasználódik és használhatatlanná válik kevesebb, mint 30 év alatt. Rengeteg olyan ház épült 50, 75 vagy akár 100 évvel ezelőtt, amelyeket ma is bérleti ingatlanként használnak. Az évek során fenntartották őket, hogy vonzzák a jó bérlőket, és továbbra is jövedelmet generáljanak a tulajdonos számára.

a Bérleti Ingatlan értékcsökkenése az ingatlan tartási ideje alatt folytatódik, és az új tulajdonos esetében további 27,5 évre áll vissza, amikor az ingatlant eladják. Ha a tulajdonos több mint 27,5 éve birtokolja az ingatlant, az értékcsökkenési költség elfogy, mert az épület hasznos élettartama lejárt, legalábbis a bérleti ingatlan értékcsökkenése szempontjából.

Bérleti Ingatlan értékcsökkenési módszerek

az ingatlannak meg kell felelnie az értékcsökkenésnek, mielőtt a befektető igényelheti a bérleti ingatlan értékcsökkenési költségét. Számos kritérium van, amelyet egy ingatlanbefektetőnek meg kell felelnie a bérleti ingatlan értékcsökkenése érdekében:

• a befektetőnek a bérleti ingatlan tulajdonosának kell lennie, nem pedig bérlőnek.
• az ingatlant üzleti vagy befektetési célokra kell használni, például bérbe kell adni az otthont egy bérlőnek.
• hasznos élettartama az ingatlan képesnek kell lennie arra, hogy meg kell határozni, ezért a föld értékét nem értékcsökkenési.
• ha egy ingatlant nem tartanak legalább egy évig, a befektető nem jogosult az értékcsökkenési költség igénylésére.

három különböző módon lehet leértékelni a lakóingatlanokat. Mindhárom Bérleti Ingatlan értékcsökkenési módszer arra vonatkozik, amikor az ingatlant “üzembe helyezik”, ami azt jelenti, hogy az ingatlan készen áll és bérelhető.

1. az 1981 előtt üzembe helyezett Bérleti Ingatlan értékcsökkenése az egyenes vonal vagy a csökkenő egyenleg módszerével történhet.
2. az 1980 után, de 1987 előtt üzembe helyezett ingatlan az Accelerated Cost Recovery System (Acrs) rendszert használja az értékcsökkenéshez.
3. az 1986 után üzembe helyezett bérleti ingatlanok általában a módosított gyorsított költségmegtérülési rendszert (MACRS) használják. A macr-ek alatt azonban a bérleti ingatlantulajdonosok a legtöbb ingatlan esetében használhatják az alternatív értékcsökkenési rendszert (ADS), amely az értékcsökkenés egyenes módszerének másik neve.

a bérleti ingatlan értékcsökkenésének pontos kiszámítása nyilvánvalóan bonyolult lehet. Ezért sok ingatlanbefektető fizet egy adószakértőt, vagy regisztrál egy ingyenes számlát a Stessa-nál, hogy pontosan nyomon kövesse a bérleti ingatlan értékcsökkenési költségeit.

a bérleti ingatlanok értékcsökkenésének automatikus nyomon követése mellett a Stessa új bérleti ingatlan mérlege egyidejűleg frissíti az egyes ingatlanokat piaci értékre (szemben az értékcsökkenéssel), hogy az ingatlanbefektetők pontosabb képet kapjanak az ingatlan tőkéjéről.

hogyan lehet kiszámítani a Bérleti Ingatlan értékcsökkenését

most vessünk egy pillantást egy egyszerűsített példára, hogyan lehet kiszámítani a bérleti ingatlan értékcsökkenését az értékcsökkenés egyenes módszerével.

egy családi ház Austinban, Texasban egy ingatlanbefektető vásárolta meg, és 1.január 2017-én bérelhető ingatlanként üzembe helyezték. Zillow szerint a ház értéke 391 000 dollár volt. Négyéves tartási időszak alatt az otthon értéke 521 000 dollárra nőtt. A befektető úgy dönt, hogy eladja, és a tranzakció 31.December 2020-én zárul, éppen az új évre.

1. határozza meg a Bérleti Ingatlan költségalapját

mielőtt a befektető kiszámíthatja a bérleti ingatlan értékcsökkenését, meg kell határozni a ház költségalapját. A költségalap az otthon értéke, levonva annak a földnek az értékét, amelyen az otthon ül, plusz minden olyan zárási költség, amelyet le kell értékcsökkenteni, beleértve:

• ingatlan felmérés
• cím biztosítás
• felvételi díjak
• absztrakt díjak
• jogi díjak
• Transzferadók

vannak más költségek, amelyeket le kell értékcsökkenteni, amelyek általában nem láthatók a legtöbb lakóingatlanban tranzakciók, például az eladó által fizetendő ingatlanadók, amelyeket a vevő vállalt, az eladó ingatlanbizottsága egy ügynöknek tartozik, vagy a közművek telepítésének költsége.

feltételezzük, hogy az ingatlanbefektető az ingatlan első megvásárlásakor 3000 dolláros zárási költségeket viselt, amelyeket hozzá kell adni a költségalaphoz és leértékelni. Ezenkívül a megyei értékelő és értékelő jelentés szerint a tétel értéke 25 000 dollár volt, amikor a házat 2017 januárjában vásárolták meg.

ezen információk alapján a befektető kiszámíthatja a ház költségalapját:

• vételár = $391,000
• kevesebb tétel értéke = <$25,000>
• plusz zárási költségek minősített értékcsökkenés = $3,000
• Költségalap = $369,000

1. Számítsa ki a Bérleti Ingatlan értékcsökkenési költségét

az éves bérleti ingatlan értékcsökkenési költségének kiszámításához az ingatlan költségalapját el kell osztani 27,5 évvel:

• $369,000 ingatlanköltség alapján / 27,5 év = $13,418.18 éves értékcsökkenési ráfordítás

tehát a négyéves tartási időszak alatt a befektető 53 672,72 dolláros értékcsökkenési költséget igényelhetett az adóköteles nettó jövedelem összegének csökkentése érdekében.

hipotetikusan, ha a bérleti otthon összesen 60 000 dollár adózás előtti nettó jövedelmet generált a négyéves időszak alatt, a befektető csak 6372,28 dollár adót fizetne a bérleti ingatlan értékcsökkenési költségének köszönhetően:

• $60,000 adózás előtti jövedelem – $53,672.72 értékcsökkenési ráfordítás = $6,372.28 adóköteles jövedelem

hogyan kell kiszámítani az értékcsökkenést havonta

az ingatlanbefektető évente a befektetési célú ingatlan értékének 3,636% – át igényelheti. A való világban azonban a bérleti ingatlanokat általában nem vásárolják meg és értékesítik az év első napján és az év utolsó napján.

az értékcsökkenés kiszámításának megkönnyítése érdekében az IRS egy táblázatot nyújt az ingatlanbefektetőknek, amely segít meghatározni az igénylés értékcsökkenési százalékát a bérleti ingatlan üzembe helyezésének hónapja alapján:

Üzembe Helyezett Hónap	Költségalap Értékcsökkenés Százalék
Január	3.49%
Február	3.18%
Március	2.88%
Április	2.58%
Május	2.27%
Június	1.97%
Július	1.67%
Augusztus	1.36%
Szeptember	1.06%
Október	0.76%
November	0.46%
December	0.15%

például, ha egy 100 000 dolláros költségalapú bérleti ingatlant először júniusban helyeztek üzembe, akkor az év értékcsökkenése a következő lenne$1,970:

• $100,000 költségalap x 1.970% = $1,970

a következő évek mindegyikében az értékcsökkenési ráfordítás a következő lenne $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $3,636.36

Bérleti Ingatlan tételek gyorsabb értékcsökkenéssel

az épület értékcsökkenése mellett az ingatlanbefektetők 27,5 évnél gyorsabban is leértékelhetik a bérleti ingatlanban üzembe helyezett tételeket:

5 év értékcsökkenés: készülékek, szőnyegek, bútorok

7 év értékcsökkenés: irodabútorok és berendezések

15 év értékcsökkenés: utak és kerítések

például hagyja, hogy a bérleti ingatlan értékcsökkenése a Tegyük fel, hogy egy befektető 8000 dollárt költ új szőnyegre, és 15 000 dolláros költséggel újjáépít egy fából készült háztáji kerítést. Az extra értékcsökkenési költség lenne:

• szőnyeg: $8,000 / 5 év = $1,600 szőnyeg értékcsökkenés évente.
• kerítés: $15,000 / 15 év = $1,000.

hogyan visszaszerezni bérlakás értékcsökkenés

értékcsökkenési ráfordítás egy adókedvezmény birtokló bérlakás. Azonban, amikor az ingatlant eladják, az értékcsökkenési költséget az IRS “visszaszerzi”, és rendszeres jövedelemként adóztatja.

a szemléltetéshez használjuk példaként austini ingatlanbefektetőnket.

a négyéves tartási időszak alatt a befektető 53 672,72 Dollár teljes értékcsökkenési költséget igényelt az adóköteles jövedelem összegének csökkentése érdekében. Amikor az ingatlan értékesítése, a befektető köteles adót fizetni a $53,672.72 legfeljebb mértéke 25%, akkor is, ha a befektető egy magasabb szövetségi adókulcs.

az értékcsökkenésből származó adó maximális összege 13 418,18 USD lenne, a fennmaradó tőkenyereség 0%, 15% vagy 20% – kal adózik a befektető adókulcsától függően.

ahelyett, hogy adót fizet az értékcsökkenés visszaszerzés és a tőkenyereség, sok ingatlan befektetők magatartás 1031 adó halasztott csere. Ahelyett, hogy adót fizetne a szövetségi és az állami kormányoknak, a befektetők ezt az extra pénzt használják egy másik bérleti ingatlan megvásárlására, hogy növeljék ingatlanportfóliójukat.

záró gondolatok ebben a témában

a bérleti ingatlanok értékcsökkenése jelentős mennyiségű adót takaríthat meg az ingatlanbefektetőknek. Valójában, amikor egy ingatlant először vásárolnak, az értékcsökkenési ráfordítás teljes mértékben kiküszöbölheti a jövedelem után fizetendő adót, mivel a cash flow alacsonyabb a javítások és az új bérlő megtalálásának költségei miatt.

amikor egy bérlakást értékesítenek, minden értékcsökkenési költséget vissza kell fizetni és a befektető szokásos jövedelemadó-kulcsával, legfeljebb 25% – kal kell adóztatni. Az értékcsökkenési visszaszerzés és a tőkenyereség után fizetendő adók elhalasztása érdekében sok befektető úgy dönt, hogy 1031-es cserét folytat, és a megtakarított pénzt több ingatlan vásárlására használja fel, ahelyett, hogy a kormánynak fizetne.