a közvetítői keresések és a szerződések cseréje közötti idő általában 1 és 3 hét között van.

bár ez elég hosszú időnek tűnhet, örömmel fogja tudni, hogy egyenesen otthon vagy!

a legtöbb esetben a dolgok általában akadály nélkül haladnak előre, de számos tényező lelassíthatja a dolgokat. Ezek a következők lehetnek:

• a szerződéskötést megelőző vizsgálatok terjedelme és összetettsége;
• Conveyancing keresési eredmények;
• lehívása jelzálogfinanszírozás;
• késések aláírásával az ingatlan felett;
• milyen jó a conveyancer van.

hogy menjen át ezeket a kérdéseket egyenként…

szerződés előtti kérdések

szerződés előtti kérdéseket vet fel a vevő conveyancer. Ezek általában az ingatlan és/vagy az alapul szolgáló földterület tulajdonjogára, jogaira és kötelezettségeire vonatkoznak.

számos megkeresés az eladó által a közvetítési folyamat kezdetén kitöltött jogi társaság űrlapokon alapul.

a felvetett közös kérdések a következők lehetnek:

• határellenőrzések és korábbi viták;
• megosztott közüzemi ellátás (gáz, elektromos és víz/vízelvezetés);
• vannak-e korlátozások az ingatlan használatára vonatkozóan. Például lehetnek korlátozások, ha egy házat üdülési, rövid távú vagy többlakásos (Többfoglalkozású Ház) célokra használnak;
• Földkorlátozások / incumbrances;
• megosztott hozzáférés / útjogok;
• az ingatlan megváltoztatására vonatkozó korlátozások (tervezés vagy más törvények révén). Például, ha az ingatlan szerepel a listán, vagy természetvédelmi területen van, bizonyos változtatások nem engedélyezettek;
• történelmi építési/fejlesztési munkák és a vonatkozó tervezési engedélyek;
• építési előírások és tanúsítványok (elektromos, gáz, üvegezés, riasztók, faanyagok kezelése);
• bármi, ami szerepel az energiahatékonysági tanúsítványban (EPC);
• az ingatlan birtoklásával kapcsolatos kapcsolódó költségek (általában bérleti díj esetén ingatlanok);
• ha az ingatlan haszonbérlet, további információkat lehet kérni a konkrét feltételekről;
• ha az ügylet Összetett vagy nem szabványos elemeket tartalmaz (például hagyatéki értékesítést).

a conveyancer-nek további kérdéseket kell feltennie a conveyancing keresési eredmények hátoldalán (lásd alább).

a jó vásárlási szállítóeszközök különösen alaposak lesznek a vizsgálatok során, hogy elkerüljék a ‘toing and froing’ – t.

ingatlanügynökségi értékesítésünk kezelése során mindig arra kérjük a közvetítőket, hogy kezdjék meg a vizsgálatokat, miután a jogi társaság űrlapjait visszaküldték.

ez azt jelenti, hogy a keresési eredményekből származó fennmaradó kérdéseket azonnal kezelni lehet, mielőtt továbblépnének a szerződések cseréjére.

a vevő szállítószalagja jelentést tesz, és foglalkozik az esetleges aggályokkal. A jelzálogfinanszírozás használatakor a hitelező azt is meg akarja erősíteni, hogy nincs semmi, ami negatívan befolyásolja az ingatlan biztonságát.

vegye figyelembe, hogy a vevő szállítója nem vethet fel kérdéseket az ingatlan fizikai állapotával kapcsolatban, vagy bármi, ami általában megjelenik a felmérésben.

ha vásárol, akkor tisztában kell lennie a caveat emptor (‘vevő vigyázz’) kifejezéssel. Ez lényegében azt jelenti, hogy a vevő felelős az ingatlan ellenőrzéséért, mielőtt elkötelezné magát.

keresési eredményekkel kapcsolatos problémák

a közvetítési keresések a folyamat kezdetén zajlanak, és 3-8 hétig tarthatnak.

sok múlik a helyi hatóság Keresési (amely tart a leghosszabb függetlenül attól, hogy hol van az országban).

miután ezek befejeződtek, időre van szükség ahhoz, hogy a vevő szállítója megvizsgálja az egyes keresések részleteit, és részletes jelentést továbbítson.

ez kiemeli azokat a lehetséges kérdéseket, amelyek miatt a Vevőnek aggódnia kell. A példák közé tartoznak:

• árvízkockázat az ingatlan közelében (és enyhítő intézkedések);
• Süllyedés, földcsuszamlás, bányák, történelmi hulladéklerakók és más veszélyes felhasználás bizonyítéka;
• helyi kötelező vásárlási végzés vagy végrehajtási értesítés;
• a közelmúltban elfogadott vagy folyamatban lévő tervezési alkalmazások;
• a helyi tanács által elvégzendő infrastrukturális munkák, amelyek befolyásolhatják az ingatlant;
• vízelvezetési és/vagy vízellátási kérdések;
• korábbi vagy folyamatban lévő határviták.

ha ilyen problémák merülnek fel, akkor a szállítónak beszélgetést kell folytatnia a vevővel, amely természetesen előre fogja tolni a csere dátumát.

az értékesítés folytatásának következményeit teljes mértékben meg kell magyarázni, hogy a vevő tisztában legyen az esetleges kockázatokkal.

a vevő ebben a szakaszban jogszerűen kivonhatja az eladást vagy újratárgyalhatja az árat.

ha az utóbbi javasolt, az eladó is elállhat. Ha ez megtörténik, az eladónak ellenőriznie kell a szállítási díjakat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincsenek abortív díjak.

tapasztalataink szerint azonban az ingatlanügynöknek már a kezdetektől tisztában kellett volna lennie ezzel a helyzettel. Ennek eredményeként a vásárlók többsége jól ismeri az esetleges kockázatokat (amelyeket általában figyelembe vettek az árban).

lehívása Jelzálogfinanszírozás

csakúgy, mint a felmérés, a jelzálog-hitelező is kell, hogy a keresési jelentés.

azt is megerősítik a vevő szállítószalagjával, hogy nincs semmi aggodalomra okot adó kérdés.

érdemes megjegyezni, hogy a hitelezők szigorúbb megközelítést alkalmaznak a megfizethetőség értékelésére, és finom fogakkal elemzik pénzügyeit.

ezért a csere elakadásának elkerülése érdekében a vevőnek mindig ellenőriznie kell, hogy az alkalmazásban megadott információk teljesen pontosak-e.

a vevő conveyancer is győződjön meg arról, hogy a jelzálog ajánlat nem járt le. Ha van, akkor sajnos néhány további napra lesz szükség egy új kiadáshoz.

a jelzálog-ajánlat tartalmazza a futamidőt, a kamatlábakat, a havi fizetést és az egyéb kapcsolódó feltételeket.

a vevő szállítója tanácsot ad az ingatlankölcsön felvételének következményeiről, és szükség esetén kapcsolatba lép a hitelező jogi osztályával.

a vevő ellenőrizheti az energiahatékonysági tanúsítványt (EPC), valamint az értékesítés részeként elfogadott szerelvényeket és szerelvényeket.

mindaddig, amíg a vevő szállítószalagja proaktív, nem lehet indokolatlan késedelem.

ezután a Vevőnek Jelzáloglevelet küldünk (általában a szerződés dokumentációjával együtt) aláírásra. A vevő továbbítja a betéti pénzeszközöket a szállítószalag ügyfélszámlájára.

az eladó a TR1 szerződést is elküldi aláírásra és tanúvallomásra.

vegye figyelembe, hogy ha jelzáloggal értékesít egy ingatlant, akkor a szállítónak ki kell töltenie ezt a kölcsönt. Ez tovább késleltetheti a folyamatot.

késedelem az ingatlan aláírásával

Miután az összes papírmunka, csekk és szerződés elkészült, mind a vevő, mind az eladó feladata annak biztosítása, hogy mindent időben aláírjanak és visszaküldjenek.

néhány olyan kérdés, amellyel a szerződések cseréje előtt találkoztunk, a következők:

• késedelmek a szerződések aláírásában és az átruházási okiratban (TR1) és a visszaküldésben. Ezeket a dokumentumokat nedves (azaz tollal ellátott) aláírással kell ellátni, és független tanúnak kell lenniük. Ha egy (vagy több) fél túlságosan hosszú időt vesz igénybe ennek megszervezése, a csere szükségtelenül késhet;
• a dokumentumok visszaküldése ‘csigapostán’keresztül. Mindig azt javasoljuk, hogy a Royal Mail 1. osztályú rögzített vagy még jobb, különleges kézbesítéssel tegye közzé;
• ha a vevő tehetséges letétet használ (általában családtagoktól), a jelzáloghitel-társaság megerősítést és aláírást kér arról, hogy a pénzt nem kell visszafizetni. Nyomon fogják követni a pénzmosás elleni célokra szolgáló pénzeszközök forrását is, ami tovább késlelteti a folyamatot. A késedelmek itt előre tolhatják a csere dátumát;
• a vevő késedelmek az épület biztosításának megszervezésében (amelyet a jelzálog-társaság a csere előtt igényel). Bár ez nem lassítja le a dolgokat, a vevő is szeretné szervezni életbiztosítás;
• a vevő lassan át a betét vagy készpénz bemenet a tranzakció. – A ‘ teljesen lehetséges-hoz pénzátutalás felett 10.000 perceken belül ezekben a napokban egy CHAPS (Clearing House Automated Payment System) segítségével. Mivel azonban díj van, egyes vásárlók úgy döntenek, hogy több kifizetést hajtanak végre a szállítószalag ügyfél bankszámlájára, ami elkerülhetetlenül lelassítja a dolgokat;
• a vevő szállítószalagja késlelteti a Jelzáloghitelező számára a tulajdonjog igazolásának kiadását (a pénzeszközök felszabadításának előfeltétele). Ez többek között az ingatlan korábbi tulajdonjogával kapcsolatos információkat tartalmaz;
• ha több fél van a láncban, akkor egy késleltetés mindent lelassít mindenki számára;
• ha az egyik fél távol van, vagy a csere dátuma munkaszüneti naphoz közeledik, a dolgok lelassulhatnak;
• a vevő szándékosan késlelteti a szerződések aláírását annak érdekében, hogy potenciálisan gazunder az eladás, próbáljon meg jobb jelzálogügyletet biztosítani, vagy egyszerűen csak hideg láb. Itt azt javasoljuk, hogy vegye fel a kapcsolatot az ingatlanügynökkel, vagy kérjen felvilágosítást a vevő szállítószalagjától;
• vagy a szállítószalag késlelteti a jelzálog – / betéti pénzeszközök kibocsátását vagy átutalását.

mennyire jó a szállítószalag

a keresések és a csere között a fenti tényezők mindegyikét befolyásolja az értékesítést irányító szállítószalag hatékonysága.

ha a cég kevés erőforrással rendelkezik, vagy nagy ügyterhelést vállalt, a keresések és a csere közötti idő visszatartható.

ilyen esetekben, ha az e-mailjeire nem válaszolnak, keresse meg a conveyancer panaszkezelési eljárását. Általában van egy magas rangú munkatárs, akivel kommunikálhat, aki általában képes lesz a dolgok visszatérésére.

Online conveyancers gyakran nyomkövető rendszerek helyett, hogy pontosan hol vannak a dolgok.

a legrosszabb esetben dönthet úgy, hogy panaszt tesz a jogi Ombudsmannál. A legtöbb esetben erre nem igazán van szükség.