megküzdött és megtakarított, és végre készen áll arra, hogy előleget fizessen egy házra.
megvan a finanszírozás minden sorakoznak.
minden rendben van, amíg felfedez egy sokkoló igazságot—még több készpénzre van szüksége a jelzálogkölcsön bezárásához a zárási költségek miatt.
ha egy első alkalommal homebuyer, akkor valószínűleg kíváncsi, milyen ingatlan zárási költségek vannak, és hogy tényleg meg kell fizetni őket. (Sajnos igen, igen).
ebben a cikkben elmagyarázzuk, hogy mely zárási költségeket hagyományosan a Vevő fizeti, és melyiket az eladó fedezi.
lebontjuk az egyes sorokat, amelyeket valószínűleg látni fog, és elmagyarázzuk, mikor érvényes, valamint néhány tippet, hogy a zárási költségeket a lehető legalacsonyabban tartsuk.
mik a záró költségek?
a zárási költségek egy általános kifejezés, amely magában foglalja a jelzálogkölcsön kidolgozásával és lezárásával kapcsolatos összes díjat, költséget, adót és egyéb díjat.
ezek egy részét a kormány szabályozza, másokat pedig a hitelező, az ingatlanügyvéd vagy a címvállalat számít fel.
ezek a díjak a hitel típusától, az otthon helyétől, korától és méretétől, valamint egyéb tényezőktől függően változnak.
a zárási költségek kifizetése az ingatlanzárási folyamat része.
mennyibe kerülnek a záró költségek?
ez egy gyakori kérdés, amelyet a hazai eladók tesznek fel.
a bezárási költségek általában a ház eladási árának körülbelül 3-6% – át teszik ki.
tehát egy 250 000 dolláros vételárral rendelkező otthon esetében tervezheti, hogy a záró költségek valahol 7500 és 15 000 dollár között vannak.
a 3% – 6% – os iránymutatás nagyszerű a szalvéta hátsó becsléséhez, de nem garantálja, hogy mennyibe kerülnek.
a záró közzétételi dokumentum pontosan felvázolja, hogy mennyi lesz a zárási költsége, és mindegyikhez sordíjat kell fizetni.
ki fizeti a záró költségeket?
jellemzően a Vevő fizeti a legtöbb záró költségek, de ez akár bizonyos fokú tárgyalás.
azok az eladók, akik gyorsan le akarnak tölteni egy ingatlant, vagy lassú piacra akarják csábítani a vásárlókat, gyakran önként vállalják a bezárási költségek egy részének kifizetését.
azonban van egy határ, hogy mennyi eladók édesítheti üzlet.
a Fannie Mae vagy a Freddie Mac (a kormány jelzálogbefektetési fegyverei) által kibocsátott jelzáloghitelek felső határa van arra, hogy az eladók mennyit fizethetnek a zárási költségek felé.
ez a felső határ a vételár 2% – 9%-a között mozog, attól függően, hogy a jelzáloghitel milyen hitel / érték arányban van, és hogy elsődleges lakóhely-e vagy sem.
például az eladói engedményeket 2% – ban maximálják a befektetési ingatlanok esetében, de az FHA-kölcsön 25% – os leértékeléssel 9% – ra korlátozódna.
a hagyományos jelzáloghiteleknél a hagyományos 20% – kal lefelé, az eladó által fizetett zárási költségek max. 6% – kal.
mindaddig, amíg Ön a Freddie Mac/Fannie Mae korlátain belül marad, a zárási költségeket bármilyen módon rendezheti, amely megfelel mindkét fél igényeinek és elvárásainak.
záró költségek magyarázata
a záró költségek nem rögzített százalékok, mint az adók; minden vevő más összeget fizet a záró költségekben.
egyes költségek hitelezői díjak, egyesek kormányzati követelmények, mások opcionálisak.
a vevő zárási költségeinek változó tényezői az otthon helye, a hitelező és a hitel típusa.
a hitelező három nappal a zárás előtt felvázolja ezeket a költségeket a záró nyilvánosságra hozatali dokumentumban.
az alábbiakban felvázoltuk a leggyakoribb zárási költségeket, amelyeket a közzétételi dokumentumban láthat.
értékelési díj
a hitelező tudni akarja, hogy az ingatlan megéri-e azt, amit fizet érte, ezért független értékelést rendelnek az értékéről.
egy tipikus értékelés 300-450 dollárba kerül, de ez lényegesen több lehet, ha az ingatlan nagy, vagy jelentős mennyiségű földterülettel jár.
ügyvédi díjak
ezt egy ingatlanügyvéd tölti fel a dokumentumok és szerződések felülvizsgálatára.
mindegyik fél felelős a saját ügyvédi díjáért.
Texas nem követeli meg, hogy ügyvéd legyen a záróasztalnál, de néhány más állam igen.
záró díj
ezt néha elszámolási díjnak vagy letéti díjnak is nevezik.
annak a társaságnak fizetik ki, amely kezeli a letéti számlát és a komoly pénzt, és felelős a zárásért.
ez lehet letéti társaság, címadó társaság vagy ingatlanügynök, az államtól függően.
Futárdíj
ezek a fizikai dokumentumok zárásig történő szállításáért fizetett díjak.
ha digitálisan zár, akkor nem kell futárdíjat fizetnie.
ennek a díjnak minimálisnak kell lennie.
Hiteljelentési díj
a bank vagy a jelzáloghitelező a jegyzési folyamat részeként lehívja a vevő hiteljelentését.
ez általában körülbelül 30-50 dollárba kerül.
lehet, hogy ezt meg kell fizetnie a hitelbecslés megszerzése előtt, attól függően, hogy a hitelező hogyan működik.
kedvezményes pontok
a kedvezményes pontok előzetes kifizetése csökkenti a jelzálogkölcsön élettartama alatt fizetett kamat összegét.
minden pont a hitelösszeg 1% – át teszi ki, és általában 0,25% – kal csökkenti a kamatlábat.
ha a vevő úgy dönt, hogy kedvezményes pontokat fizet, az összeg a záráskor esedékes.
letéti díjak
a letéti társaság (vagy egyes esetekben címadó társaság vagy ingatlanügynök) megkönnyíti a pénzeszközök tranzakcióját a Vevő és az eladók között.
a letéti díj fizet a szolgáltatásért és a kapcsolódó papírmunkáért.
ez általában megoszlik a Vevő és az eladó között, de nem ritka, hogy bármelyik fél fizeti az egészet.
ezt elszámolási díjnak vagy záró díjnak is nevezik.
FHA Jelzálogbiztosítás
az FHA hitelek egyedi típusú jelzálogbiztosítást igényelnek.
a záráskor esedékes hitel értékének 1,75% – ának előzetes kifizetését, valamint havi jelzálog-biztosítási kifizetéseket (MIP) igényelnek.
ezeknek a kifizetéseknek az éves összege attól függ, hogy mennyit tesz le, mennyit kölcsönöz és mennyi ideig, de évente 0,45% és 1,05% között mozog.
például, ha 150,00 dolláros házat vásárolt egy 30 éves jelzáloggal, 5% – os előleggel, akkor évente a hitel 0,80% – ával tartozna.
ez évente 1200 dollárt vagy havi 100 dollárt jelent.
HOA átutalási díj
ha egy HOA szabályozza az ingatlant, akkor a tulajdonosi adatok (biztonsági kódok, adatbázis-információk stb.) az új vevőnek.
sem a banknak, sem az eladónak nincs beleszólása ebbe a díjba, mivel azt a HOA bocsátja ki.
az eladó általában felelős ezért a díjért, amely átlagosan 225-250 USD.
lakásbiztosítások
ha jelzáloggal rendelkezik egy ingatlanon, a bank megköveteli a háztulajdonos biztosítását, amelynek meg kell felelnie a bank megfelelő fedezetre vonatkozó szabványainak.
a Vevőnek egy évnyi biztosítást kell előre fizetnie a záráskor.
ez a költség a ház életkorától, állapotától, méretétől és helyétől, valamint a lefedettség szintjétől függ.
a vásárlók körülnézhetnek és össze kell hasonlítaniuk a különböző biztosítótársaságok árait.
hitelfelvételi díj
a hitelező ezt a díjat a jelzálogkezelés és a jegyzés költségeinek fedezésére számítja fel.
mivel ezt a díjat a hitelező bocsátja ki, a vevőnek van némi tere tárgyalni róla (bár ez magasabb kamatlábat eredményezhet).
a kezdeményezési díjak általában 0-ba kerülnek.A teljes hitelösszeg 5% – 1% – A.
hitelezői Címbiztosítás
a hitelezők általában megkövetelik a vásárlóktól, hogy viseljenek címbiztosítást, hogy megvédjék az általuk kölcsönzött összeget a fel nem fedezett zálogjogoktól, hibáktól, vitáktól vagy a címmel kapcsolatos egyéb problémáktól.
bár a legtöbb hitelező megadja a preferált partnerek listáját, a címbiztosítást is megvásárolhatja—és nem csak a listájukról kell választania.
egyes államokban (például Texasban) azonban a címbiztosítási díjakat a kormány rögzíti.
ha többet szeretne megtudni a hitelezőkről, nézze meg útmutatónkat a legjobb jelzáloghitelező megtalálásáról.
ólomalapú Festékvizsgálat
ha az eladó tud bármilyen ólomalapú festékről az ingatlanon, akkor azt nyilvánosságra kell hoznia a potenciális vásárlóknak.
ha azonban a vásárolt otthon 1979 előtt épült, akkor valószínűleg ólomalapú festékellenőrzésre lesz szüksége az általános ellenőrzési folyamat részeként, hogy észleljen minden olyan mérgező festéket, amelyről az eladó nem tud.
ez a díj körülbelül 317 dollárt fog visszaadni, és általában a Vevő fizeti.
kezdeményezési díj
a hitelező felszámítja ezt a díjat az új hitel létrehozásának költségeiért, beleértve a kérelem feldolgozását is.
általában a hitelösszeg 0,5-1% – át teszi ki.
ez a díj magában foglalhatja a jegyzési kötelezettséget (pénzügyi elemzés és kockázatértékelés), vagy csak a kölcsön adminisztratív költségeit.
tulajdonos cím biztosítás
ahogy a hitelező azt akarja, hogy megvédjék magukat a követelések vagy öltönyök környező ingatlan címe, Ön is szeretné ugyanazt a védelmet.
ha igen, akkor meg kell vásárolnia a tulajdonos címbiztosítását, mivel a hitelező politikája nem védi meg Önt, mint vevőt.
Texasban ezeket az arányokat az állam szabályozza.
az 50 000 dolláros házirend 496 dollárba, a 100 000 dolláros házirend pedig 832 dollárba kerül.
Kártevőellenőrzési díj
a Fafúró rovarok, például a termeszek, a fa méhek vagy az asztalos hangyák pusztítást okozhatnak a ház szerkezeti integritásában, ezért előfordulhat, hogy kártevőspecifikus fertőzést kell kapnia, ha bizonyíték van fertőzésre.
a kártevők ellenőrzése körülbelül 100 dollárba kerül.
magán jelzálog-biztosítás
ha kevesebb, mint 20% – ot tesz le a hitelére, a hitelező megköveteli, hogy magán jelzálog-biztosítással (PMI) rendelkezzen.
nem tévesztendő össze a lakástulajdonosok biztosítás, amely véd a katasztrófák és károk, jelzálog biztosítás védi a hitelező ellen a vevő mulasztó a kölcsön.
ez a díj ismétlődő havi díj, bár eltávolítható, ha 20% – os saját tőke van az ingatlanban.
az első részlet a vevőtől a záráskor esedékes.
ingatlanadók
a jelzáloghitelek általában nem zárnak be január 1-jén, így a Vevő és az eladó mindegyike felelős az év ingatlanadójának részéért, attól függően, hogy az év mekkora részét birtokolta.
azokban az államokban, ahol az adókat hátralékban fizetik, az eladó fizeti az idei adók azon részét, amelyet a vevő bead.
azokban az államokban, ahol az adókat előre fizetik, a vevő megtéríti az eladónak a már befizetett éves adók részét.
Kamatzár díj
a kamatzár garantálja a vevő számára, hogy kamatlába nem emelkedik, ha a hitel meghatározott időn belül bezárul, még akkor sem, ha a piaci kamatlábak növekednek.
az Árfolyamzárak általában 30-60 napig jók.
egyes hitelezők díjat számítanak fel a kamatláb lezárásáért, míg mások a zárolás költségeit az általuk kínált kamatlábba sütik, így előfordulhat, hogy nem látja ezt a díjat a záró nyilvánosságra hozatalon.
Real Estate Agent Commission
ha felsorolja otthonát egy ingatlanügynökkel, akkor jutalékkal tartozik nekik az otthoni marketing szolgáltatásaiért és az értékesítés megkönnyítéséért.
ez gyakran az eladó legnagyobb záró költsége, általában az eladási ár 5% -6% – a.
nyilvántartási díj
a kormány ezt a díjat az ingatlan tulajdonjogának változásával kapcsolatos adminisztratív költségek fedezésére számítja fel.
a költségek megyénként változnak, de a felvételi díj általában körülbelül 125 dollárba kerül.
a Vevő fizeti ezt a díjat a legtöbb időt.
felmérési díj
egyes államok megkövetelik, hogy nemrégiben végezzen felmérést az ingatlan határainak ellenőrzésére, mielőtt megvásárolná.
ha felmérést kell végeznie, tervezze meg, hogy körülbelül 300-950 dollárba kerül – esetleg többet, ha a föld nagy vagy furcsa alakú.
címkeresési díjak
a címvállalatnak (vagy egyes államokban ingatlanügyvédnek) kutatást kell végeznie annak megállapítására, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan “tiszta” címmel rendelkezik-e.
ez azt jelenti, hogy mentes minden csődtől, zálogjogtól, be nem fizetett adóktól vagy más felek által az ingatlanra vonatkozó egyéb követelésektől.
ez a díj meg vissza $200 – $400.
átutalási adó
egyes államok és/vagy helyi önkormányzatok átutalási adót számítanak fel, amikor az ingatlanok gazdát cserélnek.
(Texas nem számít fel átutalási adót.)
Ön is látni ezt felsorolt okirat adó, jelzálog-nyilvántartási adó, vagy bélyegző adó.
jegyzési díj
a hitelező díjat számít fel a hitel, a jövedelem, az eszközök és a foglalkoztatás ellenőrzésének költségeinek fedezésére, valamint a kockázatelemzésre annak eldöntésében, hogy kölcsönöz-e Önnek.
ez néha egy összegben a hitel kezdeményezési díj, vagy lehet bontani, mint egy külön sorban.
Credits felé záró költségek
gyakran az eladó felajánlja a Vevő a hitel záráskor, hogy pénzben kompenzálja a vevő javításokat az eladó nem hajlandó vagy nem tudja kezelni magukat.
ez édesíti az üzletet a vevő számára, mert kevesebb készpénzzel kell előállniuk a bezáráshoz, és ez segít az eladónak, mert nem kell aggódniuk, hogy a záráshoz időben elvégzik a javításokat.
a kreditek fedezhetik a legtöbb zárási költséget, de nem olyan dolgokat, mint a költözés vagy az előleg.
az eladói kreditek nem haladhatják meg az összes zárási költség összegét.
záró költségek Texasban vs. országosan
azt mondják, minden nagyobb Texasban, de szerencsére ez nem igaz a záró költségekre.
Texasban nincs átutalási adó, így az átlagos zárási költségek 3753,65 dollár voltak 2020-ban.
összehasonlításképpen, az országos átlag 6087 dollár volt adókkal és 3270 Dollár nélkül.
mivel Texasban az átlagos hitelösszeg 213 334 dollár volt 2020-ra, a zárási költségek a hitel összegének körülbelül 1,75% – át teszik ki.
a zárási költségek magasabbak vagy alacsonyabbak lehetnek a megvásárolt ingatlantól függően, de ez egy jó, gyors útmutató a zárási költségek költségvetéséhez.
hogyan lehet csökkenteni a Vevő záró költségek Texasban
lehet, hogy úgy érzi, egy lökés a matrica sokk, ha összeadja a záró költségek akkor valószínűleg fizetni, de van néhány kígyózik szoba itt.
Íme néhány módszer, amellyel a vásárlók minimálisra csökkenthetik zárási költségeiket.
- tárgyalja a hitelezői díjakat. Egyes díjak (például a megyei nyilvántartási díjak vagy az államilag szabályozott címbiztosítási díjak) kőbe vannak vésve, de szinte bármi, amit a hitelező felszámít, tárgyalásra vár. Minél nagyobb a kölcsönzött összeg, annál nagyobb tőkeáttétellel kell tárgyalnia ezeket a díjakat. Ülj le a hitelező, hogy menjen át a díjakat a záró közzététel, és kérjen kedvezményt. A legrosszabb, amit mondhatnak, nem.
- vásároljon szolgáltatásokat. Csak azért, mert a hitelező ad egy listát a három cím cégek nem jelenti azt, hogy válasszon egyet közülük. Valójában a záró nyilvánosságra hozatalnak van egy szakasza, amely kijelöli, hogy mely dolgokat vásárolhatja meg. Hívjon néhány helyet, és hasonlítsa össze az ellenőrzések, címkeresések, felmérések stb. Így elég sok pénzt takaríthat meg.
- Roll záró költségek a hitel. Ha a hitelező roll záró költségek a hitel, hogy csökkenti a készpénz van, hogy részben a zárás napján. Ez önmagában nem csökkenti a költségeit — technikailag növeli a zárási költségeket, mivel kamatot fizet rájuk a hitel többi részével együtt. De ha szorította a megtakarítási számla száraz, hogy dolgozzon ki egy előleget, ez lehet egy érdemes lehetőség.
- kérjen eladói kreditet. Tudva, hogy mit kell keresni, ha vásárol egy házat segít azonosítani a problémák a ház, hogy szükség van a rögzítés, de nem dealbreakers, kérje az eladó a hitel helyett javítás. Az eladónak tele van a keze a házból való költözéssel, és nem akarja, hogy zavarja a repedt WC cseréjét vagy a villanykapcsoló újbóli bekötését, amely nem fog működni. A vásárlók ezt arra használhatják, hogy meggyőzzék az eladókat, hogy segítsenek fedezni a zárási költségek egy részét, ahelyett, hogy a forgalmas idő alatt javításokat végeznének.
záró gondolatok a záró költségekről a vásárlók számára & eladók Texasban
senki sem izgatja a záró költségek kifizetését, de remélhetőleg az egyes célok megértése kevésbé bosszantóvá teszi őket.
míg néhány záró költségek nem fel a tárgyalások, sok hitelező díjak.
potenciálisan több száz dollárt takaríthat meg, ha kedvezményt kér, összehasonlítja a szállítókat, vagy megvizsgálja, hogy minden egyes díj szükséges-e.
ha az eladói hitelekről szeretne tárgyalni a zárási költségek csökkentése érdekében, akkor ezt egy megbízható, Kompetens ingatlanügynöken keresztül sokkal könnyebb és kevésbé kínos, mint maga.
ha egy tapasztalt ügynök van a homebuying csapatában, segíthet azonosítani, hogy mely zárási költségek szükségesek és körültekintőek az Ön számára, és melyek azok, amelyeket átugorhat.
ha keres egy megbízható ingatlanügynök, hogy segítsen végigvezeti Önt a vételi vagy eladási folyamat, ne keressen tovább, mint a legrégebbi ingatlanügynökség Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
Helen Painter ügynökei 1958 óta képviselik a vevőket és az eladókat Fort Worth-ben.
függetlenül attól, hogy ingatlant vásárol vagy ad el, hívjon minket ma egy ingyenes konzultációra.