L’ammortamento è uno dei maggiori vantaggi di possedere una proprietà in affitto, insieme al potenziale di reddito ricorrente e apprezzamento del valore della proprietà a lungo termine.

Ma mentre il reddito e il patrimonio netto possono aumentare un onere fiscale, spese di ammortamento aiuta a diminuire o addirittura eliminare le tasse dovute sul reddito una proprietà in affitto genera.

In effetti, è possibile che un investitore possieda una proprietà in affitto che è positiva per il flusso di cassa mentre non paga nulla in tasse.

Take Away chiave

• L’ammortamento è una spesa non in contanti proprietari di immobili in affitto prendono per ridurre l’importo del reddito netto imponibile.
• La proprietà in affitto residenziale è ammortizzata per un periodo di 27,5 anni.
• Gli investitori immobiliari possono deprezzare il valore dell’edificio e alcuni miglioramenti, ma non il valore del terreno.
• Quando una proprietà locativa è venduta, tutta la spesa di ammortamento presa è riconquistata ed è tassata all’aliquota normale dell’investitore, fino ad un massimo di 25%.
• Gli investitori spesso conducono uno scambio differito fiscale 1031 per rinviare il pagamento dell’imposta sul recupero degli ammortamenti e sulle plusvalenze.

Come funziona l’ammortamento

Immobili in affitto residenziale di proprietà per scopi commerciali o di investimento possono essere ammortizzati per 27,5 anni, secondo la pubblicazione IRS 527, Immobili in affitto residenziale.

L’ammortamento si basa sul concetto di un bene che ha una “vita utile.”Le spese di ammortamento sono destinate a compensare un proprietario di un immobile in affitto per la normale usura dell’edificio per un periodo di tempo. Il valore del terreno è esente dal deprezzamento, perché la terra non si consuma mai o si esaurisce.

Per calcolare l’ammortamento, il valore dell’edificio è diviso per 27,5 anni. La spesa di ammortamento risultante viene detratta dal reddito netto al lordo delle imposte generato dalla proprietà. Il reddito rimanente dopo aver dedotto la spesa di ammortamento è passato attraverso al proprietario, e le tasse sono pagate in base alla staffa di imposta sul reddito federale del proprietario.

Naturalmente, la maggior parte delle proprietà in affitto non si consuma completamente e diventa inutilizzabile in meno di 30 anni. Ci sono un sacco di case che sono state costruite 50, 75, o anche 100 anni fa che sono ancora utilizzati come proprietà in affitto oggi. Nel corso degli anni, sono stati mantenuti per attirare buoni inquilini e continuare a generare reddito per il proprietario.

L’ammortamento della proprietà in affitto continua durante il periodo di detenzione della proprietà e si ripristina ad altri 27,5 anni per un nuovo proprietario quando la proprietà viene venduta. Se un proprietario detiene la proprietà per più di 27,5 anni, la spesa di ammortamento si esaurisce perché la vita utile dell’edificio è scaduta, almeno ai fini dell’ammortamento della proprietà in affitto.

Metodi di ammortamento della proprietà in affitto

Una proprietà deve qualificarsi per l’ammortamento prima che un investitore possa richiedere una spesa di ammortamento della proprietà in affitto. Ci sono diversi criteri che un investitore immobiliare deve soddisfare al fine di ammortizzare la proprietà in affitto:

• Investitore deve essere il proprietario della proprietà in affitto e non un inquilino.
• La proprietà deve essere utilizzata per scopi commerciali o di investimento, come l’affitto della casa a un inquilino.
• Vita utile della proprietà deve essere in grado di essere determinato, che è il motivo per cui il valore del terreno non è ammortizzato.
• Se una proprietà non è detenuta per almeno un anno, l’investitore non è idoneo a richiedere la spesa di ammortamento.

Ci sono tre modi diversi per ammortizzare immobili in affitto residenziale. Tutti e tre i metodi di ammortamento della proprietà in affitto si riferiscono a quando la proprietà è “messa in servizio”, il che significa quando la proprietà è pronta e disponibile per l’affitto.

1. La proprietà locativa messa in servizio prima del 1981 può essere ammortizzata utilizzando la linea retta o il metodo del saldo decrescente.
2. La proprietà messa in servizio dopo il 1980 ma prima del 1987 utilizza il sistema di recupero dei costi accelerato (ACRS) per l’ammortamento.
3. La proprietà in affitto messa in servizio dopo il 1986 utilizza generalmente il sistema di recupero dei costi accelerato modificato (MACRS). Tuttavia, sotto MACRS, i proprietari di immobili in affitto sono autorizzati a utilizzare il sistema di ammortamento alternativo (ADS) per la maggior parte delle proprietà, che è un altro nome per il metodo di ammortamento in linea retta.

Calcolare con precisione l’ammortamento degli immobili in affitto può ovviamente essere complicato. Ecco perché molti investitori immobiliari pagano un professionista fiscale o si iscrivono a un account gratuito con Stessa per monitorare con precisione le spese di ammortamento di una proprietà in affitto.

Oltre a tracciare automaticamente l’ammortamento degli immobili in affitto, il nuovo bilancio immobiliare di Stessa aggiorna simultaneamente ogni proprietà al valore di mercato (rispetto al valore ammortizzato) per dare agli investitori immobiliari un’idea più accurata del patrimonio immobiliare.

Come calcolare l’ammortamento sulla proprietà in affitto

Ora diamo un’occhiata a un esempio semplificato di come calcolare l’ammortamento della proprietà in affitto utilizzando il metodo di ammortamento in linea retta.

Una casa unifamiliare ad Austin, in Texas, è stata acquistata da un investitore immobiliare ed è stata messa in servizio come proprietà in affitto il 1 ° gennaio 2017. Secondo Zillow, il valore della casa era di $391.000. Durante un periodo di detenzione di quattro anni, la casa apprezzato in valore a $521.000. L’investitore decide di vendere e la transazione si chiude il 31 dicembre 2020, giusto in tempo per il nuovo anno.

1. Determinare la base di costo della proprietà in affitto

Prima che l’investitore possa calcolare l’ammortamento della proprietà in affitto, è necessario determinare la base di costo della casa. Base di costo è il valore della casa meno il valore del terreno la casa si siede su, più eventuali costi di chiusura che devono essere ammortizzati tra cui:

• Proprietà sondaggio
• assicurazione di Titolo
• tasse di Registrazione
• Abstract tasse
• spese Legali
• le imposte di Trasferimento

Ci sono altri costi che devono essere oggetto di ammortamento, che non sono normalmente visto in più operazioni immobiliari residenziali, come le tasse sugli immobili dovuta dal venditore che l’acquirente assume, il venditore immobiliare di provvigione dovuta a un agente, o il costo di installazione di programmi di utilità.

Assumeremo che l’investitore immobiliare sostenuto costi di chiusura di $3.000 quando la proprietà è stata acquistata prima, che deve essere aggiunto alla base di costo e ammortizzato. Inoltre, secondo il rapporto di valutazione e valutazione della contea, il valore del lotto era di $25.000 quando la casa è stata acquistata a gennaio 2017.

Sulla base di queste informazioni, l’investitore può calcolare la base di costo della casa:

• prezzo di Acquisto = $391,000
• Meno valore del lotto = <$25,000>
• Più i costi di chiusura qualificato per l’ammortamento = $3,000
• base di Costo = $369,000

1. Calcolare Immobili in Affitto Ammortamenti

Per calcolare il canone annuo di proprietà spese di ammortamento, il costo base della proprietà è divisa da 27.5 anni:

• $369,000 la struttura di base di costo / 27.5 anni = $13,418.18 spese di ammortamento annuale

Così, nel corso del periodo di detenzione di quattro anni, l’investitore è stato in grado di rivendicare una spesa di ammortamento di $53,672.72 per ridurre l’importo del reddito netto imponibile.

Ipoteticamente, se la casa in affitto ha generato un reddito netto ante imposte totale di $60.000 nel corso del periodo di quattro anni, l’investitore avrebbe solo pagare le tasse su thanks 6,372. 28 grazie alla spesa di ammortamento di proprietà in affitto:

• $60,000 reddito ante imposte-depreciation 53,672. 72 spese di ammortamento = $6,372.28 reddito imponibile

Come calcolare l’ammortamento per mese

Un investitore immobiliare può richiedere una spesa di ammortamento del 3,636% del valore dell’investimento immobiliare ogni anno. Tuttavia, nel mondo reale, la proprietà in affitto non viene normalmente acquistata e venduta il primo giorno dell’anno e l’ultimo giorno dell’anno.

Per facilitare il calcolo dell’ammortamento, l’IRS fornisce agli investitori immobiliari una tabella per determinare la percentuale di ammortamento da richiedere in base al mese in cui la proprietà in affitto è stata messa in servizio:

Mese Immessi In Servizio	Alla Base Di Costo Di Ammortamento Percentuale
Gennaio	3.49%
Febbraio	3.18%
Marzo	2.88%
Aprile	2.58%
Può	2.27%
Giugno	1.97%
Luglio	1.67%
Agosto	1.36%
Settembre	1.06%
Ottobre	0.76%
novembre	0.46%
dicembre	0.15%

Per esempio, se un immobile in affitto con una base di costo di $100.000 della prima immissione in servizio nel mese di giugno, l’ammortamento per l’anno sarebbe $1,970:

• $100,000 costo base x 1.970% = $1,970

In ciascuno degli anni successivi, le spese di ammortamento sarebbe $3,636.36:

• $100,000 x 3.636% = $3,636.36

Immobili in Affitto Articoli con tempi di Ammortamento

oltre a svalutare l’edificio, investitori immobiliari possono anche deprezzarsi elementi immessi in servizio in un immobile in affitto più veloce di 27,5 anni:

5 anni di ammortamento: Elettrodomestici, moquette, mobili

7 anni di ammortamento: mobili e macchine di Ufficio

15 anni di ammortamento: Strade e recinzioni

Per esempio, supponiamo che un investitore spende $8.000 in nuova moquette e ricostruisce in legno, recinto del cortile, al costo di $15.000. La spesa di ammortamento supplementare sarebbe:

• Moquette: years 8.000 / 5 anni = depreciation 1.600 tappeto ammortamento all’anno.
• Recinzione: $15.000 / 15 anni = $1.000.

Come recuperare l’ammortamento della proprietà in affitto

La spesa di ammortamento è un vantaggio fiscale di possedere proprietà in affitto. Tuttavia, quando la proprietà viene venduta, la spesa di ammortamento presa viene “riconquistata” dall’IRS e tassata come reddito regolare.

Per illustrare, usiamo il nostro investitore immobiliare a Austin come esempio.

Durante il periodo di detenzione di quattro anni, l’investitore ha sostenuto una spesa di ammortamento totale di $53,672.72 per ridurre l’importo del reddito imponibile. Quando la proprietà viene venduta, l’investitore è tenuto a pagare le tasse sul $53,672.72 fino ad un tasso massimo del 25%, anche se l’investitore è in una fascia fiscale federale superiore.

L’importo massimo dell’imposta dovuta dal recupero dell’ammortamento sarebbe $13,418.18, con qualsiasi plusvalenza residua tassata allo 0%, 15% o 20% a seconda della fascia d’imposta dell’investitore.

Invece di pagare l’imposta sul recupero ammortamento e plusvalenze, molti investitori immobiliari condurre un 1031 fiscale differita scambio. Piuttosto che pagare le tasse ai governi federali e statali, gli investitori usano quel denaro extra per acquistare un’altra proprietà in affitto per far crescere il loro portafoglio immobiliare.

Considerazioni finali su questo argomento

L’ammortamento degli immobili in affitto può far risparmiare agli investitori immobiliari una notevole quantità di denaro in tasse. Infatti, quando una proprietà è prima acquistato, spese di ammortamento può eliminare completamente qualsiasi imposta dovuta sul reddito perché il flusso di cassa è inferiore a causa di riparazioni e dei costi di trovare un nuovo inquilino.

Quando una proprietà in affitto viene venduta, qualsiasi spesa di ammortamento viene recuperata e tassata al normale tasso di imposta sul reddito dell’investitore, fino a un massimo del 25%. Per rinviare il pagamento delle tasse sul recupero ammortamento e plusvalenze, molti investitori scelgono di condurre uno scambio 1031 e utilizzare il denaro risparmiato per l’acquisto di più immobili invece di pagare il governo.