Hai scrimpato e salvato, e sei finalmente pronto a mettere un acconto su una casa.
Hai finanziamenti tutti in fila.
Tutto va bene fino a scoprire una verità scioccante—hai bisogno di ANCORA PIÙ denaro per chiudere il mutuo ipotecario a causa dei costi di chiusura.
Se sei un acquirente di case per la prima volta, probabilmente ti starai chiedendo a cosa servono i costi di chiusura degli immobili e se hai davvero bisogno di pagarli. (Purtroppo sì, lo fai).
In questo articolo, spiegheremo quali costi di chiusura sono tradizionalmente pagati dall’acquirente e quali copre il venditore.
Analizzeremo anche ogni elemento pubblicitario che probabilmente vedrai e spiegheremo quando si applica, oltre ad alcuni suggerimenti per mantenere i costi di chiusura il più bassi possibile.
Quali sono i costi di chiusura?
Costi di chiusura è un termine generale che include tutte le tasse, le spese, le tasse e altre spese associate alla stesura e alla chiusura di un mutuo ipotecario.
Alcuni di questi sono regolati dal governo, e altri sono addebitati dal creditore, avvocato immobiliare, o società di titolo.
Queste spese variano in base al tipo di prestito, la posizione, l’età, e le dimensioni della vostra casa, e di altri fattori.
Pagare i costi di chiusura fa parte del processo di chiusura immobiliare.
Quanto costano i costi di chiusura?
Questa è una domanda comune posta dai venditori di casa.
I costi di chiusura in genere costituiscono circa il 3% – 6% del prezzo di vendita della casa.
Così per una casa con un prezzo di acquisto di $250.000, è possibile pianificare i costi di chiusura essendo da qualche parte tra $7.500 a $15.000.
La linea guida 3% – 6% è ottima per una stima back-of-the-napkin, ma non è una garanzia per quanto costeranno.
Il documento di divulgazione di chiusura descriverà esattamente quanto saranno i costi di chiusura e avrà un addebito per ciascun elemento pubblicitario.
Chi paga i costi di chiusura?
In genere l’acquirente paga per la maggior parte dei costi di chiusura, ma questo è per un certo grado di negoziazione.
I venditori che vogliono scaricare rapidamente una proprietà o invogliare gli acquirenti in un mercato lento spesso si offrono volontari per pagare parte dei costi di chiusura.
Tuttavia, c’è un limite a quanto i venditori possono addolcire un affare.
Mutui emessi da Fannie Mae o Freddie Mac (armi di investimento ipotecario del governo) hanno un limite su quanto i venditori sono autorizzati a pagare verso i costi di chiusura.
Questo limite varia dal 2% al 9% del prezzo di acquisto, a seconda del rapporto prestito – valore del mutuo e se si tratta o meno di una residenza primaria.
Ad esempio, le concessioni del venditore sono massimizzate al 2% per gli investimenti immobiliari, ma un prestito FHA con un calo del 25% sarebbe limitato al 9%.
Per i mutui convenzionali con il tradizionale 20% verso il basso, venditore pagato costi di chiusura max fuori al 6%.
Finché si rimane entro i limiti di Freddie Mac/Fannie Mae, è possibile organizzare i costi di chiusura in qualsiasi modo che soddisfi le esigenze e le aspettative di entrambe le parti.
Costi di chiusura spiegati
I costi di chiusura non sono una percentuale fissa come le tasse; ogni acquirente pagherà un importo diverso nei costi di chiusura.
Alcuni costi sono tasse prestatore, alcuni sono requisiti di governo, e altri sono facoltativi.
I fattori variabili nei costi di chiusura dell’acquirente sono la posizione della casa, il creditore e il tipo di prestito.
Il creditore illustrerà ciascuno di questi costi nel documento di informativa di chiusura tre giorni prima della chiusura.
Di seguito, abbiamo delineato alcuni dei costi di chiusura più comuni che potresti vedere sul tuo documento di divulgazione.
Tassa di valutazione
Il creditore vuole sapere se la proprietà vale quello che stai pagando per questo, quindi ordineranno una valutazione indipendente del suo valore.
Una valutazione tipica costa $300 a 4 450, ma questo può essere sostanzialmente più se la proprietà è grande o viene fornito con una notevole quantità di terreno.
Spese legali
Questo viene addebitato da un avvocato immobiliare per rivedere documenti e contratti.
Ogni parte è responsabile per le proprie spese legali.
Il Texas non richiede che un avvocato sia al tavolo di chiusura, ma alcuni altri stati lo fanno.
Tassa di chiusura
Questo è anche a volte chiamato una tassa di regolamento o una tassa di deposito a garanzia.
Viene pagato alla società che gestisce il conto di deposito a garanzia e la caparra ed è responsabile della chiusura.
Questo potrebbe essere una società di deposito a garanzia, una società di titolo, o un agente immobiliare, a seconda dello stato.
Corriere
Si tratta di tasse pagate per il trasporto di documenti fisici alla chiusura.
Se stai chiudendo digitalmente, non dovresti pagare una tassa di corriere.
Questa tassa dovrebbe essere minima.
Credito Reporting Fee
La banca o creditore ipotecario tirerà rapporto di credito di un acquirente come parte del processo di sottoscrizione.
Questo di solito costa circa $30 – $50.
Potrebbe essere necessario pagare questo prima di ricevere una stima di prestito, a seconda di come il vostro creditore opera.
Punti di sconto
Pagare i punti di sconto in anticipo ridurrà l’importo degli interessi da pagare per tutta la durata del mutuo.
Ogni punto costa l ‘ 1% dell’importo del prestito e in genere riduce il tasso di interesse di % 0,25.
Se un acquirente sceglie di pagare punti di sconto, l’importo sarà dovuto alla chiusura.
Commissioni di deposito a garanzia
Una società di deposito a garanzia (o in alcuni casi una società di titolo o un avvocato immobiliare) facilita la transazione di fondi tra l’acquirente e i venditori.
La tassa di deposito paga per quel servizio e il lavoro di ufficio associato.
Questo è in genere diviso tra l’acquirente e il venditore, ma non è raro che entrambe le parti paghino per l’intera faccenda.
Questo è anche indicato come una tassa di regolamento o una tassa di chiusura.
Assicurazione ipotecaria FHA
I prestiti FHA richiedono un tipo unico di assicurazione ipotecaria.
Richiedono un pagamento anticipato dell ‘ 1,75% del valore del prestito dovuto al closing, nonché pagamenti mensili di assicurazione ipotecaria (MIP).
Il totale annuo di questi pagamenti dipende da quanto si mette giù, quanto si prende in prestito, e per quanto tempo, ma vanno tra 0,45% e 1,05% all’anno.
Ad esempio, se hai acquistato una casa di $150,00 su un mutuo di 30 anni con un acconto del 5%, devi lo 0,80% del prestito ogni anno.
Che si traduce in $1.200 all’anno, o $100 al mese.
Tassa di trasferimento HOA
Se un HOA governa la proprietà, c’è una tassa una tantum per il trasferimento dei dati di proprietà (codici di sicurezza, informazioni sul database, ecc.) al nuovo acquirente.
Né la banca né il venditore hanno alcuna voce in questa tassa, in quanto è emessa dall’HOA.
Il venditore è generalmente responsabile di questa tassa, che corre una media di $225 a $250.
Homeowners Insurance
Se si dispone di un mutuo su una proprietà, la banca richiederà di portare l’assicurazione del proprietario di abitazione, che deve soddisfare gli standard della banca per una copertura adeguata.
L’acquirente deve pagare un anno di assicurazione in anticipo alla chiusura.
Questo costo varierà in base all’età, alle condizioni, alle dimensioni e alla posizione della casa, nonché al livello di copertura.
Gli acquirenti possono e devono guardarsi intorno e confrontare i tassi da diverse compagnie di assicurazione.
Tassa di origine del prestito
Il creditore addebita questa tassa per coprire i costi di amministrazione e sottoscrizione di un mutuo.
Poiché questa tassa è emessa dal creditore, l’acquirente ha un po ‘ di spazio per negoziarla (anche se così facendo potrebbe comportare un tasso di interesse più elevato).
Le spese di origination in genere costano 0.5 – – 1% dell’importo totale del prestito.
Assicurazione del titolo del creditore
I creditori in genere richiedono agli acquirenti di portare l’assicurazione del titolo per proteggere l’importo che prestano da eventuali gravami non scoperti, errori, controversie o altri problemi con il titolo.
Anche se la maggior parte dei finanziatori forniscono un elenco dei loro partner preferiti, si può guardarsi intorno per titolo di assicurazione—e non basta scegliere dalla loro lista.
Tuttavia, in alcuni stati (come il Texas), le tasse di assicurazione del titolo sono fissate dal governo.
Per saperne di più su istituti di credito, controlla la nostra guida su come trovare il miglior creditore ipotecario.
Ispezione della vernice a base di piombo
Se il venditore è a conoscenza di qualsiasi vernice a base di piombo sulla proprietà, deve rivelarlo ai potenziali acquirenti.
Tuttavia, se la casa che stai acquistando è stata costruita prima del 1979, probabilmente avrai bisogno di un’ispezione della vernice a base di piombo come parte del processo di ispezione generale per rilevare qualsiasi vernice tossica che il venditore non conosce.
Questa tassa vi costerà circa $317 o giù di lì, ed è in genere pagato dal compratore.
Tassa di origine
Il creditore addebita questa tassa per il costo di creazione di un nuovo prestito per te, inclusa l’elaborazione della tua domanda.
Di solito costa tra lo 0,5% e l ‘ 1% dell’importo del prestito.
Questo addebito può includere la sottoscrizione (analisi finanziaria e valutazione del rischio) o può includere solo i costi amministrativi del prestito.
Assicurazione del titolo del proprietario
Proprio come il tuo creditore vuole proteggersi da eventuali reclami o cause che circondano il titolo della tua proprietà, potresti anche volere la stessa protezione.
Se lo fai, dovrai acquistare l’assicurazione del titolo del proprietario, poiché la politica del tuo creditore non ti proteggerà come acquirente.
In Texas, questi tassi sono regolati dallo stato.
Una politica di policy 50.000 costa 4 496 e una politica di policy 100.000 costa $832.
Tassa di ispezione dei parassiti
Insetti noiosi come le termiti, le api del legno o le formiche carpentiere possono devastare l’integrità strutturale di una casa, quindi potrebbe essere necessario ottenere un’infezione specifica per i parassiti se ci sono prove di un’infestazione.
Un controllo dei parassiti costa circa $100.
Private Mortgage Insurance
Se si mette meno del 20% verso il basso sul vostro prestito, il creditore richiede che si dispone di private mortgage insurance (PMI).
Da non confondere con i proprietari di abitazione assicurazione che protegge contro i disastri e danni, assicurazione ipotecaria protegge il creditore contro l’acquirente inadempiente sul prestito.
Questa tassa è un canone mensile ricorrente, anche se può essere rimosso una volta che c’è il 20% di equità nella proprietà.
La prima rata è dovuta dall’acquirente alla chiusura.
Tasse di proprietà
I mutui in genere non si chiudono il 1 ° gennaio, quindi l’acquirente e il venditore saranno ciascuno responsabili della loro parte delle tasse di proprietà dell’anno, a seconda di quanto dell’anno ogni persona lo possedeva.
Per gli stati in cui le tasse sono pagate in ritardo, il venditore pagherà per la loro parte delle tasse di quest’anno che l’acquirente finirà per deposito.
Per gli stati in cui le tasse sono pagate in anticipo, l’acquirente rimborserà il venditore per la loro parte delle tasse annuali che sono già state pagate.
Rate Lock Fee
Un rate lock garantisce all’acquirente che il loro tasso di interesse non aumenterà se il prestito si chiude entro un determinato periodo di tempo, anche se i tassi di mercato aumentano.
I blocchi di velocità sono in genere validi per 30-60 giorni.
Alcuni istituti di credito pagare una tassa per bloccare il tasso, mentre altri cuocere il costo di un blocco nel tasso di interesse che offrono, così si può o non può vedere questa carica sulla vostra divulgazione di chiusura.
Commissione agente immobiliare
Se si elenca la vostra casa con un agente immobiliare, dovrete loro una commissione per i loro servizi di marketing la vostra casa e facilitare la vendita.
Questo è spesso il più grande costo di chiusura per il venditore, di solito 5% -6% del prezzo di vendita.
Tassa di registrazione
Il governo addebita questa tassa per coprire i costi amministrativi della registrazione del cambiamento di proprietà della proprietà.
Il costo varia da contea a contea, ma la tassa di registrazione di solito costa circa $125.
Il compratore paga questa tassa la maggior parte del tempo.
Survey Fee
Alcuni stati richiedono di avere un recente sondaggio per verificare i confini della proprietà prima di poterlo acquistare.
Se avete bisogno di avere un sondaggio fatto, piano su di esso che costano circa $300 – $950—forse di più se la terra è grande o stranamente di forma.
Title Search Fees
Una società title (o avvocato immobiliare in alcuni stati) ha bisogno di fare ricerche per determinare che la proprietà che si desidera acquistare ha un titolo “pulito”.
Ciò significa che è privo di fallimenti, gravami, tasse non pagate o altri crediti verso la proprietà da parte di altre parti.
Questa tassa vi costerà back 200 – $400.
Tassa di trasferimento
Alcuni stati e/o governi locali applicano una tassa di trasferimento quando le proprietà cambiano di mano.
(Texas non addebita le tasse di trasferimento.)
Si può anche vedere questo elencato come una tassa di atto, imposta di registro ipotecario, o imposta di bollo.
Commissione di sottoscrizione
Il creditore addebita questa commissione per coprire i costi di verifica del credito, reddito, attività e occupazione, nonché l’analisi del rischio nel decidere se prestare a voi.
A volte è associato a una commissione di origine del prestito o può essere suddiviso come elemento pubblicitario separato.
Crediti verso i costi di chiusura
Spesso un venditore offrirà all’acquirente un credito all’orario di chiusura per compensare monetariamente l’acquirente per le riparazioni che il venditore non è disposto o incapace di gestire se stesso.
Questo addolcisce l’affare per l’acquirente perché devono trovare meno denaro per chiudere, e questo aiuta il venditore perché non devono preoccuparsi di ottenere riparazioni fatte in tempo per la chiusura.
I crediti possono coprire la maggior parte dei costi di chiusura, ma non cose come lo spostamento o l’acconto.
I crediti del venditore non possono superare il totale di tutti i costi di chiusura.
Costi di chiusura in Texas vs. Nationally
Dicono che tutto è più grande in Texas, ma per fortuna questo non è vero per i costi di chiusura.
Il Texas non ha tasse di trasferimento, quindi i costi medi di chiusura sono stati $3,753.65 in 2020.
Per confronto, la media nazionale era taxes 6,087 con le tasse e without 3,270 senza.
Poiché l’importo medio del prestito in Texas era di $213.334 per il 2020, i costi di chiusura rappresentano circa l ‘ 1,75% dell’importo del prestito.
I costi di chiusura possono essere più alti o più bassi a seconda della proprietà che si acquista, ma questo è un buon, guida rapida per quanto budget per i costi di chiusura.
Come ridurre i costi di chiusura del compratore in Texas
Si potrebbe sentire una scossa di shock adesivo quando si sommano i costi di chiusura è molto probabile che pagare, ma c’è un po ‘ di spazio di manovra qui.
Ecco alcuni modi in cui gli acquirenti possono ridurre al minimo i costi di chiusura.
- Negoziare le tasse creditore. Alcune tasse (come le tasse di registrazione della contea o i premi assicurativi del titolo regolati dallo stato) sono scolpiti nella pietra, ma qualsiasi cosa le spese del creditore è in fase di negoziazione. Più grande è l’importo che prendi in prestito, più leva devi negoziare queste tasse. Siediti con il tuo creditore per andare oltre le loro tasse nella divulgazione di chiusura e chiedere uno sconto. Il peggio che possono dire è no.
- Guardarsi intorno per i servizi. Solo perché il creditore ti dà un elenco di tre società di titolo non significa che devi scegliere uno di loro. Infatti, la divulgazione di chiusura ha una sezione per designare quali cose si può guardarsi intorno per. Chiamare un paio di posti e confrontare le tasse sulle ispezioni, ricerche titolo, sondaggi, eccetera. Si potrebbe risparmiare un bel po ‘ di soldi in questo modo.
- Roll costi di chiusura nel prestito. Se il vostro creditore rotolerà costi di chiusura nel prestito, che ridurrà la quantità di denaro si deve parte con il giorno di chiusura. Questo non riduce i costi di per sé — tecnicamente, aumenterà i costi di chiusura come sarete pagando interessi su di loro insieme al resto del vostro prestito. Ma se stai spremendo il tuo conto di risparmio a secco a venire con un acconto, questa può essere un’opzione utile.
- Chiedere crediti venditore. Sapere cosa cercare quando si acquista una casa vi aiuterà a identificare eventuali problemi con la casa che hanno bisogno di fissaggio, ma non sono dealbreakers, chiedere al venditore per un credito al posto di riparazioni. Il venditore ha le mani piene con lo spostamento fuori di casa e non vuole essere disturbato con la sostituzione della toilette rotto o ricablaggio l’interruttore della luce che non funziona. Gli acquirenti possono utilizzare questo per convincere i venditori a contribuire a coprire alcuni dei costi di chiusura invece di sborsare per le riparazioni durante questo tempo occupato.
Considerazioni finali sui costi di chiusura per gli acquirenti & Venditori in Texas
Nessuno si entusiasma a pagare i costi di chiusura, ma si spera capire lo scopo di ciascuno renderà il loro pagamento meno fastidioso.
Mentre alcuni costi di chiusura non sono per la negoziazione, molte tasse finanziatore sono.
Puoi potenzialmente risparmiare centinaia di dollari semplicemente chiedendo uno sconto, confrontando i fornitori o indagando se ogni addebito è necessario.
Se vuoi negoziare i crediti del venditore per ridurre i costi di chiusura, farlo attraverso un agente immobiliare fidato e competente è molto più facile e meno imbarazzante che farlo da solo.
Avere un agente esperto sul tuo team di acquisto di casa può aiutarti a identificare quali costi di chiusura sono necessari e prudenti da pagare e quali sono fluff che puoi saltare.
Se siete alla ricerca di un agente immobiliare affidabile per aiutare a guidare l’utente attraverso il processo di acquisto o di vendita, non guardare oltre la più antica agenzia immobiliare a Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
Gli agenti di Helen Painter rappresentano acquirenti e venditori a Fort Worth dal 1958.
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