Che cosa è un mutuo solo interesse?

I mutui solo interessi possono essere strutturati in modi assortiti, ma condividono una premessa comune. I mutuatari non devono pagare il capitale per un periodo, di solito da tre a 10 anni, abbassando i loro pagamenti mensili al di sotto del costo di ipoteche di capitale e interessi comparabili.

Se si dispone di una buona memoria (uno che si estende indietro più di un decennio), si potrebbe ricordare che i mutui solo interesse erano parte della peggiore debacle del mercato immobiliare dalla Grande Depressione. Questo prodotto ha permesso homebuyers accesso alla proprietà che avrebbero potuto altrimenti mai permesso.

Sappiamo tutti come è finita. Quando il mercato immobiliare si è schiantato nel 2008 e gli economisti forensi hanno cercato di imparare esattamente cosa è andato storto, gran parte della colpa è atterrato su mutui solo interessi e gli istituti di credito che li hanno spinti.

Che cosa rende questi prestiti potenzialmente pericolosi? Essi incoraggiano i mutuatari a comprare case più costose di quanto potrebbero utilizzando finanziamenti convenzionali. Durante gli anni della bolla dei primi anni 2000, i creditori andavano bene con quello. E ‘ stato un grosso errore.

Con la fine dei periodi senza interessi di migliaia di mutui, i pagamenti mensili del proprietario di abitazione sono aumentati. Molti non potevano permettersi di pagare interessi e capitale, e sono inadempienti sui loro prestiti. Pignoramenti alle stelle, le banche è andato busto e la Grande recessione quasi affondato l’economia.

Per quanto devastante fosse quel tratto, i prestiti a soli interessi resistono, ma sotto una regolamentazione finanziaria più stretta. Oggi, sono più comuni nel mercato immobiliare di fascia alta, dove gli acquirenti cercano di ritardare il rimborso principale come parte della più ampia strategia finanziaria.

Tipi di Interesse Solo Prestiti per la Casa

I giorni in cui i prestatori incoraggiato i clienti a prendere interesse solo prestiti per comprare case, di solito, non poteva permettersi sono finiti, ma di interesse-soltanto i mutui sono ancora disponibili, tra questi:

Jumbo Mutui

di Interesse-soltanto jumbo mutui sono grandi prestiti fino a $650.000 e sono una zona dove di interesse solo prestiti rimangono popolari. Gli acquirenti ricchi che stanno raccogliendo grandi rendimenti nei mercati finanziari potrebbero essere riluttanti a deviare i soldi per ipotecare principale, che non offre alcun ritorno fino a quando la casa è venduta. Sotto il Dodd-Frank Act, una legge federale approvata nel 2010 per la protezione contro una ripetizione del crollo del mercato immobiliare del 2008, gli acquirenti devono soddisfare determinati standard per qualificarsi. No-prestiti principali non si adattano alla descrizione, ma i creditori sono disposti a scrivere interessi-solo se un mutuatario soddisfa standard elevati.

30 anno interesse solo mutui

Questi assomigliano convenzionali mutui a 30 anni con un avvertimento: i mutuatari non pagano capitale all’inizio, di solito per i primi 10 anni. Poiché il periodo di rimborso è lo stesso di un prestito standard di 30 anni, i pagamenti mensili del capitale negli ultimi 20 anni sarebbero più alti di quanto farebbero se il capitale fosse pagato dall’inizio. Istituti di credito generalmente vogliono maggiori acconti e addebitare interessi più elevati per questi prestiti poiché sono considerati più rischiosi rispetto ai prestiti convenzionali.

Gli HELOC a soli interessi

Le linee di credito home equity, o HELOC, sono in genere solo interessi per i primi 10 anni. HELOCs sono davvero seconde ipoteche che funzionano come carte di credito-mutuatari possono disegnare denaro che utilizza l’equità nelle loro case come garanzia. Ad esempio, un mutuatario potrebbe prendere un HELOC per $100.000 con un periodo di rimborso di 30 anni. Durante i primi 10 anni, il mutuatario potrebbe utilizzare come gran parte della linea di credito come desiderato, pagando solo gli interessi sul saldo dovuto. Dopo 10 anni, la linea di credito viene congelata e il saldo viene ripagato durante i restanti 20 anni.

Vantaggi di un mutuo solo interesse

I mutui solo interesse possono essere una manna per gli acquirenti in grado di effettuare pagamenti più grandi in futuro in cambio di risparmi nel breve termine.

Ecco alcuni esempi di quando potrebbero funzionare per te:

• Aumento del reddito. Dì che stai finendo la scuola di medicina e vuoi comprare una casa. Stai spendendo quasi tutto quello che hai sulle tasse scolastiche e prendendo in prestito denaro che non hai, quindi aggiungere un pagamento ipotecario al mix sarebbe impossibile. Ma stai contando su un grande stipendio come chirurgo dopo aver completato il tuo tirocinio, quindi sei molto fiducioso sul tuo futuro finanziario. Prendendo un prestito di solo interesse terrebbe giù i suoi costi di homebuying, e facendo i pagamenti mensili più alti in 10 anni dovrebbe essere nessun problema quando Lei fa un pacco in pratica privata.
• Qualificarsi per una casa più grande. Questa è stata una delle strategie problematiche durante la bolla immobiliare. Funziona se si dispone di un sacco di soldi nel vostro futuro, come un’eredità, ma può essere un problema se non poteva permettersi di casa che si desidera con il finanziamento convenzionale ora. Quando il periodo di soli interessi finisce, i pagamenti di prestito sarà palloncino e si deve essere pronti a effettuare pagamenti più grandi o rifinanziare.
• Aumento dei prezzi delle case. Questa è stata un’altra strategia durante la bolla immobiliare. In un impennata del mercato immobiliare, gli acquirenti speculativi utilizzato solo interessi prestiti per sfruttare l’acquisto di proprietà che non potevano finanziare con un prestito convenzionale. In genere, la strategia ha coinvolto la vendita, o lanciando, la proprietà dopo pochi anni. Ha funzionato per un bel po ‘ di persone, ma quelli che ancora tenevano le loro case quando la bolla scoppiò affrontato calamità.
• Strategia di investimento. Se hai un portafoglio azionario che sta crescendo in un mercato finanziario sano, potresti essere riluttante a vendere investimenti per effettuare pagamenti ipotecari. O forse hai il flusso di cassa per effettuare pagamenti, ma preferiresti investire i tuoi soldi in azioni o un piano di pensionamento. In entrambi i casi, un prestito di solo interesse potrebbe servire il vostro scopo.
• Detrazione fiscale. Interessi ipotecari pagati su mutui per la casa di quanto $1 milione è deducibile. Per alcuni investitori, questo è un plus finanziario e rende auspicabile un prestito di solo interesse. Se si dispone di un grande reddito e sono in una staffa di imposta elevata, la detrazione di interessi ipotecari può essere utile nel tenere premuto il pagamento dell’imposta sul reddito, e il vostro intero pagamento del mutuo è deducibile dalle tasse, non solo una parte di esso.
• Pagare equità sul vostro programma. La maggior parte dei prestiti solo interessi non si limitano a effettuare pagamenti extra per abbassare il capitale. È possibile farlo quando vuoi, e sarà generalmente abbassare il pagamento di interessi mensili. Questo può anche essere utile se si dispone di reddito variabile che significa che si può pagare di più alcuni mesi sono meno altri.

Svantaggi di un mutuo solo interesse

Interessi-prestiti possono essere rischiosi, soprattutto se si scopre che non si riesce a saltare a un pagamento mensile più elevato quando è il momento di iniziare a pagare principale. Dal momento che le nuove linee guida federali per la protezione dei consumatori sono entrate in vigore nel 2013, i creditori sanno che tipo di prestiti possono offrire ea chi.

Qui ci sono altre cose che si dovrebbe prendere in considerazione prima di perseguire un mutuo solo interesse:

• Nessuna crescita azionaria. Solo interessi mutui oggi generalmente richiedono grandi acconti così i creditori hanno garanzie contro il default. Ma per i primi cinque a 10 anni del prestito, equità del proprietario di abitazione non cresce affatto, a meno che il proprietario decide di effettuare pagamenti extra. Se il vostro obiettivo pagare giù un mutuo, solo interessi prestiti sono un brutto punto di partenza.
• I valori Home sono in calo. Questo è stato un altro problema chiarito nel crollo del mercato immobiliare 2008. Molti acquirenti prima dell’incidente credevano che i prezzi delle case non sarebbero mai caduti. Hanno imparato una dura lezione. I prestiti di soli interessi hanno contribuito al rapido aumento dei prezzi, ma quando la bolla è scoppiata e i prezzi sono scesi, i titolari di mutui di soli interessi stavano improvvisamente facendo grandi pagamenti di interessi su case in cui avevano poca equità. Molti se ne sono andati.
• Prestiti più rischiosi con tassi di interesse più elevati. Istituti di credito che ancora fanno solo interessi prestiti vogliono proteggere i soldi che prestano. Poiché i prestiti di soli interessi, che una volta erano facili da vendere ad altre istituzioni finanziarie, sono ora meno negoziabili, i creditori richiedono maggiori acconti dai mutuatari e fanno pagare più interessi rispetto ai prestiti convenzionali, che sono considerati un rischio migliore. I tassi di interesse ipotecari corrispondono al rischio e maggiore è il rischio per il creditore, maggiore è il tasso.
• Aumento degli interessi variabili. I prestiti di soli interessi spesso hanno tassi di interesse variabili, il che significa che i tassi si adattano in relazione a un tasso di fondi di riferimento. Se i tassi di fondi aumentano, così fa l’importo degli interessi che si paga sul mutuo o HELOC. Si potrebbe desiderare di cercare prestiti che consentono di bloccare e sbloccare i tassi di interesse, consentendo una maggiore certezza quali saranno i pagamenti futuri.

Ciò che si paga ogni mese

Pagamenti mensili dipendono dal tasso di interesse e se il tasso di interesse si adatta durante il periodo di rimborso o è bloccato a una percentuale fissa del saldo. È importante ricordare che durante il periodo di nessun interesse del prestito, il saldo azionario non cambierà, il che significa che non pagherai mai meno ogni tanto a meno che il tasso di interesse non si adegui più in basso.

Ecco un esempio di come funziona: Si acquista una casa 3 350.000 e fare un acconto down 150.000. Si prende un interesse ipotecario di 30 anni solo prestito che porta un tasso di interesse del 7% durante i primi 10 anni. Durante il periodo di interesse solo, il pagamento mensile sarà $1,166.67, a meno che il tasso di interesse non si aggiusti. Dopo di che, si inizia a pagare sia interessi e capitale e il prestito ammortizza mutuo per i prossimi 20 anni.

Una differenza fondamentale tra un fisso convenzionale e solo interessi prestiti: I pagamenti su un prestito convenzionale è lo stesso ogni mese, ma l’importo degli interessi si paga, scende gradualmente e la parte principale aumenta come il prestito viene pagato verso il basso. Un pagamento di prestito di solo interesse si basa sia sul tasso di interesse che sul saldo, quindi può essere variabile. Se il tasso di interesse si adegua o si effettuano pagamenti principali aggiuntivi, il pagamento mensile può cambiare. E, naturalmente, quando termina il periodo di solo interesse, il pagamento mensile minimo salterà.