La maggior parte delle persone è generalmente consapevole del termine “diritti degli abusivi” che, in linea di principio, consente a una persona che è stata in possesso di un pezzo di terra per un lungo periodo di tempo di applicare per acquisire titolo legale ad esso. Dato che questo è uno sforzo potenzialmente redditizio per una persona del genere, non sorprende che la legge che lo circonda sia complessa e dettagliata.

Il termine legale per “diritti degli abusivi” è il possesso avverso e ci sono due regimi separati ai sensi del Land Registration Act 2002 che si occupano di tali rivendicazioni.

Il primo regime

Al fine di presentare una domanda di possesso avverso di terreni non registrati o se il terreno è stato registrato al 13 ottobre 2003 e vi era stato possesso avverso per il periodo di prescrizione appropriato entro tale data, deve essere dimostrato che:

1. Lo squatter ha il possesso di fatto della terra

La questione se uno squatter ha il controllo fisico della terra è un dato di fatto e ogni caso sarà considerato sui propri meriti. In linea di massima, tuttavia, le prove che dimostrano che lo squatter ha usato la terra come proprietario occupante ci si sarebbe potuti aspettare per affrontarla saranno convincenti. Dove la terra era precedentemente spazio aperto, scherma è una forte prova di possesso di fatto, ma non è conclusiva.

In un recente caso in 2019, la corte è andata ancora oltre quando ha deciso che l’atto di posare lastre di pavimentazione sul terreno era sufficiente a mostrare il possesso fisico del terreno che ha dato alla persona la possibilità di essere registrata come proprietario legale.

2. Lo squatter ha la necessaria intenzione di possedere la terra

Lo squatter deve dimostrare che intendeva escludere il mondo in generale dalla terra e possederlo come proprio. Molto spesso, se è stato stabilito il possesso di fatto, anche l’intenzione di possedere la terra sarà dedotta dalle stesse prove, ma non sempre.

3. Il possesso dello squatter è senza il consenso del proprietario

Il possesso non può mai essere negativo se il vero proprietario della carta ha acconsentito all’occupazione, ad esempio, in base a un contratto di locazione o licenza.

È necessario dimostrare che ciascuno dei suddetti fattori esiste ininterrottamente per un periodo di almeno 12 anni. Il termine è prorogato in determinate circostanze, ad esempio quando il terreno è di proprietà di un dipartimento governativo o ha investito la Corona come bona vacantia.

Il secondo regime

Il Land Registration Act 2002 ha introdotto un nuovo regime che si applica solo ai terreni registrati e non consente più a uno squatter di acquisire terreni in virtù di un solo periodo di possesso. Un proprietario registrato di terra sarà più probabile che sia in grado di impedire una domanda di possesso avverso successo sotto questo regime.

Tutti e tre i requisiti di cui sopra sono tenuti a stabilire una richiesta di possesso avverso nell’ambito del secondo regime e devono essere dimostrati per un periodo continuativo di almeno 10 anni.

Se tali condizioni sono soddisfatte, la domanda può essere presentata al catasto. Tuttavia, questo è il caso in cui il processo differisce in quanto il registro fondiario notificherà la domanda al proprietario registrato del terreno in questione (e a qualsiasi altra parte interessata applicabile). L’avviso consente 65 giorni lavorativi per una risposta e offre al vero proprietario l’opportunità di opporsi all’applicazione o di presentare una contro-notifica.

La domanda può essere contestata sulla base del fatto che lo squatter non ha il diritto di applicare sui fatti del caso, ad esempio, stavano occupando con il consenso del vero proprietario. Se il cancelliere ritiene che l’obiezione non sia infondata, notificherà lo squatter e consentirà alle parti di raggiungere un accordo tra di loro. Se tale accordo non può essere raggiunto, la questione è trasferita al tribunale.

Se il vero proprietario serve una contro-notifica, quindi a meno che l’abusivo ha dichiarato nella loro domanda originale che desiderano fare affidamento su una delle tre condizioni di cui al programma 6, paragrafo 5 della LRA 2002 (vedi sotto), la domanda sarà automaticamente respinta.

Anche se viene notificata una contro-notifica, l’applicazione può ancora avere successo se una delle tre condizioni è soddisfatta, essendo:

1. Sarebbe inconcepibile a causa di un’equità di preclusione per il proprietario registrato cercare di espropriare lo squatter e le circostanze sono tali che lo squatter dovrebbe essere registrato come proprietario. Un esempio di questo può essere dove lo squatter ha costruito sulla terra nella convinzione errata che erano il proprietario di esso e il proprietario ha consapevolmente acconsentito nel loro errore.

2. Lo squatter è per qualche altro motivo il diritto di essere registrato come proprietario. Ad esempio, dove lo squatter ha diritto alla terra sotto la volontà o l’intestino del proprietario deceduto.

3. Il abusiva è stata negative per il possesso di un terreno adiacente alla propria per almeno 10 anni sotto la falsa, ma ragionevole convinzione che essi sono il proprietario di esso, l’esatta linea di confine con questo terreno adiacente non è stata determinata, ai sensi dall’articolo 60 del LRA 2002 e l’estate a cui la domanda si riferisce è stato registrato più di un anno precedente alla data della domanda. L’esempio più comune è dove muri divisori o recinti sono stati eretti nel posto sbagliato.

Se la domanda dello squatter è stata respinta, ma rimangono in possesso avverso per altri 2 anni dalla data del rifiuto, avranno il diritto di riapplicare ed essere registrati come proprietario (salvo in circostanze eccezionali).

Il processo e i requisiti legali variano interamente a seconda delle circostanze di ogni singolo caso. E ‘ quindi essenziale che si cercano consigli legali per garantire la corretta procedura è seguita per massimizzare le possibilità di una domanda di possesso avverso di successo.

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Questo riflette la legge alla data di pubblicazione ed è scritto come una guida generale. Non contiene una consulenza legale definitiva, che dovrebbe essere richiesta in modo appropriato in relazione a una particolare questione.