Il tempo tra le ricerche di conveyancing e lo scambio di contratti è in genere compreso tra 1 e 3 settimane.

Anche se questo può sembrare un periodo piuttosto lungo, sarete felici di sapere che siete sul rettilineo di casa!

Nella maggior parte dei casi, le cose di solito vanno avanti senza intoppi, ma ci sono una serie di fattori che possono rallentare le cose. Questi possono includere:

• La portata e la complessità delle indagini precontrattuali;
• Conveyancing risultati della ricerca;
• Disegno giù finanziamento ipotecario;
• Ritardi con la firma della proprietà sopra;
• Quanto è buono il vostro conveyancer è.

Per affrontare questi problemi individualmente

Richieste precontrattuali

Le richieste precontrattuali vengono sollevate dal conveyancer dell’acquirente. Di solito si riferiscono al titolo, ai diritti e agli obblighi sulla proprietà e/o sul terreno sottostante.

Molte delle richieste si basano sui moduli della Law Society compilati dal venditore all’inizio del processo di conveyancing.

Le questioni comuni sollevate possono includere:

• Controlli di confine ed eventuali controversie precedenti;
• Fornitura di utilità condivisa (gas, elettrico e acqua / drenaggio);
• Se ci sono limiti su come verrà utilizzata la proprietà. Ad esempio, ci possono essere restrizioni se una casa sta per essere utilizzato per le vacanze, a breve termine o multi-let (Casa di occupazione multipla) scopi;
• Terra restrizioni / incumbrances;
• Accesso condiviso / diritti di passaggio;
• Vincoli sulla modifica della proprietà (attraverso la pianificazione o altre leggi). Per esempio, se la proprietà è elencata o in una zona di conservazione, alcune modifiche non saranno autorizzati;
• edificio Storico/lavori di sviluppo e di pianificazione pertinenti autorizzazioni;
• la normativa Edilizia e certificazioni (elettrico, gas, vetri, allarme, legno, trattamenti);
• Niente segnalati nell’Attestato di Prestazione Energetica (EPC);
• tutti i costi coinvolti con il possesso della proprietà (di solito con la proprietà su beni di terzi);
• Se la proprietà è su beni di terzi, ulteriori informazioni riguardanti i termini specifici possono essere richiesti;
• Se la transazione è complessa o coinvolge elementi “non standard” (come una vendita di successione).

Il conveyancer dovrà anche sollevare ulteriori indagini sul retro dei risultati delle ricerche di conveyancing (vedi sotto).

I trasportatori di buon acquisto saranno particolarmente approfonditi con le richieste per evitare qualsiasi “toing e froing”.

Quando gestiamo le vendite delle nostre agenzie immobiliari, chiediamo sempre ai trasportatori di avviare le indagini una volta restituiti i moduli della Law Society.

Ciò significa che tutte le richieste rimanenti risultanti dai risultati della ricerca possono essere trattate tempestivamente prima di passare allo scambio di contratti.

Il conveyancer del compratore riferirà indietro e trattare con tutte le preoccupazioni. Quando si utilizza la finanza ipotecaria, il creditore vorrà anche la conferma che non c’è nulla che influenzerà negativamente la sua sicurezza sulla proprietà.

Si noti che conveyancer dell’acquirente non dovrebbe sollevare domande riguardanti le condizioni fisiche della proprietà o qualsiasi cosa che normalmente apparirebbe nel sondaggio.

Se stai acquistando, dovresti essere a conoscenza del termine caveat emptor (‘buyer beware’). Ciò significa essenzialmente che l’acquirente è responsabile del controllo della proprietà prima di commettere.

Problemi dei risultati della ricerca

Le ricerche di Conveyancing vengono eseguite all’inizio del processo e possono richiedere da 3 a 8 settimane per essere completate.

Molto dipenderà dalla ricerca delle autorità locali (che richiede più tempo indipendentemente da dove ti trovi nel paese).

Una volta che questi sono attraverso, tempo sarà necessario per conveyancer del compratore per esaminare i dettagli di ogni ricerca e inoltrare un rapporto dettagliato.

Ciò evidenzierà eventuali potenziali problemi di cui l’acquirente dovrebbe essere preoccupato. Gli esempi includono:

• Eventuali rischi di inondazione nelle vicinanze della proprietà (e misure attenuanti che sono state messe in atto);
• Prove di cedimento, frane, miniere, discariche storiche e altri usi pericolosi;
• Eventuali ordini di acquisto obbligatori locali o avvisi di esecuzione;
• Recenti applicazioni di pianificazione concordate o in movimento;
• Qualsiasi opera infrastrutturale da intraprendere dal consiglio locale che potrebbe influenzare la proprietà;
• Problemi di drenaggio e/o approvvigionamento idrico;
• Controversie di confine precedenti o in corso.

Se tali problemi emergono, il conveyancer dovrà quindi avere una conversazione con l’acquirente che spingerà naturalmente la data di scambio in avanti.

Le implicazioni di andare avanti con la vendita dovranno essere pienamente spiegate in modo che l’acquirente abbia una chiara comprensione di eventuali rischi coinvolti.

L’acquirente può legalmente ritirare dalla vendita o rinegoziare il prezzo in questo frangente.

Se quest’ultimo viene proposto, anche il venditore può recedere. Se ciò si verifica, il venditore dovrebbe controllare le tasse di conveyancing per assicurarsi che non ci siano tasse abortive.

Tuttavia, nella nostra esperienza, l’agente immobiliare avrebbe dovuto essere a conoscenza di questo tipo di situazione fin dall’inizio. Di conseguenza, la maggior parte degli acquirenti va avanti ben consapevole di eventuali rischi (che di solito sono stati presi in considerazione nel prezzo).

Disegno giù Mortgage Finance

Così come il sondaggio, il creditore ipotecario sarà anche bisogno di vedere il rapporto di ricerca.

Confermeranno anche con conveyancer dell’acquirente che non c’è nulla di preoccupante per le richieste.

Vale la pena notare che i creditori stanno adottando un approccio più rigoroso che mai alle valutazioni di accessibilità e analizzeranno le vostre finanze con un pettine a denti fini.

Per questo motivo, per evitare di bloccare lo scambio, l’acquirente deve sempre assicurarsi che le informazioni fornite nell’applicazione siano completamente accurate.

Conveyancer del compratore farà anche in modo che l’offerta di mutuo non è scaduto. Se ha poi, purtroppo, un paio di giorni in più saranno necessari per uno nuovo per essere riemesso.

L’offerta di mutuo includerà il termine, i tassi di interesse, il pagamento mensile e altre condizioni associate.

Conveyancer del compratore consiglierà per quanto riguarda le implicazioni prendendo il prestito di proprietà e mantenere i contatti con l’ufficio legale del creditore, se necessario.

L’acquirente potrebbe voler verificare il Certificato di prestazione energetica (EPC) nonché gli infissi e gli accessori concordati nell’ambito della vendita.

Finché il conveyancer dell’acquirente è proattivo, non dovrebbero esserci ritardi irragionevoli.

All’acquirente verrà quindi inviato un atto ipotecario (di solito insieme alla documentazione del contratto) da firmare. L’acquirente inoltrerà i fondi di deposito al conto cliente di conveyancer.

Al venditore verrà inviato anche il contratto TR1 da firmare e testimoniare.

Nota che se stai vendendo una proprietà con un mutuo, il tuo conveyancer dovrà scaricare quel prestito. Ciò potrebbe ritardare ulteriormente il processo.

Ritardi con la firma della proprietà Su

Una volta che tutti i documenti, i controlli e i contratti sono prodotti, spetta sia all’acquirente che al venditore assicurarsi che firmino e restituiscano tutto in modo tempestivo.

Alcuni dei problemi che abbiamo incontrato prima dello scambio di contratti includono:

• Ritardi nella firma dei contratti e atto di trasferimento (TR1) e invio indietro. Questi documenti hanno bisogno di firme “bagnate” (vale a dire con una penna) e di essere assistito in modo indipendente. Se una (o più) delle parti impiega un tempo eccessivamente lungo per organizzarlo, lo scambio può essere ritardato inutilmente;
• I documenti vengono rispediti via “posta ordinaria”. Si consiglia sempre di inviare utilizzando Royal Mail 1st class Registrato o, meglio ancora, Consegna speciale;
• Se l’acquirente utilizza un deposito di talento (di solito da membri della famiglia), la società di mutuo richiederà la conferma e una firma che il denaro non ha bisogno di essere rimborsato. Essi saranno anche monitorare la fonte dei fondi per scopi antiriciclaggio che ritarda ulteriormente il processo. I ritardi qui possono spingere in avanti la data di scambio;
• I ritardi dell’acquirente nell’organizzazione dell’assicurazione dell’edificio (che la società ipotecaria richiederà prima dello scambio). Anche se non dovrebbe rallentare le cose, l’acquirente potrebbe anche voler organizzare un’assicurazione sulla vita;
• L’acquirente è lento nel trasferire il deposito o l’input in contanti nella transazione. E ‘ del tutto possibile trasferire fondi oltre £10.000 nel giro di pochi minuti in questi giorni utilizzando un CHAPS (Clearing House Automated Payment System). Tuttavia, poiché vi è una commissione, alcuni acquirenti scelgono di effettuare diversi pagamenti sul conto bancario del cliente di conveyancer che rallenta inevitabilmente le cose;
• I ritardi di conveyancer dell’acquirente nel rilascio del certificato di proprietà al creditore ipotecario (un pre-requisito per i fondi per essere rilasciati). Questo contiene informazioni riguardanti la proprietà precedente della proprietà tra gli altri dettagli;
• Se ci sono più parti della catena, e quindi un ritardo rallenta il tutto per tutto;
• Se una delle parti è lontano, o il cambio di data si avvicina un giorno festivo, le cose possono rallentare;
• L’acquirente deliberatamente ritardi firma i contratti, nel tentativo di potenzialmente gazunder vendita, cercare e ottenere un mutuo migliore affare o semplicemente avere i piedi freddi. Qui suggeriamo di contattare l’agente immobiliare o di richiedere chiarimenti al conveyancer dell’acquirente;
• Ritardi di conveyancer nello scarico o nel trasferimento di fondi ipotecari / di deposito.

Quanto è buono il Conveyancer

Tra le ricerche e lo scambio, tutti i fattori di cui sopra saranno influenzati dall’efficienza del conveyancer che gestisce la tua vendita.

Se l’azienda è sotto-risorse o ha assunto un grande carico di lavoro, il tempo tra le ricerche e lo scambio può essere trattenuto.

In questi casi, se le tue e-mail non ricevono risposta, cerca la procedura di reclamo di conveyancer. Di solito c’è un membro anziano del personale è possibile comunicare con chi di solito sarà in grado di ottenere le cose di nuovo in pista.

I trasportatori online hanno spesso sistemi di tracciamento in atto per farti vedere esattamente dove sono le cose.

Nel peggiore dei casi, si può scegliere di presentare denuncia al Difensore Civico. Nella maggior parte dei casi, non ha davvero bisogno di arrivare a questo.