減価償却費は、賃貸物件を所有する最大の利点の一つであり、定期的な収入と長期的な財産価値の高
しかし、所得と資本は税負担を増やすことができますが、減価償却費は、賃貸物件が生み出す収入に支払う税金を減少させたり、排除したりするのに役
実際、投資家は税金を払っていない間にキャッシュフローが肯定的な賃貸物件を所有することは可能です。
キーテイクアウト
- 減価償却費は、賃貸不動産所有者が課税純利益の額を減らすために取る非現金費用です。
- 住宅用賃貸物件は、27.5年の期間にわたって減価償却されます。
- 不動産投資家は建物の価値と一定の改善を減価償却することができますが、土地の価値は減価償却することはできません。
- 賃貸物件が売却されると、取られた減価償却費は回収され、投資家の通常の税率で最大25％まで課税されます。
- 投資家は、減価償却費とキャピタルゲインに対する税金の支払いを延期するために、1031税繰延交換を行うことが多い。
減価償却の仕組み
IRSの出版物527によると、ビジネスまたは投資目的で所有されている住宅賃貸物件は、27.5年にわたって減価償却することがで
減価償却は、”耐用年数”を有する資産の概念に基づいています。”減価償却費は、一定期間にわたって建物への通常の消耗のための賃貸不動産所有者を補償することを意味します。 土地が消耗したり、使い果たされることはありませんので、地価は、減価償却費から免除されています。
減価償却費を計算するために、建物の価値を27.5年で割ったものです。 結果として生じる減価償却費は、プロパティによって生成された税引前当期純利益から控除されます。 減価償却費を控除した後に残っている収入は所有者に渡され、税金は所有者の連邦所得税のブラケットに基づいて支払われます。
もちろん、ほとんどの賃貸物件は30年以内に完全に消耗して使用不能になるわけではありません。 たくさんの50、75、あるいは100年前に建てられた家はまだ今日の賃貸物件として使用されています。 長年にわたり、彼らは良いテナントを誘致し、所有者のための収入を生成し続けるために維持されてきました。
賃貸物件の減価償却は、不動産の保有期間中に継続され、不動産が売却されたときに新しい所有者のためにさらに27.5年にリセットされます。 所有者が27.5年以上のプロパティを保持している場合は、建物の耐用年数が満了しているので、減価償却費が不足します,少なくとも賃貸不動産の減価償却の目的のために.
賃貸物件の減価償却方法
投資家が賃貸物件の減価償却費を請求できるようにするには、不動産が減価償却の対象となる必要があります。 不動産投資家が賃貸不動産を減価償却するために満たす必要がありますいくつかの基準があります:
- 投資家は、賃貸物件の所有者ではなく、テナントでなければなりません。
- 不動産は、テナントに家を借りるなど、ビジネスまたは投資目的で使用する必要があります。
- 不動産の耐用年数が決定できなければならないため、地価は減価償却されません。
- 不動産が少なくとも一年間保有されていない場合、投資家は減価償却費を請求する資格がありません。
住宅用賃貸物件を減価償却するには、三つの異なる方法があります。 すべての三つの賃貸不動産減価償却方法は、プロパティが準備ができて、家賃のために利用可能であるときを意味する”サービスに配置”されているとき
- 1981年以前に稼働していた賃貸物件は、定額法または定率法で減価償却することができます。
- 1980年以降に供用開始されたが、1987年以前には減価償却のために加速原価回収システム(ACRS)を使用しています。
- 1986年以降に供用された賃貸物件は、一般的に修正された加速コスト回収システム（MACRS）を使用しています。 但し、MACRSの下で、賃貸不動産所有者は下落の直線方法のための別の名前であるほとんどの特性のための代わりとなる下落システム(ADS)を使用すること
賃貸物件の減価償却費を正確に計算することは明らかに複雑になる可能性があります。 そのため、多くの不動産投資家が税金の専門家を支払うか、Stessaの無料アカウントにサインアップして、賃貸物件の減価償却費を正確に追跡します。
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賃貸物件の減価償却の計算方法
それでは、減価償却の直線法を使用して賃貸物件の減価償却を計算する方法の簡単な例を見てみましょう。
テキサス州オースティンにある一世帯住宅が不動産投資家によって購入され、2017年1月1日に賃貸物件として供用開始された。 Zillowによると、家の価値は3 391,000でした。 4年間の保有期間の間に、家はvalue521,000に価値が高く評価されました。 投資家は売却することを決定し、取引は新年に間に合うように2020年12月31日に終了します。
- 賃貸物件原価基準の決定
投資家が賃貸物件の減価償却費を計算する前に、家の原価基準を決定する必要があります。 コストベースは、家の価値から家が座っている土地の価値を差し引いたものであり、加えて減価償却されなければならない閉鎖費用を含むものです:
- 財産調査
- タイトル保険
- 記録料
- 要約料
- 弁護士料
- 譲渡税
ほとんどの住宅用不動産では通常見られない減価償却する必要があこのような買い手が仮定した売り手によって支払わ固定資産税、売り手の不動産手数料は、エージェントに負っている、またはユーティリティをインストー
不動産投資家は、不動産が最初に購入されたときにclosing3,000の閉鎖費用を負担したと仮定します。 さらに、郡の査定者と評価報告書によると、家が2017年1月に購入されたとき、ロットの価値は$25,000でした。
この情報に基づいて、投資家は家のコストベースを計算することができます:
- 購入価格=$391,000
- 少ないロット値= <$25,000>
- プラス減価償却のための修飾された閉鎖費用=$3,000
- コストベース= $369,000
- 賃貸物件減価償却費の計算
年間賃貸物件減価償却費を計算するには、不動産の原価基準を27.5年で割って計算します:
- $369,000 プロパティコストベース/27.5年=$13,418.18年間減価償却費
だから、4年間の保有期間にわたって、投資家は課税純利益の額を減らすためにdepreciation53,672.72の減価償却費を請求することができました。
仮に、賃貸住宅が四年間にわたって税引前純利益の合計6 60,000を生成した場合、投資家は賃貸不動産減価償却費のおかげで6 6,372.28に税金を支払うだけ:
- $60,000 税引前利益-depreciation53,672.72減価償却費=6 6,372.28課税所得
月別減価償却の計算方法
不動産投資家は、毎年投資不動産価値の3.636％の減価償却費を請求することができます。 しかし、現実の世界では、賃貸物件は通常、年の最初の日と年の最後の日に購入され、販売されていません。
減価償却費の計算を容易にするために、IRSは不動産投資家に、賃貸物件が稼働した月に基づいて請求する減価償却率を決定するのに役立つ表を提:
| サービスに配置された月 |
原価基準減価償却率
|
| 1月 | 3.49% |
| 二月 | 3.18% |
| マーチ | 2.88% |
| エイプリル | 2.58% |
| 五月 | 2.27% |
| ジューン | 1.97% |
| 七月 | 1.67% |
| 八月 | 1.36% |
| セプテンバー | 1.06% |
| 10月 | 0.76% |
| 十一月 | 0.46% |
| 12月 | 0.15% |
たとえば、cost100,000のコストベースを持つ賃貸物件が月に最初にサービスに置かれた場合、その年の減価償却費は次のようになります$1,970:
- $100,000 コストベースx1.970% = $1,970
次の年のそれぞれで、減価償却費は次のようになります$3,636.36:
- $100,000 x3.636%=$3,636.36
減価償却の速い賃貸物件項目
建物の減価償却に加えて、不動産投資家はまた、27.5年よりも速く賃貸物件にサービスに置かれた項目を減価償却するこ投資家が新しいカーペットにSpends8,000を使い、wooden15,000の費用で木の裏庭の塀を再建することを仮定しなさい。 追加の減価償却費は次のようになります:
- カーペット：year8,000/5年=年間carpet1,600カーペット減価償却費。
- フェンス：$15,000/15年=$1,000。
賃貸不動産減価償却費を取り戻す方法
減価償却費は、賃貸不動産を所有することの税務上の利益です。 但し、特性が販売されるとき、取られる下落の費用はIRSによって”奪還され、規則的な収入として課税される。
説明するために、例としてオースティンの不動産投資家を使用してみましょう。
4年間の保有期間中、投資家は課税所得の額を減らすために減価償却費の総額を53,672.72ドルと主張した。 プロパティが販売されている場合、投資家は、投資家が高い連邦税ブラケットにある場合でも、25％の最大レートまでtax53,672.72に税金を支払う必要があります。
減価償却費の回収から支払われる税金の最大額はinvestor13,418.18となり、残りのキャピタルゲインには投資家の税額に応じて0％、15％、または20％が課税されます。
多くの不動産投資家は、減価償却費やキャピタルゲインに税金を支払う代わりに、1031税繰延交換を行っています。 連邦政府や州政府に税金を払うのではなく、投資家は不動産ポートフォリオを成長させるために別の賃貸物件を購入するためにその余分な現金を使
このトピックに関する最終的な考え
賃貸不動産の減価償却は、不動産投資家に税金でかなりの金額を節約することができます。 実際には、プロパティが最初に購入されたとき、減価償却費は完全にキャッシュフローが修理と新しいテナントを見つけるコストのために低いので、収入に起因する任意の税金を排除することができます。
賃貸物件が売却されると、減価償却費は回収され、投資家の通常の所得税率で最大25％まで課税されます。 減価償却費の回収とキャピタルゲインに税金を支払う延期するには、多くの投資家は、1031交換を実施し、代わりに政府を支払うのより多くの不動産を購
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