감가 상각은 임대 주택을 소유하는 가장 큰 이점 중 하나이며,장기간에 걸쳐 재산 가치의 반복 소득 및 감사 가능성이 있습니다.

그러나 소득과 형평성은 세금 부담을 증가시킬 수 있지만 감가 상각비는 임대 부동산이 창출하는 소득에 대한 세금을 줄이거 나 제거하는 데 도움이됩니다.

사실,투자자가 세금을 내지 않고 현금 흐름이 긍정적 인 임대 주택을 소유 할 수 있습니다.

주요 테이크 아웃

• 감가 상각은 임대 주택 소유자가 과세 대상 당기 순이익의 양을 줄이기 위해 취하는 비 현금 비용입니다.
• 주거용 임대 부동산은 27.5 년에 걸쳐 감가 상각됩니다.
• 부동산 투자자는 건물의 가치와 특정 개선,하지만 토지의 가치를 감가 상각 할 수 있습니다.
• 임대 부동산이 매각되면 감가상각비가 회수되어 투자자의 정상 세율로 최대 25%까지 과세됩니다.
• 투자자들은 종종 감가 상각 탈환 및 자본 이득에 대한 세금 납부를 연기하기 위해 1031 세금 연기 교환을 실시합니다.

감가 상각의 작동 원리

사업 또는 투자 목적으로 소유 한 주거용 임대 부동산은 국세청 간행물 527,주거용 임대 부동산에 따라 27.5 년 동안 감가 상각 될 수 있습니다.

감가 상각은”유용한 수명을 갖는 자산의 개념을 기반으로합니다.”감가 상각비는 일정 기간 동안 건물에 정상적인 마모에 대한 임대 주택 소유자를 보상하기위한 것입니다. 토지 가치는 감가 상각에서 면제,토지 결코 밖으로 착용 하거나 사용 하기 때문에.

감가 상각을 계산하기 위해 건물의 가치를 27.5 년으로 나눕니다. 결과 감가 상각비는 재산에 의해 생성 된 세전 순이익에서 공제됩니다. 감가 상각비를 공제 한 후 남은 소득은 소유자에게 전달되며 세금은 소유자의 연방 소득세 브래킷에 따라 지급됩니다.

물론 대부분의 임대 주택은 30 년 이내에 완전히 마모되지 않고 사용할 수 없게됩니다. 50,75,또는 심지어 100 년 전 임대 주택으로 아직도 사용 되는 오늘 지어진 주택의 많음이 있다. 수넌에 걸쳐,좋은 거주자를 끌,소유자를 위해 소득을 생성한 계속되 도록 그들은 유지되었다.

임대 부동산 감가 상각은 부동산의 보유 기간 동안 계속되며,부동산이 판매 될 때 새로운 소유자에 대한 또 다른 27.5 년으로 재설정됩니다. 소유자가 27.5 년 이상 재산을 보유하는 경우에 건물의 유용한 생활이 임대 재산 가치저하의 목적을 위해 만료되기 때문에 가치저하비는,적어도 만기가 된다.

임대 부동산 감가 상각 방법

투자자가 임대 부동산 감가 상각비를 청구하기 전에 부동산은 감가 상각 자격을 갖추어야합니다. 부동산 투자자 임대 속성을 감가 상각 하기 위해 충족 해야 하는 몇 가지 기준이 있다:

• 투자자는 임대 재산의 소유자 및 아니다 거주자 이어야 한다.
• 부동산은 임차인에게 주택을 임대하는 것과 같은 사업 또는 투자 목적으로 사용되어야 합니다.
• 재산의 유효 수명은 토지 가치가 감가 상각되지 않는 이유입니다,결정 될 수 있어야합니다.
• 부동산이 1 년 이상 보유되지 않은 경우 투자자는 감가상각비를 청구할 자격이 없습니다.

주거 임대 주택을 감가 상각하는 세 가지 방법이 있습니다. 모든 3 개의 임대 재산 가치저하 방법은 재산이 지대를 위해 준비되어 있고을 유효할 때 재산이”서비스안에”두는 때 의미한다 참조한다.

1. 1981 년 이전에 서비스 된 임대 주택은 직선 또는 감소 균형 방법을 사용하여 감가 상각 될 수 있습니다.
2. 1980 년 이후 1987 년 이전에 서비스 된 재산은 감가 상각을 위해 가속 비용 회수 시스템을 사용합니다.
3. 1986 년 이후 서비스를 시작한 임대 주택은 일반적으로 수정 된 가속 비용 회수 시스템을 사용합니다. 그러나,맥 회계 연도에 따라,임대 부동산 소유자는 감가 상각의 직선 방법에 대한 또 다른 이름 인 대부분의 속성에 대한 대체 감가 상각 시스템(광고)를 사용할 수 있습니다.

임대 부동산 감가 상각을 정확하게 계산하는 것은 분명히 복잡 할 수 있습니다. 그래서 많은 부동산 투자자 세금 전문가 지불 하거나 정확 하 게 임대 재산의 감가 상각 비용을 추적 하는 스 테 사와 무료 계정에 가입.

임대 부동산 감가 상각을 자동으로 추적하는 것 외에도,스테사의 새로운 임대 부동산 대차 대조표는 각 부동산을 시장 가치(감가 상각 된 가치 대)로 동시에 업데이트하여 부동산 투자자에게 부동산 형평성에 대한보다 정확한 아이디어를 제공합니다.

임대 주택 감가 상각을 계산하는 방법

이제 감가 상각의 직선 방법을 사용하여 임대 주택 감가 상각을 계산하는 방법의 단순화 된 예를 살펴 보자.

텍사스 주 오스틴에 있는 단독주택은 부동산 투자자에 의해 매입되어 2017 년 1 월 1 일 임대주택으로 이용되었다. 질 로우에 따르면,집 값은$391,000 이었다. 4 년 보유 기간 도중,가정은$521,000 에 가치에서 평가했다. 투자자는 판매하기로 결정하고 거래는 새해 시간에 맞춰 2020 년 12 월 31 일에 마감됩니다.

1. 임대 주택 비용 기준 결정

투자자가 임대 주택 감가 상각을 계산하기 전에 가정의 비용 기준을 결정해야합니다. 비용 기준 홈 마이너스 집에 앉아,토지의 값 플러스 어떤 닫는 비용을 포함 하 여 감가 상각 해야 합니다 값입니다:

• 부동산 조사
• 소유권 보험
• 기록 수수료
• 법률 수수료
• 양도세

대부분의 주거용 부동산에서 일반적으로 볼 수없는 다른 비용이 있습니다.이러한 구매자가 가정 한 판매자가 빚진 재산세,에이전트에 빚진 판매자의 부동산 수수료,또는 유틸리티를 설치하는 비용과 같은 거래.

우리는 부동산이 처음 구입되었을 때 부동산 투자자가$3,000 의 마감 비용을 발생 시켰다고 가정 할 것이며,이는 비용 기준에 추가되어 감가 상각되어야합니다. 또한 카운티 평가자 및 평가 보고서에 따르면 2017 년 1 월에 주택을 구입했을 때 로트의 가치는 25,000 달러였습니다.

이 정보를 바탕으로 투자자는 주택 비용 기준을 계산할 수 있습니다:

• 구입 가격=$391,000
• 적은 로트 값= <$25,000>
• 감가 상각에 적합한 마감 비용=$3,000
• 비용 기준= $369,000

1. 임대 주택 감가 상각비를 계산

연간 임대 주택 감가 상각비를 계산하려면,속성의 비용 기준은 27.5 년으로 나눈 값입니다:

• $369,000 부동산 비용 기준/27.5 년=$13,418.18 연간 감가 상각비

그래서,4 년 보유 기간 동안,투자자는 과세 순이익의 양을 줄이기 위해$53,672.72 의 감가 상각비를 청구 할 수 있었다.

가설 적으로,임대 주택이 4 년 동안 총 세전 순이익$60,000 을 생성 한 경우,투자자는 임대 주택 감가 상각비 덕분에$6,372.28 에 대해서만 세금을 납부합니다:

• $60,000 세전 소득-$53,672.72 감가 상각비=$6,372.28 과세소득

월별감가상각 계산방법

부동산 투자자는 매년 투자부동산가치의 3.636%의 감가상각비를 청구할 수 있습니다. 그런데,실사회안에,임대 재산은 년의 첫번째 일 및 년의 마지막 일에 정상적으로 구매하고지 않 매출하지 않는다.

국세청은 감가상각을 보다 쉽게 계산할 수 있도록 부동산 투자자에게 임대 부동산이 운용된 월을 기준으로 청구할 감가상각 비율을 결정하는 데 도움이 되는 표를 제공합니다:

월 서비스에 배치	비용 기준 감가 상각 비율
1 월	3.49%
2 월	3.18%
3 월	2.88%
4 월	2.58%
5 월	2.27%
6 월	1.97%
7 월	1.67%
8 월	1.36%
9 월	1.06%
10 월	0.76%
11 월	0.46%
12 월	0.15%

예를 들어,비용 기준$100,000 의 임대 주택이 6 월에 처음 서비스에 배치 된 경우 해당 연도의 감가 상각은 다음과 같습니다$1,970:

• $100,000 비용 기준 1.970% = $1,970

다음 각 년,감가 상각비 될 것 이다$3,636.36:

• $100,000 엑스 3.636%=$3,636.36

빠른 감가 상각과 임대 부동산 항목

건물 감가 상각뿐만 아니라,부동산 투자자는 빠른 27.5 년보다 임대 부동산에 서비스에 배치 항목을 감가 상각 할 수 있습니다:

5 년 감가 상각:가전 제품,카펫,가구

7 년 감가 상각:사무용 가구 및 장비

15 년 감가 상각:도로와 울타리

예를 들어,투자자가 새로운 카펫에 8,000 달러를 지출하고 15,000 달러의 비용으로 나무 뒷마당 울타리를 재건한다고 가정합니다. 추가 감가 상각 비용은 다음과 같습니다:

• 카펫:$8,000/5 년=연간$1,600 카펫 감가 상각.
• 울타리:$15,000/15 년=$1,000.

임대 주택을 탈환하는 방법 감가 상각

감가 상각비는 임대 주택을 소유 세금 혜택입니다. 그런데,재산이 매출될 때,가지고 간 가치저하 경비는 국세청에의해”탈환하고”일정한 소득으로 과세한다.

설명하기 위해 오스틴의 부동산 투자자를 예로 들어 보겠습니다.

4 년 보유 기간 동안 투자자는 과세 소득 금액을 줄이기 위해 총 감가 상각비$53,672.72 를 청구했습니다. 재산이 판매될 때,투자자는 25%의 최대 비율까지$53,672.72 에 세금을 지불할 것을 요구된다,비록 투자자가 더 높은 연방 세금 부류에 있으면.

감가 상각 탈환에서 빚진 세금의 최대 금액은$13,418.18 이며 나머지 자본 이득은 투자자의 세금 브래킷에 따라 0%,15%또는 20%로 과세됩니다.

감가 상각 탈환 및 자본 이득에 대한 세금을 지불하는 대신 많은 부동산 투자자들이 1031 세금 이연 교환을 실시합니다. 오히려 연방 및 주 정부에 세금을 지불하는 것보다,투자자들은 자신의 부동산 포트폴리오를 성장하기 위해 다른 임대 주택을 구입하는 여분의 현금을 사용합니다.

이 주제에 대한 최종 생각

임대 부동산 감가 상각은 부동산 투자자에게 상당한 금액의 세금을 절약 할 수 있습니다. 실제로,재산이 첫째로 구매될 때,현금 유출입이 새로운 거주자를 발견하기의 수선 그리고 비용에 더 낮기 만기가 되기 때문에 가치저하 경비는 완전하게 소득에 만기가 되는 어떤 세금을 삭제할 수 있는다.

임대 부동산이 매각되면 감가상각비가 회수되어 투자자의 정상 소득 세율로 최대 25%까지 과세됩니다. 감가 상각 탈환 및 자본 이득에 대한 세금을 지불 연기하기 위해,많은 투자자들은 1031 교환을 실시하고 더 많은 부동산을 구입하는 대신 정부를 지불하는 저장 돈을 사용하도록 선택합니다.