Du har scrimped Og lagret, og du er endelig klar til å sette en forskuddsbetaling på et hus.
du har finansiering alle lined opp.
Alt er bra til du oppdager en sjokkerende sannhet-du trenger ENDA mer penger for å lukke på boliglånet på grunn av avsluttende kostnader.
Hvis du er en første gangs homebuyer, lurer du sikkert på hva real estate avsluttende kostnader er for, og om du virkelig trenger å betale dem. (Dessverre ja, det gjør du).
i denne artikkelen vil vi forklare hvilke avsluttende kostnader som tradisjonelt betales av kjøperen og hvilke som selgeren dekker.
Vi vil også bryte ned hver linje du sannsynligvis vil se og forklare når det gjelder, samt noen tips for å holde sluttkostnadene så lave som mulig.
Hva Er Avsluttende Kostnader?
Avsluttende kostnader Er en generell term som inkluderer alle avgifter, utgifter, skatter og andre kostnader knyttet til utarbeidelse og lukking på et boliglån.
Noen av disse er regulert av regjeringen, og andre belastes av utlåner, eiendomsadvokat eller tittelfirma.
disse kostnadene varierer basert på type lån, plassering, alder og størrelse på hjemmet ditt og andre faktorer.
Betale avsluttende kostnader er en del av fast eiendom avsluttende prosessen.
hvor Mye Koster Avsluttende Kostnader?
dette er et vanlig spørsmål spurt av hjem selgere.
Avsluttende kostnader utgjør vanligvis ca 3% – 6% av boligens salgspris.
Så For et hjem med en kjøpesum på $250.000, kan du planlegge å lukke kostnader som et sted mellom $ 7.500 til $15.000.
3% – 6% retningslinjen er flott for en back-of-the-serviett estimat, men det er ikke en garanti for hvor mye de vil koste.
lukkedokumentet ditt vil skissere nøyaktig hvor mye sluttkostnadene dine vil være og ha en linjeavgift for hver enkelt.
Hvem Betaler For Avsluttende Kostnader?
vanligvis kjøperen betaler for de fleste avsluttende kostnader, men dette er opp for en viss grad av forhandling.
Selgere som ønsker å avlaste en eiendom raskt eller for å lokke kjøpere i et sakte marked, frivillig ofte å betale for en del av sluttkostnadene.
det er imidlertid en grense for hvor mye selgere kan søte en avtale.
Boliglån utstedt Fra Fannie Mae Eller Freddie Mac (regjeringens mortgage investment arms) har et tak på hvor mye selgere har lov til å betale mot avsluttende kostnader.
dette cap varierer fra 2% – 9% av kjøpesummen, avhengig av lån-til-verdi forholdet mellom boliglån og hvorvidt det er en primær bolig.
for eksempel er selgerkonsesjoner maxed ut på 2% for investeringseiendommer, men ET fha-lån med 25% ned vil bli avkortet til 9%.
for konvensjonelle boliglån med den tradisjonelle 20% ned, selger-betalt avsluttende kostnader maks ut på 6%.
Så lenge Du holder Deg innenfor Freddie Macs / Fannie Maes grenser, kan du ordne sluttkostnadene på en måte som oppfyller begge parters behov og forventninger.
Avsluttende Kostnader Forklart
Avsluttende kostnader er ikke en fast prosentandel som skatter; hver kjøper vil betale et annet beløp i avsluttende kostnader.
noen kostnader er utlåner avgifter, noen er offentlige krav, og andre er valgfrie.
de varierende faktorene i kjøperens avsluttende kostnader er plasseringen av hjemmet, utlåner og lånetypen.
utlåner vil skissere hver av disse kostnadene i avsluttende avsløring dokumentet tre dager før stengetid.
Nedenfor har Vi skissert noen av de vanligste sluttkostnadene du kan se på avsløringsdokumentet ditt.
Vurderingsgebyr
utlåner vil vite om eiendommen er verdt det du betaler for det, så de vil bestille en uavhengig vurdering av verdien.
en typisk vurdering koster $300 til $450, men dette kan være vesentlig mer hvis eiendommen er stor eller kommer med en betydelig mengde land.
Advokatutgifter
dette belastes av en eiendomsmegler for å gjennomgå dokumenter og kontrakter.
hver part er ansvarlig for sine egne advokatutgifter.
Texas krever ikke at en advokat er ved sluttbordet, men noen andre stater gjør det.
Sluttgebyr
Dette kalles også noen ganger et oppgjørsgebyr eller et sperregebyr.
det er betalt til selskapet som håndterer sperret konto og alvor penger og er ansvarlig for den avsluttende.
Dette kan være et escrow-selskap, et tittelselskap eller en eiendomsmegler, avhengig av staten.
Kureravgift
dette er avgifter betalt for transport av fysiske dokumenter til lukking.
hvis du stenger digitalt, trenger du ikke å betale kureravgift.
denne avgiften skal være minimal.
Kreditt Rapportering Fee
banken eller boliglån vil trekke en kjøpers kreditt rapporten som en del av underwriting prosessen.
dette koster vanligvis rundt $ 30 – $50.
du må kanskje betale dette før du mottar et lånestimat, avhengig av hvordan utlåner opererer.
Rabatt Poeng
Betale rabatt poeng på forhånd vil redusere mengden av interesse du betaler over livet av boliglån.
hvert punkt koster 1% av lånebeløpet og reduserer vanligvis renten med %0,25.
hvis en kjøper velger å betale rabattpoeng, forfaller beløpet ved stengetid.
Escrow Avgifter
en escrow selskap (eller i noen tilfeller en tittel selskap eller eiendomsmegler advokat) forenkler transaksjonen av midler mellom kjøper og selgere.
sperreavgiften betaler for den tjenesten og tilhørende papirarbeid.
dette er vanligvis delt mellom kjøper og selger, men det er ikke uvanlig at noen av partene betaler for hele greia.
Dette kalles også et oppgjørsgebyr eller et sluttgebyr.
FHA Boliglån Forsikring
FHA lån krever en unik type boliglån forsikring.
de krever en forskuddsbetaling på 1,75% av verdien av lånet forfaller ved lukking, samt månedlige boliglån forsikringsutbetalinger (MIP).
den årlige summen av disse utbetalingene avhenger av hvor mye du legger ned, hvor mye du låner, og hvor lenge, men de varierer mellom 0,45% og 1,05% per år.
for eksempel, hvis du kjøpte et $150,00 hus på et 30-årig boliglån med en forskuddsbetaling på 5%, vil du skylde 0,80% av lånet hvert år.
som oversetter til $1200 per år, eller $100 per måned.
HOA Overføringsgebyr
hvis EN HOA styrer eiendommen, er det en engangsavgift for overføring av eierskapsdata (sikkerhetskoder, database info, etc.) til den nye kjøperen.
verken banken eller selgeren har noe å si i denne avgiften, som det er utstedt AV HOA.
selgeren er generelt ansvarlig for denne avgiften, som kjører et gjennomsnitt på $225 til $250.
Huseiere Forsikring
hvis du har et boliglån på en eiendom, vil banken kreve at du bærer hus forsikring, som må oppfylle bankens standarder for tilstrekkelig dekning.
kjøperen må betale ett års verdi av forsikring på forhånd ved lukking.
denne kostnaden vil variere basert på alder, tilstand, størrelse og plassering av huset, samt dekningsnivået.
Kjøpere kan og bør shoppe rundt og sammenligne priser fra ulike forsikringsselskaper.
Lån Opprinnelse Fee
utlåner belaster denne avgiften for å dekke kostnadene ved å administrere og underwriting et boliglån.
Fordi denne avgiften er utstedt av utlåner, har kjøperen litt plass til å forhandle om det (selv om det kan føre til høyere rente).
Opprinnelsesgebyrer koster vanligvis 0.5% – 1% av det totale lånebeløpet.
Utlåners Tittelforsikring
Långivere krever vanligvis at kjøpere bærer tittelforsikring for å beskytte beløpet de låner fra uoppdagede heftelser, feil, tvister eller andre problemer med tittelen.
selv om de fleste långivere gir en liste over deres foretrukne partnere, kan du shoppe rundt for tittelforsikring-og du trenger ikke bare å velge fra listen.
men i visse stater (Som Texas) er tittelforsikringsavgifter fastsatt av regjeringen.
for å lære mer om långivere, sjekk ut vår guide på å finne den beste boliglån.
Bly-Basert Maling Inspeksjon
hvis selgeren vet om noen bly-basert maling på eiendommen, må de avsløre det til potensielle kjøpere.
men hvis hjemmet du kjøper ble bygget før 1979, vil du sannsynligvis trenge en blybasert malinginspeksjon som en del av den generelle inspeksjonsprosessen for å oppdage giftig maling selgeren ikke vet om.
denne avgiften vil sette deg tilbake rundt $ 317 eller så, og det er vanligvis betalt av kjøperen.
Opprinnelsesgebyr
utlåner belaster denne avgiften for kostnadene ved å opprette et nytt lån for deg, inkludert behandling av søknaden din.
det koster vanligvis mellom 0,5% og 1% av lånebeløpet.
denne avgiften kan omfatte underwriting (økonomisk analyse og risikovurdering), eller det kan bare inkludere administrative kostnader for lånet ditt.
Eierens Tittelforsikring
Akkurat som utlåner ønsker å beskytte seg mot eventuelle krav eller drakter rundt eiendommens tittel, kan du også ha samme beskyttelse.
Hvis du gjør det, må du kjøpe eierens tittelforsikring, da utlånerens policy ikke vil beskytte deg som kjøper.
I Texas er disse prisene regulert av staten.
en $50 000 policy koster $ 496, og en $100 000 policy koster $ 832.
Skadedyrsinspeksjonsavgift
treborende insekter som termitter, trebier eller snekkermyrer kan forårsake ødeleggelse på et huss strukturelle integritet, så du må kanskje få en skadedyrsspesifikk infeksjon hvis det er tegn på en angrep.
en pest inspeksjon koster ca $ 100.
Privat Boliglånsforsikring
hvis du legger mindre enn 20% ned på lånet ditt, krever utlåner at du har privat boliglånsforsikring (PMI).
må ikke forveksles med huseiere forsikring som beskytter mot katastrofer og skader, beskytter boliglån forsikring utlåner mot kjøperen misligholde lånet.
denne avgiften er en gjentakende månedlig avgift, selv om den kan fjernes når det er 20% egenkapital i eiendommen.
første avdrag forfaller fra kjøperen ved lukking.
Eiendomsskatt
Boliglån lukkes vanligvis ikke 1. januar, så kjøperen og selgeren vil hver være ansvarlig for sin del av årets eiendomsskatt, avhengig av hvor mye av året hver person eide den.
for stater hvor skatt er betalt etterskuddsvis, vil selgeren betale for sin del av årets skatter som kjøperen vil ende opp innlevering.
for stater hvor skatt er betalt på forhånd, vil kjøperen refundere selgeren for sin del av de årlige skatter som allerede er betalt.
Rente Lås Avgift
en rente lås garanterer kjøperen at deres renten ikke vil stige hvis lånet stenger innen en angitt tidsperiode, selv om markedet prisene øker.
Rate låser er vanligvis bra for mellom 30-60 dager.
Noen långivere krever et gebyr for å låse renten, mens andre bake kostnaden for en lås i renten de tilbyr, slik at du kan eller ikke kan se denne avgiften på din avsluttende avsløring.
Real Estate Agent Commission
hvis du liste ditt hjem med en eiendomsmegler, vil du skylder dem en kommisjon for sine tjenester for markedsføring ditt hjem og tilrettelegge for salg.
dette er ofte den største sluttkostnaden for selgeren, vanligvis 5%-6% av salgsprisen.
Opptaksavgift
regjeringen belaster denne avgiften for å dekke de administrative kostnadene ved å registrere endringen i eierskap av eiendommen.
kostnaden vil variere fra fylke til fylke, men opptaksavgiften koster vanligvis rundt $125.
kjøperen betaler denne avgiften mesteparten av tiden.
Undersøkelsesavgift
Noen stater krever at du har en nylig undersøkelse for å verifisere grensene til eiendommen før du kan kjøpe den.
hvis du trenger å ha en undersøkelse gjort, planlegger du at den koster rundt $ 300 – $950-muligens mer hvis landet er stort eller merkelig formet.
Tittel Søk Avgifter
en tittel selskap (eller eiendomsmegler advokat i noen stater) må gjøre forskning for å fastslå at eiendommen du ønsker å kjøpe har en «ren» tittel.
dette betyr at det er fri for eventuelle konkurser, heftelser, ubetalte skatter eller andre krav til eiendommen av andre parter.
denne avgiften vil sette deg tilbake $200 – $400.
Overføringsskatt
Noen stater og/eller lokale myndigheter krever en overføringsskatt når eiendommer skifter eier.
(Texas belaster ikke overføringsskatt.)
du kan også se dette oppført som en skjøte skatt, boliglån register skatt, eller stempel skatt.
Underwriting Fee
din utlåner belaster denne avgiften for å dekke kostnadene ved å verifisere kreditt, inntekt, eiendeler og sysselsetting, samt risikoanalysen ved å avgjøre om du skal låne til deg.
Dette er noen ganger klumpet inn med et låneopprinnelsesgebyr, eller det kan bli brutt ut som en egen linjepost.
Studiepoeng Mot Avsluttende Kostnader
ofte en selger vil tilby en kjøper en kreditt ved stengetid for monetarily kompensere kjøperen for reparasjoner selgeren er uvillig eller ute av stand til å håndtere seg selv.
dette søter avtalen for kjøperen fordi de må komme opp med mindre penger for å lukke, og dette hjelper selgeren fordi de ikke trenger å bekymre seg for å få reparasjoner gjort i tide for å lukke.
Kreditter kan dekke de fleste avsluttende kostnader, men ikke ting som flytting eller forskuddsbetaling.
selgerkreditter kan ikke overstige summen av alle avsluttende kostnader.
Avsluttende Kostnader I Texas vs Nasjonalt
de sier at alt er større I Texas, men heldigvis er det ikke sant for avsluttende kostnader.
Texas har ingen overføringsskatt, så gjennomsnittlige sluttkostnader var $3,753.65 i 2020.
til sammenligning var landsgjennomsnittet $ 6,087 med skatter og $3,270 uten.
siden gjennomsnittlig lånebeløp i Texas var $213,334 for 2020, utgjør sluttkostnader ca 1,75% av lånebeløpet.
dine avsluttende kostnader kan være høyere eller lavere avhengig av eiendommen du kjøper, men dette er en god, rask guide for hvor mye du skal budsjettere for avsluttende kostnader.
Hvordan Redusere Kjøperens Avsluttende Kostnader I Texas
Du kan føle et støt av klistremerkesjokk når du legger til de avsluttende kostnadene du sannsynligvis vil betale, men det er noe wiggle-rom her.
her er noen måter kjøpere kan holde sine avsluttende kostnader til et minimum.
- Forhandle utlåner avgifter. Noen avgifter (som fylkesregistreringsavgifter eller statsregulerte tittelforsikringspremier) er satt i stein, men omtrent alt långiveravgiftene er oppe for forhandling. Jo større beløpet du låne, jo mer innflytelse du har til å forhandle disse avgiftene. Sett deg ned med utlåner å gå over sine avgifter i avsluttende avsløring, og be om en rabatt. Det verste de kan si er nei.
- Shoppe rundt for tjenester. Bare fordi utlåner gir deg en liste over tre tittel selskaper betyr ikke at du må velge en av dem. Faktisk har den avsluttende avsløringen en seksjon for å angi hvilke ting du kan shoppe rundt for. Ring noen steder og sammenligne avgifter på inspeksjoner, tittel søk, undersøkelser, etc. Du kan spare mye penger på denne måten.
- Rull avsluttende kostnader i lånet. Hvis din utlåner vil rulle avsluttende kostnader i lånet, vil det redusere mengden penger du må dele med på avsluttende dag. Dette reduserer ikke kostnadene dine i seg selv — teknisk sett vil det øke sluttkostnadene dine, da du betaler renter på dem sammen med resten av lånet ditt. Men hvis du klemmer din sparekonto tørr for å komme opp med en forskuddsbetaling, kan dette være et verdifullt alternativ.
- Be om selgerkreditter. Å vite hva du skal se etter når du kjøper et hus vil hjelpe deg å identifisere eventuelle problemer med huset som trenger å fikse, men er ikke dealbreakers, spør selgeren om en kreditt i stedet for reparasjoner. Selgeren har hendene fulle med å flytte ut av huset og vil ikke bli plaget med å erstatte det sprukne toalettet eller rewiring lysbryteren som ikke vil fungere. Kjøpere kan bruke dette til å overbevise selgere om å dekke noen av sluttkostnadene i stedet for å forkaste seg for reparasjoner i denne travle tiden.
Avsluttende Kostnader For Kjøpere & Selgere I Texas
ingen blir glade for å betale avsluttende kostnader, men forhåpentligvis forstår formålet med hver enkelt vil gjøre å betale dem mindre irriterende.
mens noen avsluttende kostnader ikke er opp til forhandling, er mange utlåner avgifter.
du kan potensielt spare hundrevis av dollar bare ved å be om en rabatt, sammenligne leverandører, eller undersøke om hver kostnad er nødvendig.
hvis du vil forhandle selgerkreditter for å redusere sluttkostnadene dine, er det mye enklere og mindre vanskelig å gjøre det gjennom en pålitelig, kompetent eiendomsmegler enn å gjøre det selv.
Å Ha en erfaren agent på homebuying-teamet ditt, kan hjelpe deg med å identifisere hvilke avsluttende kostnader som er nødvendige og forsiktige for deg å betale, og hvilke som er fluff du kan hoppe over.
Hvis du leter etter en pålitelig eiendomsmegler for å hjelpe deg gjennom kjøp eller salg prosessen, ser ikke lenger enn den eldste Eiendomsmegling I Fort Worth, TX: Helen Painter Group Realtors.
Helen Painter ‘ s agenter har representert kjøpere og selgere i Fort Worth siden 1958.
enten du kjøper eller selger eiendom, ring oss i dag for en gratis konsultasjon.