tiden mellom conveyancing søk og utveksling av kontrakter er vanligvis mellom 1 og 3 uker.

selv om dette kan virke som ganske lang tid, vil du være glad for å vite at du er på hjem rett!

i de fleste tilfeller går ting vanligvis fremover uten noen hitches, men det er en rekke faktorer som kan bremse ting ned. Disse kan omfatte:

• omfanget og kompleksiteten av pre-kontrakt henvendelser;
• Conveyancing søkeresultater;
• Trekke ned boliglån finans;
• Forsinkelser med signering egenskapen over;
• hvor god din conveyancer er.

for å gå gjennom disse problemene individuelt…

Pre-Kontrakt Henvendelser

pre-kontrakt henvendelser er reist av kjøperens conveyancer. De relaterer seg vanligvis til tittel, rettigheter og forpliktelser over eiendommen og / eller underliggende land.

Mange av henvendelsene er basert På Advokatforeningsskjemaene som er utfylt av selgeren ved starten av formidlingsprosessen.

Vanlige saker som tas opp kan omfatte:

• Grensekontroll og eventuelle tidligere tvister;
• Delt forsyningsforsyning (gass, elektrisk og vann/drenering);
• Om det er noen grenser for hvordan eiendommen skal brukes. For eksempel kan det være begrensninger hvis et hus skal brukes til ferie, kortsiktig eller multi-let (Hus Med Flere Yrker) formål;
• landrestriksjoner/incumbrances;
• Delt tilgang/rettigheter til vei;
• Begrensninger for å endre eiendommen (gjennom planlegging eller andre lover). For eksempel, hvis eiendommen er oppført eller i et bevaringsområde, vil visse endringer ikke bli tillatt;
• Historiske bygg/utviklingsarbeid og relevante planleggingstillatelser;
• byggeforskrifter og sertifiseringer (elektrisk, gass, glass, alarmer, tømmerbehandlinger);
• noe flagget opp I Energy Performance Certificate (EPC);
• eventuelle tilknyttede kostnader forbundet med å eie eiendommen (vanligvis med utleieeiendommer).);
• hvis eiendommen er leasehold, kan ytterligere informasjon om spesifikke vilkår bli bedt om;
• dersom transaksjonen er kompleks Eller innebærer ‘ikke-standard’ elementer(for eksempel et skifterettssalg).

conveyancer vil også trenge å heve ytterligere henvendelser på baksiden av conveyancing søk resultater(se nedenfor).

Gode kjøp conveyancers vil være spesielt grundig med henvendelser for å unngå noen ‘toing og froing’.

når vi forvalter vårt salg av eiendomsmegler, ber vi alltid conveyancers om å starte henvendelsene når Lovforeningsskjemaene er returnert.

dette betyr at eventuelle gjenværende henvendelser som følge av søkeresultatene kan behandles raskt før du går videre til utveksling av kontrakter.

kjøperens conveyancer vil rapportere tilbake og håndtere eventuelle bekymringer. Når du bruker boliglån finans, utlåner vil også ønske bekreftelse på at det er ingenting som vil negativt påvirke sikkerheten over eiendommen.

Merk at kjøperens conveyancer ikke bør stille spørsmål om eiendommens fysiske tilstand eller noe som normalt vil vises i undersøkelsen.

hvis du kjøper, bør du være klar over begrepet forbeholdet emptor (‘kjøper beware’). Dette betyr i hovedsak at kjøperen er ansvarlig for å sjekke eiendommen før du forplikter deg.

Søkeresultat Problemer

Conveyancing søk er gjennomført i starten av prosessen og kan ta alt mellom 3 og 8 uker å fullføre.

Mye vil avhenge Av Kommunen søk (som tar lengst uansett hvor du er i landet).

når disse er gjennom, tid vil være nødvendig for kjøperens conveyancer å undersøke detaljene i hvert søk og frem en detaljert rapport.

Dette vil markere eventuelle potensielle problemer kjøperen bør være bekymret. Eksempler er:

• eventuelle flomrisikoer i nærheten av eiendommen (og tiltak som er iverksatt);
• Bevis på innsynkning, jordskred,gruver, historiske deponier og annen farlig bruk;
• eventuelle lokale obligatoriske innkjøpsordrer eller håndhevelsesvarsler;
• nye planleggingssøknader avtalt eller i bevegelse;
• infrastrukturarbeid som skal utføres av kommunen som kan påvirke eiendommen;
• Problemer Med Drenering og/eller vannforsyning;
• Tidligere eller pågående grensetvister.

hvis slike problemer oppstår, må conveyancer da ha en samtale med kjøperen som naturlig vil presse utvekslingsdatoen fremover.

implikasjonene av å gå videre med salget må være fullt forklart slik at kjøperen har en klar forståelse av eventuelle risikoer.

kjøperen kan lovlig trekke seg ut av salget eller reforhandle prisen på dette tidspunktet.

hvis sistnevnte er foreslått, kan selgeren også trekke seg tilbake. Hvis dette skjer, bør selgeren sjekke transportavgiftene for å sikre at det ikke er noen abortive avgifter.

men i vår erfaring, eiendomsmegler burde ha vært klar over denne typen situasjon fra starten. Som et resultat går flertallet av kjøpere frem godt klar over eventuelle risikoer (som vanligvis har blitt tatt med i prisen).

Trekke Ned Boliglån Finans

i tillegg til undersøkelsen, boliglån utlåner må også se søke rapporten.

de vil også bekrefte med kjøperens conveyancer at det ikke er noe å bekymre seg for henvendelsene.

det er verdt å merke seg at långivere tar en strengere enn noensinne tilnærming til overkommelige vurderinger og vil analysere økonomien din med en fin-tann kam.

av denne grunn, for å unngå å stoppe utvekslingen, bør kjøperen alltid sørge for at informasjonen i søknaden er helt nøyaktig.

kjøperens conveyancer vil også sørge for at boliglån tilbudet ikke er utløpt. Hvis det har da, dessverre, vil det være behov for noen ekstra dager for en ny å bli gjenutgitt.

boliglån tilbudet vil omfatte begrepet, renter, månedlig betaling og andre tilknyttede forhold.

kjøperens conveyancer vil gi råd om konsekvensene av å ta eiendomslånet og samarbeide med långiverens juridiske avdeling der det er nødvendig.

kjøperen kan ønske å sjekke Energy Performance Certificate (EPC) samt inventar og inventar avtalt som en del av salget.

så lenge kjøperens conveyancer er proaktiv, bør det ikke være noen urimelige forsinkelser.

kjøper vil da få Tilsendt Et Pantegodtgjørelse (vanligvis sammen med kontraktsdokumentasjonen) for å signere. Kjøperen vil videresende innskuddspengene til conveyancers kundekonto.

selgeren vil også bli sendt tr1 kontrakt for å signere og vitne.

Merk at hvis du selger en eiendom med et boliglån, din conveyancer må utslipp som lån. Dette kan forsinke prosessen ytterligere.

Forsinkelser Med Signering Av Eiendommen Over

når alt papirarbeid, sjekker og kontrakter er produsert, er det opp til både kjøper og selger å sikre at de signerer og returnerer alt i tide.

noen av problemene vi har kommet over før utveksling av kontrakter inkluderer:

• Forsinkelser i signering av kontrakter OG overføring gjerning (TR1) og sende tilbake. Disse dokumentene trenger ‘våte’ signaturer (dvs.med en penn) og å være uavhengig vitne. Hvis en (eller flere) av partene tar for lang tid å organisere dette, kan utveksling bli forsinket unødvendig;
• Dokumenter blir sendt tilbake via ‘snail mail’. Vi anbefaler alltid å legge inn Ved Hjelp Av Royal Mail 1st class Registrert eller, enda bedre, Spesiell levering;
• Hvis kjøperen bruker et begavet innskudd (vanligvis fra familiemedlemmer), vil kredittforetaket be om bekreftelse og en signatur om at pengene ikke trenger å bli tilbakebetalt. De vil også spore kilden til midlene for hvitvasking av penger, noe som ytterligere forsinker prosessen. Forsinkelser her kan presse frem utvekslingsdatoen;
• kjøperen forsinkelser i å organisere bygningens forsikring(som kredittforetaket vil kreve før bytte). Selv om det ikke bør bremse ting ned, kan kjøperen også ønsker å organisere livsforsikring;
• kjøperen er treg i å overføre innskudd eller kontanter innspill til transaksjonen. Det er fullt mulig å overføre penger over £10.000 i løpet av minutter i disse dager ved hjelp AV ET Chaps (Clearing House Automated Payment System). Men som det er en avgift, noen kjøpere velger å gjøre flere betalinger til conveyancer klient bankkonto som uunngåelig bremser ting ned;
• kjøperens conveyancer forsinkelser i utstedelse Av Sertifikat Av Tittelen til boliglån (en forutsetning for midler til å bli utgitt). Dette inneholder informasjon om eiendommens tidligere eierskap blant andre detaljer;
• hvis det er flere parter i kjeden, så en forsinkelse bremser ned alt for alle;
• hvis en av partene er borte, eller utveksling dato nærmer seg en helligdag, ting kan avta;
• kjøperen forsettlig forsinker signering av kontraktene i et forsøk på å potensielt gazunder salg, prøve og sikre en bedre boliglån avtale eller kan rett og slett ha kalde føtter. Her foreslår vi at du kontakter megleren eller ber om avklaring fra kjøperens conveyancer;
• enten conveyancer forsinkelser i utlading eller overføring av boliglån / innskudd midler.

Hvor God Conveyancer Er

mellom søk og utveksling, vil alle de ovennevnte faktorene bli påvirket av effektiviteten av conveyancer administrere salg.

hvis firmaet er under-resourced eller har tatt på seg en stor caseload, kan tiden mellom søk og utveksling bli holdt tilbake.

i slike tilfeller, hvis e-postene dine ikke blir besvart, må du oppsøke conveyancers klageprosedyre. Det er vanligvis et ledende medarbeider du kan kommunisere med som vanligvis vil kunne få ting tilbake på sporet.

Online conveyancers har ofte sporingssystemer på plass for å se nøyaktig hvor ting er på.

i verste fall kan du velge å klage til Sivilombudsmannen. I de fleste tilfeller trenger det egentlig ikke å komme til det.