fra 2020 bor huseiere i et hjem i gjennomsnitt åtte år før de selger. Det er det dobbelte av den gjennomsnittlige tiden sett før boligkrisen i 2009. Med hjem priser treffer en all – time high i 2021, huseiere i dag se større økonomisk incitament til å bo i samme hjem lenger og få egenkapital.

Når det er sagt, er det flere grunner til at det kan være fornuftig å selge raskere enn du opprinnelig planla. Men å selge hjemmet ditt kort tid etter kjøp kan bety å tape penger, møte kapitalgevinster skatt, eller betale boliglån forskuddsbetaling straffer. Det er en grunn til at den allmenne «femårsregelen» eksisterer. Denne regelen sier at du ikke bør vurdere å selge før du har bodd i et hjem i fem år — og det er gode grunner til det.

livet endres uventet noen ganger, og tvinger deg til å ta vanskelige beslutninger. I denne veiledningen diskuterer vi noen av faktorene som påvirker hvor snart du kan selge et hus etter kjøpet. Selv selge et hus etter to år er helt praktisk hvis du går om det riktig.

Hva er «femårsregelen»?

Felles tenkning sier selgere vil ikke bryte selv på deres første hjem investering hvis de ikke bo i fem år. Denne tankegangen kommer fra transaksjonskostnadene som er involvert i å kjøpe et hjem i utgangspunktet, pengene som mange nye huseiere legger til å forbedre hjemmet sitt, og tiden det tar for hjemmets markedsverdi å vokse.

men som de sier, er regler ment å bli brutt, og den konvensjonelle visdommen utgjorde ikke de siste årene å se en av de største boligbommene noensinne. Det ser ut til at boligprisene vil fortsette å vokse minst gjennom 2021, så du kan kanskje selge hjemmet ditt før uten å tape penger.

selvfølgelig handler det ikke alltid om å selge hjemmet ditt for å tjene penger. Det er flere grunner til at du kan selge raskere enn forventet.

Grunner huseiere selge raskere enn forventet

mens de fleste som ikke er profesjonelle hjem svømmeføtter ikke har tenkt å selge to år etter innkjøp, er det mange grunner folk ender opp med å selge snart etter å kjøpe.

• Jobbflytting: en ny karrieremulighet er en livsendring som påvirker hvor du vil ønske å leve.
• Helse nødsituasjon: Du må kanskje frigjøre egenkapital for å betale medisinske regninger, eller ønsker å flytte nærmere et familiemedlem som har hatt en medisinsk nødsituasjon.
• Familieendringer: En ny baby, barn forlater for college, eller en død i familien kan gjøre deg revurdere hvor du ønsker å være.
• Økonomiske endringer: hvis noen i husstanden mister jobben, eiendomsskatten øker, eller uventede kostnader oppstår, kan boliglånet ditt bli for dyrt.
• Selgerens marked: Med hvor varmt mange markeder rundt om i landet er i dag, kan du ha fått egenkapital i hjemmet ditt raskt og vil gjøre fortjeneste mens du kan.

Hvor raskt kan du selge hjemmet ditt uten å tape penger?

mens det kan være god grunn til å selge hjemmet ditt snart etter å ha kjøpt, kommer det med økonomisk risiko. Når du kjøpte huset, betalte du avsluttende kostnader som du ikke kan hente uten å få egenkapital eller huset verdsette i verdi. Det er også kostnader forbundet med å selge og flytte utgifter å vurdere.

Før du vurderer å selge, tenk på noe som kalles breakeven-punktet.

Hva er breakeven-punktet?

breakeven punktet er når du kan forvente å selge hjemmet ditt og hente inn alle pengene du brukte på å kjøpe det i utgangspunktet. I et normalt marked har boligprisene en tendens til å stige, og du vil også få egenkapital når du betaler boliglånet ditt, og dermed motvirke eierkostnader samt kjøp og salg av transaksjonskostnader.

mens breakeven punktet varierer på tvers av markeder og som boliglån svinger, er det viktig å beregne det så tett som mulig hvis du må selge snart etter å kjøpe.

Beregne breakeven for ditt hjem

du kan selge når som helst, men det er smart å vente minst to år før du selger. Ved å bo i ditt hjem i minst to år, kan du ekskludere opptil $250 000 (eller $500 000 hvis du er gift) av fortjenesten til salget fra skattene dine, takket Være To Års Eierskap og Bruksregel. Hvis du ikke kan vente så lenge, la oss snakke matematikk.

for å unngå tap, må du tilbakebetale forskuddsbetalingen, avsluttende kostnader og de månedlige boliglånsbetalingene du allerede har gjort. Du vil også ønske å gjøre tilbake eiendomsskatten og boliglånsforsikringen du har dekket hver måned. Beregning av disse tallene-som pleier å være de samme hver måned-bør være enkelt.

Derfra må du beregne hvor mye egenkapital du har påløpt og/eller hvor mye av boliglånets saldo du allerede har betalt ned. Denne kalkulatoren er en stor ressurs for å legge inn tallene dine. (Det vil ta de fleste huseiere minst to år å nå breakeven punkt med egenkapital og betalinger, men markedet svinger — så dette er grunnen til at du beregne!)

Viktigst, må du bestemme en realistisk pris for ditt hjem. Undersøk prisene på sammenlignbare boliger i ditt område og få en profesjonell til å gjøre en sammenlignende markedsanalyse eller hjemmeevaluering gjort. Du vet hva du kjøpte hjemmet ditt for, men selv om det bare har vært et år, kan etterspørselen ha endret seg i ditt område, slik at du kan be om mer — eller må betale for mindre.

til slutt beregne kostnadene forbundet med å selge huset ditt. Hvis din ultimate bolig salgspris sikrer at du får tilbake din forskuddsbetaling, avsluttende kostnader, oppdaterte boliglån og forsikringsutbetalinger, garn nok fortjeneste for å rettferdiggjøre egenkapitalgevinsten og kompensere salgskostnadene, kan du selge hjemmet ditt snart etter å ha kjøpt uten å ta tap. (Og husk, hvis du selger huset ditt etter to år, får du også en fin skattekreditt.)

når er det til nytte for deg å selge raskt?

i noen tilfeller er det mulig å vinne selv om du selger veldig snart etter å ha kjøpt. Noen av de vanligste tilfellene der det fordeler deg å selge innen to år etter kjøp er:

• Du har gjort betydelige renoveringer på kort tid for å øke boligens videresalgsverdi.
• hjemverdier i nabolaget ditt skutt opp uventet på grunn av områdeutviklinger, som nye kommersielle områder eller et stort selskap som beveger seg i nærheten.
• du fikk en god avtale først ved å kjøpe ditt hjem som en foreclosure eller kort salg og kan selge den under normale omstendigheter.

andre konsekvenser av å selge et hjem tidlig

Ja, du kan selge et hus snart etter å kjøpe det mens du fortsatt tjener penger. Men selv om verdien av ditt hjem har økt, noen huseiere fortsatt lære den harde måten at det er noen overraskende tap du kan lide.

før oppføring huset ditt, vurdere disse andre potensielle tap.

Kapitalgevinstskatt

for å gjenta betydningen Av Det Toårige Eierskapet og Bruksregelen, er kapitalgevinstskatten du betaler på et hjemsalg 15% av fortjenesten. Det kan være mye penger! Så lenge du har bodd i ditt hjem i minst to år, og det er din primære bolig, vil du være unntatt fra å betale kapitalgevinstskatt hvis du selger huset ditt etter to år.

det er noen andre unntak fra kapitalgevinstskatt (for eksempel hvis du må flytte på grunn av en naturkatastrofe), så det er en god ide å konsultere en skatteprofessor før du selger.

Mortgage forskuddsbetaling straff

Noen långivere inkluderer klausuler i sine boliglån for forskuddsbetaling straffer hvis du selger hjemmet ditt før en viss tid har gått. Det er sjeldent, men noen långivere utsteder disse straffene fordi et for tidlig salg betyr at de vil gå glipp av rentebetalinger de ellers ville ha mottatt i årene som kommer. De belaster deg vanligvis 2-5% av gjenværende saldo på lånet ditt.

Sørg for at du går gjennom boliglån avtalen før du selger for å bekrefte at du ikke vil bli gjenstand for å betale disse straffene.

Senket oppfatning blant potensielle kjøpere

Det er et psykologisk element for å selge et hus kort tid etter å ha kjøpt, enten du liker det eller ikke. Selv om ditt lokale marked har sett en stor økning i etterspørselen, kan boligprisen stagnere hvis folk antar at du selger fordi noe er galt med det.

dette er en grunn til at det er en god ide å ansette en eiendomsmegler i stedet for å selge selv hvis du selger snart etter å ha kjøpt. En eiendomsmegler kan hjelpe med markedsføring og lindre bekymringer av potensielle kjøpere ved å svare på alle spørsmålene som oppstår og sikre dem du ikke selger fordi det er et problem.

Ikke sikker på hvor du skal begynne? Sjekk Ut Orchard, som har tjenester som er spesielt nyttig for folk som ønsker for å stille opp salget av deres gamle hjem med kjøp av deres nye.