De fleste er generelt klar over begrepet «husokkupanter rettigheter» som i prinsippet tillater en person som har vært i besittelse av et stykke land for en lengre periode for å søke om å skaffe seg juridisk tittel til det. Gitt at dette er et potensielt lukrativt forsøk for en slik person, er det ingen overraskelse at loven rundt den er kompleks og detaljert.

den juridiske betegnelsen for» husokkupanter rettigheter » er ugunstig besittelse og det er to separate regimer under Land Registration Act 2002 som omhandler slike krav.

det første regimet

for å søke om ugunstig besittelse av uregistrert land eller hvor landet ble registrert per 13. oktober 2003 og det hadde vært ugunstig besittelse for den aktuelle begrensningsperioden innen denne datoen, må det påvises at:

1. Husokkupanten har faktisk besittelse av landet

spørsmålet om en husokkupant har fysisk kontroll over landet er et spørsmål om faktum, og hvert tilfelle vil bli vurdert på sine egne meritter. Grovt sett, men bevis som viser at husokkupant har brukt landet som en opptar eier kan ha vært forventet å håndtere det vil være overbevisende. Hvor land var tidligere åpen plass, er fekting sterkt bevis på faktisk besittelse, men er ikke avgjørende.

i en nylig sak i 2019 gikk retten enda lenger da de bestemte seg for at handlingen med å legge belegningsplater på bakken var tilstrekkelig til å vise fysisk besittelse av landet som ga personen muligheten til å bli registrert som juridisk eier.

2. Husokkupanten har den nødvendige intensjon om å eie landet

husokkupanten må vise at de har til hensikt å ekskludere verden som helhet fra landet og eie den som sin egen. Ofte, hvis faktisk besittelse er etablert, vil intensjonen om å eie landet også bli utledet av det samme beviset, men ikke alltid.

3. Den husokkupant besittelse er uten eierens samtykke

Besittelse kan aldri være negativ hvis den sanne papir eieren har samtykket til okkupasjonen, for eksempel under en leieavtale eller lisens.

hver av de ovennevnte faktorene må påvises å ha eksistert kontinuerlig i en periode på minst 12 år. Fristen er utvidet i visse tilfeller for eksempel der landet er eid av Et departement eller har opptjent I Kronen som bona vacantia.

det andre regimet

Land Registration Act 2002 innførte et nytt regime som bare gjelder registrert land og ikke lenger tillater en husokkupant å erverve land i kraft av en periode med besittelse alene. En registrert eier av land vil være mer sannsynlig å være i stand til å hindre en søknad om ugunstig besittelse lykkes under dette regimet.

Alle tre kravene som er beskrevet ovenfor, er pålagt å etablere et krav om ugunstig besittelse under det andre regimet og må demonstreres i en kontinuerlig periode på minst 10 år.

Forutsatt at slike vilkår er oppfylt en søknad kan sendes Til Land Registry. Dette er imidlertid hvor prosessen er forskjellig, da Landregisteret vil gi melding om søknaden til den registrerte innehaveren av det aktuelle landet(og enhver annen relevant interessert part). Innkallingen tillater 65 virkedager for svar og gir den sanne eieren muligheten til å motsette seg søknaden eller sende en motvarsel.

søknaden kan protesteres mot på grunnlag av at husokkupanten ikke har rett til å søke på sakens fakta, for eksempel okkuperte de med samtykke fra den sanne eieren. Hvis registraren mener at innsigelsen ikke er grunnløs, vil de varsle husokkupanten og la partene komme til enighet mellom seg selv. Hvis en slik avtale ikke kan nås, overføres saken til domstolen.

hvis den sanne eieren tjener en motvarsel, vil søknaden automatisk bli avvist med mindre husokkupanten har oppgitt i sin opprinnelige søknad at de ønsker å stole på En av de tre betingelsene I Vedlegg 6, avsnitt 5 I LRA 2002 (se nedenfor).

selv om en motvarsel blir servert, kan søknaden fortsatt lykkes hvis en av de tre betingelsene er oppfylt, er:

1. Det ville være skandaløst på grunn av en egenkapital ved estoppel for den registrerte innehaveren å søke å fordrive husokkupanten og omstendighetene er slik at husokkupanten burde være registrert som innehaver. Et eksempel på dette kan være hvor husokkupant har bygget på land i feilaktig tro at de var eier av det og innehaveren har bevisst acquiesced i sin feil.

2. Husokkupanten har av en eller annen grunn rett til å bli registrert som innehaver. For eksempel, hvor husokkupanten har rett til landet under vilje eller intestacy av den avdøde innehaveren.

3. Husokkupanten har vært i ugunstig besittelse av land ved siden av sin egen i minst 10 år under feilaktig, men rimelig tro på at de er eier av den, den nøyaktige grensen til dette tilstøtende landet er ikke bestemt i henhold til seksjon 60 I LRA 2002 og boet som søknaden gjelder ble registrert mer enn et år før søknadsdatoen. Det vanligste eksempelet er hvor skillevegger eller gjerder ble reist på feil sted.

hvis husokkupantens søknad ble avvist, men de forblir i negativ besittelse i ytterligere 2 år fra datoen for avslaget, vil de ha rett til å søke på nytt og bli registrert som innehaver (unntatt i unntakstilfeller).

prosessen og juridiske krav varierer helt avhengig av omstendighetene i hvert enkelt tilfelle. Det er derfor viktig at du søker juridisk rådgivning for å sikre at riktig prosedyre følges for å maksimere sjansene for at en ugunstig besittelsessøknad lykkes.

For ytterligere informasjon, vennligst kontakt Lauren Purdey i Vår Eiendomsavdeling. Du kan også sende forespørselen til [email protected] eller [email protected], ring 01276 686222 eller besøk https://www.herrington-carmichael.com/.

dette gjenspeiler loven på utgivelsesdatoen og er skrevet som en generell veiledning. Den inneholder ikke endelig juridisk rådgivning, som bør søkes etter behov i forhold til en bestemt sak.