Avskrivninger Er En Av de største fordelene ved å eie en utleieeiendom, sammen med potensialet for gjentakende inntekt og takknemlighet i eiendomsverdi på lang sikt.

men mens inntekt og egenkapital kan øke en skattebyrde, bidrar avskrivningsutgifter til å redusere eller til og med eliminere skatt på inntekten en leiebolig genererer.

faktisk er det mulig for en investor å eie en leieeiendom som er kontantstrøm positiv mens du ikke betaler noe i skatt.

Key Takeaways

• Avskrivninger Er en ikke-kontant regning leie grunneiere ta for å redusere mengden av skattepliktig nettoinntekt.
• boligeiendommer avskrives over en periode på 27,5 år.
• Eiendomsinvestorer kan svekke verdien av bygningen og visse forbedringer, men ikke verdien av landet.
• når en leieeiendom selges, blir eventuelle avskrivningskostnader tatt gjenerobret og beskattet til investorens normale skattesats, opp til maksimalt 25%.
• Investorer utfører ofte en 1031 utsatt skattebytte for å utsette å betale skatt på avskrivninger og kapitalgevinster.

Hvordan Avskrivninger Fungerer

Boligeiendom eid for forretnings-eller investeringsformål kan avskrives over 27,5 år, ifølge IRS-Publikasjon 527, Boligeiendom.

Avskrivninger er basert på begrepet en eiendel som har en » levetid.»Avskrivning bekostning er ment å kompensere en leie eiendom eier for normal slitasje til bygningen over en periode. Landverdi er unntatt fra avskrivninger, fordi land aldri slites ut eller blir brukt opp.

for å beregne avskrivninger, er verdien av bygningen delt på 27,5 år. Den resulterende avskrivningskostnaden trekkes fra netto inntekt før skatt generert av eiendommen. Inntekten som gjenstår etter fradrag av avskrivningskostnaden, overføres til eieren, og skatt betales basert på eierens føderale inntektsskattekonsoll.

selvfølgelig slites de fleste utleieeiendommer ikke helt ut og blir ubrukelige på mindre enn 30 år. Det er nok av boliger som ble bygget 50, 75, eller selv 100 år siden som fortsatt brukes som utleieboliger i dag. Gjennom årene har de blitt opprettholdt for å tiltrekke seg gode leietakere og fortsette å generere inntekter for eieren.

utleie eiendom avskrivninger fortsetter i holdeperioden av eiendommen, og tilbakestilles til en annen 27,5 år for en ny eier når eiendommen er solgt. Hvis en eier holder eiendommen i mer enn 27,5 år, går avskrivningskostnaden ut fordi bygningens levetid er utløpt, i hvert fall med henblikk på utleie av eiendomsavskrivninger.

Avskrivningsmetoder For Leie Av Eiendom

en eiendom må kvalifisere for avskrivninger før en investor kan kreve en avskrivningskostnad for leie av eiendom. Det er flere kriterier en real estate investor må oppfylle for å svekke leie eiendom:

• Investor må være eier av leieboligen og ikke leietaker.
• Eiendommen må brukes til forretnings-eller investeringsformål, for eksempel leie av hjemmet til en leietaker.
• eiendommens Levetid må kunne bestemmes, og derfor avskrives ikke landverdien.
• hvis en eiendom ikke holdes i minst ett år, er investor ikke kvalifisert til å kreve avskrivningskostnaden.

det er tre forskjellige måter å avskrive bolig utleie eiendom. Alle tre leie eiendom avskrivninger metoder refererer til når eiendommen er «plassert i tjeneste» som betyr når eiendommen er klar og tilgjengelig for leie.

1. utleieeiendom som er satt i tjeneste før 1981, kan avskrives ved hjelp av rett linje eller sviktende saldo.
2. Eiendom tatt i bruk etter 1980, men før 1987 bruker Acr (Acr) For avskrivninger.
3. Utleieeiendom som ble tatt i bruk etter 1986, bruker Generelt Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS). Men UNDER MACRS, utleie grunneiere har lov til å bruke Alternative Avskrivninger System (ANNONSER) for de fleste eiendom, som er et annet navn for den rette linjen metode for avskrivninger.

nøyaktig beregning av leieeiendomsavskrivninger kan åpenbart være komplisert. Det er derfor mange eiendomsinvestorer betaler en skatteprofesjonell eller registrerer seg for en gratis konto hos Stessa for å spore avskrivningskostnaden til en utleieeiendom nøyaktig.

I tillegg til automatisk sporing utleie eiendom avskrivninger, Stessa nye utleie eiendom balanse oppdaterer samtidig hver eiendom til markedsverdi (versus avskrives verdi) for å gi eiendomsinvestorer en mer nøyaktig ide om eiendom egenkapital.

Slik Beregner Du Avskrivninger På Utleieeiendom

la Oss nå se på et forenklet eksempel på hvordan du beregner utleieeiendomsavskrivninger ved hjelp av den rette linjemetoden for avskrivninger.

et enfamiliehus i Austin, Texas ble kjøpt av en eiendomsinvestor og ble satt i bruk som en leiebolig den 1.januar 2017. Ifølge Zillow var boligverdien $391 000. I løpet av en fire års holdingsperiode verdsatt hjemmet i verdi til $521,000. Investoren bestemmer seg for å selge og transaksjonen stenger 31. desember 2020, akkurat i tide til nyttår.

1. Bestem Leie Eiendom Kostnadsgrunnlag

før investor kan beregne leie eiendom avskrivninger, må kostnadsgrunnlaget for hjemmet bestemmes. Kostnadsgrunnlag er verdien av hjemmet minus verdien av landet hjemmet sitter på, pluss eventuelle avsluttende kostnader som må avskrives inkludert:

• eiendomsundersøkelse
• Tittelforsikring
• Opptaksavgift
• Abstrakte avgifter
• Juridiske avgifter
• Overføringsskatt

det er andre kostnader som må avskrives som normalt ikke ses i de fleste boligeiendommer.eiendomstransaksjoner, for eksempel eiendomsskatt skyldte av selgeren som kjøperen antok, Selgerens eiendomskommisjon skyldte en agent, eller kostnaden For Å Installere verktøy.

vi antar at eiendomsinvestoren pådro seg avsluttende kostnader på $ 3000 da eiendommen først ble kjøpt, som må legges til kostnadsgrunnlaget og avskrives. I tillegg, ifølge county assessor and appraisal report, var verdien av partiet $25.000 da hjemmet ble kjøpt tilbake i januar 2017.

basert på denne informasjonen, kan investor beregne kostnadsgrunnlaget for hjemmet:

• Kjøpesum = $391,000
• Mindre lot verdi = <$25,000>
• Pluss avsluttende kostnader kvalifisert for avskrivninger = $3,000
• Kostnadsgrunnlag = $369,000

1. Beregn Leie Eiendom Avskrivning Utgifter

for å beregne den årlige leie eiendom avskrivning utgifter, kostnadsgrunnlaget for eiendommen er delt på 27,5 år:

• $369,000 eiendoms kostnadsgrunnlag / 27,5 år = $13,418.18 årlige avskrivningskostnader

så i løpet av den fireårige holdingsperioden kunne investor kreve en avskrivningskostnad på $53,672. 72 for å redusere mengden av skattepliktig nettoinntekt.

Hypotetisk, hvis leieboligen genererte en total nettoinntekt før skatt på $60.000 i løpet av fireårsperioden, ville investor bare betale skatt på $ 6,372. 28 takket være avskrivningsutgiftene for leie av eiendom:

• $60,000 før skatt inntekt – $53,672. 72 avskrivning bekostning = $ 6,372.28 skattepliktig inntekt

Hvordan Beregne Avskrivninger Etter Måned

en eiendomsinvestor kan kreve en avskrivningskostnad på 3,636% av investeringseiendomsverdien hvert år. Men i den virkelige verden er leieeiendom normalt ikke kjøpt og solgt på den første dagen i året og den siste dagen i året.

FOR å gjøre beregning av avskrivninger enklere, GIR IRS eiendomsinvestorer en tabell for å fastslå avskrivningsprosenten for å kreve basert på måneden leieboligen ble plassert i bruk:

Måned Satt I Tjeneste	Kostnader Basis Avskrivninger Prosent
Januar	3.49%
Februar	3.18%
Marsj	2.88%
April	2.58%
Mai	2.27%
Juni	1.97%
Juli	1.67%
August	1.36%
September	1.06%
Oktober	0.76%
November	0.46%
desember	0.15%

For eksempel, hvis en utleieeiendom med et kostnadsgrunnlag på $100 000 først ble satt i bruk i juni, ville avskrivningen for året være $1,970:

• $100,000 kostnadsgrunnlag x 1.970% = $1,970

i hvert av de følgende årene vil avskrivningsutgiftene være $3,636.36:

• $100,000 x 3,636% = $ 3,636.36

Leie Eiendom Elementer Med Raskere Avskrivninger

i tillegg til avskrivning av bygningen, kan eiendomsinvestorer også avskrive elementer som er tatt i bruk i en eiendom til leie raskere enn 27,5 år:

5-års avskrivninger: Apparater, tepper, møbler

7-års avskrivninger: Kontormøbler og utstyr

15-års avskrivninger: Veier og gjerder

For eksempel, la oss anta At En Investor Bruker $8000 På Nye Tepper Og Gjenoppbygger et tre bakgård gjerde til en pris på $15.000. Den ekstra avskrivningskostnaden vil være:

• Tepper: $8000 / 5 år = $ 1600 teppeavskrivninger per år.
• Gjerde: $15.000 / 15 år = $1000.

Hvordan Gjenerobre Leie Eiendom Avskrivninger

Avskrivninger er en skattefordel ved å eie eiendom til leie. Men når eiendommen er solgt, blir avskrivningskostnaden tatt «gjenerobret» av IRS og beskattet som vanlig inntekt.

for å illustrere, la oss bruke vår real estate investor I Austin som et eksempel.

i løpet av fireårsperioden hevdet investoren en total avskrivningskostnad på $53,672. 72 for å redusere mengden av skattepliktig inntekt. Når eiendommen er solgt, er investor pålagt å betale skatt på $53,672. 72 opp til en maksimal sats på 25%, selv om investor er i en høyere føderal skatt brakett.

det maksimale beløpet som skyldes avskrivning, vil være $13,418. 18, med gjenværende kapitalgevinst beskattet til 0%, 15% eller 20% avhengig av investorens skattekonsoll.

I Stedet for å betale skatt på avskrivninger gjenerobring og kapitalgevinster, mange eiendomsinvestorer gjennomføre en 1031 skatt utsatt utveksling. I stedet for å betale skatt til føderale og statlige myndigheter, bruker investorer den ekstra penger til å kjøpe en annen leieeiendom for å vokse sin eiendomsportefølje.

Avsluttende Tanker Om Dette Emnet

Utleie eiendom avskrivninger kan spare eiendomsinvestorer en betydelig sum penger i skatt. Faktisk, når en eiendom er først kjøpt, avskrivning bekostning kan helt eliminere eventuelle skatt på grunn av inntekt fordi kontantstrømmen er lavere på grunn av reparasjoner og kostnadene ved å finne en ny leietaker.

når en leieeiendom selges, blir eventuelle avskrivningskostnader gjenerobret og beskattet til investorens normale inntektsskattesats, opp til maksimalt 25%. For å utsette å betale skatt på avskrivninger og kapitalgevinster, velger mange investorer å gjennomføre en 1031-utveksling og bruke pengene som er spart til å kjøpe mer eiendom i stedet for å betale regjeringen.